第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
研究動機
土地具備積載力，承載了人們生活的各項所需，而房屋坐落於土地上，住宅 更是人類不可或缺之必需品，然而，近年來隨著不動產價格不斷高漲，人們逐漸 無法負擔住宅價格，紛紛提倡政府應落實「居住正義」的理念，其是為落實「居 住權」的保障，內涵應包含公平（Fairness）與正義（Justice）兩個原則1。1989 年 8 月 26 日，為了抗議臺灣房價高漲，首次有以都市改革為取向的集體行動組織走 向街頭，只為了爭取屬於人民最基本的「居住權益」，是謂「無殼蝸牛運動」。然 而，在高房價依舊沒有改善的情況之下，然不動產價格仍不斷高漲，再次引發了
「巢運」抗議這20 幾年間，臺灣高房價不斷惡化的問題。
由此可知，隨著產業結構之轉變，臺灣雖邁入高密度的都市化發展2，但逐漸 失去包容性（inclusiveness），高所得族群所得占比居高不下，實質薪資停滯不前，
房價飆漲，增加人民的相對剝奪感（胡勝正，2015），此外，高房價除了排擠購 屋者的消費能力，對經濟造成負面影響外，甚至會因家庭資源有限的情形下影響 生育率3（林佩萱，2015）。因此，房價的變動一直是政府與人民密切關注的議題，
尤以大臺北地區為甚。由內政部不動產資訊平台提供之六都房價所得比之資料顯 示（圖 1-1），臺北市房價持續上漲且為全國負擔比最高之區域4，次高之地區為 新北市，且二者皆明顯高於其他直轄市，故是近年來國內房價相關研究之主要研 究標的。因此，在房市政策的制定上，需要經過詳細規劃，稍有疏漏即易導致眾 多政策未能奏效，而隨著「居住正義」成為顯學，各界開始從各個面向探討，檢 視房價的成因或是進行房價相關之探究，然而，在區域之間房價是否會彼此影響，
並無廣泛受到研究探討，政府在政策擬定或基礎建設規劃時也鮮有考量區域間房 價擴散情形，易造成一地之房價受建設或政策上漲而後連帶擴散至他處，而使房 市政策時多掣肘。
1 居住公平係指無論人的身分、性別、年齡、所得都應獲得平等的對待，並住得有尊嚴；居住正 義則是追求貧富之間的差距，若窮人仍流落街頭，則富人擁有多棟豪宅則是不合乎正義的社會(財 團法人國家政策研究基金會，2013)。
2 截至 2018 年 10 月，臺灣的都市化程度高達 79.66%（內政部主計處，2018）。
3 2016 年我國總生育率為 1.125 人，低於人口替換水準 2.01 人 (內政部統計年報，2017)。
4 根據內政部不動資訊平台最新發布的房價負擔能力指標統計成果，2018 年第 1 季全國房價所 得比為9.08 倍；臺北市為 15 倍，該市之房價負擔能力屬過低等級，造成市民購屋壓力沉重。
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圖1-1 歷年六都房價所得比 資料來源：內政部不動產資訊平台
過去傳統經濟理論大多認為，一地區內之房價水準係由當地的供給與需求決 定，如此一來，不同地區的房價應處在不同的水準，並各自獨立發展，然 Meen
（1999）提出不同於過去的觀點，其認為住宅市場房價的變動係由一地區發生，
遂在相鄰之區域蔓延，而後傳遞至更遙遠之地區，此現象即為房價的「漣漪效應
5（Ripple Effect）」。
至於房價的漣漪效應存在與否是政策制定者的一個重要議題（Teye et al., 2017），不動產為大多數家庭中最昂貴的資產，地區間的房價波動可能導致家庭 財富重新分配，尤其在臺灣人「有土斯有財」的觀念深植人心，房價的波動容易 造成大眾對資產價值變動的疑慮。近年來，隨著經濟的快速發展和都市化的進程，
