研究範圍與方法

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第二節 研究範圍與方法 一、 研究範圍

(一) 研究對象

台北市為台灣第一個實施都市更新的地區，自民國 87 年起修訂臺 北市都市更新條例，並於 91 年核定實施第一件都市更新事業案，到 102 年 12 月底為止受理申請更新事業概要案件計 838 件，103 年經核定實 施案件共 205 件，其核定實施的都市更新案件遍布 12 行政區，經多年 的改正與實施，台北市的都市更新案件已逐漸穩定，實施的案件數有 逐年增加的趨勢，因此本研究將以台北市核定實施都市更新案例之地 區為實證地區進行研究，圖 1-2-1 各年度案件數，圖 1-2-2 各年度基地 面積分布圖。

圖 1-2-1:各年度案件數

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都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎?

(二) 時間範圍

本研究選擇都市更新案例為 2006、2007³兩年間核定之案例，交 易樣本為 2004 至 2009 年共六年為研究之時間範圍。

(三) 空間範圍

本研究以台北市已核定之都市更新案件為實證對象，在樣本選取 方面，由國內某民營銀行提供之不動產資料，以核定之都市更新案例 為中心向周圍地區劃 500 公尺內之不動產交易案例進行實證分析，圖 1-2-1 為 2006、2007 年已核定之都市更新案例分布圖，圖 1-2-2 為已核 定之都市更新核定地區周圍 500 公尺⁴交易樣本案例分布圖。

3 早期都市更新主要以重建 921 受損之房屋，因此早期辦理之都市更新多為災後重建，不 納入研究範圍，自 2006、2007 兩年開始，都更處所辦理之案件多數為一般案件。

4 依據內政部地政司所公告之「證券化不動產估價報告書範本」，敘明應以勘估標的為中 心，半徑 500 公尺以內(都市中心地帶)或 1000 公尺以內，具備有公園、市場、銀行、電 信局、郵局、醫院、兒童遊戲場、加油站、小學、中學、高中、體育場等公共設施狀況。

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士林區 北投區

內湖區

文山區

南港區 中山區

大安區 信義區 松山區

中正區 萬華區

大同區

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0 1.25 2.5 5 7.5 10

Kilometers

2006 年都市更新案例 2007 都市年更新案例

行政區分界

圖 1-2-3:2006、2007 年已核定之都市更新案例分布圖

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研究方法

(一) 相關理論與文獻回顧

經由回顧都市更新包含重建、整建、維護對不動產價格影響之相 關文獻，了解國內、外研究的成果，特別是與香港地區的都市更新做 比較，因為同樣屬於土地面積稀少，需要藉由都市更新的方式來重新 活化都市土地，並試圖找出影響的範圍與造成的可能原因，並發掘國 內文獻尚未探討與不足之處

(二) 實證分析

本研究除傳統的迴歸方法以及分量迴歸，希望能再結合空間迴歸 模型，使用空間自相關指標，觀察核定實施都市更新對周圍不動產交 易價格的外溢效果。首先利用地理資訊系統（Geographic Information System，GIS）計算出交易樣本與都更案例的區位資訊，並以都更案例 為中心，檢測都更前後、基地面積大、小規模對不動產價格的影響。

另外，本研究資料雖然橫跨六年之不動產交易樣本，但利用永慶 房價指數將交易之價格平減，因此交易樣本不會因為時間的影響，導 致實證分析結果有所偏誤。

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都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎?

第三節 研究架構與流程