研究背景

第一章 緒論

第一節 研究背景

產業結構的轉變使得台灣的農業社會逐漸轉為工業社會，帶動國民所得逐年增加，

農業社會的生活型態引起了巨大的變化，南部的人口為了就業而轉向北部地區，使得北 部地區人口急遽上升，造成房屋供不應求的狀況，臺北市便開始引起這股興建高樓大廈 的風潮。在供不應求的房屋市場裡，也一併帶動起預售屋的銷售市場，使得北部的高樓 新廈及中南部簇新的透天厝變成當時熱門的購屋首選，相較中古屋銷售市場而言幾乎是 天差地遠，預售屋的交易量已經遠遠超過了中古屋。

而在 1973 年，中東戰爭的爆發引發原油價格上漲，使得通貨膨脹更容易讓房價飆 漲到不可收拾的地步。1973 年底，房價飆漲和通貨膨脹的情況也都還沒有得到改善，

政府開始下令禁止興建四樓以上的華廈，房地產市場過熱的情況才得以緩解。

在政府推動台灣十大建設並放寬建築融資限制之下，經濟開始蓬勃發展，房地產市 場開始逐漸升溫，臺灣正式邁向開發中國家的必經之路。但房市好轉的情況並沒有持 續，1980 年再度爆發中東戰爭，導致原油價格再度攀升，而在通貨膨脹的情況下，民 眾為了保值，紛紛將資金投入房地產，搶購房市的盛況近乎達到人人瘋狂的地步，房價 當然順勢爆漲。

1980 年底，由於房市過熱，政府開始積極推出強烈的打房政策，李同榮(2012)指 出其政府打房政策有下列幾項：緊縮購屋貸款、空地限時興建否則課徵重稅、持有兩戶 以上房屋者必須追查資金來源……等，政府祭出一系列打房政策引發持有房屋者為了躲 避政府追查資金來源和逃漏稅，恐慌性地拋售手中的房地產，導致房地產價格在 1981 年初急遽下滑，到了 1982 年夏天房價更是跌落谷底。從 1982 年秋季開始，總體經濟趨 緩後，政府為了改善房地產價格急遽下跌的狀況，放寬建築融資，激升買氣，降低了購 屋市場的門檻。從這個時期開始，景氣開始回升，貿易出口開始繁榮茂盛，造成都會地 區產業與就業人口過度密集，讓房屋交易市場出現供不應求的現象，且隨著換屋頻率逐 漸升高，中古屋市場的銷售量開始超越預售屋市場。臺灣經濟成長迅速下所帶來國民所 得大幅成長，使得大部份的人將資金投入股市，加權指數從 2000 點開始大幅向上攀升，

導致熱錢不斷地湧入、通貨膨脹的現象越來越嚴重，房價居高不下，地下金融猖獗和民 間互助會非法吸金，導致流動資金氾濫下的潛在泡沫危機。

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李同榮(2012)認為即使政府不斷提高放款基準利率，仍然無法吸收過剩的游資，貨 幣供給額年增率也飆升至 35%以上，銀行房屋貸款利率高達 13%。過多的遊資在市場中 交易使得房價飆漲、地下金融氾濫、加權指數破萬點……等情況無法獲得改善，這將會 使臺灣未來的經濟發展受到嚴重的迫害。

政府下令整頓掃蕩地下金融，分別以降低重貼現率、存款準備率及緊縮貸款之下，

房地產市場才開始進入反轉階段，加權指數也從 12682 點在八個月內回跌至 2485 點，

資金泛濫的情況獲得改善。1992 年時，首次進行民選的國民代表大會由國民黨獲選最 多席次，並修憲明定直接民選總統、副總統，讓台灣的政治發展正式邁向民主憲政之路，

雖然房地產的行情有稍微回升的跡象，不過因上一波的遊資過度氾濫下造成的泡沫讓房 地產市場處於療傷的階段，房價也連帶影響盤整了數年。但在 1996 年時，因當時李登 輝總統提出的「兩國論」引起兩岸關係情勢緊張的飛彈事件，使得人心惶惶，造成高總 價的房地產市場被冷落，使房地產市場回溫的腳步更加艱困。1997 年又發生亞太金融 風暴，雖然臺灣在此次風暴中受到的影響較輕，且政府也成功化解金融風暴危機，但過 高的逾放比率，會使得臺灣的金融市場運作機制出現問題，這也是房地產市場盤整期間 過長的主要原因。