臺灣的房價呈現逐年上漲的趨勢，而使大量研究強調影響房價的因素和新興住宅 市場的動態特徵，然其大多數關於房價的實證研究都考察了國家或城市中單一市 場的概念，而忽略了市場之間可能存在的相關性，區域間的關係也未能加以釐清。
然而，各地區間的住宅市場並非完全獨立，房價變化的空間差異和依賴性普遍存 在，所以一地區房價的變動將會影響其他地區（Zhang et al., 2017），故房價的波 動應為一連續性變化，而逐漸擴散至其他地區。
而過往房價漣漪效應研究的範疇多著墨於國家、城市等同質尺度（Zhang et al., 2017），而鮮有探討城際與區域房價漣漪效應擴散之情形，而房價同時具空間 性及地方性特徵，如僅聚焦國家、直轄市之尺度，將會遺漏個別行政區域不動產 次市場間的空間相依性。而在臺灣對於房價之漣漪效應的研究也未臻完善，且多
5 「漣漪」（Ripple）係指水面的波紋的擴散現象，如物體投擲於水中央，使得水波紋從中央往外 擴散之情形，原係屬自然之現象。而在不同的領域，當一個事物造成的影響漸漸擴散的情形，如 同水的波紋由中心往外擴散，各領域學者便將此情形比喻為「漣漪效應」。
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以探討全臺各直轄市為研究範圍（Chien, 2010; Lee et al., 2014），未有論及行政區 間的房價漣漪效應之情形。然而，臺灣各城市間的區域經濟條件具有差異，其差 異也會反應在各區房價上（Chien, 2010），且國外之國土幅員遼闊，其研究範圍 並不適合運用於臺灣。因此，相鄰直轄市之各行政區間房價相互影響之空間相依 性亦須一併考量。
綜觀上述，區域空間結構的發展與房價傳遞之關係尚待釐清，而臺灣房價是 否具有漣漪效應，不同區域間的房價是否具有空間相依性，對於觀察區域間的房 價趨勢、擬定住房政策意義重大，實是應進行更深更廣泛之研究。若房價漣漪效 應對區域房價為正的外溢效果，則政府可以採取抑制房價之手段，以平衡住宅市 場之價格；反之，若房價漣漪效應對其為負的外溢效果，則政府不應打壓房市，
而應想辦法提升薪資水準以振興該區市場（國政研究報告，2018）。此外，在政 府對一地區採取影響房價之舉措或政策時，應一併考量漣漪效應對其他區域之影 響，並對此做全盤性之規劃，方能達成區域住宅市場之穩定性。爰此，本研究針 對漣漪效應進行相關文獻的梳理，並使用Granger 因果關係檢定，觀測臺灣北部 房價漣漪效應，以檢視其背後形成因素、傳遞路徑以及釐清該路徑範圍內所造成 之衝擊與影響，故擇定以臺灣北部區域（臺北市、新北市、桃園市及基隆市）作 為研究區域，進一步檢視鄰近地區房價之空間相依性，並透過本研究實證分析其 房價匯聚情形與趨勢。
二、研究目的
臺北市為全國房價最高之地區，新北市為全臺灣人口最多之地區，而桃園市 則為人口遷入量最高且為最鄰近雙北市之直轄市，另基隆市亦緊鄰臺北市，且為 通勤工作人口最多之縣市，而隨著臺灣北部區域房價逐年攀升，儼然已成為政府 部門亟待解決之議題，而各行政區間房價相互影響於過去研究亦未臻完善，有鑑 於此，本研究希冀以房價漣漪效應之觀點探討臺灣北部區域房價擴散之現象，並 透過各行政區之房價指數以釐清房價漣漪效應之趨勢，彙整其背後形成原因與傳 遞現象。
因此，本研究預期達成研究目的有以下二點：
(一) 了解臺灣北部區域之房價波動現象，一地房價之衝擊對其他地區的影響。
(二) 檢視臺灣北部區域房價兩兩的傳遞現象。