第二章 文獻回顧
第一節 都市更新相關研究
值，Chau et al.(2003)應用特徵價格分析，發現不動產經由整建維護，增加 9
％價格外溢效果，因此，整建維護對周圍地區的不動產的價值有明顯增加
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立 政 治 大 學
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價值不會受到更新影響而上漲與過去傳統實證相反，意旨政府投入大量金 錢於都更地區不足以有效改善當地地區，原因可能是政府未考慮當地發展 的情形，一昧只重視建物的重建與公共建設，沒有針對當地社區的文化做 最適當的配置。
當都市逐漸老化，社區環境人口密集，居住環境品質開始下降時，都 市更新在都市規劃當中發揮了重要作用(邊泰明，2003；Chau & Wong，2014)。
經由都市更新重建可以有效解決社區建物老舊，人口過度密集帶來的負外 部性，並且在高樓密集的市中心都市更新除了可以提升本身的建物價值，
甚至可以增加周圍房不動產的價值，換句話說，經過重建的建築物使周圍 環境改善應增加附近周圍地區建築物的價值，產生正的外部效果。
都市更新發展過程可使得附近居民從中獲益，另一方面，居民會擔心 既有的社區網絡受到衝擊進而改變或消失(Atkinson，2000)，也有人認為，
都市更新將沒有空間區域去保存傳統的文化多樣性(Lee.& Hebel,2007；
Ahlfeldt，2011)，而環境的改善，使新住民進駐勢必帶來一些衝擊，尤其是 對租屋的市場衝擊特別顯著，代表租金上漲，而未來負擔不起的原住戶即 將搬離，使都市更新造成排擠效應，特別是針對低收入的住民(Downs，1970；
Ahlfeldt，2011)，都市更新反而造成地區抗爭效果，對整體而言是負面影響。
對於都更帶來的影響在研究實證上沒有一致的結論 ，Rosenthal &
Helsley(1994)認為實施都市更新劃分的範圍越大，對於都市更新周圍地區不 動產價值有更顯著的提升，特別是在收入較低且人口密集的地區，舉例來 說，若是商場越大能提供的服務越多，其產生的聚集效應，會增加周圍不 動產的價值，產生更多的價格外溢效果(Sirpal，1994)。Chau & Wong(2014) 採用香港 1991 到 2011 年期間，都市更新地區附近 200 公尺的交易案例，
利用特徵價格法探討都更大小範圍對周圍地區價格的影響，實證結果表示:
若是都市更新的範圍越大對於周圍地區的價格提升越多。
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公尺、100-300 公尺、300-500 公尺探討；林楨家與黃志豪(2003)利用捷運 沿線向外擴張 400 公尺為其影響範圍；彭建文等(2009)選擇捷運半徑 300 公尺為其影響範圍，對於影響範圍各有不同的看法；關於都市更新的相關 研究分析，Chau & Wong(2014)以香港都更案例周圍 200 公尺為影響範圍；王姿尹(2003)、梁仁旭(2010)以都市更新(整建)案例周圍 500 公尺為影響範 圍，實證結果皆顯示都市更新可產生外溢效果，提高鄰近不動產的價值。
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例來說，Lai et al.(2007)以香港的都市更新針對其開發前後兩至三年內周圍 地區的交易案例為資料，探討都市更新是否造成周圍地區不動產價值增加；梁仁旭(2010)以台北市整建案例選取鄰近地區於整建維護前後二年間完成 交易的案例，研究整建對鄰近地區的住宅價格為正向影響。
而以往價格影響的研究，多採追蹤資料（panel data）並以特徵價格模 型推估，藉由景觀視覺效果代表整建前後的屬性（Chau et al.，2003；Yau et al.，2006）。而追蹤資料（panel data）雖然有完整的時間序列，但無法研 究都市更新的影響範圍，而且都市更新前後的價格將會受到整體景氣的波 動，無法產生一致性的估計。因此，可以將時間因素納入迴歸模型中控制(王 姿尹，2003；梁仁旭、陳奉瑤，2010；陳韋廷，2011)，或是可以利用房價 指數將交易價格調整為同一基期(Lai et al.，2007；Chau & Wong，2014；陳 韋廷，2011)，然而，將時間因素納入迴歸模型中，迴歸模型還是無法完全
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最早將特徵價格模型應用在房地產的估價，是 Hass(1922)利用特徵價 格法進行農地的估價，而開始被大家知道是 Court(1941)提出特徵價格模型 理論概念，他認為汽車的價格無法以單一變數來解釋，因此在他的特徵價 格模型中加入了三個變數來檢測價格，開始利用多個變數來檢測價格模型。
自從 1960 年代起，Malpezzi 與 Follain 提出半對數模型優於模型線性，特 徵價格之概念開始被廣泛運用。而後 Rosen(1974)結合 1966 年 Lancaster 提 出之新消費者理論、效用理論及競價理論，將此概念發展為得以用來估計 徵」、「鄰里特徵」與「區位特徵」三類(Sirmas，2005)，而最常在研究中使 用的變數以建築特徵為主要研究範圍，因此本研究在分析其組成特徵時也