第三章 資料說明與研究設計
第一節 研究範圍
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第三章 資料說明與研究設計
第一節 研究範圍
過去研究在探討房價相關議題時，時常根據當地的人口（需求）與房屋存量
（供給）進行分析，卻忽略了當地房價與鄰近地區房價可能同時受到二者地區人 口的影響。根據內政部戶政司 2011 年至 2017 年之淨遷入人口數15（圖 3-1）資 料顯示，臺北市與新北市淨遷入人口數於近年來逐漸呈現負成長之情形，反觀桃 園市於升格為直轄市16後淨遷入人口數大幅成長，而基隆市則由負成長轉為正成 長，又依主計處2010 年 15 歲以上跨縣市通勤工作人口概況17調查，全國跨縣市 通勤率（圖3-2）位居第一名為基隆市，新北市、臺北市及桃園市皆在全國前十 名，進一步觀察桃園市與基隆市通勤至其他縣市人口（圖3-3、圖 3-4），其二者 通勤至其他縣市工作的人口以通勤至新北市及臺北市為最多數，可知桃園市及基 隆市皆與雙北市除了於地理區位的接近外，對於通勤與通學人口亦有一定程度的 流通，縣市通勤情況亦與住宅替代性有關聯，可推論臺北市、新北市、桃園市及 基隆市應屬於同一供需圈的住宅次市場，若進行房價相關討論時，應將此四縣市 納入研究範圍。
圖3-1 淨遷入人口（單位：人口）
資料來源：內政部戶政司
15 淨遷入人口數=遷入人口數-遷出人口數。
16 桃園縣於 2014 年升格為直轄市「桃園市」。
17 最近一次調查為 2010 年。
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圖3-2 跨縣市通勤率
資料來源：行政院主計處國勢普查處
圖3-3 桃園市跨縣市工作人口概況 資料來源：行政院主計處國勢普查處
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圖3-4 基隆市跨縣市工作人口概況 資料來源：行政院主計處國勢普查處
呈上所述，在雙北地區以外，桃園市及基隆市是最為鄰近雙北市的縣市，加 上其房價所得負擔能力相較雙北地區屬於略低等級18，桃園市擁有高鐵站、客運、
火車與甫興建完成的桃園機場捷運等眾多優勢，基隆市居住成本則又低於桃園市，
亦鄰近臺北市，具有吸引雙北市人口移入之拉力城市，是以，於探討區域住宅市 場的價格擴散趨勢時應具有重要之研究價值。爰此，在探討臺灣北部區域房價相 關研究時，應同時將臺北市、新北市、桃園市及基隆市納入研究範圍，方能增強 研究之完整性。
本研究除了檢視縣市尺度的房價相關性外，並找出臺灣北部區域房價之中心 點對外圍行政區所造成之房價趨勢影響，故本研究以臺灣房價最昂貴之縣市─臺 北市，並找出其房價成交價格最高之行政區作為漣漪效應之中心點，故本研究依 臺北市地政局所發布最新不動產市場動態年報，依據 2017 年房價成交單價最高 之行政區─大安區為中心點，檢測環繞其周圍之行政區對來自中心點的衝擊所造 成的反應程度。爰此，本研究以大安區為中心往外檢測外圍四圈之各行政區房價 與其之相關性（圖3-5），藉以了解臺北市中心房價對外波及之效果與範圍。
18 內政部營建署表示，2018 年第 1 季統計的 20 個縣市房價負擔能力，共有 6 個縣市達到可合 理負擔等級，包含臺南市、雲林縣、基隆市、嘉義市、嘉義縣、屏東縣；10 縣市屬於略低等 級，包含臺中市、彰化縣、新竹縣、高雄市、花蓮縣、桃園市、新竹市、宜蘭縣、南投縣、苗 栗縣；至於臺北市、新北市之房價負擔能力則屬過低等級。
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圖3-5 房價中心外圍四圈之範圍
考量距離及其與中心點相隔之行政區數量等因素，並排除交易資料不足而未 建置房價指數之行政區後，本研究將臺北市中心對外圍影響之研究範圍概略分為 四部分，由中心點為大安區向外圈劃四圈（表3-1），並依此範圍包含之行政區進 行後續時間序列之實證分析，為此處第四圈包含依非行政區層級之基隆市，由於 基隆市未建置行政區房價指數，又其縣市規模又與北部其他縣市有所差異，故本 研究於行政區規模實證時一併納入分析。
表3-1 大安區對外圍行政區圈數整理
第一圈 第二圈 第三圈 第四圈
行 政 區
信義區、松山區、
中山區、中正區、
文山區
南港區、內湖區、
大同區、萬華區、
永和區
汐止區、士林區、
三重區、板橋區、
中和區、新店區
基隆市、北投區、
蘆洲區、新莊區、
土城區