法令制度之檢討

目前，國內的都市更新主要針對建物本體的改善，且多以齊頭式的容積獎勵為誘因，增 加樓地板面積來回饋建商與居民以提高都市更新的參與，而忽略了整體環境品質提升的初衷，

以及各地區的空間差異性；因此，目前都市更新制度僅以更新基地本身進行提升居住品質的 思考，而忽略了同時思考周圍整體環境品質的改善。

(一) 都市更新評估方式應採多元的評估方式與整體目標性的規劃：

由第二章第一節中整理出各國都市更新的發展與台灣專家學者對於都市更新的目的，

主要希望藉由都市更新的手法來改善整體都市，以空間機能的整合，減緩貧窮、創造就業機 會促進經濟的復甦，希望能活絡都市整體發展並提升生活的品質，帶來更優質的生活環境。

以都市更新公告劃定與自行劃定評定標準，主要以下列六項情形為劃定的原則：

1. 建築物窳陋且非防火結構或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

2. 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害 公共交通或公共安全。

3. 建築物未符合都市應有之機能。

4. 建築物未能與重大建設配合。

5. 具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟需辦理保存維護。

6. 居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

由上列六項原則來看，國內目前劃定都市更新基地所評判的標準而論，主要以建物本身 的條件作為依據，並未以整體區域的發展目標結合進行永續的都市發展作為目標。

圖 5-23 信義行政區公告劃定基地

如右圖 5-23 信義行政區所公告劃定的基地，一共有 11 處，套 疊至圖 5-22 全台北市環境品質之空間評估，分析出各劃定基地 之外部環境品質。

1. 基隆路整宅更新地區，其劃定基地條件評析值為「極好」。 2. 吳興街公車停車場南側更新地區，其劃定基地條件評析值為

「極差」。

3. 松山路、永吉路西北側更新地區，其劃定基地條件評析值為「差」。

4. 五常里松隆公園南側更新地區，其劃定基地條件評析值為「極差」。

5. 松隆路、虎林街東側更新地區，其劃定基地條件評析值為「極差」。

6. 捷運六張犁站東側更新地區，其劃定基地條件評析值為「差與好」。

7. 虎林街 272 巷附近更新地區，其劃定基地條件評析值為「差」。 8. 吳興街 281 巷南側更新地區，其劃定基地條件評析值為「普通」。 9. 松山路、忠孝東路西北側更新地區，其劃定基地條件評析值為

「極差」。

10.吳興街二期整宅更新地區，其劃定基地條件評析值為「極差」。 11.逸仙段三小段 285、289(部分)地號更新地區，其劃定基地條件評析

值為「差」。

5-20

以台北市信義行政區都所公告之更新範圍地區一共為 11 例，已沒有規則或整體劃定的 方式分散於信義行政區內，其每一個更新單元基地的外部環境品質條件也不相同；以公告地 區為信義區 89.06.26 圖例名稱為 10-3 為例，位於松山路與永吉路口交界西北側更新地區;

本研究切入觀點以都市更新建物後對於更新單元之外部環境品質所造成影響，進行空間居住 環境品質評析，如下圖 5-24 為台北市都市更新處所公告劃定更新基地，套疊至圖 5-22 全台 北市環境品質之空間評估，分析結果如下圖 5-25 劃定基地空間居住環境品質之評析，其劃 定基地條件評析值為「差」，由下表 5-2 評析出目前造成環境品質低落之指標，活動中心、

公車、避難圈為各類別分類中較低落造成內部環境數質低落的因素；從類別面相而論休閒生 活環境得分為 17，交通系統環境得分為 52，安全衛生環境得分為 31。即針對休閒生活環境、

交通系統環境、安全衛生環境之空間環境品質區位條件而論，此基地日後進行都市更新，改 善了建築本體，也帶給劃定區域居住環境品質之提升，達成都市更新復甦都市機能、改善居 住環境，增進公共利益。

表 5-2 松山路、永吉路西北側更新地區指標權重數值

活動中心 鄰里公園 社區公園 捷運 公車 主要道路 避難道路 避難圈 診所數 汙水負荷

0 0.000052 0.000045 0.000124 0.000049 0.000116 0 0 0.000128 0.000001

圖 5-24 10-3 信義區更新劃地基地 圖 5-25 10-3 信義區更新劃地基地之居住環境評析

5-21

以台北市都市更新處所公告之更新範圍地區為例，此公告地區為信義區 89.06.26 圖例 名稱為 10-1，位於基隆路與仁愛路四段交界西南側更新地區; 本研究切入觀點以都市更新 建物後對於更新單元之外部環境品質所造成影響，進行空間居住環境品質評析，如下圖 5-26 為台北市都市更新處所公告劃定更新基地，套疊至圖 5-22 全台北市環境品質之空間評估，

分析結果如下圖 5-27 劃定基地空間居住環境品質之評析，其劃定基地條件評析值為「極好 與好」，由下表 5-3 評析出目前造成環境品質低落之指標，活動中心、公車、避難道路、避 難圈為各類別分類中較低落造成內部環境數質低落的因素；從類別面相而論休閒生活環境得 分為 53，交通系統環境得分為 28，安全衛生環境得分為 18。空間環境品質區位條件而論，

