第壹章 緒論
第一節研究動機與目的
由於住宅具有昂貴性，一般家計部門在考慮住宅消費時，常會依不同因素來考慮是 要選擇擁屋或者租屋。此兩種選擇涉及到住宅服務需求與效用滿足的差異，故租買選擇 一直為住宅需求與消費研究的重要領域之一。於許多國家間對於提高住宅自有率也一直 是重要的社會及經濟問題。由於華人社會「有土斯有財」的觀念根深蒂固，認為擁有不 動產對個人或家計部門而言，除了可滿足居住的基本需求外，也帶來安全的保障，所以 臺灣在住宅自有率方面長年都是居高不下。臺灣行政院主計處 2013 年家庭收支調查報 告中指出，到 2013 年為止台灣住宅自有率已達 85.3%，參附錄六。再者，臺灣地區家 庭消費型態雖已朝多元化發展，但長期以來仍以住宅消費與服務等支出為大宗，在2013 年家庭收支調查報告中指出住比例為(26.8%)，相對於食(16.3%)、衣(3.0%)、行(13.4%)、
育及樂(9.7%)都來的高，參附錄七，顯示住宅為家計部門「食、衣、住、行、育、樂」
等方面的消費中比例最高，可以說住宅支出對家計部門財務分配具有深遠的影響。
就租買選擇之文獻方面，林祖嘉(1994)與薛立敏、陳琇里(1997)及謝文盛、林素菁 (2000)皆以戶長年齡、性別、婚姻狀況、職業別、教育程度、家庭人口數、恆常所得以 及居住面積等為解釋變數，分析解釋家計部門租買選擇之行為模式，其研究結果均顯示，
人口、社會屬性特徵對於家計部門租買選擇具有顯著影響。Carter (2007)實證結果顯示，
經濟變數(如房價指數、薪資指數、政府稅制)、人口特徵(如恆常所得、年齡、家庭組成) 對住宅自有率都是相當重要之影響因素。Bazyl (2009)研究顯示，國籍、收入、婚姻狀況 及年齡逾30 歲等變數對租買選擇是重要解釋變項。Spalkova and Spalek (2012)實證結果 顯示，收入、教育水準以及婚姻狀況皆是影響租買選擇之重要因素。學者研究發現，購 屋不僅是個人居住品質會受影響，對學齡兒童也會產生影響，如 Haurin, Parcel, and Haurin (2002)研究結果顯示，購屋比租屋有較高品質居家環境、會提高兒童認知能力且 減少兒童行為問題，生長在父母擁有房屋所有權的小孩，其學校成績較好，行為問題也
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較少。
此外，資金來源亦是影響租買選擇的重要因素之一。Chambers, Garriga, and Schlagenhauf (2009)研究結果顯示，住宅交易量與銀行購屋貸款存在著密不可分之關係，
購屋資金取得的容易性會使得家計部門傾向於購屋。臺灣民眾購屋資金來源中，除了銀 行貸款外，私人貸款(標會、親友借貸)亦是購屋資金來源之ㄧ，特別是，華人地區所存 在之特殊標會文化，儼然也為華人另一特殊購屋資金來源管道。2015 年台灣內政部營建 署住宅需求動向調查結果顯示，民眾購屋自備款資金主要來源為自有儲蓄現金或存款 (38.1%)；其次為金融機構貸款(33.1%)；再其次為父母資助(13.9%)，再後為出售原有房 地產(4.0%)
。
Lang and Hurst (2013)研究結果顯示，購屋貸款及政府補助會增加住宅自有 率。本研究納入銀行貸款成數、私人借貸及政府優惠貸款等三項變數來探討其對租買選 擇之影響。Can (1990)與 Ioannides and Zabel(2003; 2008)研究顯示，鄰里因素會影響民眾對於 住宅之需求。2014 年台灣內政部營建署住宅動向需求調查結果顯示，就整體調查地區欲 購置住宅自住者以改善居住環境(33.4%)為最主要原因，其次則以結婚(23.4%)為次要原 因。顯示國人在經濟所得與教育水準提高，環保及健康意識抬頭時，對於住宅需求的選 擇除重視住宅本身特徵屬性外，已逐漸更重視住宅周圍的鄰里環境。
林祖嘉與林素菁(1993)以特徵價格理論為基礎，同時納入環境品質及公共設施變數
