第五章 結論與建議
第一節 結論
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第五章 結論與建議
第一節 結論
房價之漣漪效應其概念上係屬一市場現象，一地區的房價衝擊對其他地區的 房價產生影響，如同水波紋般向外擴散，本研究將臺灣北部區域以縣市尺度與行 政區尺度進行房價漣漪效應檢測，於實證結果分析後，本研究之重點結論茲分述 如下：
臺北市為臺灣北部區域的房價漣漪中心且其正向衝擊對其他縣市亦造成正 向房價反應
於縣市尺度可觀察出漣漪效應之中心應為臺北市，依衝擊反應函數之結果可 得其對其他三縣市的衝擊皆有顯著正向房價反應；反之，其他縣市對臺北市的隨 機衝擊所引發的房價反應則較不明顯，進一步檢視Granger 因果關係檢定可得臺 北市過去房價領先其他三縣市的當期房價，由Granger 因果關係檢定結果可見臺 灣北部區域房價具有一定之領先落後關係。
將房價中心─臺北市所造成的房價上升現象是為一衝擊，對其他三個縣市由 衝擊反應函數來看，確實會造成正向的房價反應，結合Granger 因果關係檢定，
可得當臺北市房價上漲後，北部其他縣市亦會有輪漲的現象，惟各自落後期有所 差異而非同時上漲。
大安區對外圍地區的房價影響程度隨距離增加而減弱
由Granger 因果關係檢定結果可見，無論短長期設定下，大安區外圍第一、
二圈的房價領先趨勢較為明顯，而外圍第三、四圈起皆無明顯領先落後關係，大 多為雙向因果關係。故本研究推論行政區尺度之房價漣漪效應係存在於台灣北部 區域，由房價中心大安區向外擴散，波及程度隨距離增加而減弱。
大安區的正向房價衝擊對其他地區亦造成正向房價反應
大安區對其外圍第一圈具有正向房價影響，且因果關係皆為大安區領先或雙 向因果關係；而第二圈地區除南港區與永和區衝擊反應較不明顯外，其餘各區對 於大安區之正向衝擊所得之房價反應亦多為正向，惟落後期各自有所差異；第三、
四圈對於大安區的正向衝擊造成房價顯著正向影響的有汐止區、士林區、三重區 與蘆洲區，此時因果關係多為雙向因果，依P-value 可得出大安區的影響仍較明 顯。由上可推論依大安區為房價中心，當其房價上漲後對外圍大部分行政區亦會
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造成房價正向影響，由於各行政區之區域經濟條件之不同，以及房價資訊的傳遞 落後期，此將導致個別行政區在面對大安區的正向房價衝擊時，有不同的房價反 應過程。
行政區尺度存在房價反波及效果
由行政區尺度之Granger 因果關係檢定結果來看，無論在長短期的設定下，
新莊區與土城區之房價皆呈現單向領先大安區的結果，由於此二區為距大安區最 外圍之行政區，依反波及效果解釋，房價由大安區逐漸波及擴散至外圍行政區後，
最終房價將由最外圍行政區反波及回中心影響其房價。由於過去漣漪效應研究皆 為一地發源影響至全國，而波及效果則是影響至全區後，會有從外圍反過來影響 的現象，故此處使用反波及效果形容。
最適落後期之長短對房價因果關係有所影響
比較最大落後期的設定長短對後續Granger 因果關係檢定之結果，短長期設 定差異下對信義區、中山區、大同區、汐止區、板橋區及新莊區有所影響，以大 安區與中山區為例，短期二者係為雙向因果關係，其落後期為4 個月，長期而言 最適落後期為12 個月，大安區與中山區房價領先程度則轉為中山區領先大安區 房價，而進一步觀察其二者之因果關係檢定結果差異，可得出能夠互為因果房價 的通常係為較短期的落後期，而於較長的落後期下通常得出單向領先房價的結果。
以較小層級之空間單位進行分析可見逐層影響效果較不明顯
由文獻回顧可得知多數進行房價漣漪效應之研究，其空間單位多設定在城市 層級抑或將全國分為幾個部分進行探討，在這些研究中房價漣漪效應的逐層影響 效果較為明顯，而本研究使用行政區層級進行分析與過去研究有所區別，而於行 政區尺度下則無明顯逐層影響效果，影響效果仍以鄰近地理位置較為顯著，由衝 擊反應函數結果可見，初期房價反應正向影響多在鄰近大安區第一圈之地區，且 房價衝擊的傳遞具有落後期，在中期的房價反應為最顯著正向影響，而後期多為 負向或無明顯影響，可推論衝擊效果將隨時間淡化，最終房價將回歸動態均衡結 果。
各國房價漣漪效應成因皆有所不同
經文獻回顧相關房價漣漪效應之背後因素，可得知各國影響因素有所不同，
人口的遷移與通勤於臺灣北部區域房價傳遞的解釋較不顯著，於行政區尺度下之 房價漣漪效應仍以地理位置鄰近為主要影響因素，若未來擴大研究範圍或不同空
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間單位下，亦可能有不同之結果。
綜上所述，臺灣北部地區房價係存在一定之相關性，而縣市尺度下衝擊的中 心來源為臺北市，行政區尺度下則為大安區，其他縣市及行政區對臺北市及大安 區之衝擊所引起的房價反應為顯著，由於各縣市、行政區的市場結構與區域經濟 條件之不同，對於衝擊所造成的房價反應亦有大小程度上的差異。本研究使用行 政區之空間單位，有別於過去研究多為城市或更大範圍的單位，因此層層波及的 效果較不顯著，而影響房價漣漪效應之背後因素各國有所不同，各國研究無法直 接套用，本研究主要檢視臺灣北部區域是否具有房價領先落後關係，然其背後影 響因素及成因則有待後續研究進行更深入的探討。
未來政府的規劃政策對於區域房價將會造成直接或間接的影響，當政府需要 調整一地區之房價時，除可依政策調整住宅供給與需求外，亦可透過區域建設與 土地使用管制的方式以達到影響區域房價之效果；反之，任何一項區域政策、規 劃手段或地方建設，亦有可能對當地與鄰近區域的房價產生衝擊。政府過去常以 公共設施資本化作為房價的解釋因素，然房價的變化涵蓋的許多面向，政策之規 劃應涵蓋更多層面，如房價的漣漪效應之存在，其背後隱含影響房價更多元的因 素，然而，過往政府在進行相關政策、空間規劃的擬定與地方建設的評估時，鮮 有審慎剖析其政策對整體周遭區域房價之影響，考量上述之實證結果，本研究著 重於房價之漣漪效應是否存在臺灣北部區域，有關其成因與影響因素則有待後續 研究進行深入探討，希冀本研究之實證結果能提供未來政府後續住宅、空間政策 之參考建議。