第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
壹、研究動機
1970 年代，台灣的經濟起飛持續增長，因為經濟成長帶來的較高收入人們 對代步工具的需求也相對增高，而都會地區因人口數多，交通量日漸增長使得 都市交通愈顯得錯綜複雜，為了解決交通上的亂象及擁塞，當時行政院經濟建 設委員會進行了針對台北都會區架設捷運系統的研究，1986 年行政院核定該委 員會所通過台北捷運初期路網方案。1
1987 年 2 月 23 日台北市政府捷運工程局成立，1988 年 2 月 24 日台北都 會區大眾捷運系統（下稱台北捷運）開始動工，1996 年 3 月 28 日首條營運路 線木柵線通車，目前捷運網絡涵蓋文湖線、淡水信義線、松山新店線、中和新 蘆線、板南線、新北投支線以及小碧潭支線，服務台北市、新北市及桃園市民 眾，現今已然成為台北大都會區主要交通樞線，而捷運系統為台北都會區帶來 了不止交通上的便利，更是為台北都會區的房屋市場帶動了一波價格的成長，
與捷運車站鄰近程度更是成為了一般民眾買房重要的參考指標，而捷運優質購 屋也成為了民眾炒作的題材。
僅管鄰近捷運車站購屋是普羅大眾購屋保值的重要參考指標，甚至奉為圭 臬，但事實真否如此，尚缺乏有系統的統計數據及方法加以驗證，一般坊間業 者也僅僅只是以簡單的數據分析方法解析房價這個複雜的變數，未控制諸如其 他房屋品質因素，其展現出來的結果亦容易失真模糊焦點。況且台北捷運在系 統設置之初亦是考量到交通流量的管制及疏導，所經之地大都為台北都會區運 輸需求較高地區往往也是都市發展較高的區域，所以捷運車站附近的活動人口
1 劉寶傑、呂紹煒（1994）。《捷運白皮書: 4444 億的教訓—台北捷運》。時報文化，台北。
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及經濟能量充足，其生活機能便利、公共設施完善及周邊商業活動熱絡亦可以 為房價加分，若然將房價增值部分完全歸於捷運開通是否有失妥適，仍是值得 深思及研究的問題。
在許多媒體報導中也指出，鄰近捷運車站但比鄰福地的物件相對來說價差 一半，更有甚者在同一區位轉個彎就有價差，這些都說明了控制房價的變數極 多，如果只是依賴坊間的簡單分析就引以評斷大眾運輸系統對房價的影響效果，
似有欠缺。在過去的文獻中當然不乏有做過研究大眾運輸系統對房價影響的研 究，但是其數據以及資料的正確性尚存在爭議點，如房價資料不完全、房屋市 場資訊不透明等都是過往研究台灣房屋市場所遇到的問題。適逢不動產成交案 件實際資訊申報登錄（民間稱實價登錄）制度於 2012 年 8 月 1 日起施行，有 關不動產物件的買賣、租賃以及預售屋成交案件依相關規定均應申報登錄交易 資 訊 ， 另 自 2012 年 10 月 16 日 起 「 內 政 部 不 動 產 實 價 查 詢 服 務 網
（http://lvr.land.moi.gov.tw）」提供多樣化查詢服務，可依區段及各式條件識別 不動產交易相關資訊，2本研究遂有政府機關管制的相關資料可以供做研究參 考。
民間業者多數將捷運車站距離與樣本點所在區位各項變數獨立控制分析，
此做法無異將不同捷運車站的樣本點視為其區位效果一致分析其可及性效果 影響，以及不同區位及其他可控制變數的樣本點與捷運車站距離視為一致分析 區位對房價影響效果，頗為可議。
另在學術研究方面，當然也不乏相關研究指出捷運車站對房價是有正向影 響，愈靠近捷運車站影響效果愈大，偏離捷運車站影響幅度隨著距離漸遠、可 及性降低而遞減，影響效果雖因統計方法不同而有所差異，此為國內外相關研 究所支持。惟多數研究將與捷運車站間的距離劃分不同區段的影響範圍，誠如 前言，鄰近捷運系統的物件房價隨著與捷運車站遠近距離遞減，是以此類研究
2 行政院內政部地政司新聞稿，2014 年 4 月 1 日，取自
http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?mcid=2028&cid=1003。
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雖將與捷運車站距離做範圍性的劃分，皆能表現出前開論述的精義，但在相同 的範圍區間有多數樣本點時，將無法呈現出個體之間的差異性，導致研究結果 隱性存在一項可見的偏誤，因為實錄登錄的建置及科技進步，本研究現可藉由 實價登錄查詢服務系統中的地圖索引功能，嘗試將各個樣本點以分段的距離變 數導入，重新檢視捷運車站距離對房價影響的效果究為何。
