第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
且有明顯的預期心理的效果(馮正民,1994；楊詩韻、彭建文,2009；McDonald
& Osuji,1995；McMillen & McDonald,2004)，而不同時間階段捷運系統對房 價的影響也不相同(林楨家、黃志豪 2003；楊詩韻、彭建文，2009)。因此 在宣布興建捷運初期，房價已開始醞釀上漲，直到捷運系統興建動工及營
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定(Chau & Wong,2003)，對於周圍房價有顯著差異為宣布規劃期間後較為 明顯，其宣示效果對價格有顯著的提升效果，因此本文會以都市更新核定 日期為影響周圍不動產價格的基準點。都市更新已逐漸發展成台北市政府為改善都市衰敗地區品質的主要採 取的措施，許多老舊社區都期望自己可以成為都市更新中的更新單元，以 藉此改善老舊社區，提升生活品質，確保資源永續利用，維護鄰里環境(邊 泰明,2003)，但 Downs(1970)卻認為政府實施都更會造成過高的公共成本，
無法負擔的住民自然被排除，且都市更新會破壞當地文化，排擠都更地區 低收入之住民(Ahlfeldt,2011)，造成鄰里特質的忽略及在地文化的遺失，使 都市更新成為影響原住戶生活的城市開發；而其他學者認為翻新老舊的的 建築物應會減少周圍社區負外部性效果(Pavlov & Blazenko,2005；Yau.,2011；
梁仁旭,2010)，因此都市更新地區經由重建維護，將會對周圍地區增加正的
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都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎?
文主要探討的問題之一。
為有效評估都市更新實施前後以及基地面積大、小造成之價格外溢效 果的程度，本研究選擇都市更新核定前後周圍地區之不動產交易案例，分 析實施都市更新核定實施前後是否影響周圍地區不動產價格，進而探討其 基地面積大小之影響，估計其大小範圍對周圍地區不動產價值提升之程度，
並以特徵價格法合理推估其都市更新核定前後周圍地區不動產價格外溢效 果。
傳統的特徵價格法中雖然包含了很多區位鄰里特徵，卻忽略了空間變 化的價格，而傳統的價格模型因空間自相關的影響，未將空間因素納入回 歸，可能導致價格偏誤，產生無效率的估計，過去之研究針對空間自相關 的問題進行分析研究，指出傳統價格模型可能造成估計偏誤的問題(黃紹東、
陳彥仲，2004)，且傳統的特徵價格法使用大多都在最小平方迴歸的架構下，
其主要影響房價是邊際效果平均數的概念，未針對不同分量房價做迴歸分 析，可能造成兩端極端值的資訊被忽略，因此本文除了傳統迴歸亦結合空 間迴歸，將空間因素納入迴歸模型，以及分量迴歸，針對兩尾極端值納入 分析。
透過分量迴歸方法希望找出在不同分量的房價下，都市更新對於房價 是否會有不同程度的影響力；尤其對價格越低的不動產來說，是否會因為 都更造成的外溢效果，例如環境改善、開放空間增加，對於周圍不動產價 格提升程度就會越高，還是供給增加，造成周圍不動產價格下跌，釐清此 點亦是本文探討都市更新的動機之一。
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二、 研究問題
過去國內關於都市更新的相關研究著重於法制層面以及相關權益分配 的探討(林惠華，2002；李權益，2012)，對於都市更新計畫產生之外部性對 房價影響分缺乏實證分析，只有少部分都市更新實證研究探討獎勵容積對 都更更新單元1的影響(楊艾嘉，2003)，未針對都市更新研究其對於鄰近周 圍地區房價的影響作探討，國外對於都市更新相關的實證結果沒有一致的 看法。而都市更新是台北市近年提升老舊地區居住品質的土地開發方法，
針對政府核定都市更新前後，對於周圍地區的房價對於周圍地區房價的影 響，國內沒有相關文獻的探討且國外的研究沒有一致的結論，其範圍大小 的影響程度，也未有一致的研究實證來支持基地面積是否對房價有不同程 度的影響，且在不同價格的分量是否有不同的影響。
因此，針對國內過去較少探討的部分以及國外沒有一致的研究結果做 深入之研究，不一致的結果可能是因為以往的研究大都是利用普通最小平 方法(OLS)，而忽略了空間相依的問題及不同分量房價間的異質性，本文會 藉由更完善的研究方法，並以及更完善的樣本對實證結果做更嚴謹的解 釋。
1.實施都市更新前、後對周圍不動產價格的影響效果是否存在差異，導致 價格上漲或下跌，且在不同分量的房價時，會有不同的影響？
2.針對都市更新開發大、小規模不同對周圍地區影響有所不同?對於不同 分量的不動產價格影響效果是否有所差異?
三、 研究目的
都市更新的實行由政府、實施者2、參與者投入大量時間以及龐大資金 來組織並且運作，並需要政府、實施者、參與者的互相配合，針對探討都 市更新對周圍地區之不動產價格是否有顯著的影響，將了解都市更新產生 之影響，有助於未來在推動都市更新時可行性之評估，綜上所述，本研究
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都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎?
歸納出以下研究目的。
1.釐清都市更新是否造成周圍地區房價上漲，對於政府在規劃都市時針對 不同地區可以實施不同方法，有助該控制社區的房價，確保最佳的配 置。
2. 若是大、小規模都更將導致高房價或低房價的地區周圍地區房價上漲，
政策應該導向避免特定房價地區的開發，尋求對整體都市最佳的解決 方案(optimal solution)，並確保都市地區的房價水準維持與居住權利的 維護。
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第二節 研究範圍與方法