臺灣北部區域房價傳遞之研究 ─以房價漣漪效應觀點 - 政大學術集成
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(2) 誌 謝 歷經兩年的時間，雖然真的開始動筆只有一年，我終於寫完論文了!寫論文 這一年來有太多人要感謝，首先謝謝劉小蘭老師及吳文傑老師，在論文的路上給 予我許多靈感與幫助，謝謝我的口試委員彭建文老師及詹士樑老師，在論文口試 給我許多寶貴的建議使我的論文更加完整，謝謝曉瑞學長在論文期初與期末報告 時給予我修改方向與建議。在論文的實證方法上還要謝謝哲源教我 SAS，謝謝亮 元想到我們還有一個可能會時間序列的朋友，對我論文大大有幫助，謝謝宗霖借 我書還介紹朋友給我問問題，但我還沒還你書 XD，還要謝謝阿珊與家伶教我 GIS， 沒有你們也不會有我的論文。. 政 治 大. 最地獄的碩二期間還是要謝謝研究室的各位給予溫暖與歡樂，感謝阿珊、家 伶、ㄟ頗、家涓、健瑋、基一、宗懷、兆哥在每個星期五的小聚、小酌、小賭，. 立. 有你們的碩士生活真的很充實，還有碩二下學期加入的可兒、于荷，終於有足夠. ‧ 國. 學. 的人數可以玩狼人殺，以及健康化的運動行程；謝謝如瀅在我論文崩潰的時候也 時常找我出來吃飯玩耍，謝謝瑄芸跟我一起活在論文地獄，並互相加油鼓勵。. ‧. 謝謝阿珊在我崩潰的時候一直鼓勵我，也常常聽我抱怨；謝謝最溫暖的家伶 每次都給我滿滿的鼓勵與愛；謝謝平行時空的ㄟ頗讓我在論文地獄增添幾分樂趣，. y. Nat. sit. 謝謝家涓常常問我要不要買東西發洩壓力；謝謝健瑋常常講不好笑的冷笑話；謝. al. er. io. 謝地獄列車長公主基一，地獄梗真的蠻好笑的很舒壓；謝謝宗懷常常會多買一份. v i n Ch 嘆為觀止；謝謝可兒、于荷兩個很好揪又很隨和的咖，希望大家離開學校後還是 U i e h n c g 要常常聚。 n. 飲料或點心分給我們吃，真的很貼心；謝謝兆哥時常有不知所云的言行舉止讓我. 謝謝我研究所的室友薛與舜，在各種崩潰的時刻謝謝你的的鼓勵或刺激？謝 謝大學就有你們，直到在政大的最後一刻你們還在；謝謝我的家人，謝謝爸爸媽 媽讓我能繼續念研究所，謝謝妹妹時常照顧我幫我打掃整理宿舍。 最感謝的溫靖儒，我是一個極度沒有自信又機車的人，謝謝你如此包容我鼓 勵我，在考研究所的時候也相信我做得到，在寫論文的時候也常常陪我熬夜教我 如何改論文，謝謝這一路上都有你，最後謝謝我自己，原來我真的可以做到，一 定要相信自己! 汪芷均 謹誌 2018 年 7 月. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(3) 摘要 近年來不動產價格不斷高漲，引發各界的關注，而使居住正義成為顯學，各 界開始由不同面向進行探討，以檢視房價的成因或相關之研究，然區域間的房價 是否會彼此影響則無廣泛研究，而政府在擬訂政策或規劃時，鮮有考量區域房價 擴散之情形，易造成一地房價受政府政策影響後連帶擴散至其他地區，使房市政 策多掣肘。本研究以臺灣北部區域為範圍使用房價指數進行時間序列分析，利用 衝擊反應函數及 Granger 因果關係檢定，進行縣市尺度與行政區尺度之實證分析。 研究結果顯示，縣市尺度下臺北市為臺灣北部區域之房價漣漪中心，其正向 的房價衝擊對其他縣市亦造成正向的房價反應，行政區尺度下則以臺北市住宅單. 政 治 大. 價最高之行政區─大安區為房價漣漪中心，經實證結果可得知其對外圍地區的房 價影響程度隨距離增加而減弱，而最外圍地區具有反波及效果，由最外圍地區之. 立. 房價再反波及影響中心地區─大安區。臺灣北部區域房價逐層波及效果主要仍歸. ‧ 國. 學. 因於地理位置鄰近，又本研究之空間單位設定為行政區，與過往相關研究以城市 為空間單位有所區別，因此逐層波及效果較不明顯。. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 關鍵字：房價漣漪效應、區域房價、Granger 因果關係. Ch. engchi. i n U. v. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(4) Abstract In recent years, housing prices have been rising, causing public concerns. Scholars have begun to explore different aspects to examine the causes of housing prices or its related research. However, whether regional housing prices will affect each other has not been widely studied. In the formulation of policies, a government rarely considers the possible spread of housing prices from its region to another. Housing prices in one place could be easily affected by its government policy, but neglecting the fact that such influenced housing prices would then spread to other regions will eventually constrain the effectiveness of the housing market policy itself. In this study, a time series analysis was conducted using the price index in northern Taiwan. The. 政 治 大 empirical analysis on the city scale and the administrative district scale. 立. impulse response function and the Granger causality test were used to conduct an. ‧ 國. 學. The results of the study show that Taipei City is the center of the housing prices ripple in the northern part of Taiwan under the city scale, and its positive housing price. ‧. shock has also caused positive housing price responses from other counties and cities. Under the administrative district scale, Da'an District is the center of the housing prices. sit. y. Nat. ripple. According to the empirical results, its degree of influence on housing prices in the peripheral areas will decrease with the increase in distance. The most peripheral. io. n. al. er. areas, on the other hand, also have the ability to influence the central area, and the. i n U. v. housing prices in the peripheral areas will come back to influence the central area -. Ch. engchi. Da'an District. The ripple impact on housing prices in northern Taiwan is still mainly due to geographical proximity. Moreover, unlike past studies where cities are a spatial unit, the space unit of this study is set on administrative districts; therefore, the ripple effect is less obvious. Keywords: Housing Price Ripple Effect, Regional Housing Price, Granger Causality Test. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(5) 目 第一章. 錄. 緒論 ........................................................................................................... 1. 第一節 研究動機與目的 ....................................................................................... 1 第二節 研究範圍與研究內容 ............................................................................... 4 第三節 研究方法與研究流程 ............................................................................... 6 第二章. 文獻回顧 ................................................................................................... 8. 第一節 房價擴散相關理論 ................................................................................... 8 第二節 房價漣漪效應成因與相關案例 ............................................................. 15. 