第一章 緒論
第二節 研究背景
得知。
透過親身訪查，我發現報導所在的萬華區有許多提供出租的套雅房，雖不專 供老人，居民卻多是年邁的老者。在探訪了數處出租公寓後，我認為有必要擇一 作為一個折衷的案例（非公部門、財團老人住宅，亦非零散的民間租屋個體戶），
希望能就最基本的，將租屋年長者的面目做較清楚的描繪，以此為主要而基本的 研究起始。並藉由這些租屋年長者的接觸、訪談與紀錄，疊合出他們的處境，了 解他們的居住需求；一方面則試圖回應既有政策與租屋者實際生活的落差。
第二節 研究背景
一、 現象描述
房價攀升，難以負擔
「古亭挑高美寓一房一廳下殺，一坪 91.6 萬，總價 1068 萬」。2
全國整體房價居高不下，房價所得比持續攀升，尤其台北市，其房價所得比
3在民國 102 第四季已達 15.01 倍（見表 1），意味著一個家戶需花費 15 年的全部 收入才能買上一間房子：買房對一般受薪階層而言，門檻越來越高。
表 1：近十年台北市、全國房價所得比4
資料來源：內政部不動產資訊平台。[Online] Available:
http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-2.aspx（閱覽日期：2013.10.15）。此為民國 92 年 2 月至 102 年 2 月之統計資料，上線為台北市房價所得比、下線為全國房價所得比。
2 2013 年 10 月，台北捷運台電大樓二號出口房仲派發的售屋傳單。
3 簡白地說，房價所得比是以「房屋的總價」除以「家庭的年所得」，代表一個家庭需花費多少 年的收入方能買得起一戶住宅。精確的說法是以採用不動產成交案件實際資訊申報登錄、財政部 財稅資料中心個人綜合所得稅申報資料，分別統計中位數房價、家戶年可支配所得中位數，再以 中位數房價除以家戶年可支配所得中位數得出。
4 民國 92 年第四季至 102 年第四季統計。全國房價所得比十年內由 4.59 倍攀升至 8.37 倍。
3
透過美國顧問公司 Demographia 於 2014 年年初公布的《Demographia 國際 房價負擔能力調查：2014》，可以發現北市的房價所得比與其他國際都市相較，
明顯偏高：台北市 2013 年第四季房價所得比為 15.01 倍，其他城市如香港為 14.9 倍、倫敦 7.3 倍，紐約 6.2 倍，東京橫濱則是 4.4 倍，
表 2：全球部分城市房價所得比
資料來源："Demographia 10th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2014
"5，統計年度為 2013 年。此統計取樣的城市來自於澳洲、加拿大、愛爾蘭、紐西蘭、英國、美 國；亞洲僅有日本、新加坡，中國則僅有香港納入統計。台灣台北市房價所得比則來自中華民國 內政部不動產資訊平台 2013 年第四季之統計[Online] Available:
http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E2-2.aspx（閱覽日期：2014.10.30）。此表為我自製。
以租代買作為安居的另一種可能？
拒絕被高房價綁架，以租代買可以是一種選擇。然而部分租屋者步入老年 後，卻遇上另一個問題：當房東欲收回房屋自用或出售，年事已高的租屋者再度 回到尋求租屋的市場中，卻發現市場沒有以前那麼友善了－－年齡竟然成為租屋 的障礙，房東不願租老人。
獨居高齡者與精障者租屋遭到排斥
就崔媽媽基金會的研究報告指出，願意出租房舍予老人、單親家庭、低收入 戶及身心障礙者的比率不到一成，其中以低收入戶與老人的接受度最低（呂秉 怡、華昌宜、花敬群，2003：96-97）。為了照顧弱勢租屋，內政部於 2013 年開 始試辦租屋服務平台，希望透過補貼吸引房東釋出空屋，然而成效尚待觀察。
