訪談資料整理與分析

第二節 訪談資料整理與分析

一、奢侈稅政策

(一) 奢侈稅政策對於房地產的投資行為有何影響?

1. 全國性品牌

A： 奢侈稅政策對於在房地產市場中進行短期投機行為之投資(機)客確實有抑止 的作用，導致投入資金較少的投資(機)者便會將投資(機)的標的進行轉移，但 對於資金雄厚或投入開發改良者並沒有太大負面影響。相較於自住戶以及長期 持有者之影響則不在於短線炒作而影響房價，而是房價能否維持平穩。

B： 奢侈稅正式實施前，已經造成一波拋售高峰，阻斷持有小資本額的房產投資(機) 客之投資(機)行為，反觀大資本額之投資(機)客卻絲毫不受影響，只是改變投 資模式，將標的物以出租方式延長至免課奢侈稅的兩年時間，而在奢侈稅實施 兩年後，市場上的投資(機)客的投資(機)行為並無改變，反而藉著奢侈稅實施 細則避開稅務成本，在首波奢侈稅房屋到期後，發現其房屋之託售價格依然是 居高不下的情形，奢侈稅對於自住戶或長期持有者並無實質房價上的受益。

以訪談全國性房仲業者的角度來看，奢侈稅政策對於房地產市場所造成的影響，業 者認為奢侈稅政策確實有達到抑制投機行為之效果，尤其是投入資金較少的投資(機) 客造成投資(機)上的資金流動障礙，迫使轉移投資(機)標的；然而對於資金雄厚的投資 (機)客而言，並沒有太大的影響力，只是對於投資模式進行改良，即將阻礙房市短期投 機行為之時間拉長至滿足奢侈稅條例之規則，並將這段時間內所負擔的時間成本以收取 租金來吸收之。另外則是藉著奢侈稅實施細則，將奢侈稅的課稅成本納入房價之中，造 成房價還是居高不下的情形。奢侈稅對於真正買房自住之消費者並無實質上在房價得到 受惠，反而加重購屋的負擔。

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2. 區域性品牌

C： 奢侈稅能夠遏止投資(機)客炒作房地產市場，藉由奢侈稅之規定中持有一年以 內及持有滿一年以上未滿兩年者之房屋交易需課徵 15%和 10%的奢侈稅，讓短 期週轉房屋，拉抬房價的投機行為受到阻礙，但少部分資金雄厚的投資(機) 客並未受到奢侈稅規範之影響，造成奢侈稅上路後，只有修正房價上漲的速 度，同時也讓房屋成交量大幅縮減。

D： 奢侈稅雖然能夠讓房地產市場中的投資(機)客炒作房價的行為受到規範，但是 對於自住戶來說，並不會對於手中所持有之房屋資產有太大的利益影響，反倒 是投資(機)客得要將手中所持有的資產期限延長，增加其時間成本。

以訪談區域性房仲業者的角度來看，奢侈稅政策對於房地產市場所造成的影響，業 者認為奢侈稅除了能夠有效遏止短期投機操作炒高房價之外，同時也讓投資(機)客手中 所持有之房屋資產期限延長，能夠修正房價上漲的速度，不過相對的延長手中持有之房 屋資產，也會造成房屋週轉率的下降，對於手頭資金較少之投資(機)客來說，便會將手 中持有之房屋資產拋售，轉移其他投資(機)項目，以期更好的獲利。但對於自住戶來說，

並沒有因為奢侈稅的實施造成太大的影響。

小結：

奢侈稅之主要目的是要遏止短期內經由投資(機)客不斷轉手房屋資產，拉抬房價之 行為，而在奢侈稅實施後確實有效抑制房價上漲之速度，不過卻沒讓房價下修的趨勢，

且因為奢侈稅的關係，讓房屋的週轉率有明顯的下降，主要是因為資金雄厚的投資(機) 客並不擔心其資金周轉的問題，因此將投資標的的持有時間拉長，避免被課徵奢侈稅，

且將這段時間成本轉成短期出租賺取租金，拖過兩年的課稅管制。自住戶持有之房屋資 產並不受此次奢侈稅開徵的影響，自住戶者比較希望持有之房屋資產能夠穩定增值，因 此對於自住戶來說，並沒有因為這次實施的奢侈稅帶來太大的益處。

(二) 對於「投機者」而言，市場資金的流動在奢侈稅的政策下有何影響?