治 政 影響房價之區域因素 ............................................................................. 24 大 立 小結 ......................................................................................................... 26. 第三節 房價指數相關研究 ................................................................................. 20. 第五節. 學. 第三章. ‧ 國. 第四節. 資料說明與研究設計 ............................................................................. 27. 第一節 研究範圍 ................................................................................................. 27. ‧. 第二節 資料說明 ................................................................................................. 31. y. sit. er. 實證結果分析 ......................................................................................... 38. io. 第四章. Nat. 第三節 研究設計 ................................................................................................. 34. al. 第一節 臺灣北部縣市房價領先落後關係 ......................................................... 38. n. v i n Ch 臺北市房價中心對周圍行政區之房價影響 e n g c h i U ......................................... 46. 第二節. 第三節 小結 ......................................................................................................... 61 第五章. 結論與建議 ............................................................................................. 63. 第一節 結論 ......................................................................................................... 63 第二節 後續研究建議 ......................................................................................... 66 參考文獻 ................................................................................................................. 68 附錄一. ................................................................................................................. 73. 附錄二. ................................................................................................................. 76. I. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(6) 圖. 目. 錄. 圖 1-1 歷年六都房價所得比 ....................................................................................... 2 圖 1-2 研究步驟流程圖 ............................................................................................... 7 圖 2-1 都市土地之遠距連接 ..................................................................................... 10 圖 2-2 中國房價趨勢圖 ............................................................................................. 11 圖 2-3 澳洲八大都市房價指數 ................................................................................. 17 圖 2-4 臺灣六都房價指數 ......................................................................................... 18. 政 治 大 圖 3-2 跨縣市通勤率 ................................................................................................. 28 立 圖 3-1 淨遷入人口 ..................................................................................................... 27. ‧ 國. 學. 圖 3-3 桃園市跨縣市工作人口概況 ......................................................................... 28 圖 3-4 基隆市跨縣市工作人口概況 ......................................................................... 29. ‧. 圖 3-5 房價中心外圍四圈之範圍 ............................................................................. 30. y. Nat. sit. 圖 3-6 房價指數趨勢圖 ............................................................................................. 32. n. al. er. io. 圖 4-1 縣市衝擊反應函數（一） ............................................................................. 40. Ch. i n U. v. 圖 4-2 縣市衝擊反應函數（二） ............................................................................. 41. engchi. 圖 4-3 衝擊反應函數─來自大安區之衝擊（一） .................................................. 48 圖 4-4 衝擊反應函數─來自大安區之衝擊（二） .................................................. 50 圖 4-5 初期房價反應 ................................................................................................. 51 圖 4-6 中期房價反應 ................................................................................................. 52 圖 4-7 後期房價反應 ................................................................................................. 52 圖 4-8 衝擊反應函數─其他地區對大安區之衝擊（一） ...................................... 53 圖 4-9 衝擊反應函數─其他地區對大安區之衝擊（二） ...................................... 54. II. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(7) 表. 目. 錄. 表 2-1 房價擴散相關現象 ......................................................................................... 14 表 2-2 國內房價指數彙整 ......................................................................................... 23 表 3-1 大安區對外圍行政區圈數整理 ..................................................................... 30 表 3-2 臺灣北部縣市房價指數敘述性統計 ............................................................. 33 表 3-3 雙北市各行政區房價指數敘述性統計 ......................................................... 