第一節 研究架構
本研究以 Y 房仲業高雄大社加盟店為對象，並與其他全國性品牌和區域性品牌 為輔，從業主、店長以及業務人員為本研究之研究對象，探討奢侈稅政策實施後，
不論是全國性或是區域性的房仲業品牌，在其銷售上有什麼影響，並且對於奢侈稅 所帶來的影響，能夠採取什麼因應措施及對策，從而比較行銷策略與因應策略之中 有什麼差異。依據研究動機、研究目的與文獻探討來組織本研究之架構，如圖 3-1 所示。本研究以行銷 4P 分析評估奢侈稅政策對於房仲業在行銷 4P 上之衝擊，並以 SWOT 分析評估房仲業在全國性與區域性品牌連鎖業對於奢侈稅實施後公司的組織 策略和內部能力(優勢及劣勢)、外部影響(機會、威脅)之間的配適程度，最後探討 兩岸服貿協議對台灣房地產市場之影響來描述全國性及區域性的房仲產業個別情 況，並根據分析後的每一種競爭力的真正來源之後，找出研究對象公司的強弱點，
對於該研究公司的產業定位能有實質上的幫助，在產業趨勢的劇烈變動之下，能夠 察覺其所帶來的機會及威脅。
圖 3-1 研究架構
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第二節 質性研究
質性研究又可以稱為質化研究，是一種社會科學及教育學領域常使用的研究方 法，研究性質通常是相對於量化研究。質性研究實際並不是一種研究方法，而是許 多不同研究方法的統稱，由於這些方法都不屬於量化研究，因此被歸類成質性研究 這一類一同探討。陳俊彣(2012)指出質性研究者的目的是要更深入的了解人類的行 為及其理由。質性研究方法調查人類決策制定的理由和方法，而不只是人做出什麼 決定、在何時何處做出決定而已。因此，相對於量化研究，質性研究專注於更小但 更集中的樣本，產生關於特定研究個案的資訊或知識。胡幼慧(1996)指出，深度訪 談法可分為「非結構式」、「半結構式」及「結構式」三種形式，非結構式訪談往往 是以日常生活閒聊的方式來和知情人士、專家等訪談來取得資料；半結構式又可稱 為「引導式訪談」，研究者利用較寬廣的研究問題作為訪談的依據，以導引訪談的 進行，其優點為可提供受訪者呈現較真實的認知感受；結構式訪談也稱為「標準式 訪談」或「調查式訪談」，有一致性的問題及依序訪問，受訪者必須在事先設計好 的答案中選擇做答，其優點為增加研究結果的比較性。
一、 半結構的訪談（Semi structured Interviews）
「半結構式的訪談」（semi structured interviews）又稱為「半標準化的訪 談」（Semi－standardized Interviews）或「引導式的訪談」（Guided Interviews）。 陳月娥(2000)指出半結構式訪談是介於結構式與非結構式的訪談之間的一種資料 收集方式，研究者在訪談進行之前，必須根據研究的問題與目的，設計訪談的大綱，
作為訪談指引方針。在訪談進程過程當中，可以不用按照訪談順序進行，依照實際 狀況來做彈性的調整。且由於每位受訪者對問題的認知及想法都不盡相同，所以針 對每個問題都必須設計得非常清楚，用半開放式的方式詢問，能讓訪談的過程更為 流暢。與其他兩種訪談法相比，半結構式訪談具有下列幾項優點
(一) 對特定議題往往可以採取較為開放的態度，來進行資料收集工作，當研究 者運用半結構式的訪談來收集資料時，經常會有意外的收穫。
(二) 當受訪者在訪談過程受到較少限制時，往往會採取較開放的態度來反思自 己的經驗。
(三) 當研究者的動機是要深入了解個人生活經驗或將訪談資料進行比較時，半 結構式的訪談可說是非常適合運用的方式。
本研究採用半結構式的訪談法來進行訪談，此方法是一種介於結構式與非結構 式之間的訪談方法，必須依據主要研究目的與論文設計訪談大綱，在實際訪談的過 程當中能將受訪者親身經歷之事實詮釋的更易於深入探究。
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本研究之主要研究對象為大高雄地區房仲業全國及區域性品牌之連鎖業業主 為研究對象，並以該品牌之業務主任、業務及業主作為訪談對象，以永慶高雄大社 加盟店為全國性品牌之研究對象，訪談該分店之業務主任與業務專員。另外，在區 域性業者品牌方面，本研究所訪談的對象則是在高雄市地區目前經營區域性品牌的 連鎖業者。選擇上述的受訪者作為最優先訪談的對象，並以下列代號代表所訪談全 國性及區域性的連鎖房仲業者，其中全國性：A 公司(A)；B 公司(B)；區域性：C 公司(C)；D 公司(D)，訪談對象背景資料如表 3-1 所示。