5 "Demographia 10th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2014 "
4
圖 1：房東接受弱勢團體比例統計圖
資料來源：本圖擷取自呂秉怡、華昌宜、花敬群（2003）臺北市住宅租賃市場行為與管理制度之 研究。研究單位：財團法人崔媽媽基金會。委託單位：台北市政府國宅處。統計樣本為 18653 筆。
民國 80 年代國家面對高齡人口增加提出的應對方法
其實在民國 79 年內政部為因應我國人口老化，曾擬定「八十年度建立老人 公寓改善老人居住實施計畫」，興建「可自理生活之健康老人」的租賃公寓。不 過這種老人公寓因有附加服務，所以收費較一般公寓要高，也未普遍推廣。目前 台北市僅有四處，可入住人數為 376 人，截至 103 年 2 月入住率為七成一。
80 年代財團陸續推出健康老人的住宅，但不盡順利
在民國 80 年代內政部於台灣各地陸續推出老人公寓之際，民間亦出現了各 類型的高齡者住宅。像是民國 79 年太設集團的北投「奇岩居」、民國 82 年潤泰 建設的淡水「潤泰生活新象」、和信集團旗下的捷和建設推出的汐止「水蓮山莊」
等。然而這個時期推出的民間高齡者住宅營運卻不盡順利。在申請者寡的情況 下，「奇岩居」後來改為溫泉渡假俱樂部，「水蓮山莊」則是將入住資格放寬為一 般民眾並開放買賣，只有「潤泰生活新象」至今持續針對金字塔頂端、具有高消 費力的高齡者提供居住服務。
長庚打造收費相對平易的養生村，但入住率不佳
民國 94 年，財團法人長庚紀念醫院籌備多年的「長庚養生文化村」開放入 住。和坊間其他民營的高齡者住宅相較，長庚養生村的月收費的確平易許多，然 而長庚養生村的入住率卻一直不見起色，民國 97 年僅有 27.9％（內政部營建署，
2008：17）。至民國 101 年入住率雖增至七成，但申請對象卻以返台定居的歸國 華僑比率最高（周義朗，2012）。
政府興辦的老人公寓還有空房
5
至 101 年底 65 歲以上人口已達 260 萬，占總人口比率 11.2％6。隨著 65 歲 以上高齡人口佔全體人口之比率增加，老人的各項生活需求逐漸與商機畫上等 號。然而即便是對市場最為敏感的民間廠商，也抓不準民眾對高齡者住宅的需求 為何。以長庚文化養生村為例，自民國 80 年開始籌畫到 94 年開放入住，籌備十 數年，營運後入住率仍不理想，原定的宜蘭、嘉義太保的養生村也告停；公辦民 營的老人公寓經營多年也仍還有空房。
政府與財團成立的老人住宅收費均高於勞保年金月平均
公辦民營的大龍老人住宅單人房，不含三餐、具低收入戶資格者每月費用為 1 萬 3300 元，而在租屋網上同一條路的八坪套房租金僅需 7800 元7。
無論是公辦民營的老人公寓還是民間的銀髮住宅，不僅是提供居住，還包含 了其他服務，像是每日血糖血壓紀錄、餐食服務、用藥提醒、保護性看視等等，
入住費用高出一般市面租屋許多。
根據勞委會統計，一般退休勞工領取的勞保年金平均下來一個月為一萬三千 餘元8（施曉光、楊久瑩、林曉雲，2013.4.26），兩相對照之下，顯露出政府與財 團興辦的老人住宅高估了一般退休勞工的負擔能力，或是，根本未將退休勞工視 為入住的對象。既然如此，一般退休、無房的老人住在哪裡？在政府與民間財團 規劃的老人住宅之外，有沒有其他對於退休勞工而言相對切實的例子能作為參 照？
二、 住宅政策施行現況
回顧我國的住宅政策，向來是以「住者有其屋」－－鼓勵民眾擁有自己的房 子為主。歷經鼓勵一般老百姓自行興建，到由政府主動興建國宅再販售予民眾，
一直到 1980 年代，逐漸將興建的任務轉移至民間廠商，再實施貸款優惠協助民 眾到市場自行購屋，這些政策都將民眾導向買房。
1957-1975《興建國民住宅貸款條例》：貸款民眾自行興建，不過因為需要自備土 地，反而成為城鄉移民(主要住宅需求者)的限制
1976-1981《國民住宅條例》：政府直接興建國宅供民眾購買
1982-1989《國民住宅條例》修正：興建國宅導致資金積壓，國家欲鼓勵民間資 本興建國宅以減輕負擔，然而參與者寡