33 表 4-1 臺灣北部縣市房價指數單根檢定 ................................................................. 38. 政 治 大 表 4-3 縣市長期最適落後期數 ................................................................................. 43 立 表 4-2 縣市短期最適落後期 ..................................................................................... 42. ‧ 國. 學. 表 4-4 縣市 Granger 因果關係檢定 .......................................................................... 45 表 4-5 各行政區單根檢定 ......................................................................................... 46. ‧. 表 4-7 行政區短期 Granger 因果關係檢定 .............................................................. 56. y. Nat. n. al. er. io. sit. 表 4-8 行政區長期 Granger 因果關係檢定 .............................................................. 59. Ch. engchi. i n U. v. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(8) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 第一章. 緒論. 第一節 研究動機與目的 研究動機 土地具備積載力，承載了人們生活的各項所需，而房屋坐落於土地上，住宅 更是人類不可或缺之必需品，然而，近年來隨著不動產價格不斷高漲，人們逐漸 無法負擔住宅價格，紛紛提倡政府應落實「居住正義」的理念，其是為落實「居 住權」的保障，內涵應包含公平（Fairness）與正義（Justice）兩個原則1。1989 年 8 月 26 日，為了抗議臺灣房價高漲，首次有以都市改革為取向的集體行動組織走 向街頭，只為了爭取屬於人民最基本的「居住權益」 ，是謂「無殼蝸牛運動」 。然. 政 治 大 「巢運」抗議這 20 幾年間，臺灣高房價不斷惡化的問題。 立. 而，在高房價依舊沒有改善的情況之下，然不動產價格仍不斷高漲，再次引發了. ‧ 國. 學. 由此可知，隨著產業結構之轉變，臺灣雖邁入高密度的都市化發展2，但逐漸 失去包容性（inclusiveness） ，高所得族群所得占比居高不下，實質薪資停滯不前，. ‧. 房價飆漲，增加人民的相對剝奪感（胡勝正，2015），此外，高房價除了排擠購 屋者的消費能力，對經濟造成負面影響外，甚至會因家庭資源有限的情形下影響. sit. y. Nat. 生育率3（林佩萱，2015） 。因此，房價的變動一直是政府與人民密切關注的議題， 尤以大臺北地區為甚。由內政部不動產資訊平台提供之六都房價所得比之資料顯. io. n. al. er. 示（圖 1-1），臺北市房價持續上漲且為全國負擔比最高之區域4，次高之地區為. i n U. v. 新北市，且二者皆明顯高於其他直轄市，故是近年來國內房價相關研究之主要研. Ch. engchi. 究標的。因此，在房市政策的制定上，需要經過詳細規劃，稍有疏漏即易導致眾 多政策未能奏效，而隨著「居住正義」成為顯學，各界開始從各個面向探討，檢 視房價的成因或是進行房價相關之探究，然而，在區域之間房價是否會彼此影響， 並無廣泛受到研究探討，政府在政策擬定或基礎建設規劃時也鮮有考量區域間房 價擴散情形，易造成一地之房價受建設或政策上漲而後連帶擴散至他處，而使房 市政策時多掣肘。. 居住公平係指無論人的身分、性別、年齡、所得都應獲得平等的對待，並住得有尊嚴；居住正 義則是追求貧富之間的差距，若窮人仍流落街頭，則富人擁有多棟豪宅則是不合乎正義的社會(財 團法人國家政策研究基金會，2013)。 2 截至 2018 年 10 月，臺灣的都市化程度高達 79.66%（內政部主計處，2018） 。 3 2016 年我國總生育率為 1.125 人，低於人口替換水準 2.01 人 (內政部統計年報，2017)。 4 根據內政部不動資訊平台最新發布的房價負擔能力指標統計成果，2018 年第 1 季全國房價所 得比為 9.08 倍；臺北市為 15 倍，該市之房價負擔能力屬過低等級，造成市民購屋壓力沉重。 1. 1. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(9) 第一章 緒論. 圖 1-1 歷年六都房價所得比 資料來源：內政部不動產資訊平台. 治 政 大 定，如此一來，不同地區的房價應處在不同的水準，並各自獨立發展，然 Meen 立 （1999）提出不同於過去的觀點，其認為住宅市場房價的變動係由一地區發生，. 過去傳統經濟理論大多認為，一地區內之房價水準係由當地的供給與需求決. ‧ 國. 5. 學. 遂在相鄰之區域蔓延，而後傳遞至更遙遠之地區，此現象即為房價的「漣漪效應 （Ripple Effect）」。. ‧. 至於房價的漣漪效應存在與否是政策制定者的一個重要議題（Teye et al.,. y. Nat. 2017），不動產為大多數家庭中最昂貴的資產，地區間的房價波動可能導致家庭. sit. 財富重新分配，尤其在臺灣人「有土斯有財」的觀念深植人心，房價的波動容易. er. io. 造成大眾對資產價值變動的疑慮。近年來，隨著經濟的快速發展和都市化的進程，. al. n. v i n Ch 市場的動態特徵，然其大多數關於房價的實證研究都考察了國家或城市中單一市 engchi U 臺灣的房價呈現逐年上漲的趨勢，而使大量研究強調影響房價的因素和新興住宅. 場的概念，而忽略了市場之間可能存在的相關性，區域間的關係也未能加以釐清。 然而，各地區間的住宅市場並非完全獨立，房價變化的空間差異和依賴性普遍存 在，所以一地區房價的變動將會影響其他地區（Zhang et al., 2017），故房價的波 動應為一連續性變化，而逐漸擴散至其他地區。 而過往房價漣漪效應研究的範疇多著墨於國家、城市等同質尺度（Zhang et al., 2017） ，而鮮有探討城際與區域房價漣漪效應擴散之情形，而房價同時具空間 性及地方性特徵，如僅聚焦國家、直轄市之尺度，將會遺漏個別行政區域不動產 次市場間的空間相依性。而在臺灣對於房價之漣漪效應的研究也未臻完善，且多 5. 「漣漪」 （Ripple）係指水面的波紋的擴散現象，如物體投擲於水中央，使得水波紋從中央往外 擴散之情形，原係屬自然之現象。而在不同的領域，當一個事物造成的影響漸漸擴散的情形，如 同水的波紋由中心往外擴散，各領域學者便將此情形比喻為「漣漪效應」。 2. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(10) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 以探討全臺各直轄市為研究範圍（Chien, 2010; Lee et al., 2014） ，未有論及行政區 間的房價漣漪效應之情形。然而，臺灣各城市間的區域經濟條件具有差異，其差 異也會反應在各區房價上（Chien, 2010），且國外之國土幅員遼闊，其研究範圍 並不適合運用於臺灣。因此，相鄰直轄市之各行政區間房價相互影響之空間相依 性亦須一併考量。 綜觀上述，區域空間結構的發展與房價傳遞之關係尚待釐清，而臺灣房價是 否具有漣漪效應，不同區域間的房價是否具有空間相依性，對於觀察區域間的房 價趨勢、擬定住房政策意義重大，實是應進行更深更廣泛之研究。若房價漣漪效 應對區域房價為正的外溢效果，則政府可以採取抑制房價之手段，以平衡住宅市 場之價格；反之，若房價漣漪效應對其為負的外溢效果，則政府不應打壓房市， 而應想辦法提升薪資水準以振興該區市場（國政研究報告，2018）。此外，在政. 政 治 大. 府對一地區採取影響房價之舉措或政策時，應一併考量漣漪效應對其他區域之影. 立. 響，並對此做全盤性之規劃，方能達成區域住宅市場之穩定性。爰此，本研究針. ‧ 國. 學. 對漣漪效應進行相關文獻的梳理，並使用 Granger 因果關係檢定，觀測臺灣北部 房價漣漪效應，以檢視其背後形成因素、傳遞路徑以及釐清該路徑範圍內所造成 之衝擊與影響，故擇定以臺灣北部區域（臺北市、新北市、桃園市及基隆市）作. ‧. 為研究區域，進一步檢視鄰近地區房價之空間相依性，並透過本研究實證分析其. y. sit er. io. 二、研究目的. Nat. 房價匯聚情形與趨勢。. al. n. v i n Ch 則為人口遷入量最高且為最鄰近雙北市之直轄市，另基隆市亦緊鄰臺北市，且為 engchi U 通勤工作人口最多之縣市，而隨著臺灣北部區域房價逐年攀升，儼然已成為政府 臺北市為全國房價最高之地區，新北市為全臺灣人口最多之地區，而桃園市. 部門亟待解決之議題，而各行政區間房價相互影響於過去研究亦未臻完善，有鑑 於此，本研究希冀以房價漣漪效應之觀點探討臺灣北部區域房價擴散之現象，並 透過各行政區之房價指數以釐清房價漣漪效應之趨勢，彙整其背後形成原因與傳 遞現象。 因此，本研究預期達成研究目的有以下二點： (一) 了解臺灣北部區域之房價波動現象，一地房價之衝擊對其他地區的影響。 (二) 檢視臺灣北部區域房價兩兩的傳遞現象。. 3. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(11) 第一章 緒論. 第二節 研究範圍與研究內容 本研究主要針對臺灣北部區域（臺北市、新北市、桃園市及基隆市）之房價 指數進行因果關係檢測，並以 2017 年房價成交單價最高之行政區（臺北市大安 區）6之房價指數為中心進行房價趨勢之檢測，以揭示大臺北地區之各行政區房 價是否具有領先與落後之關係。 空間範圍 本研究以臺灣北部區域（臺北市、新北市、桃園市及基隆市四個縣市）為研 究之空間範圍，此四處皆有不同特徵，臺北市為臺灣房價最高之直轄市，新北市 為全臺各縣市中人口數最多者7，而桃園市為近七年來人口淨遷入人數最多之直 轄市8，基隆市係毗鄰臺北市且為跨縣市工作人口比例最高之都市9，此四縣市地. 政 治 大 漪效應之背後因素與區域房價高低、人口數及人口遷移有密切關聯（Hui, 2010; 立 理位置相鄰近，且於空間上存在一定程度之相關性，過去相關研究皆顯示房價漣. Chen et al., 2011; Zhang et al., 2017），故為了釐清臺灣房價漣漪效應之趨勢，本研. ‧ 國. 