跨境房地產交易的模式和流程

當前數位貨幣市場在全球的參與者約為 3000 萬人，其中有很大一部分 是比特幣的信仰者，長期看好比特幣的價值，並對區塊鏈和比特幣的未來有 更高期待。也有一部分人是被數位貨幣一夜暴富的故事所吸引，在 7×24 的 數位貨幣市場中高賣低賣，賺取交易差價，甚至運用高倍數杠杆進行多空交 易。只有極少數人在區塊鏈和數位貨幣行業砥礪前行，將技術的先進性通過

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行業和項目落地進行實踐，期望在區塊鏈商業化的進程中占得先機，穩定幣 就是在這種背景下誕生的，幾乎每一個數位貨幣投資者都有穩定幣的購買需 求，特別是在市場行情向下急速波動的時候，將帳戶的其他幣種換購成穩定 幣，從而達到資產避險的目的，這也是現階段穩定幣最主要的應用。

依託數位貨幣中的穩定幣，基於區塊鏈技術的跨境房地產交易將變得更 加便捷。數位貨幣市場上避免價格大幅波動的穩定幣目前有數百種，許多大 型的數字資產交易所、知名區塊鏈公司、傳統金融巨頭和銀行等都發行了自 己的穩定幣。比如，海外經營的中國數字資產交易所火幣網發行的HUSD，

美國信託公司Gemini Dollar 發明的穩定幣 GUSD，得到了紐約政府的支持，

摩根大通也發行了基於區塊鏈系統的摩根幣。但目前應用最廣泛、市值最高 的是由美國 Tether 公司發明的 USDT，和美元 1：1 錨定，其交易量佔據了 整個穩定幣市場90%的份額。作為目前在全球範圍內獲得最廣泛共識的穩定 幣，本文研究跨境房地產交易問題時也將選用USDT 作為結算貨幣和交易媒 介，以此探討並拓寬數位貨幣在現實商業環境中的應用邊界。

一般來說，進行跨境房地產投資的中國消費者都有多次置業經驗，在中 國國內有多套房產，對房地產的交易過戶的環節比較熟悉。但是這種經驗無 法全部映射到境外的交易中，各國的政策要求不同，手續流程各異，新房和 二手房也有很大差別，但是對於優質專案的選擇標準上，在中國購房的經驗 對國外選房挑專案是有重要參考意義的，比如最重要的是房產的位置，是否 臨地鐵，是否緊挨公園，附近的教育配套、醫療資源是否優質，對於度假型

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的產品，專案所在的自然景觀資源及其稀缺性是重要的考量指標。在置業過 程中，購房者主觀傾向性是購買行為的決定性因素，不同個體選擇的差異性 非常大，主導購房者做出選擇的往往是購房者過往的購房經驗。

跨境房地產交易的模式一般來說分兩種：一種是開發商處直接購買，另 外一種是通過仲介管道購買。目前房地產交易特別是跨境置業屬於資訊極不 對稱的狀態，通過傳統的報刊、雜誌和電視推廣手段獲取的客戶越來越少，

新媒體比如 Facebook、微信朋友圈、Line 和抖音等新媒體的獲客能力越來 越強。面對眾多同質社區的競爭，大部分開發商都開闢了更多的銷售管道來 推廣專案。從模式設計上，對於一般客戶而言，通過開發商自購方式相較於 通過仲介管道的購房成本更高，獲得的優惠或折扣更少。中國國內盛行的電 商費模式正在逐步向海外華人購房區域推廣開來，對於有一定置業經驗，特 別是海外置業經驗的購房者而言，之前自己或者經朋友推薦從開發商處購買 能獲得更大優惠，但現在的結果可能適得其反，購房者通過仲介管道往往能 獲得更大的折扣，因為各個管道之間存在激烈的競爭，他們往往通過更優惠 的條件來留存客戶。無論是通過上述哪種方式購房，在確定購買意向後，其 後續的交易流程基本一致，筆者以東南亞熱門旅遊目的地泰國為例，對通過 穩定幣USDT 為支付媒介的某新房專案的具體交易流程進行詳細的介紹。

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圖4. 1 以穩定幣為媒介的跨境(中泰)房地產資金流向圖 資料來源：作者整理

圖4.1 詳細分解了以穩定幣為支付媒介的中國消費者在泰購房的資金流 向圖，資金流涉及中國大陸、臺灣香港和泰國曼谷等多個地區，經過傳統商 業銀行、數位貨幣場外交易所和泰國本地數字資產交易所等機構，最終在房 產所在地政府部門完成確權認證。跨境房地產交易除了資金流外，還包括選 房、簽署合約等眾多步驟，下面筆者以泰國曼谷具體某套公寓為例，詳細介 紹跨境房地產交易的具體流程。

(1)選定意向社區

跨境購房客戶的購房目的不盡相同。將置業目的地選擇泰國，許多中國

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消費者看中的是泰國優美的自然景觀資源，比如被稱為“東方夏威夷”和曼谷 後花園的芭提雅，推窗見海，擁有中國大部分城市稀缺的一線海灘景觀資源，