，實證分析研究結果發現消費者在選擇住宅時，對住宅本身特質、環境品質及住宅附近 公共設施之服務項目等因素皆會有所考量亦會影響房價。惟對環境品質與公共設施之相 關文獻大都側重於對房價的影響(例如 Cannaday and Sunderman,1986; Lin, 1993 與林素菁 與林祖嘉，2001)。顯示環境品質與公共設施也應該是消費者購屋或租屋時的重要考慮 因素。另Vera-Toscano and Amestoy (2008)指出居住環境品質的維護、休閒設施的品質、
所在地區的可及性，對於居住滿意度具有正向顯著影響。顯示環境品質與休閒設施對於 居住的重要性。本研究欲探討環境品質與休閒與運動設施對租買選擇之影響。
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Huang and Clark (2002)以一般化階層線性模型(hierarchical generalized linear model-ing, HGLM)探討中國於 1990 年代住宅市場轉型為自由市場之過渡時期租買選擇行為之 變遷，其使用階層線性模型分析，但第二層次部分尚未考慮鄰里特徵變數，其在第二層 次部分，將商品建設(住宅、辦公大樓及其他商業大樓)之銷售價格作為第二層次特徵變 數，認為房價對於住宅自有率增長率具有負向影響關係。邱新雅、李春長、何宇明(2013) 曾利用階層線性模型 (hierarchical linear model,HLM)探討區域商業化程度、公園面積比 例與學校面積比例對租買選擇的影響，實證結果顯示，區域特徵變數商業化程度愈高及 公園面積比例愈高，將會影響家計部門傾向選擇購屋；學校面積比例影響家計部門傾向 選擇租屋。Brown and Uyar (2004)、Lee (2009, 2010)與 Lee and Lin (2012)亦曾利用階層 線性模型來探討住宅建物特徵與近鄰地區特徵對於住宅價格的影響，但是多數研究都未 使用階層線性模型討論在各區域內之鄰里特徵變數對其家計部門租買選擇行為之影響，
如各區域居民對鄰里環境品質及休閒與運動的滿意程度等。本研究想探討不同行政區間 之特徵變數對租買選擇是否具有影響。
本研究使用 HGLM 來探討不同行政區之特徵變數對家計部門之住宅租買選擇行為 的影響，透過 HGLM 模型，可將變數歸屬於適當的分析單位，並能避免估計偏誤與推 論謬誤等問題( Morrow-Jones, 1988)。其模型分為第二層次(即行政區)與第一層次(個別住 宅)，探討重點在於(1)各行政區間家計部門租買選擇行為是否有所變異(variance)；(2)第 一層次之自變數(如性別、年齡、年齡平方、教育水準、屋齡、每人居住面積、每人房 間數、常住戶內人口數、貸款成數、私人借貸與政府優惠貸款)是否會影響家計部門選 擇購屋之傾向。第二層次特徵變數中之環境品質滿意度、休閒與運動滿意度是否會跨層 次直接影響家計部門之租買選擇。
國內租買選擇的相關研究，多數以探討何種解釋變數影響家計部門租買選擇及租稅 效果對租買選擇影響等(如：謝文勝、林素菁，2000)。抑或租買選擇行為下家計部門各 類消費支出比較 (如：薛立敏、陳綉里，1998)與住宅消費的分配變動(如：謝博明，2006)
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所造成的影響等。但對於租買選擇所建立的迴歸式，運用於預測租買選擇行為的命中率 (分配的正確度)方面鮮少著墨。如何建構一個估計有效的租買選擇行為預測模型應為實 務上重要的議題。過去不動產研究在命中率的應用上，Feng and Jones (2015)曾以 HLM 與類神經網路運用於住宅價格的預測，實證結果顯示，HLM 比類神經網路對住宅價格 有較佳的預測績效。而國內大多運用於銀行界房屋抵押貸款客戶違約預測(如：黃嘉興、
謝永明、劉宗哲，2005)、購屋投資預測(如：邱于修、周美伶、張金鶚，2013)、不動產 市場估價之應用(如：林祖嘉、馬毓駿，2012)。國內缺乏命中率應用於租買選擇行為的 研究。本研究與以往的不同之一在於將HGLM 與一般常用的預測模型(即二元邏吉斯迴 歸模型與區別分析模型)進行租買選擇行為預測績效的比較，並同時分析三種預測模型 的命中率(hit rate)、ROC (receiver operating characteristic)、MAE