學. 究以前揭四縣市及其部分行政區為研究之範圍。. ‧. 此外，在過往的研究中多以各大區域、都市之房價趨勢為研究範疇，鮮有探 究都市以下階層之漣漪效應相關研究，而臺灣之國土面積規模不及英國、中國…. Nat. sit. y. 等多數國家之國土幅員遼闊，因此國外研究範圍之空間尺度並不適宜應用於臺灣，. io. al. n. 時間範圍. er. 有鑑於此，本研究將研究範疇更細分至縣市以下之行政區進行研究。. Ch. engchi. i n U. v. 本研究以實價登錄實施後之好時價房價指數選取 2012 年 8 月至 2018 年 9 月 為研究時間，研究資料以月為單位，共計 74 個月。. 不動產市場動態年報(臺北市政府地政局，2018) 依據內政統計月報之資料，截至 2018 年 7 月 31 日止，各直轄市、縣（市）人口中，以新北市 398 萬 8906 人佔全國人口之 16.92%為最多。 8 根據內政統計通報 2018 年第 8 週之資料，截至 2018 年 2 月 24 日止，桃園市累計淨遷入人口 數約為 12 萬 6 千人，為全台最多。 9 行政院主計處國世普查處調查報告，基隆市之跨縣市通勤率為全國最高，跨縣市通勤率為跨縣 市通勤工作人口占工作人口之百分比。 6 7. 4. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(12) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 研究內容 本研究內容共計有二項，一為檢視臺灣北部區域（臺北市、新北市、桃園市 與基隆市四縣市）房價是否具有領先落後關係（lead-lag relation） ；其二則聚焦至 臺北市大安區房價中心對外鄰近行政區之影響，檢定房價傳遞與其因果關係。 (一) 檢視臺灣北部區域之房價領先落後關係 本研究採用 Granger 因果關係檢定（Granger causality test）揭示縣市間之房 價相關性，以釐清臺灣北部區域（臺北市、新北市、桃園市與基隆市四縣市）每 月房價趨勢與領導關係。 (二) 針對臺北市房價中心對其周遭房價之影響. 政 治 大 行政區房價之傳遞關係，藉以了解臺北市中心對外波及範圍。 立. 本研究將進一步針對臺北市大安區房價中心周圍進行檢視，探究中心對外圍. ‧ 國. 學. 研究限制. 本研究之房價指數採用好時價房價指數資料，其編製採用內政部不動產實價. ‧. 登錄所提供之資料，研究標的除了涵蓋臺北市、新北市、桃園市及基隆市之縣市 房價指數，並聚焦在臺北市及新北市之行政區房價指數，惟依不動產實價登錄平. y. Nat. sit. 台所提供之資料，並非每個行政區皆有充足之交易案例以建置該區之房價指數，. al. er. io. 故本研究標的仍有部分行政區未有房價指數之資料。因此，本研究資料僅自 2012. n. 年 8 月始，考量部分地區交易資料不足下，少數新北市行政區無法提供房價指數. Ch. 資料，故尚無法納入本研究之實證分析。. engchi. i n U. v. 5. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(13) 第一章 緒論. 第三節 研究方法與研究流程 研究方法 為達成本研究之目的：檢視臺灣北部區域房價漣漪效果，並聚焦於臺北市房 價傳遞情形，以釐清房價漣漪效應及其成因與傳遞現象，並提供未來住宅政策之 相關建議。據此，本研究將採用下列方法，茲分述之： (一) 文獻回顧法 本研究針對國內外關於房價漣漪效應之定義、背後成因及房價指數之相關文 獻進行彙整，藉由文獻分析區域房價的相關理論背景，作為後續研究設計與實證 分析之基礎。 (二) 實證分析法. 立. 政 治 大. 本研究採用好時價房價指數月資料，將該房價指數資料進行單根檢定（unit. ‧ 國. 學. root test）測試其穩定性，後依向量自我迴歸模型（vector autoregression, VAR）檢 測最適落後期數，最終以 Granger 因果關係檢定檢視臺灣北部區域之房價關係及 臺北市大安區之房價傳遞關係。. ‧. 研究架構與流程. y. Nat. sit. 本研究內容架構分為五章，第一章為緒論，其內容包含研究動機與目的、研. er. io. 究範圍與方法及研究流程；第二章為文獻回顧，主要探究過去房價擴散之相關理. al. n. v i n Ch 因素；第三章為資料說明與研究設計，主要闡述本研究使用之房價指數資料，並 engchi U 論、國內外房價漣漪效應之現象與成因、房價指數之相關文獻及影響區域房價之 說明實證分析所運用之研究模型；第四章為實證結果分析，則依據單根檢定、向. 量自我迴歸模型及 Granger 因果關係檢定檢視區域間之房價關係；第五章為結論 與建議，彙整本研究實證分析結果，並針對政策與後續研究提出建議。據此，本 研究流程整合前述架構，繪製研究步驟流程（圖 1-2）。. 6. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(14) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 研究動機與目的. 研究範圍與研究方法. 第一章 緒論. 文獻回顧. 房價擴散 相關理論. 房價漣漪效應 成因與相關案例. 第二章 文獻回顧. 影響房價 之區域因素. 學. ‧ 國. 政 治 大 資料說明. ‧. 研究設計. n. al. 實證結果分析. Ch. engchi. er. io. sit. y. Nat. 第三章 資料說明與研究設計. 立. 房價指數相關研究. i n U. v. 行政區尺度 房價漣漪效應. 縣市尺度 房價漣漪效應 第四章 實證結果與分析. 第五章 結論與建議. 結論與建議. 圖 1-2 研究步驟流程圖. 7. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(15) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 第二章. 文獻回顧. 第一節 房價擴散相關理論 過往有諸多探討房價在空間中傳遞的理論與研究，區域間房價相互影響之現 象在空間中有著不同的聚散情形，本研究針對波及效果、定錨效果、遠距連接以 及漣漪效應進行說明，彙整過去針對房價擴散現象之相關理論，以分析漣漪效應 與其他房價傳遞相關理論之異同，俾利釐清房價在地理空間中的傳遞情形。 波及效果 土地價格為住宅價格的重要組成要素之一，當土地價格波動而使之上漲時，. 政 治 大. 住宅成本亦會提升而連帶影響房屋價格。地價之波及效果係對土地實施投資時， 其周圍土地地價亦會上漲，係因該項投資使其周圍土地之利用效率提高，此現象. 立. 一般稱為地價之波及效果（林英彥，1999），當土地利用的可能性較大，而使投. ‧ 國. 學. 資頻繁的情況下，其波及效果的程度亦會加強；都市間之波及效果係指當一都市 採取大量投資活動時，投資地區將成為波及中心向外產生波及效果，並朝向遠距. ‧. 離土地抑或劣等地方向前進，首先影響周邊土地利用之強度，並使其地價提高； 而投資之中心地區之土地亦會受到反波及效果影響，使其地價更加高漲，如此一. sit. y. Nat. 來將再度產生波及中心，繼續向外圍土地擴散，此即差額地租之產生原因。. er. io. 公共設施資本化. al. n. v i n Ch 居住區位，係依對該地區之地方性公共財偏好與稅賦的組合，此觀點若成立即表 engchi U. 公共設施資本化最早源自於提伯特假說（Tiebout, 1956） ，其基於消費者選擇. 示消費者在選擇居住地區時，地方公共設施之提供與稅賦將是影響因素，其中公 共設施，如學校、公園等設施之提供，對房價有正面資本化之效果（林森田、丁 秀吟，2017），隨著距離公共設施越遠，其資本化的效果漸弱。 過去許多文獻針對各項公共設施之資本化現象進行研究，如 Bajic（1983） 有關多倫多地區地鐵可及性對房價的資本化效果之研究，其證實地鐵可及性提高 後，將節省通勤時間，並使房價平均上漲 2,237 美元。而中國在杭州針對教育設 施進行研究，發現教育設施的價值以一定程度資本化在房價上（Wen et al., 2017） 。 此一公共設施資本化現象使房價沿著公共設施之周圍逐漸擴散，並隨著不動產與 該公共設施之距離增加，其影響效果逐漸減弱。. 8. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(16) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 定錨效果（Anchoring Effect） 所謂定錨效果為捷思偏誤（Heuristic Bias）10類型之一，係屬於一種心理偏 誤，在高度不確定的經濟環境中，民眾無法有效地思考分析問題，而依賴特定途 徑以做判斷決策（Tversky & Kahneman, 1974） 。而定錨效果意旨人們對一件事物 進行評估時，會以某特定數值為初始值，該值即如錨一般約束著評估值，如若當 人們在決策過程中，將會極為重視初始的資訊，終將導致評估值發生偏誤之情形。 應用於不動產價格領域上，定錨效果係代表民眾在出售房屋時，將過度重視 鄰近地區之買賣價格影響，而使該買賣價格成為其初始值，而致出售民眾受限於 該特定買賣價格上，並專注於尋求定錨價格之證據（Herrin et al., 2004；曹妤， 2016）。於區域住房市場中，一區域之賣方將參考鄰近區域之買賣價格，形成賣. 治 政 大 賣方決定其初始售價時，同時亦會考量鄰近區域內之相似住宅特徵（Herrin et al., 立 2004），此一動態過程將連帶影響鄰近區域之住宅價格，並形成區域住宅價格逐. 方心中之初始買賣價格，該價格如同錨一般制約著賣方，此為一定價之動態過程，. ‧ 國. 學. 漸上漲擴散之現象。相關定錨效果研究指出此效果將影響房屋賣方之定價決策， 房屋賣方可由市場上之買賣價格為基準點，從而向上設定售價（Bucchianeri &. ‧. Minson, 2013） ，鑑此，在定錨效果之下，區域住宅價格將由最初之基準價格，隨 著鄰近區域出售住宅與之參考比較下，將逐步上漲並向鄰近地區擴散。. y. Nat. io. sit. 遠距連接（Teleconnection）. n. al. er. 遠距連接的概念最早被應用於大氣科學（Glantz et al., 1991；Yu et al., 2013） ，. i n U. v. 於 2012 年由 Seto 等人提出都市土地的遠距連接（Urban Land Teleconnections），. Ch. engchi. 應用於都市化與土地使用變遷之領域，遠距連接係指一過程概念，藉由過程的相 互聯繫將土地使用與都市化結合討論（圖 2-1） ，遠距連接認為土地使用變遷不能 只聚焦於固定地理位置，而應檢視在都市化過程中與之距離遙遠但受具體影響的 地區其彼此互動連接之關係（Seto et al., 2012）。. 