當前跨境房地產交易的問題

跨境房地產交易具有週期長、流程多和手續複雜等特點，專案所在國的 房地產交易法律制度不同於中國，語言不通，風俗習慣各異，是否是永久房 屋產權、有無公攤面積和持有環節的稅費，以及對私有財產的保護制度等都 是購房者在跨境交易中的重要關注點。但相比於一般的事務性流程手續，當

４７

前跨境房地產交易更核心更重要的問題表現在跨境資金的結算支付環節，即 無法便捷、安全、合法、足額和低成本的將購房資金進行跨境匯款和支付，

具體體現在以下三個方面：

首先是跨境房地產交易中的資金結算的低效率的問題。全球的跨境結算 網路僅僅SWIFT 一家(西聯匯款的主營業務是小額匯款，不適用於房地產交 易這一應用場景)，其結算原理和構架造成了跨境匯款的低效率。購房者通 過中國銀行換匯辦理完匯款後續後，中國銀行在下一個工作日進行交易審核 後將該款匯出去，經過中轉行(如有)和收款行的相關流程後，剔除交易核查 和非工作日等因素影響，一般情況下 3-7 個工作日該筆匯款資金方可到賬。

這種源於20 世紀 70 年代的匯款結算效率與當今高度發達的高科技特別是資 訊科技格格不入，嚴重制約和影響了全球跨境金融行業的發展。

其次是資金成本高的問題。由於 SWIFT 支付環節多，流程複雜，其人 力和機構成本的冗繁造成了跨境結算的高成本。針對SWIFT 低效率的問題，

一些企業如 PayPal 等線上匯款公司和協力廠商轉帳平臺在商業上做了更高 效率的嘗試，提高了跨境轉帳的速度，但是和 SWIFT 一樣，均存在轉帳成 本高的問題。通過SWIFT 系統電匯方式轉帳匯出行中國銀行收取 0.1%的手 續費和 150RMB 每筆的電訊費，此外還存在中轉行和收款行收取的手續費, 通過新型的網路平臺的平均匯款手續費為4%，如果匯款到非洲等偏遠地區，

可能會有高達15%的額外手續費用。在金融科技如此發達的現在出現這麼高 額的資金結算費用，讓人匪夷所思。

４８

再次是資產安全和匯款通道被關閉的問題。特別是當前美國對中國私營 高科技企業華為公司的全方位封殺的大背景下，討論 SWIFT 對中國跨境匯 款的安全性和制約性迫在眉睫。美國視華為領先的5G 業務為洪水猛獸，以 不作惡為準則的 google 是全球科技公司的典範，在美國政府的要求下可能 停止華為的安卓手機系統，最大的晶片製造商Qualcomm (高通)不顧契約也 將中斷向華為的手機晶片供應。眾所周知，美國是全球跨境資金結算系統 SWIFT 的實際控制人，2017 年 3 月美國通過 SWIFT 直接切斷了北韓與全球 銀行系統間的所有聯繫，刪除了北韓在那個匯款效率慢、結算成本高的 SWIFT 系統中的國家代碼。由此可見，在某種極端情況下，美國通過切斷 中國的 SWIFT 系統來全面制約中國的金融系統並不是危言聳聽，中國跨境 結算業務中面臨資產安全和匯款通道被關閉的風險。

最後，中國的外匯管制政策下的資金無法出境的問題。為了遏制通貨膨 脹和防止外匯的非正常巨額外流，穩定金融秩序，使外匯儲備處於合理水準，

國家外匯管理局對中國居民的每年換匯額度限定為5 萬美元，並對跨境匯款 實行嚴格的用途管制。如無合理的資金用途，甚至低於5 萬美元的跨境轉帳 有時也通不過銀行的轉帳審批。全球優質資產的價格水漲船高，海外置業需 要的購房資金量一般較大，5 萬美元的額度無法滿足目前中國購房者海外的 置業需求。在這個問題上，要充分理解國家外匯政策是基於全國經濟和金融 秩序的通盤考慮，遺憾的是對個人合理的海外投資需求造成了一定影響。

４９