房價相對中國國內便宜，不到 50 萬人民幣的置業門檻較好迎合了客戶的需 求；隨著中泰鐵路建設的推進，拉近了曼谷這座國際化城市與中國的距離，

出於資產配置目的，BTS 和 MRT 軌道沿線的優質公寓項目無論保值增值方 面都能達到大部分投資客戶的心理預期，曼谷市區的公寓產品裝修考究、戶 型緊湊、經濟適用，撇開房價上漲的預期不談，每年 6-8%的租金回報率就 已經遠遠超出中國的多數城市。泰北部的清邁/清萊開門見山，自然環境優 美，幾十萬就能買到超高舒適性的別墅產品，對有養老需求的客戶特別是中 國北方客戶有很強的吸引力。

明確了購房的目的，在意向區域選擇合適的專案就變得非常容易，本文 所選項目位於BTS On Nut 站附近，經過比較，客戶對一套位於 16 層的 45 平方米的東向公寓有較強的購買意向。

(2)簽署購房意向書

意向書是購買泰國公寓項目的第一個實質性手續，又稱為定房書或者訂 房單，主要內容各個專案差別不大，主要是購房人資訊包括姓名、國籍、護 照號碼、住址、手機號碼、郵箱等，如果是多人購房，可以先寫其中一人的 資訊，待和開發商簽署正式購房合同前補齊其他購房人資訊；其次是房屋資 訊包括公寓名稱、房間號、房型、面積、價格、付款時間等；簽名資訊包括 購房人簽名、簽字時間。特別需要注意的是，購房意向書必須提供買家護照

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掃描件。

(3)支付購房定金

簽訂購房意向書後，需要客戶支付所選房屋的購房定金。一般項目的定 金為1-2 萬人民幣，或者 50000-100000 泰銖，可以通過刷中國國內雙幣信用 卡方式支付，有VISA 或 Master 標誌的信用卡均可。定金支付後開發商從專 案待出售房源中將這套房剔除，按照意向書約定的時間期限為客戶保留這套 房源。

(4)簽署購房合同

如果所購項目是期房的話，交完購房定金後大概 15 天內支付首付款，

具體看購房意向書裡面的約定，也可以與開發商協商，首付款金額一般是房 屋總價格的 20%-30%。可以通過雙幣信用卡刷卡支付，交完首付款後開發 商出具正式的購房合同，泰國常規的購房合同僅列出基本的合同權利，並不 會詳細列出買方和賣方所有的權利和義務，對於尚未竣工驗收的樓盤購房合 同中會附有工程的建設計畫、簡圖或工程藍圖，對於期房專案，合同中應清 楚描述時間表和建設標準。因為合同原件為泰文或者英文版本，需要購房者 找懂泰文的中國銷售顧問認真審核合同條款。

(5)在泰國本地銀行開戶

無論新房和二手房，泰國購房必須在本地銀行辦理開戶手續，中國客戶 可以去中國工商銀行泰國分行各網點辦理。購房人需要攜帶個人護照、中國

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身份證、國內銀行流水、購房合同、開發商出具的購房交款收據、1000 泰 銖現金，到櫃檯開戶，櫃檯提供中文服務。如果資料齊全，大概1 小時可以 辦好，開戶資料包括存摺、帶晶片的工行卡和一張紅色的帳戶資訊卡片。根 據泰國工行的規定，若帳戶月均餘額低於 1000 泰銖，該帳戶將被收取該月 100 泰銖的帳戶管理費。

(6)利用數位貨幣 USDT 完成跨境轉帳

這一步是跨境房地產結算和交易的重點，和常規跨境匯款流程最大的不 同是利用數位貨幣而不是去銀行換匯再匯款。2019 年 5 月 18 日購房者選購 的房屋單價約13 萬泰銖、面積 45 平方米的兩居室，總價為 585 萬泰銖，考 慮到美元價格波動等因素經測算需要購買18.5 萬個 USDT。

臺灣地區的 OTCBTC 是亞洲最大的數位貨幣場外交易所，官方網址是 www.otcbtc.com，中國購房者經實名制註冊後可通過微信支付寶或者手機銀 行轉帳方式在 OTCBTC 交易所購買 18.5 萬個 USDT，所需人民幣大約 128 萬，購房者也可以通過其他交易所或者線下管道購買USDT。

將 OTCBTC 交易所的 18.5 萬個 USDT 轉入中國購房者在泰國註冊的 BX 數位貨幣交易所，官方網址是 www.BX.in.th，這是泰國最受歡迎也是交 易量最大的交易所，持有泰國政府頒發的加密貨幣交易牌照；然後在BX 交 易所掛單賣掉USDT，全部資金將換成泰銖現鈔存入購房者之前開具的泰國 工商銀行的帳戶。交易所的買賣交易需經嚴格的實名制多重驗證，符合政府

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關於反洗錢等方面的監管要求。

需要特別指出的是，泰國政府對非泰籍外國人購買公寓有外匯證明的要 求，泰國本地銀行需根據所購專案房款全額開具證明。故 BX 交易所賣出 USDT 的現鈔泰銖，如果買幣人能將泰銖從泰國境外帳戶打入購房者泰國工

需要特別指出的是，泰國政府對非泰籍外國人購買公寓有外匯證明的要 求，泰國本地銀行需根據所購專案房款全額開具證明。故 BX 交易所賣出 USDT 的現鈔泰銖，如果買幣人能將泰銖從泰國境外帳戶打入購房者泰國工