10. 捷思偏誤又可細分為三種類型，分別為代表性偏誤，易取性偏誤與定錨效應等。 9. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(17) 第二章 文獻回顧. 圖 2-1 都市土地之遠距連接 資料來源：Seto et al., 2012 過去相關研究除了探討遠距連接對土地利用的影響外，亦有許多文獻指出不. 政 治 大 研究通常會考量一個國家內或都市內各行政區之空間相關性，此乃基於它們同屬 立 一連續區域之概念，在經濟全球化下，即使兩個地理上沒有相鄰之地區，仍可透 動產市場與房價在不相鄰國家與地區間，有著相當程度之影響，過去房價相關之. ‧ 國. 學. 過文化、經濟間之關係聯繫在一起（Guo & Qu, 2018）。Holly 等人（2011）研究 說明倫敦是英國其他地區房價之領導區域，其亦是世界主要金融中心，而同為世. ‧. 界主要金融中心的紐約，其房價確有直接影響倫敦房價之現象。另外，Güneralp 等人（2013）指出澳洲黃金海岸的土地利用係由國外投資者所決定，黃金海岸為. y. Nat. sit. 世界上著名觀光勝地，隨著人們生活型態的改變，當遊客成為永久性或季節性居. er. io. 民時，不少國外購買者於此地置產作為度假別墅，並進一步影響該地住宅市場而. al. 導致房價上漲迅速。而 Hui（2010）研究馬來西亞三大都市之房價擴散現象，發. n. v i n 現柔佛房價受到新加坡經濟與政策影響遠勝於馬來西亞國內之影響，由於柔佛地 Ch U i e h n c g 理位置與新加坡相隔一海，該地之不動產市場受新加坡影響甚深。而在中國，北 京與上海地理上並不相鄰，然其房價係存在相互影響現象（圖 2-2） ，兩區透過經 濟與金融等相互連結，以及其人口、教育、GDP 等條件相似，成為中國最大的兩 個城市，可被視為經濟地位鄰近區（Guo & Qu, 2018） 。因此，即使非處地理位置 相鄰，由於社經地位、政策衝擊等影響，政府進行房價相關規劃政策時，除了審 慎評估政策實行地區房價受到的衝擊，其與距離遙遠但亦具體受到影響地區之互 動關係亦須納入考量。. 10. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(18) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 圖 2-2 中國房價趨勢圖 資料來源：Guo & Qu, 2018 漣漪效應. 政 治 大. 「漣漪效應」在不同領域皆有不同之定義，其係借鑑物體投擲於水面產生之. 立. 波紋從中心逐漸向外擴散之情形。最早出自於教育心理學，心理學派認為教師獎. ‧ 國. 學. 勵學生良好行為或處罰指責學生偏差的行為時，常會影響鄰近學生的行為，此謂 之漣漪效應（Kounin, 1970） ，爾後逐漸應用於各領域。在房地產市場中，區域住 宅市場並非完全獨立，其價格水平除了受到地方經濟基本面之影響外，也會受到. ‧. 空間差異和依賴性的影響（Zhang et al., 2017） 。在 Meen 的研究亦指出此種概念：. y. Nat. 英國的房價在北部和南部之間存在空間差異，房價通常在東南部先上漲，而後在. io. sit. 全國其他地區蔓延，這種現象被稱為「漣漪效應」 （Meen, 1999） 。因此，房價之. er. 漣漪效應在概念上是一個市場現象，在這個現象中一個地區的房價衝擊對其他地. al. n. v i n Ch 價在一個地方增值（或下調） ，隨後其他地區也跟著增值（下調） ，如同水的波紋 engchi U. 區的房價產生了影響（Meen, 1999; Nanda& Yeh, 2014 ; Balcilar et al., 2013），如房 一般向外擴散（Giussani & Hadjimatheou, 1991）。. 雖然現有研究並未對「房價之漣漪效應」做出明確的定義，但有關研究皆表 明其共同特徵為：房價的變化在一個特定的城市或地區首先出現，進而廣泛影響 周遭地域，最後在整個經濟中蔓延（Zhang et al., 2017）。而一個地區的房價衝擊 最初影響鄰近地區，藉由資訊流通與空間上的傳播，後於非毗連地區也會產生影 響（Clapp & Tirtiroglu, 1994）。另外，區域間房價的漣漪效應，某種程度上必定 會存在較強的「先導落後」之相互依存關係，或區域間之房價於最後趨同（Meen, 1999）。爰此，為利後續之研究進行，本研究酌參現有文獻內容，定義房價之漣 漪效應係指： 「一地域之房價首先產生變化，進而逐步影響其他區域之房價水平」 。. 11. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(19) 第二章 文獻回顧. 小結 本節探討過去房價傳遞、擴散相關理論與研究（表 2-1） ，波及效果常運用於 解釋地價上漲波及現象，其係基於對土地投資的手段造成周圍房價之上漲情形； 公設資本化則基於地方性公共設施，對房價具正的資本化效果，而使房價沿著公 共設施周圍逐漸擴散，並隨著不動產與該公共設施之距離增加，其影響效果逐漸 減弱；定錨效果則是以賣方過度重視最初得到的買賣初始值，而致該初始買賣價 格成為基準值，進而向上設定售價，隨相鄰地區出售住宅而逐漸導致房價之擴散 現象；遠距連接則是近期炙手可熱之研究議題，土地使用變遷與房價皆屬一連續 性態動過程，不能單獨聚焦於固定地理位置上，應一併檢視動態變化過程中，在 遙遠距離但確實際受到影響之地區亦須納入考量範圍，一地之房價變化可能造成 非相鄰地之區域房價受到波及；漣漪效應係由於不動產市場間非屬完全獨立，一. 政 治 大. 區域市場房價造成擾動，隨後擴及周圍地區最後在整個經濟體蔓延。. 立. 其中波及效果與漣漪效應概念上十分相似，甚至過往相關研究中於提及房價. ‧ 國. 學. 的外溢情形時會交互使用類似的詞語，然本研究針對二者相關研究進行剖析，並 試著釐清二者之間的差異，波及係指某活動對其相鄰位置上之其他活動的影響效. ‧. 果，通常係指對鄰近地區之影響；漣漪則係指水的波紋層層往外擴散，終影響至 遠處地區。因此，在房價與地價相關之研究中，波及通常用於一處的改變對毗鄰. Nat. sit. y. 地區產生的影響，而漣漪則用於中心逐層向外影響，產生一定程度「領先落後」. er. io. 之關係。綜合上述，波及效果係有外力介入一地區，如投資、建設等，使該地區 房價開始上漲，高漲至一定程度後外溢至鄰近地區，但溢出效果有限；漣漪效應. n. al. Ch. i n U. v. 則是一區域市場價格產生衝擊後，層層向外擴散之現象，區域彼此間具有依從關 係，影響範圍較波及效果大。. engchi. 因此，於梳理了各理論對房價擴散的解釋，本研究遴選「漣漪效應」作為探 討臺灣北部區域房價擴散現象的理論基礎，其係基於下述幾點原因： (一). 過去臺灣房價上漲問題大多以投資、建設及公設資本化來解釋，此現象類似 波及效果中提及有關投資與建設對房價的影響，好比將水注入一容器直至其 滿溢而向外溢出；然少數地區未必有新建設、投資卻仍有房價攀升問題。因 此，波及效果的研究範疇可能並不適合應用於臺灣北部區域整體區域房價。 (二). 臺灣北部區域的房地產市場特性彼此間的關係亟待釐清，臺灣北部各縣市間 除了地理位置相近外，在人口遷移上也彼此互相影響，因此於理論應用上應 著墨於房價在臺灣整體區域間擴散之情形。 12. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(20) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. (三). 過往臺灣房價相關理論研究成果豐碩，然大多以波及效果以及公設資本化的 實證為主要研究理論基礎，又遠距連接與漣漪效應之理論提出較其他理論年 代晚，因此有關研究仍尚未完整。 (四). 在房價擴散的理論中，定錨效果係演自心理學，是行為認知偏差的一種，指 人類過度利用錨點，來對其他資訊與決定做出詮釋。在房價上的確有部分行 為者會受到區域的錨點而影響房市的價格，但定錨效果更多時候可能較為適 合解釋「房價產生擴散的背後因素之一」 ，而非用來解釋「房價擴散的現象」 。 (五). 而在眾多理論實證的可行程度上，「遠距連接」概念雖然簡單，但實際上要 正確釐清非相鄰間區域彼此間互動、影響的難度極高，也難以衡定是否此地 之房價係否受到非毗鄰地區之影響。相較之下，漣漪效應較為客觀且準確，. 政 治 大 綜上所述，本研究後續擇定以「漣漪效應」做為新的觀點以聚焦臺灣北部房 立 在檢視臺灣北部區域房價擴散現象應較為合適。. ‧ 國. 學. 價擴散現象，嘗試解釋臺灣北部區域房價高漲之情形，並於下節詳細闡述房價漣 漪效應之成因與案例。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 13. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(21) 第二章 文獻回顧. 表 2-1 房價擴散相關現象 種類. 內容. 參考文獻. 對一土地進行投資，使周圍土地使用效 波及效果. 率提高，進而提升其地價造成價格擴散. 林英彥，1999：134. 現象。. 地方公共設施如公園、學校等，對房價 公共設施. Tiebout, 1956;. 具正面資本化現象，使房價沿著公共設. 林森田、丁秀吟，2017;. 施周圍逐漸擴散，並隨著不動產與該公 資本化. Bajic, 1983;. 共設施之距離增加，其影響效果逐漸減 弱。. 立. 政 治 大. Wen et al., 2017. 透過賣方最初得到鄰近地區之初始價. 賣方，以該值作為基準價格向上設定售. Herrin et al., 2004;. 價，致使房價一步步向外上漲擴散之現. Bucchianeri & Minson, 2013. ‧. 象。. y. Nat. Glantz et al., 1991; Holly et al., 2011;. sit. Effect. Tversky and Kahneman, 1974;. 學. Anchoring. 格影響，此價格即如「錨」一般約束著. ‧ 國. 定錨效果. 不動產市場與房價即使在非處地理位. io. Seto et al., 2012;. 置相鄰之地區，由於社經地位相同或政. Yu et al., 2013;. n. al. er. 遠距連接 Teleconnection. 策衝擊等影響下，可將兩地之房價相互. Ch. engchi U. 連結，並產生影響情形。. v n i Güneralp et al., 2013; Hui, 2010;. Guo & Qu, 2018 Kounin, 1970;. Giussani & Hadjimatheou, 1991; Clapp & Tirtiroglu, 1994; 漣漪效應 Ripple Effect. 