研究成果

一、奢侈稅政策

(一) 奢侈稅政策對於房地產的投資行為有何影響?

奢侈稅之主要目的是要遏止短期內經由投資(機)客不斷轉手房屋資產，拉抬房價之 行為，而在奢侈稅實施後確實有效抑制房價上漲之速度，不過卻沒讓房價下修的趨勢，

且因為奢侈稅的關係，讓房屋的週轉率有明顯的下降，主要是因為資金雄厚的投資(機) 客並不擔心其資金周轉的問題，因此將投資標的的持有時間拉長，避免被課徵奢侈稅，

且將這段時間成本轉成短期出租賺取租金，拖過兩年的課稅管制。自住戶持有之房屋資 產並不受此次奢侈稅開徵的影響，自住戶者比較希望持有之房屋資產能夠穩定增值，因 此對於自住戶來說，並沒有因為這次實施的奢侈稅帶來太大的益處。

(二) 對於「投機者」而言，市場資金的流動在奢侈稅的政策下有何影響?

政府藉由落實居住正義為由，打擊在房地產市場操作投機行為之投機客，利用短期 內轉手房屋、哄抬房價、利多出清之投機模式賺取龐大的資本利得，為了抑制這樣無產 出貢獻之行為而獲取利益，才會實施奢侈稅政策，藉由稅法中之課稅條件，迫使短線投 機之操作困難，使得進入房地產市場炒作的資金轉變為進入民間二胎放款的地下金融市 場作為標的。不過，對於手中持有資金部位較為雄厚的投資人，並不受到此次奢侈稅上 的稅務規範，因其手頭資金部位較多，無須擔心資金周轉上的問題。

(三) 就「投資者」而言，實施奢侈稅政策所造成房產交易市場的異動，應該如何應 變?

奢侈稅對房地產市場所造成之影響，對於從事房地產投資的投資客而言，面對奢侈 稅所帶來之影響應該採取的措施是將長期持有之房屋資產以轉為出租的形式賺取租 金，且對於房價總價較高之台北區域的投資客來說，相對負擔較重之稅務，能將其投資 標的轉為中南部地區之房屋資產，同時也能受益當地投資客。

(四) 奢侈稅實施後，對於「投機者」與「房價」是否有打擊與壓制的作用?

整體看來，奢侈稅並不能在房地產市場中有效的抑制房價上漲，也在壓制房價上漲 的過程中，反而讓稅務條例中所規範的稅制成了壓制房價的反效果，顯然台灣整體房地 產市場還是在追求高房價指標的一個趨勢，無法以真正的供需市場來修正房價的亂象，

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但是在打擊部分資本較少的投機客有很明顯的效用存在。

以研究成果第一點可以得知研究目的(一)中的探討台灣政府實施房屋奢侈稅的狀 況，政府實施奢侈稅之後，房價並沒有明顯的下修趨勢，不過有抑制住房價上漲的速度，

讓房價上漲速度趨緩，但也同時讓房地產市場的成交量明顯萎縮，在研究背景中的都會 地區房價所得比較表中可以發現從 98 上半年開始到 99 年第四季房價所得比的整體平均 數據不斷在上升，可見國民所得已經跟不上房價飆漲的速度，而下圖所示的是奢侈稅上 路之後 100 年至 102 年的房價所得比，從圖中可以發現奢侈稅至 100 年 6 月 1 日上路之 後，房價所得比還是居高不下，甚至還持續在上升中，整體平均從 99 年第四季的 7.11 倍上升至 102 年的 8.56 倍，總共上升了 20%之多，可見奢侈稅上路之後，國民的平均 所得對應房價比的差距仍然沒有縮減，反而持續成長。

圖 5-1 台灣都會地區房價所得比比較圖(100-102 年)

其中差距最大的都會地區是新北市，從 99 年第四季的 9.64 倍上升至 102 年度的 12.645 倍，共上升了 31.17%，其次是高雄市上升 22.63%、台北市上升 17.57%、桃竹縣 市上升 16.69%，可見各都會區的上升幅度都不小，尤其是高雄市，近幾年投資客都轉 向南部，造成低房價的南部也開始起漲，由此可見，奢侈稅上路後並沒有讓台灣的房市 情況好轉，反而呈現量縮價漲的情況，這會使得房市的情況每況愈下。

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二、奢侈稅對於房仲業銷售活動之影響

(一) 在不同物件類別中，每個月成交之總營業額的實際變動差異為何?

結合全國性及區域性業者的訪談內容看來，總營業額之上升或下降之趨勢可以以功 能來區分，以坪數較小之住宅大樓、屋齡較高的透天住宅、商用辦公室以及土地來看，

影響總營業額是有逐漸下降的趨勢；若是以建商新推出之新建大樓及透天住宅，以住宅 型資產為主的物件，對於總營業額是有逐漸上升的趨勢。其中又以農地為例外，因奢侈 稅的課稅範圍不包含農地物件，因此農地物件帶有小幅成交量上升的趨勢。

(二) 在不同物件類別中，每個月的開發物件開發及委託量之變動差異為何?

