第三節研究方法
一、 使用 HGLM 來探討不同行政區之特徵變數對家計部門之住宅租買選擇行為的 影 響 ， 實 證 模 型 為 零 模 型 (null model) 與 以 截 距 項 為 結 果 的 模 型 (intercepts-as-outcomes model)。
二、 以命中率、ROC、MAE、 MAPE 與二元預測準確性關聯性量數四指標(Gamma、
Somers' D、Tau-a 與 C 值)作為 HGLM、二元邏吉斯迴歸模型與區別分析模型預 測績效比較的實證方法。並以10 折交叉驗證(10-fold cross-validation)進行預測穩 健性之驗證。
第四節研究流程
本文架構除第一章緒論外，第二章為文獻回顧，第三章實證模型設定，第四章是資 料來源與樣本統計量描述，第五章為實證結果分析，第六章是HLM、二元邏吉斯迴歸模 型與區別分析模型之預測比較，最後是結論與建議。(參見圖1研究流程圖)
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圖 1 研究流程圖 緒論
文獻回顧
實證模型設定
模型設定 變數選取
資料來源與樣本統計量描述
資料來源 樣本統計量描述
實證結果分析 零模型
以截距為結果 迴歸模型
HGLM、二元邏吉斯迴歸模型與區 別分析模型之預測比較
結論與建議
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第貳章 租買選擇文獻回顧
Morrow-Jones (1988)認為家庭內人口特徵，例如戶長年齡、家庭規模、家庭的組成 和觸發事件的發生(如新生兒的出生以及婚姻生活等)，是影響租買選擇的重要因素。
Clark and Dieleman (1996)認為租買選擇不是一項簡單投資或是消費的決定。Opoku and Abdul-Muhmin (2010)研究結果顯示，儘管收入有限，但多數人還是喜愛購屋大過於租賃，
而選擇購屋的前三大重要因素在於財政考量、私人的生活空間、擁有美觀房屋的所有權。
另外，Andersen (2011)研究結果亦顯示，家庭選擇購屋原因在於偏好獨棟式花園住宅、
擁有自由處置的權利以及無須因租賃合約等問題而需搬遷至新區域重新適應的困擾。
Spalkova and Spalek (2012)實證結果顯示，收入、教育水準以及婚姻狀況皆是影響 選擇購屋之重要因素，而性別、戶長年齡、小孩和退休等因素對購屋之影響程度相對較 小。Rouwendal and Nijkamp (2010)研究結果顯示，失業與購屋存有因果之關係，家計部 門處於較高失業率地區、流動性勞工人口較少和有較長的失業期，都會降低家庭的購屋 意願。Moriizumi and Naoi (2011)實證結果顯示，失業風險會顯著負向影響購屋。此外，
Carter (2007)將已婚家庭中分別獨立出丈夫與妻子的收入，即家庭中收入部分分為主要 收入(丈夫薪資)與次要收入(妻子薪資)，結果發現，如家計部門有次要收入將會顯著增 加購買住宅的意願。Hendershott, Ong, Wood, and Flatau (2009)研究結果顯示，夫妻雙方 一起累積財富相較於純粹個人自我儲蓄來得更加容易選擇購屋，並且過往的婚姻歷史也 會影響屋主的負擔能力，因離婚可能會失去部分財富，連帶影響住宅自有率或租買選擇 決策。
Tiwari (2000)研究顯示，屋齡的增加也會促使家計部門換屋的意願。Goodman and Thibodeau (1995)、Nguyen and Cripps (2001)的研究皆支持屋齡較高會降低家計部門選擇 購屋之意願。陳淑美、張金鶚、陳建良 (2002)研究結果顯示，家計部門以改善居住品質 為購屋主要考量，會選擇一間較新屋齡及較好的住宅，屋齡每增加一年會降低家計部門 選擇購屋之意願。Henley (1998)研究顯示，住宅面積愈大，愈能滿足家計未來之住宅需
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求，帶給家計部門正面效用越高，故選擇購置不動產的意願愈高。林祖嘉、林素菁 (1993) 研究結果顯示，租賃的房屋平均每人房間數小，自有住宅的平均每人房間數數大，充分 顯示自有房屋者要求較高的房屋品質而且對住宅的個人空間需求要高。薛立敏、陳琇里
（1997）指出家庭人口數愈多擁屋機率愈高。家庭人口數愈多，有工作的人口數愈多，
表示家庭的所得來源愈多，因此對於擁屋有正向影響。
購屋資金來源影響著租買選擇甚鉅。一般家庭購屋資金除了自我儲蓄外，不外乎 是透過銀行貸款取得資金，Chambers, Garriga, and Schlagenhauf (2009)研究結果顯示，住 宅交易量的增加與購屋貸款是息息相關的，購屋資金取得的容易性對於家庭租買決策而 言是重要的影響因素。
Chambers, Garriga, and Schlagenhauf (2009)研究結果顯示，長期抵押貸款對購屋消 費行為具有正向影響。林祖嘉、林素菁（1996）指出若貸款成數低，自備款的比例相對 增加，可能降低購屋者的需求。就購屋者而言，一般會向銀行機構貸款，但華人地區購 屋資金來源除向銀行機構貸款外，許多來自私人貸款，如標會或親朋好友借貸等(如邵 凱揚，2012)。還有，政府補貼亦是影響租買的重要因素(如陳銘祥，2004)，Lang and Hurst (2013)研究結果亦顯示，購屋貸款及政府補貼會增加住宅自有率。
此外，除個人屬性、房屋屬性、資金來源與政府補貼政策外，鄰里環境也是影響家 計部門租買選擇決策要因之一。Ho (2006)研究指出鄰里因素與家庭因素亦是影響租買選 擇的重要原因，鄰里因素是指周遭鄰里居住品質，其包括環境品質與休閒運動等。
環境品質是整體生活品質概念中的一環，知覺環境品質反映出個體對於各層面福祉 的感受，構成居住滿意度的認知(Poll, 1997; Praag and Ferrer-i-Carbonell, 2004)。Bonaiuto et al.(2003, 2006)及Lercher (2003)亦指出居住滿意度可定義為居民對住居在特定地點所 體驗愉悅和滿足程度，並指良善的鄰里滿意度對租買選擇具有正向的直接影響。Sanchez and Dawkins (2001)研究指出，公共設施及環境對於地區自有率有拉動與推動因素的影響
，拉動指的是吸引他人入住此地；推動是原居住人搬遷移居此地，拉動因素通常包括獲
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得良好優質的公共服務(如學校、醫療設施)、就業、休閒娛樂的機會或履行住屋願望等；
推動因素包括外部環境污染增加、犯罪率等。其次，Floor, Kempen, and Vocht (1996)研 究指出，家戶喜愛購買鄰近綠地之房屋，源自於公園綠地不僅帶給家庭和平與寧靜的氣 息，也會提供更多娛樂空間。
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