一地域之房價首先產生變化，進而逐步. Meen, 1999;. 影響其他區域之房價水平。. Meen, 2001; Balcilar et al., 2012; Nanda& Yeh, 2014 ; Zhang et al., 2017. 14. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(22) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 第二節 房價漣漪效應成因與相關案例 本研究主要以房價漣漪效應的觀點探討臺灣房價現象，由上節文獻回顧可知 對房價漣漪效應之定義為一地域之房價首先產生變化，進而逐步影響其他區域之 房價水平，其乃一房價擴散情形，本節進一步回顧其背後成因與國內外相關之研 究，以利後續解釋臺灣房價漣漪效應之背後因素。 漣漪效應之成因 房價之漣漪效應係一個複雜之現象，現有之研究仍尚未完全釐清其背後之成 因，不同的國家、不同的地域皆可能因不同之原因產生不同之漣漪影響（Zhang et al., 2017）。不同因素可能會促使不同地區的房價漣漪效應：. 政 治 大 其原因可能係都市更新浪潮亦或是漣漪中心的房價上漲，其將會導致住宅需 立 求轉移到周邊地區（Boterman et al., 2010）。 (一) 住宅負擔能力的惡化：. ‧ 國. 學. (二) 人口遷移：. ‧. 無論人口遷移模式係從市中心遷往郊區亦或是都市遷往農村，其皆可解釋市 中心（漣漪中心）外圍的住宅需求和房價上升的情形（Meen, 1999; De Jong et al.,. Nat. sit. er. al. n. (三) 心理期望：. io. 主要驅動因素。. y. 2016）。若區域間遷移相對無成本且容易，其可能意味著遷移是區域房價動態的. Ch. engchi. i n U. v. 從一個地區到另一個地區的房價溢出可能與一般購屋者心態和房於持有者 的期望有關（Boelhouwer et al, 2004 ; Shiller, 1990）。在低利率環境和對其他地區 的更高需求的環境下，房價變化可能會促使周邊地區的房屋業主同樣提高他們的 要價，使其超出理性預期的基本面（Case & Shiller, 1988 ; Abraham & Hendershott, 1994）。 (四) 資訊流通： 資訊的流通程度，可能對漣漪外圍的地區間房價擴散中發揮重要作用，各大 城市的房價或交易資訊透過公開平台迅速流通，使各地民眾能接收到全國房價資 訊，當資訊流通越透明，將會加強各區域間（sub-nation regions）的房價漣漪傳 導（Oikarinen, 2005; Gray, 2012；Zhang et al, 2017）。. 15. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(23) 第二章 文獻回顧. (五) 區域結構差異： 由於各城市的特性存在內在差異，每個城市住宅市場對不同規模的衝擊也有 不同的反應，面臨衝擊時各城市的調整過程即是產生漣漪效應的主要原因（Zhang et al, 2017）。 國內外漣漪效應之相關案例 在各國對於房價漣漪效應之研究中，亦有使用不同的研究方法與觀察出相異 的房價漣漪現象。關於房價漣漪效應的實證研究，早期主要集中在英國，其普遍 認為英國的房價最初在東南部上漲，而後蔓延到其他地域（Drake, 1995; Meen, 1996; Ashworth & Parker, 1997; Meen, 1999; Cook, 2005），係為此議題之濫觴。除 了英國以外，美國亦是早期房價漣漪效應相關實證研究中之先驅(Pollakowski &. 政 治 大 房價擴散只存在於大紐約地區的五大最主要大城市統計區域之間。 立. Ray, 1997） ，Pollakowski 和 Ray（1997）利用 VAR 模型和 Granger 因果檢驗表明，. ‧ 國. 學. 而在英、美早期的這些實證研究中，主要係採用 Engle 和 Granger（1987） 或 Johansen（1988）的「共整合分析11（Cointegration Test）」 ，以用來判斷非穩定. ‧. 性時間數列之共整合性質。而這些研究同時調查了不同地區房屋價格之間存在因 果關係的概念，但從這些相關研究中得出的結論是多樣的。. y. Nat. sit. 除了前述英國與美國地區外，近年來，世界各國亦開始針對其房價漣漪效應. er. io. 進行研究。MacDonald 和 Taylor（1993）將標準房價模型應用於區域資料表明，. al. v i n Ch （2002）採用 Granger（1987）的共整合檢定，將瑞典的房價資料進行分析，其 engchi U 研究結果顯示，斯德哥爾摩房價的增減的確會引發鄰近住宅市場的漣漪效應。 n. 區域房價之間存在共整合關係，他們的結果與相關的漣漪效應研究一致。Berg. 此外，在歐洲其他國家中，Oikarinen（2006）使用成對的 Johansen 檢驗和向 量誤差修正模型（Vector Error Correction Model, VECM）來檢驗芬蘭房價的擴散 情況，其數據參採係從 1987 年至 2004 年的季度數據，其研究結果顯示，芬蘭的 赫爾辛基都市中心與周邊地區之間房價的確存在相互依存的情況，其房價從中央 擴散到區域，最後匯聚至周邊地區。而在荷蘭地區，Teye（2017）透過 Granger 因果關係檢定阿姆斯特丹與其他區域房價間之長期關係（1995 年至 2016 年）， 其研究結果亦支持，阿姆斯特丹的房價對大部分荷蘭地區都有影響。. 因非平穩序列很可能出現偽回歸，共整合分析的意義就在於檢驗其迴歸方程所描述的因果關 係是否是偽迴歸，即檢驗變數之間是否存在穩定的關係。所以，非平穩序列的因果關係檢驗即共 整合檢驗。 11. 16. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(24) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 另外，Luo 等人（2007）針對澳洲的城市房價指數（1989 年至 2005 年） （圖 2-3），亦進行 Engle 和 Granger 和 Johansen 的共整合檢驗，其研究結果顯示，雪 梨房價不會直接影響除墨爾本以外的大部分澳洲的城市，但墨爾本的房價直接影 響阿德萊德和珀斯的房價，漣漪從這兩座城市的房價震盪，隨後波及影響了坎培 拉、布里斯本、霍巴特和達爾文…等地方的房價。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學 圖 2-3 澳洲八大都市房價指數. y. sit. Nat. 資料來源：Luo et al., 2007. er. io. 在歐美等西方國家的實證研究已經證明，住宅價格在不同的地理區域有共同 移動的趨勢。而在亞洲國家中，Zhang 等人（2017）透過長期追蹤資料（panel data）. n. al. Ch. i n U. v. 和向量自我迴歸模型（VAR）的係數異質性模型，研究中國 35 個大城市房價的. engchi. 漣漪效應，實證結果顯示，大部分地區的價格總體上與全國平均水準基本一致， 但對國家基本面的變化反應不一，尤其是華北和華東地區與其他地區以及經濟發 展水平較高的地區存在明顯差異，而 Granger 檢驗和 VAR 模型的強調衝擊反應 函數（Impulse Response Function）的結果也表明，這些區域是漣漪效應的來源， 漣漪在中國經濟區域之間的擴散路徑非常明確。 而在馬來西亞的三大城：巴生谷、檳城和柔佛州，Hui（2010）考察了三大 城之間的區域房價動態與房價擴散的性質，其研究結果顯示，城市間區域房價在 短期和長期之間存在著緊密聯繫，而藉由特定區域的房價預測其他地區的房價是 可行的。除此之外，如果房價泡沫在一個經濟區內發展，它有可能藉由短期房價 漣漪效應而擴散至其他地區，因此，觀察一個地區房價上漲異常或泡沫化時，可 幫助政策制定者在房價開始擴散之前抑制當地的房價之變異。 17. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(25) 第二章 文獻回顧. 此外，在臺灣的房價漣漪效應相關研究中，Lee 和 Lin（2014）揭示了台灣 最大都市地區房價變化存在強烈的領先與落後之相互依存關係。Chien（2010） 則針對 1991 年至 2006 年的臺北市、臺中市與高雄市的住宅價格漣漪效應進行分 析，其透過單根檢定，包括 ADF（Augmented Dickey-Fuller Test）單根檢定和 PP （Phillips and Perron 1988）檢驗，以釐清各都市區域─國家房價比的穩定性，其 研究結果顯示，臺灣都市的房價衝擊並不會在全國產生「波及」 。然而，Lee 等人 （2014）則對於此研究提出質疑，其針對臺灣六個直轄市的預售屋進行相關研究， 利用國泰價格指數（圖 2-4） ，並透過 Vogelsang’s（1998）t − PST1 test進行檢定， 其研究結果顯示，臺北市的房價走勢可能代表宏觀經濟衝擊，隨後也會影響臺灣 其他都市地區，並認為臺北市在長期房價趨勢方面並不完全孤立。因此，在規劃 房價相關政策時，中央政府也應該考慮到任何對首都施行的政策，可能會影響其 他都市的房價。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-4 臺灣六都房價指數 資料來源：Lee et al., 2014. 18. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(26) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 小結 綜觀上述研究，本研究定義房價之漣漪效應係指：一地域之房價首先產生變 化，進而逐步影響其他區域之房價水平。而漣漪效應之成因係由住宅負擔能力惡 化、人口遷移、心理期望、資訊流通及區域結構差異所導致，然不同國家所形成 之房價漣漪效應背後原因皆有所不同。至前揭各國相關研究皆表明區域房價具有 漣漪擴散之情勢，在亞洲國家雖不若歐美國家相關研究來地豐碩，但中國與馬來 西亞之研究亦有相同之情形。 而在臺灣相關研究中，Chien（2010）的研究雖表明臺北市與其他六都無明 顯的房價漣漪擴散，然而，其係針對實價登錄實行之前，且研究範圍在空間距離 上並非直接相鄰（臺北市、臺中市與高雄市），因此並未確實釐清臺北市各行政. 治 政 大 價漣漪效應的成因。另外，過往之研究多著墨於國家、城市等同質尺度的房價漣 立 漪效應研究（Zhang et al.,2017），而鮮有探討城際與區域房價漣漪效應擴散之情 區與其鄰近地區之房價關係，而從本章文獻回顧中可得知，資訊流通亦是促使房. ‧ 國. 