圖2 研究架構圖
第二節 變數選取設定
就租買選擇而言，購屋所代表之社會意義對於男女可能有所不同，Madigan, Munro, and Smith (1990)認為男性較易選擇購屋，因購屋能讓男性更加鞏固家庭戶長的地位。將 性別變數設定為虛擬變數，男性戶長設為 1，女性戶長設為 0。我們預期性別對租買選 擇為正向影響。以往租買選擇文獻著重於所得隨年齡增加而購屋能力也會隨之提升，反 忽略年齡本身對於家計部門租買選擇的影響。當人們年齡越大對於環境品質的要求越高
，對環境品質的重視程度會高於其房價部分，且年齡愈高擁屋機率愈高，中年齡層較年 輕層擁屋率高(Henderson and Ioannides, 1983；林祖嘉, 1994；薛立敏、陳琇里, 1997）。
此外，傅美生（1984）的研究中，亦說明年長者及教育程度高者，對住宅的自有能力較 強。DiPasquale (1996)指出在所得固定的情況下，隨著戶長年齡的增加，購屋消費傾向 也將明顯的增加。Subhan and Ahmad (2012)實證結果顯示，戶長年齡愈大、教育水準愈 高以及家庭人口愈多皆會增加家計部門選擇購屋之意願。本研究預期年齡對購屋具有正
特徵變項:
一、環境品質滿意度 二、休閒與運動滿意度
解釋變項:
一、性別 二、年齡 三、教育水準 四、屋齡
五、每人居住面積 六、每人房間數 七、常住戶內人口數 八、貸款成數
九、私人借貸 十、政府優惠貸款
結果變項:租買選擇
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向影響。年齡平方變數方面，因為年齡解釋變項對租買選擇依變數的影響，並不是單純 的直線關係，若採用線性方程式處理，易使判定係數失真，不具解釋能力且無法拒絕依 變數與自變數間無迴歸關係存在之虛無假設的情形，但若將其變數改成二次曲線模式，
其結果就會完全不同且較符合現實狀況。本研究增加年齡變數取平方，換句話，戶長年 齡愈大會正向影響家計部門購屋的傾向，但亦隨戶長年齡愈大，其購屋傾向的斜率係數 會因年齡平方的變數產生調節，使購屋傾向增加幅度減緩，如此較具解釋力與效果(林 祖嘉、陳建良，2005)。我們預期年齡平方對購屋具有負向影響。
家計部門中戶長教育水準高低對住宅租買選擇具有明顯的影響，Subhan and Ahmad (2012)研究顯示，家長的教育水準愈高時，愈有可能成為擁屋者。Barrios, Colom, and Moles (2013)研究結果也支持此一論點。我們將戶長教育水準分類為國中以下(含國中、
國小與不識字、自修)，高中職、專科及大學以上(大學與研究所以上)四類。以國中以下 為參考基準，設定三個虛擬變數。分別以戶長教育水準為高中職、專科及大學以上設定 為1，其他設定為 0 來作估計。學歷高者平均薪資也比較高，成為擁屋的機率也大，我 們預期教育水準對租買選擇為正向影響。
Tiwari (2000)研究顯示，隨著家庭規模的變化會刺激家計部門購屋的慾望，以及原 有住宅屋齡的增加也會正向促使家計部門換屋的意願。Clark and Onaka (1985)研究結果 顯示，屋齡會負向顯著影響家庭購屋的意願。Goodman and Thibodeau (1995)、Nguyen and Cripps (2001)的研究皆支持屋齡較高會降低家計部門選擇購屋之意願。陳淑美、張金鶚、
陳建良(2002)研究結果亦顯示，家計部門以改善居住品質為購屋主要考量，會選擇一間 較新屋齡及較好的住宅，屋齡每增加一年會降低家計部門選擇購屋之意願。我們預期屋 齡對租買選擇為負向影響。
Henley (1998)研究顯示，住宅面積愈大，愈能滿足家計未來之住宅需求，故選擇購 置不動產的意願愈高。當可居住面積越大時，帶給家計正面效用越高。換言之，面積越 大，家計單位能使用空間越多，在條件相同之下，家計部門變換選擇可居住面積較大之
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房屋。每人居住面積，指住宅面積(坪)/受訪住宅常住戶內人口數，每人居住面積為連續 性變數。我們預期每人居住面積愈大，則家計部門愈傾向於購屋。
林祖嘉、林素菁 (1993)研究結果顯示，租賃的住宅平均坪數及房廳數小，自有住宅 的平均坪數及房廳數大，充分顯示自有住宅者對住宅的空間需求要高，而且要求較高的 住宅品質。每人房間數，指住宅房間數/受訪住宅常住戶內人口數，每人房間數為連續性 變數。我們預期每人房間數愈大，則愈傾向於購屋。
Colom and Moles (2013)實證結果顯示，勞動力也可作為收入的代名詞，勞動力決 定是否購屋的影響程度勝於其他因素。Hsuen and Chen (1999)研究指出，家庭人口數對 租買選擇為重要影響變數，一般而言，家中人口數較多，有所得者也會較多，相對家戶 總所得會較高，有較高支付能力，故家庭人口數對住宅自有率為正向影響。Tiwari (2000) 與Subhan and Ahmad (2012)研究也支持家庭人口數多，相較勞動人口也多，所以較傾向 選擇購屋。本研究以家戶常住人口來衡量家庭人口數，常住戶內人口數為連續性變數。
我們預期家計常戶常住人口數愈多，則愈傾向於購屋。