1. 全國性品牌

A： 在房地產市場中，投機者所做的投機行為就是在短時間內將房屋資產過手，賺 取中間的資本利得，藉由炒作房地產這種無產出貢獻之行為從中獲取高額的暴 利，政府此次實施奢侈稅是為了落實住宅的公平正義，房價的高低應該是由市 場的供需而定，而不是無生產貢獻之投機客藉由炒作方式拉抬房價，藉由奢侈 稅之實施，讓短期投機炒作之資金從房地產市場中退出，造成手中持有資金部 位較少之投機客因為奢侈稅造成課稅問題，資金周轉較為困難，被迫從操作房 地產投機行為之市場中撤出。

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B： 對於投機客之投機行為，利用低買高賣賺取高額資本利得導致一般受薪階級無 法擁屋之情況，政府祭出奢侈稅政策維持居住正義，為了不讓投機客影響欲購 屋者之購屋行情、市場消費循環，進而影響國家整體經濟之熱絡度，課徵奢侈 稅打擊投機客，造成投機客資金周轉不易，將資金部位轉移至民間放貸，不過 對於中長期之投資客來說，主要的資金流動是投資房屋資產的租金收益，並且 隨時留意房地產市場的總體市場變動。

政府藉由落實居住正義為由，打擊在房地產市場操作投機行為之投機客，利用短期 內轉手房屋、哄抬房價、利多出清之投機模式賺取龐大的資本利得，為了抑制這樣無產 出貢獻之行為而獲取利益，才會實施奢侈稅政策，藉由稅法中之課稅條件，迫使短線投 機之操作困難，使得進入房地產市場炒作的資金轉變為進入民間二胎放款的地下金融市 場作為標的。

2. 區域性品牌

C： 為了抑制不當人為操作，使得房地產市場能受到供需控制住房價，政府實施奢 侈稅政策來打擊投機客，迫使投機客因手中資金周轉不易進而退出房地產市 場，讓真正想購屋的民眾可以在房地產市場中以行情價置屋，落實居住正義。

D： 這次政府實施的奢侈稅主要是因應房價居高不下的情形，希望藉由奢侈稅政策 遏止投機行為，修正房價。而在奢侈稅實施後能夠明顯的看出資金部位較少的 投機客明顯地紛紛退出房地產市場，而對於持有雄厚資金之投資客並不造成影 響，因無資金周轉上的問題，且還能將投資標的轉為短期出租，作為租金收入 的來源，將房屋資產持有至奢侈稅規範之時效後，便能在不被課徵奢侈稅的前 提之下進行房屋買賣之交易。

從區域性品牌業者之觀點來看，奢侈稅政策目的就是要抑制不當的短線操作、哄抬 房價之情況，從而使得房地產市場能夠受到市場機制的控制，不過，對於手中持有資金 部位較為雄厚的投資人，並不受到此次奢侈稅上的稅務規範，因其手頭資金部位較多，

無須擔心資金周轉上的問題。

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小結：

政府藉由落實居住正義為由，打擊在房地產市場操作投機行為之投機客，利用短期 內轉手房屋、哄抬房價、利多出清之投機模式賺取龐大的資本利得，為了抑制這樣無產 出貢獻之行為而獲取利益，才會實施奢侈稅政策，藉由稅法中之課稅條件，迫使短線投 機之操作困難，使得進入房地產市場炒作的資金轉變為進入民間二胎放款的地下金融市 場作為標的。不過，對於手中持有資金部位較為雄厚的投資人，並不受到此次奢侈稅上 的稅務規範，因其手頭資金部位較多，無須擔心資金周轉上的問題。

(三) 就「投資者」而言，實施奢侈稅政策所造成房產交易市場的異動，應該如何應 變?

1. 全國性品牌

A： 因為奢侈稅政策課徵之稅務是以期限來計，因此對於投資客來說並沒有太大的 影響，只需在奢侈稅課徵的期限內以短期出租的方式賺取租金，待奢侈稅限制 的期限過了之後，就不會受到稅制的影響。只要等待手中持有的房屋資產行情 上漲的時候再將其售出就能獲利。

B： 進行長期規劃性的投資者可以利用出租其房屋資產獲取租金，即使在政府實施 奢侈稅後也不會造成稅務上有所負擔，且以區域性中總價最高的台北來說，奢 侈稅的實施對於房價的抑制有限，頂多只是減緩其房價上升的速度，相對中南 部來說，因資金部位較少之投資客，可能會轉移標的至中南部的房屋，造成需 求量上升並且帶動房價上揚的速度也會較快，對當地的投資客來說，這無非是 這次奢侈稅實施後所帶來的利多因素。

從全國性品牌房仲業者的角度來看，業者較取向於投資客將採行的應變措施就是將 持有之房屋資產以長期持有並轉成出租的方式賺取租金，其中一位業者更指出，由於奢 侈稅的實施造成資金部位較少的投資客轉移標的，將投資標的改往中南部房價偏低的房 屋資產，同時也受益當地的投資客，讓中南部的房地產市場變成投資客新的愛好標的。

2. 區域性品牌

C： 投資客將持有之房屋資產的投資模式改成長期持有至免除奢侈稅的課稅條件 之後，並在持有期間把房屋資產出租以賺取租金，以待奢侈稅規定之兩年期過 後有更好的價位再出手。

D： 對短期的投機者而言，勢必將其稅務成本納入房價之中，並將這筆稅務轉嫁給 消費者，但對於長期投資的投資客來說，這次奢侈稅的規範並不影響投資客的 投資模式，只須將房屋資產持有至兩年過後就不必承擔應繳納之稅務，這對投

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資客來說，勢必比投機客更容易將持有的房屋資產脫手(因無納入稅務成本)。

資客來說，勢必比投機客更容易將持有的房屋資產脫手(因無納入稅務成本)。