學. 形，爰此，本研究針對臺灣北部區域及臺北市與新北市各行政區進行房價漣漪效 應之分析，檢視臺灣北部區域之房價走勢，俾使住宅政策之制定能更加健全。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 19. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(27) 第二章 文獻回顧. 第三節. 房價指數相關研究. 鑒於國內外房價漣漪效應之相關研究多以房價指數進行分析，我國公私部門 亦有著手建置全國各縣市之房價指數，如：內政部營建署所建置之住宅價格指數、 信義房價指數、國泰房地產指數及好時價房價指數等。本節將介紹房價指數之意 涵與建立方法，並列舉臺灣較常見之房價指數進行比較，又本文之漣漪效應研究 著重於臺灣北部區域各縣市間及臺北市房價中心（大安區）對鄰近行政區間之房 價因果關係，最終選擇一適當房價指數進行本研究之實證分析。 房價指數 不動產係具有高異質性之產品，房屋之交易價格隨著該標的之區位、樓層、 屋齡、格局等產生不同成交價格，若單以該時期之平均價格來評斷在各時期之房. 政 治 大 格變動可能係因交易標的之品質、區位之差異，因而造成平均房價受異常交易價 立 價漲跌趨勢，則易受到不同交易標的特徵而影響成交價格，各時期的平均交易價 格導致大幅度的波動情形。. ‧ 國. 學. 過去建置房價指數相關研究多利用特徵價格法（Hedonic Price Method）、重. ‧. 複交易法（Repeat Sale Method） 、中位數價格法（Median Price Method）及算術平 均法（Mean Price Method）（Mark & Goldberg, 1984）。在臺灣特徵價格法為較常. Nat. sit. y. 採用之方式，而中位數價格法與算術平均法會受到交易標的之品質差異而較易產. io. 在不動產交易資料充足地區如：美國等較常採用。. al. er. 生大幅的價格波動，又重複交易法則需要大量不同時期交易之價格予以計算指數，. n. v i n Ch 然隨時間的推移，不同時期之住宅不動產有著不同的品質差異，若要著重在 engchi U 價格的變化上，則須控制不動產高異質性的特徵，因此特徵價格法與重複交易法 為多數建置房價指數之方法。特徵價格法係經衡量該區具代表性之標準住宅，作 為評估各時期住宅價格之依據，標準住宅概念類似標準宗地之概念，選擇固定特 徵之標的，觀察其在一定時間內的價格變化，以達到控制質量之目的，完全符合 標準住宅特徵之住宅可能不存在，然該標準住宅特徵能夠代表該地區、該時期下 成交住宅之屬性（林秋瑾等人，1996），即可觀察其價格之變動情形，以固定品 質之標的計算住宅價格間的相對變動，住宅價格指數顯示各時期與基期間的價格 相對變動情形，較能克服住宅市場中平均成交價格存在的住宅品質差異，能以較 客觀的衡量整體住宅市場之價格變動趨勢。 特徵價格法為國內多數房價指數採用之方法，其源自 Lancaster（1966）認為 消費者購買商品所獲得之效用，並非來自商品本身，而是來自於商品的各項特徵， 20. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(28) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 該商品之各項特徵係為其價格的重要組成因素。Rosen（1974）則以 Lancaster 的 理論基礎發展出特徵價格理論（Hedonic Price Theory），其主要用以衡量各特徵 對價格帶來之邊際影響。 重複交易法最早由 Bailey 等人提出，係基於同一標的在不同時間店重複交 易的價格來計算房價指數（Bailey et al., 1963） ，在此情形該住宅品質為不變之下， 據此觀察其價格的波動，此方式的優點在於不必控制住宅品質，係以同一住宅標 的兩次交易的價格變動進行比較方能計算出房價指數，然其缺點在於需要有大量 之重複交易案例，且兩次交易期間不可間隔過長，否則可能影響住宅品質固定的 假設，又重複交易法之樣本選擇局限於發生多次交易之住宅標的，於整體住宅市 場上比例仍在少數，因此過去尚未有不動產實價登錄制度之背景下，難以採用此 方法進行房價指數之編製。而類重複交易法則是應用了特徵價格法與重複交易法. 政 治 大. 之原理，其透過選取一定空間範圍進行樣本選擇，盡量排除來自區位差異的不動. 立. 產異質性之問題，在該空間範圍內之不動產具有相似的特徵，雖非同一標的仍可. ‧ 國. 學. 視為同一交易標的進行比較。 國內房價指數. ‧. 國內公私部門各有公布各自編製的房價指數，公部門如：內政部住宅價格，. io. y. er. 象、空間單位與涵蓋範圍皆有所不同，以下分別述之。. sit. Nat. 私部門如：信義房價指數、國泰房價指數及好時價房價指數，上述四者之研究對. 內政部住宅價格指數係為行政院 2011 年核定「2012 年至 2015 年整體住宅. n. al. i n U. v. 政策實施方案」之具體措施，由內政部營建署編製，房價指數建置係使用特徵價. Ch. engchi. 格法，其研究對象以屋齡介於 0.5 年至 60 年之住宅，空間範圍涵蓋全國及六直 轄市，資料來源是以實價登錄成交案件之交易價格為準，房價指數以季為單位， 時間由 2012 年第三季始為編製。 信義房價指數由信義房屋建置，房價指數建置係使用特徵價格法，其研究對 象主要以中古屋為標的，其空間範圍涵蓋臺北市、新北市、新竹地區、臺中市、 高雄市及全國，資料來源則以該公司成交價格資料為準，房價指數以季為單位， 時間範圍由 2001 年第一季開始。 國泰房地產指數則由國泰建設與政治大學臺灣房地產研究中心共同編製，房 價指數建置亦使用特徵價格法，研究對象有別於信義房價指數，是以新推個案為 標的，其空間範圍涵蓋臺北市、新北市、桃竹地區、臺中市、臺南市、高雄市及 全國（六大都會區），資料來源以該公司所提供之新推個案平均可能成交價格為 21. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(29) 第二章 文獻回顧. 準，房價指數同以季為單位，涵蓋之時間少於信義房價指數，由 2004 年第一季 開始編製。 而好時價房價指數則是由安富財經科技建置，房價指數之建置係使用類重複 交易法，其研究對象以新成屋、中古屋為標的，空間範圍涵蓋全臺灣各縣市除臺 東縣及離島地區外，更提供六直轄市之各行政區之房價指數，資料來源以實價登 錄成交案件之交易價格為準，房價指數則以月為單位，時間範圍始自 2012 年 8 月，與以上三房價指數有所區別。 本研究彙整國內較普及之公私部門建置的房價指數資料可見（表 2-2） ，臺灣 房價指數多以縣市為空間單位，如：國泰房地產指數與信義房價指數，而臺北市 政府及臺中市政府曾建置全市及各次分區之住宅價格指數，但此研究並未普及於. 治 政 大 完善之房價指數平台，並以月指數呈現最新之房價趨勢。 立. 全臺各縣市間，好時價則為目前針對全臺各縣市及六大都會區之各行政區建置最. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 22. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(30) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 表 2-2 國內房價指數彙整 內政部住宅價格指數. 信義房價指數. 國泰房地產指數. 好時價房價指數. 國泰建設與 發布. 安富財經科技股份 內政部營建署. 信義房屋. 政治大學臺灣. 單位. 有限公司 房地產研究中心. 研究. 屋齡 0.5~60 年之住. 對象. 宅. 中古屋. 新推個案. 新成屋、中古屋. 總價模型. 單價模型. 單價模型. 單價模型. 季. 季. 季. 月. 模型 類別 時間 單位 編製. 立. 方法. 政 治 大. 特徵價格法. 臺北市、新北. ‧ 國. 市、桃竹地區、 市、桃園市、新. 園市、臺中市、臺南. 竹地區、臺中. 市、高雄市及全國. 市、高雄市及臺. 小結. 國泰建設. 成交資料. 自行調查. Ch. er. 信義房屋. sit. 區）. al. engchi. 之全臺各縣市. y. 灣地區12. n. 來源. 國（六大都會. io. 實價登錄. 臺東縣及離島以外. 市、高雄市及全. Nat. 資料. 臺中市、臺南. ‧. 空間. 學. 臺北市、新北. 臺北市、新北市、桃 涵蓋. 類重複交易法. i n U. v. 實價登錄. 基於上述文獻研究所示，由於不動產屬於高異質性產品，為了能夠較客觀檢 視各時期房價變動情形，應避免使用各時期的平均交易價格，因其可能受到交易 標的之品質、區位之差異，造成平均房價受異常交易價格導致大幅度的波動情形， 因此以房價指數作為本研究主要對象，則能避免上述問題。又本研究依據上述各 房價指數中，選擇涵蓋本研究空間範圍之指數，並以月為計算單位，而空間單位 則細至臺灣北部區域之各行政區之房價指數。 爰此，本研究將以好時價房價指數進行後續實證分析，其建置房價指數之方 法為重複交易法，有別於國內大多以特徵價格法所建置之房價指數，其為涵蓋之 空間範圍更為全面且時間範圍更細緻之房價指數。 12. 臺灣地區其項目包含全臺各地區交易樣本。 23. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(31) 第二章 文獻回顧. 第四節. 影響房價之區域因素. 影響房價之因素大致可分為一般因素、區域因素與個別因素（林英彥，2003） ， 一般因素係指受到社會總體特性，全面性影響房價之因素，如：住房政策、利率 變動、人口變動等；區域因素所指地區特性，影響該房價所在地區之政策、經濟、 交通等條件，如：公共設施可及性、交通設施便利性等；個別因素則為該不動產 本身條件影響價格之因素，如：土地形狀、臨街條件、建物結構、建物設備等（梁 仁旭、陳奉瑤，2014）。漣漪效應係為區域房價之動態趨勢，故本研究將著重於 區域因素對房價之影響，並針對區域規劃及政府政策對房價之影響進行闡述，爬 梳過去相關研究加以釐清區域規劃對房價之影響。 各國政府常運用許多施政手段來影響區域房價，如美國各州政府過去常使用. 治 政 大 本，並以成長管制線（Urban Growth Boundary）做為成長管理之工具，劃定城市 立 與郊區之邊界，在管制線以內鼓勵都市發展，管制線外則抑制發展。以成長管制. 成長管理（Growth Management）13工具來減緩快速郊區化的環境、經濟和社會成. ‧ 國. 學. 線對都市發展進行限制的益處，首先可以保護環境敏感地區，如：優良農田與森 林等，並朝向較緊密核心之都市型態發展，然過去研究亦指出成長管制線存在負. ‧. 