Gyoruko (2001)提出頭期款以及抵押貸款會影響家計部門租買選擇行為。Chambers, Garriga, and Schlagenhauf (2009)研究結果顯示，長期抵押貸款對購屋消費行為具有正向 影響。Lang and Hurst (2013)研究結果顯示，購屋貸款及政府補貼會增加住宅自有率。我 們將貸款成數設定為虛擬變數，大於等於0.5 者設為 1，低於 0.5 者設為 0。我們預期貸 款成數為正向顯著影響。
就購屋者而言，不動產價格昂貴，一般會向銀行機構貸款，但華人地區購屋資金來 源除向銀行機構貸款外，許多來自私人貸款，如標會或親朋好友借貸等。尤其其中互助 會為華人地區特有文化，互助會通俗說法稱為標會或做會或呈會，是民間一種小額信用 貸款的型態，具有賺取利息與籌措資金的功能，購屋若可取得私人貸款之資金來源則將 會增加家計部門購屋之意願(邵凱揚，2012)。私人借貸，指購買此住宅時有無民間私人 借貸(包含標會等)，本研究將其分類為無私人借貸、私人借貸在 1 萬至 50 萬、私人借貸
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大於 50 萬以上三類。私人借貸設為虛擬變數，以無私人借貸為參考基準，設定兩個虛 款設定為虛擬變數。PMORTGAGE1 為私人借貸在 1 萬至 50 萬者設為 1，其他設為 0。
本研究預期 PMORTGAGE1 為正向影響。PMORTGAGE2 為私人借貸在 50 萬以上者設 為1，其他設為 0。本研究預期 PMORTGAGE2 為正向影響。
政府優惠貸款，指受訪者銀行購屋貸款金額中有政府優惠貸款金額部分。Lang and Hurst (2013)研究結果顯示，購屋貸款及政府補貼會增加住宅自有率。我們將政府優惠貸 款設定為虛擬變數，有政府優惠貸款者設為1，反之設為0。我們預期受訪者銀行購屋貸 款金額中有政府優惠貸款金額部分為正向顯著影響，將會增加家計部門購屋之意願。
本研究第二層之特徵變數有ENVI(環境品質滿意度)、LEIS(休閒與運動滿意度)二個 變數。「滿意度」一直是各研究用來測量人們對產品、工作、生活品質、社區或戶外遊 憩品質等方面之看法的工具，是一項非常有用的直接衡量指標。4黃佳盛 (1997)研究中 顯示，不同的社經特徵，在不同的文化影響下，產生多樣的態度、偏好及動機，並以不 同的方式影響其滿意度及品質的知覺。滿意度會因各環境及個人特質的差異，造成對不 同滿意度的評價。本研究利用營建署2006年住宅狀況調查表之環境品質滿意度及休閒與 運動滿意度之李克特（Likert）態度量表統計資料，即受訪者主觀的認知反應來檢視不 同行政區滿意度的差異對租買選擇的影響。依主計處住宅狀況調查訪問表中環境品質滿 意度，包括空氣汙染、噪音干擾、環境衛生、垃圾清運與飲用水質等五個滿意度變數，
而休閒與運動滿意度，包括公園綠地、運動場所、圖書館或藝文場所、視野景觀與社區 美化建設等五個滿意度變數。由於居住環境滿意度是一個潛在的概念，無法直接觀察或 測量，再者滿意度亦受到許多不同的潛在變數所影響。住宅狀況調查訪問表採用李克特
（Likert）態度量表，分為非常滿意、很滿意、沒意見、不滿意、非常不滿意等五種尺
4早在 1965 年，Cordozo 便提出主觀滿意度的概念。滿意度的測定是調查人心判斷的結果，在使用或接受 了服務之後，如果效果超過原本的期待，或能夠符合原來的期待，即可稱之為滿意。反之，若未能達到 事前之期待，就會感到不滿意。
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度，分別來給予5、4、3、2、1分。5為了探究不同行政區的滿意程度是否會對租買選擇 造成影響，我們進一步依不同行政區分別將其數值取平均數。Sanchez and Dawkins (2001) 研究指出，公共設施及環境對於地區自有率有拉動與推動因素的影響，拉動指的是吸引 他人入住此地；推動是原居住人搬遷移居此地拉動因素通常包括獲得良好優質的公共服 務(如學校、醫療設施)、就業、休閒娛樂的機會或履行住屋願望等；推動因素包括外部 環境污染增加、犯罪率等。其次，Floor, Kempen, and Vocht (1996)研究指出，家戶喜愛 購買鄰近綠地之房屋，源自於公園綠地不僅帶給家庭和平與寧靜的氣息，也會提供更多 娛樂空間。我們預期家戶對環境品質、休閒與運動滿意程度愈高，對租買選擇亦有正向 的影響。
5 原本之「住宅狀況調查訪問表」態度量表，將非常滿意、很滿意、沒意見、不滿意、非常不滿意等五種
尺度，分別以 1、2、3、4、5 分表示。但本研究為採正向表列且俾利於變數的解釋，給予改定為 5、4、3、
2、1 分表示非常滿意、很滿意、沒意見、不滿意、非常不滿意。
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PMORTGAGE1 私人借貸，指購買此住宅時有無民間私人借貸(包含標會 等)，分類為無私人借貸、私人借貸在 1 萬至 50 萬、私人借 貸大於50 萬以上三類。私人借貸設為虛擬變數，以無私人
PMORTGAGE1 私人借貸，指購買此住宅時有無民間私人借貸(包含標會 等)，分類為無私人借貸、私人借貸在 1 萬至 50 萬、私人借 貸大於50 萬以上三類。私人借貸設為虛擬變數，以無私人