2013 年 11 月 24 日起台北捷運信義線正式啟用，本研究以實價登錄資料 做分析比較，將可以完整的呈現出大眾運輸系統對房價影響的效果，而非僅將 零碎時間片段加以研究分析。另信義線捷運車站共 8 站，經中正區、大安區及 信義區等 3 個行政區，此為台北市內經濟發展屬較為均衡地域且信義線距離差 距較短居民對交通運輸需求較為一致，將可以避免區位效果差異性極殊可能產 生的統計徧誤，以上皆是引發本研究欲重新釐清大眾運輸系統對房價影響效果 的動機。
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貳、研究目的
在台北捷運初步規劃與建設時期，國內雖陸續有學者競相投入相關的研究 議題上，伴隨著捷運路網相繼完成，捷運可及程度對房價影響效果究為何？因 時空變換與科技進步，本研究可以利用我國實價登錄系統的建置及衛星地圖導 入，可以更精準的得到距離變數的參考值，本研究希驥以更準確的數據資料及 考量各個變數對房價影響效果，來補足之前研究大眾運輸系統對房價影響效果 的不周詳處。
大眾運輸捷運系統現已為大台北都會區交通規劃中不可或缺的一環，在未 來可期的日子裡捷運各線將陸續規劃上線，更加活絡地區經濟發展，也可能產 生規模效果，而政府及民間投入資本極為龐大，捷運因便利性所帶來的外部經 濟效果是否反映在房屋市場的價格有待以嚴謹研究方法釐清，將可參考是否針 對捷運可及性造成的外溢效果加以課徵規費或稅捐。
捷運系統是一個龐雜的體系，其不僅只是帶來交通便利，更助長經濟發展，
綜上所述本研究期能達成以下的研究目的：
一、 以虛擬變數將可及程度區分並同其他區位效果變數完整建構房價 函數，而非以片面資料論斷大眾運輸系統對房價的影響效果。
二、 將是否位於巷弄虛擬變數加入多元迴歸模型，更細部探討捷運可 及程度對房價影響的差異性。
三、 提供公私部門對房價更為精準的評估指標，建立一般大眾對捷運 車站可及程度對房價的影響正確認知，讓房屋市場的價格決定因素更 加透明化。
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參、研究範圍
一、 研究對象
台北捷運系統為我國第一個建設捷運並形成網絡的系統，自 1996 年開通 以來陸續規劃興建主、支線，目前在營運的包含 5 條主線及 2 條支線，網絡遍 佈台北都會區各生活圈，信義線沿線房屋市場因實價查詢系統建置在前緣故，
信義線開通前後的房屋交易資料尚堪充足，另因都會地區住宅型態大抵為公寓、
大廈及套房，本研究擬去除其他房屋型態並排除車位影響變數，將研究對象限 縮在公寓、大廈及套房等三種類別。
二、 空間範圍
台北捷運信義線自中正紀念堂站起沿台北市信義路興建站點，本研究將限 縮在門牌地址為信義路的樣本點上，且因為信義線目前只開通至象山站，在信 義路六段部分因目前與捷運車站距離較遠，可及程度極差，本研究亦將之屏除。
三、 時間範圍
2012 年 8 月起我國實施不動產交易實價登錄，2013 年 11 月 24 日台北捷 運信義線通車，本研究擬將實價登錄至信義線通車期間延伸雙倍，研究時間範 圍為 2012 年 8 月至 2015 年 3 月的月資料。
四、 研究限制
本研究初級資料取自實價登錄查詢系統，台北捷運各線開通時間較實價登 錄實施時間較晚的線路僅信義線與松山線，又松山線開通時間為 2014 年 11 月 15 日，通車後資料筆數較少故未列入研究範圍，台北都會區全域廣闊，信義線 所占區域僅是一隅，因資料考量而限縮研究範圍無法完整的考量全區房屋市場 情形，且信義路為台北都會區經濟活動較為熱絡區域，房屋需求面必然比其他 地區要高，可以預期其交易動能也應較其他地區為高，本研究的樣本近千筆，
僅供後者做為參考之用，惟若在時間條件允許之下，日後仍可就台北捷運全線 做完整的研究分析以為完備。
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第二節 研究架構
本研究採用資料係由實價登錄查詢系統以多樣查詢及衛星地圖定位方式 取得初級資料，再以國內外相關研究文獻及理論為基礎，藉由計量統計迴歸模 型將資料作處理分析。
本研究論文總共包含六章，分述如下：
一、首章為緒論，包含研究動機、目的、範圍、研究架構與流程。
二、第二章為文獻回顧，對大眾運輸系統對房價的影響及影響房屋價格決定因 素相關的文獻，以節錄性的流覽回顧提出本研究論文的相關佐證資料及參 考的研究方向。
三、第三章篇幅為台北捷運系統的發展及對區域經濟的影響，以及描述台灣房 屋市場近年的趨勢及變化，並利用公私部門提供的初級分析說明大眾運輸 系統可及性與房屋市場價格的關聯性，本章目的旨在提供實證分析較完整
三、第三章篇幅為台北捷運系統的發展及對區域經濟的影響，以及描述台灣房 屋市場近年的趨勢及變化，並利用公私部門提供的初級分析說明大眾運輸 系統可及性與房屋市場價格的關聯性，本章目的旨在提供實證分析較完整