此基地周遭環境目前休閒生活環境品質佳，安全衛生部分仍區加強，以整體環境改善的目標 下，都市更新的目標應先改善此基地周遭區域的安全衛生環境為目標，才能真正達到都市更 新復甦都市機能、改善居住環境，增進公共利益。

表 5-3 基隆路整宅更新地區，其劃定基地條件評析值之指標權重數值

活動中心 鄰里公園 社區公園 捷運 公車 主要道路 避難道路 避難圈 診所數 汙水負荷

0 0.000052 0.000045 0.000124 0.000049 0.000116 0 0 0.000128 0.000001

圖 5-26 10-1 信義區更新劃地基地 圖 5-27 10-1 信義區更新劃地基地之居住環境評析 日後要進行都市更新前，應針對整體空間環境品質，參考圖 5-22 台北市居住環境品質 之空間評估分析，本研究針對街廓進行休閒生活環境、交通系統環境、安全衛生環境，評估 出不同面向之環境之潛力差異，也提供都市更新劃定時針對不同面項的進行調整與規劃改善；

本研究第二章第一節有彙整出 美國、英國、日本與我國的都市更新發展的過程，各國在前 期的都市更新主要因應當時其都市面臨的困境進行都市更新，近年來主要以整體環境評估訊 行更新整體區域，永續的觀念串聯人的尺度、與多元性的更新手法，達到都市內環境基礎更 新。

目前國內都市更新劃定的原則應採多面向的評估方式，也應以整體為目標有計畫性針對 不同區域性與階段性地於不同行政區內進行多元的更新，才能達到適性永續的目標。

5-21

(二) 應針更新基地對本身環境品質低落部分改善，以獎勵做為回饋：

台北市都市更新自治條例第十九條，都市更新事業建築容積獎勵評定的基準獎勵的方 式，Ｆ=F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6 為評估方式，由ΔF1~ΔF6 分別為

△F1：原建築容積高於法定容積之獎勵；△F2：維持合理居住水準之獎勵；△F3：更新時限 之獎勵；△F4：捐贈認養改善公益設施成本之獎勵；△F5：更新基地規劃設計之獎勵容積；

△F6：安置違章建築戶之獎勵。

以上六項建築容積獎勵回歸到更新條例第一條，提到更新的目地為復甦都市機能，改 善居住環境，增進公共利益，發現並未能針對不同基地本身條件差異，與造成環境品質低落 部分做規劃、改善，建立因地置宜的彈性獎勵機制，才能真正符合都市更新目的，作為評估 整體空間居住環境品質面項並給予獎勵。

其中△F4、△F5 提到，捐贈、認養或改善公益設施，基地規劃設計；獎勵回饋的方式 能調整成針對更新基地單元，其 12 項指標中較弱的部分，建議改善較弱指標，進行改善方 針，給予較多容積獎勵，也能達到環境品質提升。以行政區為中山區，選擇主基地參下圖 5-28，以相鄰民生東路、復興北路、南京東路所組成之範圍內，街廓鄰民生東路之南方為街 廓「A」，街廓鄰南京東路之北方為街廓「B」，比較「A」與「B」街廓空間居住環境品質之指 標數值的高低，進而分析出目前不同街廓範圍內，急需改善的指標因素有那些?

圖 5-28 中山區基地指標分析

街廓「A」空間環境品質評估為「普通」，參考下表 5-4 街廓「A」指標權重數值，由下 表能評析出目前造成環境品質低落之指標，活動中心、社區公園、避難道路、避難圈數值 0，

鄰里公園數值為 0.00006，汙水負荷數值為 0.000001，以上指標數值偏低，為影響居住環境 品質低落項次。

表 5-4 街廓「A」指標權重數值

活動中心 鄰里公園 社區公園 捷運 公車 主要道路 避難道路 避難圈 診所數 汙水負荷

0 0.00006 0 0.000124 0.00015 0.000053 0 0 0.00053 0.000001

5-22

街廓「B」空間環境品質評估為「良好」，參考下表 5-5 街廓「B」指標權重數值，由下 表能評析出目前造成環境品質低落之指標，避難道路、避難圈數值 0，鄰里公園數值為 0.00003，

汙水負荷數值為 0.000001，以上指標數值偏低，為影響居住環境品質低落項次。

表 5-5 街廓「B」指標權重數值

活動中心 鄰里公園 社區公園 捷運 公車 主要道路 避難道路 避難圈 診所數 汙水負荷

0.000082 0.00003 0.000071 0.000124 0.000152 0.000053 0 0 0.000166 0.000001 由街廓「A」與街廓「B」進行比較發現，目前兩區域影響居住環境品質之因子皆有所差 異，日後進行都市更新前，更新獎勵△F4、△F5 回饋方式應採多元，並針對造成居住環境品 質低落指標部分，提供研擬改善方式與實施，給予建築容積作為回饋獎勵。

(三) 以台北市整體區域而論，哪些行政區擁有較佳更新潛力條件：

由台北市都市更新處所公告的更新地區範圍，彙整各行政區內一共有多少筆公告更新基 地與自劃更新基地，參考下表 5-6 政府所公告的更新劃地基地的行政區比例，以中正區依序

由台北市都市更新處所公告的更新地區範圍，彙整各行政區內一共有多少筆公告更新基 地與自劃更新基地，參考下表 5-6 政府所公告的更新劃地基地的行政區比例，以中正區依序