當臺灣發展逐漸走向已開發的國家，經濟成長的腳步也慢慢的趨緩，房地產市場也 就比較沒有大起大落的變動，其主要原因是政府將政策著重於資訊產業的獎勵及發展，

其次則是因為政府沒有針對房地產市場施以利多的政策，導致房地產市場整整休耕近 10 年。2000 年開始，房地產市場面臨消息面重大利空因素，房價持續盤整且交易量呈 現萎縮的情況，這也使得房價更不容易再向下跌破，政府為了解決逾放比率過高的問 題，決定用積極的政策復甦房市，另一方面則也是希望解決過高的逾放比率可以避免銀 行倒閉所引發的連鎖效應，李同榮(2012)指出其政府政策包括持續數年提供首次購屋優 惠貸款的低利率補貼政策，進而刺激年輕人大舉購屋的意願，並且採取土地增值稅減半 的激勵措施。在政策的實施下，房地產市場開始回升反彈，政策減收的稅金不但沒有讓 稅收變少反而增加，不僅讓房地產市場熱絡起來，還讓過高的逾放比率得到解決的管道。

2003 年，面臨 SARS 風暴的臺灣房價在反彈回升段中受到影響，不過這次的 SARS 風暴危機對房市的影響不大，從這時期後台灣房價就開始一路走揚，這次回升行情長達 了五年的榮景，直到 2008 年次級房貸引發全球性金融危機風暴，各國都採取放寬貨幣 政策來應對，李傳信(2012)指出依據中央銀行金融指標統計資料顯示，我國自從 2003 年各大銀行承作購屋貸款放款利率，由 2.992%一路降至 2011 年的 1.883%，期間我國為 了因應金融海嘯所造成的經濟衰退等問題，以及為了鼓勵赴中國投資的台商將投資資金

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根據行政院主計處公佈的 97 年台灣地區的房價所得比之統計資料可以發現台北市 的 8.58 倍到了 99 年的第四季房價所得比已經到達 13.0 倍，從這項數據可以看出國民 所得跟不上房價飆漲的速度，且差距越拉越大。所以解決目前高房價的問題確實是政府 必須認真思考的議題，有關最近兩年台灣都會地區房價所得比之比較，可參閱表 1-2 的說明。

表 1-2 台灣都會地區房價所得比比較表(98-99 年) 單位：倍

時間 98 上半年 98 下半年 99 上半年 99 第 3 季 99 第四季 整體平均 6.3 6.6 6.9 7.0 7.1 台北市 10.0 11.2 12.4 13.0 13.0 新北市 8.0 8.6 8.8 9.3 9.6 桃竹縣市 5.8 6.1 6.1 6.2 6.5 台中市 6.9 6.8 6.6 6.9 7.6 高雄市 6.1 6.2 6.0 5.9 6.1 台南市 5.6 5.6 5.6 5.8 6.1 資料來源：內政部不動產資訊平台

由於都會地區的房價普遍偏高，房價所得比從表 1-2 可以看出有愈來愈高的現象，

這會造成許多民眾在購屋上造成很大的負擔，政府從調整利率、限制貸款成數…等多項 利空因素去影響房價，但是成效仍然有限，必須找出高房價真正的原因，才能真正抵制 房價繼續水漲船高，實施奢侈稅對投機性購屋者能夠賦予較多的稅務，在實施奢侈稅後 也引起了一波拋售房屋潮，抑制房價上漲，由此可看出奢侈稅政策對國內高房價的情況 還是能夠造成抑制作用。

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二、亞洲主要國家之打房政策

政府為了抑制都會地區房價高漲的情況並且落實居住正義，必定祭出政策來打壓房 價，為了抑制短期房價高漲的情形實施奢侈稅，使短期交易房地產的投機客的投機行為 受到限制，有效遏止房價短期暴漲之行為。在亞洲地區的許多國家也對房價高漲的情況 祭出奢侈稅來進行抵制，像是經濟崛起的中國大陸在經濟成長的因素下帶動房市熱絡，

也讓中國大陸的都市地區房價高漲，政府實施奢侈稅更將持有房屋期間調高至五年，五 年內轉售將按售價課稅；香港的部分則是提高稅率及降低貸款成數來抵制高房價；而新 加坡則是對短期轉售房地產之賣方課予稅務，有關亞洲主要國家打房政策比較可參閱表 1-3 的說明。

表 1-3 亞洲主要國家打房政策比較表 國家 房 屋 政 策 內 容

台灣 1. 對台北市及新北市房貸成數降低至 6 成；

2. 台北市於 100 年 7 月 1 日起開徵豪宅稅；

3. 奢侈稅於 100 年 6 月 1 日開徵，一年及二年內轉賣者，加徵稅 率 15%及 10%。

中國 1. 上海及重慶開徵房產稅，外地人購房需提供五年納稅證明；

2. 二間房自備款調高至六成以上；

3. 五年內轉售一律按售價全額課稅；

4. 全面實施限購令。

香港 1. 六個內轉售，買賣雙方需支付印花稅 19.25%；

2. 6-12 個月轉售，買賣雙方需支付印花稅 14.25%；

3. 1-2 年轉售，買賣雙方需支付印花稅 14.25%；

4. 住宅及商辦貸款成數降至六成以下。

新加坡 1. 一年內轉售，賣方需支付印花稅 16%；

2. 二年內轉售，賣方需支付印花稅 12%；

3. 三年內轉售，賣方需支付印花稅 8%。

資料來源：本研究之整理

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