1989-1999 增訂「輔助人民貸款自購住宅」：政府開始利用銀行資金並補貼利息來
6 內政部統計處公布之民國 102 年第 4 週內政統計通報（101 年底人口結構分析）。
7 2014 年 9 月 8 日我於 591 租屋網上即時查詢，該套房已於當年 10 月租出。
8 施曉光、楊久瑩、林曉雲（2013.4.26）〈勞團：領的比低收戶還低 絕不接受〉。《自由時報》。
[Online] Available: http://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/673953（閱覽日期：2013.10.30）
6
協助無住屋民眾購屋
2000-2008 以「輔助人民貸款自購住宅」為主：鼓勵民眾消化市場餘屋，停止獎 勵民間興建投資國宅
（整理自台大土木研究所，1988：43-67；林萬億，2006：534）
然而近年房價居高不下，對於一般受薪階層而言，即使公部門釋出貸款補 會住宅與合宜住宅有何差別？」案，復如說明）[Online] Available:
https://docs.google.com/file/d/0B8WIN0dLPNytYmJjOGY1ZTYtNDZhMC00OTNlLWJjMjQtNzYzN GZiM2RjNGY4/edit?pli=1（閱覽日期：2014.8.6）
然而話雖如此，目前北市推行的公營住宅卻明定申請者需年滿 20 歲未滿 45
7
套房：13、15、18、21 坪／8,500-12,000 元
一房：18、19、24 坪／11,500-14,000 元 二房：27、33、36 坪／15,500-19,500 元 三房：42 坪／22,500 元
14,000-17,500 元 三房：37、44 坪／
21,000-25,000 元 資料來源：台北市政府公營住宅資訊網。[Online]
Available:http://www.udd.taipei.gov.tw/public-housing/Page.aspx?categoryId=2（閱覽日期：
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/747296（閱覽日期：2014.10.30）
13「市議員王欣儀質疑，公營宅租金以周邊新屋七折計算，但景美公營宅周邊租金動輒兩萬多元，
年輕人、弱勢根本無法負擔〔…〕。〔…〕崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說，公營宅資源有限，
本應照顧弱勢，但目前租金偏高，似乎沒幫到忙〔…〕」郭安家（2014.4.15）〈公營宅租金 將檢 討調降〉。《自由時報》。[Online] Available:
8
2014.4.15）。依市價估算的租金經過打折後仍偏高，主要的因素有二：一為房租 市價已高得不合理，二則是由於部分公營宅坪數太大，導致單坪租金在乘於坪數
2014.10.30）
14住商不動產企研室主任徐佳馨於報導中表示「北市租屋行情每坪約六百至七百元，若以大龍峒 一房兩廳一衛不含公設實際十五坪為例，月租一萬一千兩百元，每坪七四六元，降幅仍有限，問 題在於就連租屋市場也貴到不合理，且公營宅坪數太大，導致租金太高」（郭安家，2014.4.15）
15雖國人住屋自有率達 79.2％，卻有部分高齡者因缺乏現金使得生活陷入困境；而民國 94 年「社
資料來源：衛生福利部社會及家庭署：102 年度社會救助法所定中低收入戶不動產限額表[Online]
Available: http://www.sfaa.gov.tw/SFAA/Pages/Detail.aspx?nodeid=384&pid=2514（閱覽日期：
2014.07.24）
這個方案採終身每月給付，由台灣土地銀行代辦貸款服務。所需經費由財政部公益彩券回饋金、