表 3-1 訪談對象背景資料表
代號 性別 現職 從業經歷 訪談時間及地點 A 永慶房屋 男 業務專員 5 2014.03.28 該公司 B 永慶房屋 男 業務主任 10 2014.03.28 該公司 C 大高雄房屋 女 業主 9 2014.04.07 該公司 D 台塑房屋 女 業主 7 2014.04.07 該公司
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第三節 資料蒐集方法
一、訪談步驟
盧慈香(2013)指出質性研究訪談法之研究程序包括三個力行階段，即訪談前、訪談 進行中與訪談結束後。訪談前在編製訪談大綱時，需針對此研究之目的，以及主要的文 獻探討，擬定出完整且有建設性的問題，且必須涵蓋足夠的深度與廣度，針對問題之核 心且環繞在受訪者與活動的相關背景、決策及個人心理感受等等。
本研究以事先設計好的訪談大綱和題目進行訪談，試著引領受訪者可以主動提出個 人內心的真實感受及受影響事件之本末，藉由有結構性的問題設計，可以讓受訪者在接 受訪問時，以清晰且井然有序的方式敘述事件，好讓訪問者有充分時間紀錄和掌控訪談 時間，避免與訪談主題脫節。
二、訪談大綱
本研究依據研究目的和文獻探討來發展本研究訪談大綱。
三、各變項定義：
(一) 奢侈稅政策：
1. 奢侈稅政策係參照加值型和非加值型營業稅法的第一條與貨物稅條例第一條訂之。
2. 奢侈稅政策目的是對於高消費之行為課以重稅，並可以達成維護稅制公平、抑制不 當浪費的情況發生。
3. 特種稅務與勞務稅之課徵範圍，就以不動產部分是指在我國的境內銷售之房屋及其 坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。
(二) 奢侈稅對於房仲業銷售活動之影響：
1. 每個月平均之營業額、獲利成數，物件開發之委託量。
2. 佣金比例萎縮、物件的成交日期，獎金與其分紅比例。
(三) 因應措施：
1. 善於使用豁免條款、採用規避方式、提供給消費者有利的建議、調整經營的方式、
調整對於不同標的的比例。
2. 採取多元物件開發的方式、深耕於社區的經營、改變業務方向、精進吸收專業知識。
(四) 奢侈稅對於房地產行銷 4P 之衝擊：
1. 產品(Product) 2. 價格(Price) 3. 通路(Place) 4. 促銷(Promotion)
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(五) SWOT 分析：
1. 優勢(strengths) 2. 劣勢(weaknesses) 3. 機會(opportunities) 4. 威脅(threats)
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第四節 資料分析方法
本研究根據訪談大綱，藉由個別訪談之筆記與現場之錄音製作訪談之摘要紀錄，反 覆的進行審視與交叉對比，將不同的訪談紀錄及文獻與指導教授討論及修正後逐步調整 分析內容。
為求資料的一致性與真實性，須依照質性研究方法，一一將訪談資料分析及完成重 點句編碼，其次再將訪談大意陳述、歸納且分析資料含義，最後在做資料的驗證以確認 是否與陳述事實相符合。本研究將分為以下三步驟進行資料分析:
一、撰寫訪談紀錄逐字稿
訪談時須使受訪者明確的瞭解此研究的主題、研究目的以及內容，再依據本研究之 訪談大鋼設計來進行訪問。訪問時研究者須採中立之立場，與受訪者有良好和友善之互 動，秉持開放態度並且不使受訪者之訪談問答受到無形的限制，使之能夠自願表達內心 真實的想法及所有事實之經驗談，同時在不影響訪談情況下，能夠掌握好訪談之時間分 配與結構，有效率性的完成此研究之訪談作業。
二、核對資料
在維持受訪者採訪之內容的原意下，由訪談時之逐字稿中完整摘錄其訪談之語句。
在訪談結束後，須請受訪者就訪談之摘要記錄加以審閱及檢視，補充遺漏之訊息或加以 提供建議，使此訪談之摘要記錄能充分表達受訪者之想法，有助於研究者在建構此事件 內容時更為完整。
三、分類與歸納
在蒐集受訪者之經驗及與本研究主題相關之重要資訊，對於訪談紀錄內容加以理 解，找出與本研究內容相關之語句，加以編碼及分類命名，並結合本研究主題奢侈稅政 策對房仲業行銷策略之研究，提出本研究之結果再加以探討其因應措施及歸納建議。
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