結合全國性及區域性業者的訪談內容看來，委託數量的增減是以奢侈稅的實施前與 實施後作為一個主要的分水嶺，以奢侈稅實施前來看，小額資本的投機客為因應規避稅 務而紛紛委託售出房屋資產，資本較為雄厚之投資客因有長遠的投資計畫，所以將持有 的房屋資產託租以賺取租金；在奢侈稅實施後，則是呈現不同類型之房屋資產的委託數 量均有明顯的下滑現象，其中又以商用辦公室及土地的委託數量下降的最為明顯。

(三) 奢侈稅政策對於業務在佣金比例萎縮及物件成交日期(成交日期縮短)的變化 為何?

結合全國性及區域性業者的訪談內容看來，因市場少了投機客的干擾因素，使得自 住戶客群有明顯的上升趨勢，這也讓原本委託件數和成交件數萎縮的情況有所改善，而 少了投機客在市場上進行干擾，成交期也會比原來縮短許多。

三、房仲業對於奢侈稅政策所採取的因應措施

(一) 對於豁免條款表列之項目如何善加利用?

針對奢侈稅豁免條款之十一項目中，全國性業者和區域性業者所採行的方法大致相 同，都是以這十一項豁免條款中所規定之物件包括：排除自用性住屋、換屋先買後賣或 非自願性換屋、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商推案、繼承或受遺贈、政府買賣、

房屋改建或合建分屋及都市更新。可以針對以上之物件作為投資標的的轉移。

(二) 對於奢侈稅之規範，可能用什麼方式進行規避?

對於全國性品牌業者和區域性品牌業者之處理方式，均是用豁免條款中的十一項目 來進行規避稅務，其中又以「非自願性換屋」及「換屋先買後賣」這兩項條款拿來使用 規避稅務最為頻繁，因這兩項條例的約束性較沒有這麼強烈，解釋也較模糊，因此是這

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十一項目中最能拿來規避稅務的其中兩項，操作也較為容易。

(三) 提供給消費者有利之建議為何?

結合全國性及區域性業者的訪談內容看來，因應奢侈稅實施後的規範衍生出許多投 資的操作模式，且全國性品牌業者和區域性品牌業者所給予的建議幾乎雷同。這些操作 模式大概可以分成兩類，以長期持有的方式進行投資或者將投資標的改為不被稅務規範 之資產。其中以長期持有的方式進行投資必須用區域性行情及各項參數(政府建設、生 活機能、交通機能…等等)來進行篩選，以期望更好的獲利；而將投資標的改為農地、

公設地、法拍屋及銀拍屋…等等，就能在不被稅務規範之下進行投資操作。

(四) 在銷售物件上，可能採取之多元開發物件的方向為何?

結合全國性及區域性業者的訪談內容看來，全國性品牌業者以提升客戶服務為主，

再去提升物件開發之多元化的能力；區域性品牌業者則是以精耕區域為主要出發點，才 能多元向外發展並且能夠在開發物件的能力上有所精進。

四、奢侈稅對於房地產行銷 4P 之衝擊

(一) 奢侈稅政策對於房屋標的及特性衝擊為何?

綜觀全國性房仲業者及區域性房仲業者的訪談內容看來，業者認為賣屋者（二年內 屋齡且屋主有第二間房屋者）如果賣 2 年內的新屋必須被課 10~15%的高額稅金，因此 賣屋者為求適當的利潤，勢必決定提高價格，或者延後至屋齡二年之後再賣。而買方則 分為二類，其一為自住，其二為投資，但不管其身份為何，只要是買家，應該均不肯為 賣家負擔稅金。因此，買家轉向至預售屋市場，因為買賣預售房，不課奢侈稅；對自住 者買家而言，課徵奢侈稅並沒有影響其購買意願，影響的是購買時機，因為買家會期待 因奢侈稅的課徵而導致房價的量縮價跌；對投資客買家而言，因為此政策而付出更高的 交易成本（自備款和後續貸款的利息），使得成本與風險同步增加。

(二) 奢侈稅政策對於房屋之價格衝擊為何?

綜觀全國性房仲業者及區域性房仲業者的訪談內容看來，業者認為奢侈稅實施後，

對於賣方將應課稅之金額成本納入房屋總價內，導致奢侈稅實施後，不但沒有將房價高 漲的情形抑制，反讓房價有攀高的趨勢，使中古屋市場交易量萎縮；對於買方而言，因 不願意承擔投機客所施加的稅務成本，紛紛將投資標的轉向預售屋市場，使得預售屋的 價格上漲。而在豁免條款中提及到的農地也是不受奢侈稅規範的投資標的，因此也會對 農地資產的價格而言，會有小幅度的上漲趨勢。

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(三) 奢侈稅政策對於房屋之通路衝擊為何?

綜觀全國性房仲業者及區域性房仲業者的訪談內容看來，奢侈稅影響通路的主要衝 擊就是因政府實施奢侈稅打擊投機客，使得開發物件變得困難及開發物件數量變少，不

綜觀全國性房仲業者及區域性房仲業者的訪談內容看來，奢侈稅影響通路的主要衝 擊就是因政府實施奢侈稅打擊投機客，使得開發物件變得困難及開發物件數量變少，不