面之影響，尤其對房價而言，成長管制線可能會抑制經濟發展並提高房價 （Quigley & Raphael, 2005），其背後原因係由於成長管制線限制了可開發土地之. Nat. sit. y. 供給，如此亦限制住宅供給連帶影響住宅價格上漲。以成長管制線進行土地使用. er. io. 的規劃時，其寧適效果（Amenity effect）亦可能影響不動產價值，由於成長管制 線劃分鼓勵發展區與限制發展區，在限制發展區中所提供之開放空間與自然環境，. n. al. Ch. i n U. v. 將提高環境之寧適性，進而影響接近成長管制線之住宅，從而使其住宅價格產生 正面影響（Jaeger et al., 2012）。. engchi. 除了成長管理外，過去國外許多研究亦關注土地使用管制是否會影響住宅價 格，一般而言，影響房價之重要因素為區域內之供給與需求，在一區域內建築較 多之住宅數量以增加供給量，理論而言可使其房價降低。而在大都會地區，為了 促進中心區域發展，政府之土地使用管制可能將重大發展由管制力較強的區域轉 移至管制力較弱的區域（Landis, 2006） ，除了在管制上進行調整外，亦可透過重 新劃分行政區14來改善房價問題，藉由區域劃分來改變住宅開發之密度（Gabbe,. 13. 成長管理經常被描述為一套土地使用管制的工具，透過規劃的過程來控管與指導都市或地方 的發展（Porter, 1988） 。 14 臺灣各縣市之行政區人口現況差異大，行政區內住宅供需落差極大，因此助長高房價問題， 臺灣於 2018 年 5 月通過「行政區劃法」草案，日後將允許縣市長有權調整行政區，將有助於紓 解人口過度集中形成之房價問題。 24. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(32) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 2019），利用區域疆界的調整以達到紓解住宅密度之效果，同時解決住宅供給不 足所導致之房價高漲問題。 另外，有關區域內所規劃之建設對房價之影響亦有諸多研究，Debrezion 等 人（2006）研究荷蘭鐵路可及性對區域住宅價格有正面之影響。又針對希臘雅典 的研究發現，火車站、機場及港口對房價產生負面影響（Efthymiou & Antoniou, 2013），係由於這些運輸設施會造成噪音的緣故。Wen 等人（2017）證實中國杭 州的教育設施對房價具有正的資本化現象，此外，除了已完成之各項設施對房價 具有影響，在規劃階段的設施亦對住宅價格有相當之影響力，特別是交通建設， 即使是仍在規劃中的交通設施，在公共交通相對不足之地區仍有大幅提高房價之 現象（Liang, 2018） ，因此，政府進行規劃時應充分考量該建設之區位對都市房價 之影響。. 治 政 大 綜觀上述研究可得知，政府的規劃政策對於區域房價會造成直接與間接的影 立 響，當政府需要調整一地區之房價時，除可依政策調整住宅供給與需求外，亦可 ‧ 國. 學. 透過區域建設與土地使用管制的方式以達到影響區域房價之效果；反之，任何一 項區域政策、規劃手段或地方建設，也皆有可能對當地與鄰近區域的房價產生衝. ‧. 擊，然而，過往政府在進行相關政策、空間規劃的擬定與地方建設的評估時，鮮 有審慎剖析其政策、管制與建設對整體周遭區域房價之衝擊。有鑑於此，本研究. Nat. sit. y. 試以臺灣北部區域房價漣漪效應現象進行檢視，以釐清影響房價之區域因素、政. n. al. er. io. 府規劃與北部地區房價變動的關係。. Ch. engchi. i n U. v. 25. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(33) 第二章 文獻回顧. 第五節. 小結. 於本章中，本研究首先回顧房價擴散之相關理論，探討過去以來分析房價擴 散與傳遞理論，如波及效果、定錨效果、遠距連接及漣漪效應等，並在各理論中 相互比較，釐清相關房價傳遞理論之異同，俾利研究房價在空間中擴散之情形。 其中波及效果與漣漪效應差異在於波及效果於文獻中具有反波及回房價中心的 現象，而漣漪效應則由房價中心向外擴散至全國而止。 了解過去探討房價擴散現象後，接著，本研究進一步針對房價漣漪效應之背 後成因及國內外相關研究進行回顧，並參考過去文獻之實證方法，作為本研究之 研究設計參考。由文獻回顧可見過去關於房價漣漪效應之研究多盛行於歐美地區， 針對亞洲地區之研究仍在少數，又各國房價漣漪效應所形成因素皆有所不同，本. 政 治 大. 研究旨在釐清臺灣房價漣漪之現象，並解釋其背後之成因，以補充在亞洲地區相 關研究缺遺之處。. 立. 而檢測臺灣北部區域及臺北市與新北市各行政區是否具有房價漣漪效應，則. ‧ 國. 學. 須利用房價指數以進行後續檢定，本研究回顧過去房價指數之建立方法，以及國 內常見之房價指數進行比較，最後選擇好時價房價指數進行實證分析，詳細資料. ‧. 說明於後續章節敘明。最後本研究針對過去政府的區域規劃對房價之影響文獻進. y. Nat. 行梳理，檢視政府在施政手段上對房價的控制與影響能力，藉由釐清臺灣房價漣. n. al. er. io. 新的觀點。. sit. 漪效應後，針對政府的規劃與政策施行上，可對於臺灣目前面臨之房價問題提出. Ch. engchi. i n U. v. 26. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(34) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 第三章. 資料說明與研究設計 第一節 研究範圍. 過去研究在探討房價相關議題時，時常根據當地的人口（需求）與房屋存量 （供給）進行分析，卻忽略了當地房價與鄰近地區房價可能同時受到二者地區人 口的影響。根據內政部戶政司 2011 年至 2017 年之淨遷入人口數15（圖 3-1）資 料顯示，臺北市與新北市淨遷入人口數於近年來逐漸呈現負成長之情形，反觀桃 園市於升格為直轄市16後淨遷入人口數大幅成長，而基隆市則由負成長轉為正成 長，又依主計處 2010 年 15 歲以上跨縣市通勤工作人口概況17調查，全國跨縣市 通勤率（圖 3-2）位居第一名為基隆市，新北市、臺北市及桃園市皆在全國前十. 治 政 通勤至其他縣市工作的人口以通勤至新北市及臺北市為最多數，可知桃園市及基 大 立 隆市皆與雙北市除了於地理區位的接近外，對於通勤與通學人口亦有一定程度的 名，進一步觀察桃園市與基隆市通勤至其他縣市人口（圖 3-3、圖 3-4） ，其二者. ‧ 國. 學. 流通，縣市通勤情況亦與住宅替代性有關聯，可推論臺北市、新北市、桃園市及 基隆市應屬於同一供需圈的住宅次市場，若進行房價相關討論時，應將此四縣市. ‧. 納入研究範圍。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-1 淨遷入人口（單位：人口） 資料來源：內政部戶政司. 15 16 17. 淨遷入人口數=遷入人口數-遷出人口數。 桃園縣於 2014 年升格為直轄市「桃園市」 。 最近一次調查為 2010 年。 27. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(35) 第三章 資料說明與研究設計. 政 治 大. 資料來源：行政院主計處國勢普查處. 學 ‧. ‧ 國. 立 圖 3-2 跨縣市通勤率. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-3 桃園市跨縣市工作人口概況 資料來源：行政院主計處國勢普查處. 28. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(36) 臺灣北部區域房價傳遞之研究─以房價漣漪效應觀點. 政 治 大 資料來源：行政院主計處國勢普查處 立 圖 3-4 基隆市跨縣市工作人口概況. ‧ 國. 學. 呈上所述，在雙北地區以外，桃園市及基隆市是最為鄰近雙北市的縣市，加 上其房價所得負擔能力相較雙北地區屬於略低等級18，桃園市擁有高鐵站、客運、 火車與甫興建完成的桃園機場捷運等眾多優勢，基隆市居住成本則又低於桃園市，. ‧. 亦鄰近臺北市，具有吸引雙北市人口移入之拉力城市，是以，於探討區域住宅市. sit. y. Nat. 場的價格擴散趨勢時應具有重要之研究價值。爰此，在探討臺灣北部區域房價相. io. 研究之完整性。. n. al. er. 關研究時，應同時將臺北市、新北市、桃園市及基隆市納入研究範圍，方能增強. Ch. i n U. v. 本研究除了檢視縣市尺度的房價相關性外，並找出臺灣北部區域房價之中心. engchi. 點對外圍行政區所造成之房價趨勢影響，故本研究以臺灣房價最昂貴之縣市─臺 北市，並找出其房價成交價格最高之行政區作為漣漪效應之中心點，故本研究依 臺北市地政局所發布最新不動產市場動態年報，依據 2017 年房價成交單價最高 之行政區─大安區為中心點，檢測環繞其周圍之行政區對來自中心點的衝擊所造 成的反應程度。爰此，本研究以大安區為中心往外檢測外圍四圈之各行政區房價 與其之相關性（圖 3-5），藉以了解臺北市中心房價對外波及之效果與範圍。. 內政部營建署表示，2018 年第 1 季統計的 20 個縣市房價負擔能力，共有 6 個縣市達到可合 理負擔等級，包含臺南市、雲林縣、基隆市、嘉義市、嘉義縣、屏東縣；10 縣市屬於略低等 級，包含臺中市、彰化縣、新竹縣、高雄市、花蓮縣、桃園市、新竹市、宜蘭縣、南投縣、苗 栗縣；至於臺北市、新北市之房價負擔能力則屬過低等級。 18. 29. DOI:10.6814/NCCU201900584.
(37) 第三章 資料說明與研究設計. 立. 政 治 大. ‧ 國. 學. 圖 3-5 房價中心外圍四圈之範圍. ‧. 考量距離及其與中心點相隔之行政區數量等因素，並排除交易資料不足而未. y. Nat. 建置房價指數之行政區後，本研究將臺北市中心對外圍影響之研究範圍概略分為. sit. 四部分，由中心點為大安區向外圈劃四圈（表 3-1） ，並依此範圍包含之行政區進. al. er. io. 行後續時間序列之實證分析，為此處第四圈包含依非行政區層級之基隆市，由於. v. n. 基隆市未建置行政區房價指數，又其縣市規模又與北部其他縣市有所差異，故本. Ch. 研究於行政區規模實證時一併納入分析。. engchi. i n U. 表 3-1 大安區對外圍行政區圈數整理 第一圈. 第二圈. 第三圈. 第四圈. 行. 信義區、松山區、 南港區、內湖區、 汐止區、士林區、 基隆市、北投區、. 政. 中山區、中正區、 大同區、萬華區、 三重區、板橋區、 蘆洲區、新莊區、. 區. 文山區. 永和區. 中和區、新店區. 土城區. 30. DOI:10.6814/NCCU201900584.
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