第五章 結論與建議
第一節 結論
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第一節 結論
國內各都會區住宅價格長期存有顯著差異，尤以近年更為明顯。過去曾有相 關文獻指出區域發展程度將影響其住宅價格，國內長久以來以台北為重心之發展 政策，使區域間的反吸作用(極化作用)較擴散作用(涓滴作用)明顯，各都會區也 因發展資源長期分配不均，無論於社會或經濟上的發展皆產生嚴重落差。此種區 域發展不均現象，除導致弱勢都會區就業機會不足、都會區間貧富差距擴大外，
亦導致國內部分擁有較多發展資源之都會區，其住宅價格上漲幅度高於其他都會 區，使國內許多有居住需求之民眾難以負擔，並造成國內部分都會區住宅價格差 異隨著時間擴大，部分都會區則不然。於此當中，哪些區域發展要素為導致國內 各都會區住宅價格差異之關鍵，本文透過實證進行分析。
本研究採用追蹤資料模型，使用國泰房地產指數季報、人力資源統計年報與 都市及區域發展統計彙編所公佈之資料，針對國內六大都會區 1993 年至 2000 年預售屋與新成屋住宅價格資料進行實證，以檢驗區域社會與經濟發展落差對都 會區住宅價格兩兩相除之住宅價格比所造成的影響。
透過 F 檢定、LM 檢定與 Hausman 檢定，顯示本研究應採用固定效果模型。
另經由概似比檢定與 F 檢定後，本文採用可同時控制個別效果與時間效果之二元 固定效果模型較為合適。實證結果顯示除病床數比外，各變數皆為顯著，包括顯 著正向影響之經常性所得比、知識密集服務業就業機會比、地方歲出比、辦公室 使用執照樓地板面積比、刑案發生件數比，與顯著負向影響之機車登記數比與空 氣中總懸浮微粒濃度比。另由標準化係數值可發現，知識密集服務業就業機會比 對住宅價格比影響最大，接著依序為地方歲出比、機車登記數比、經常性所得比、
辦公室使用執照樓地板面積比、空氣中總懸浮微粒濃度比，影響最小者為刑案發 生件數比。
由實證結果可知，台灣各都會區社會與經濟發展不均導致各區域住宅價格明 顯落差。政府長久以來忽略各都會區均衡發展之重要，並以台北市為單一發展核 心，除已使各都會區社會與經濟發展失衡，更拉大住宅價格差異。而於本研究所
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選擇之區域社會與經濟發展變數中，又以知識密集服務業就業機會落差對住宅價 格差異影響程度最大，表公共投資之地方歲出、表交通可及性之機車登記數與經 常性所得落差則分別位居二至四位。另由個別效果顯示，國內都會區住宅價格比 明顯受到區域不隨時間改變之特性影響，區域發展較具優勢之台北市與新北市，
相對其他都會區住宅價格比較高，其餘都會區則差異較低；時間效果則顯示總體 經濟與景氣對住宅價格比亦有所影響，且景氣較差時住宅價格比將縮小，反之則 擴大。
第二節 建議
長久以來，台灣各都會區於社會與經濟發展的失衡，已使各區域住宅價格產 生明顯落差。近年政府為抑制國內住宅價格飛漲而祭出諸多政策15，然多數政策 皆以抑制住宅市場不當投機炒作為主要目標，忽略國內各都會區住宅價格之所以 發生嚴重落差，實與各地區長期社會與經濟發展失衡有關。故政府除抑制住宅市 場短期投機炒作外，更應重視國內各都會區長期發展失衡問題。
根據 1993 至 2010 年國內六大都會區追蹤資料模型實證結果，以及進行標準 化後之係數，本研究建議未來政府推行相關政策時，不但應著重於降低國內長久 以來區域社會與經濟發展不均衡情形，更應以降低各都會區於知識密集服務業就 業機會、公共投資、交通可及性與所得落差為首要目標，方能有效減少因區域發 展失衡所導致都會區住宅價格差異擴大情形，並健全國內各都會區發展。
本文建議政府可透過以下相關策略，減少國內都會區住宅價格落差：於弱勢 地區發展適宜知識密集服務業發展之環境，以吸引相關產業進駐，促進區域產業 升級，提供當地更多知識密集服務業就業機會，並藉以降低國內各都會區所得落 差；此外，政府應謹慎衡量並合理分配各都會區公共投資金額，使各區域公共基 礎建設得以均衡發展，降低各都會區落差，並利用合理分配之公共投資金額，強 化弱勢都會區大眾運輸服務水準，以降低各都會區長期於交通可及性上的嚴重落 差。
15 如 2010 年 6 月中央銀行施行之地區性不動產信用管制，以及 2011 年 6 月開徵之特種貨物及 勞務稅等。
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第三節 研究限制與未來研究建議
(一) 研究限制
本研究尚有部分研究限制。首先，因研究範圍僅限於國內六大都會區，
故僅得觀察此六大都會區區域發展與住宅價格差異之關係。然國內除 此六大都會區外尚有許多縣市，其區域發展與住宅價格差異關係為何，
是否與此六大都會區不同，本文不得而知。其次，本研究受限於資料 蒐集問題，僅就國內區域發展社會與經濟面討論都會區住宅價格落差 情形，然導致都會區住宅價格落差尚有諸多非社會與經濟因素，以及 某些不隨時間改變之因素，後者本文雖以個別效果呈現，然因其為虛 擬變數截距項，故僅得據以推測可能因素。第三，因交通可及性資料 蒐集不易，本研究僅以替代變數「機車登記數」表示，然國內機車使 用情形，除與交通可及性有關外，亦可能與各地風俗民情相關，此為 本研究所無法考量到之部分。第四，本研究因使用兩兩都會區住宅價 格與區域社會經濟發展變數比值作為模型變數，結果僅得呈現發展落 差與住宅價格差異之關係，無法確認國內各都會區本身是否存在價格 過高或過低之情形。最後，本文因使用普通追蹤資料模型進行實證，
僅得呈現區域社會與經濟發展變數與住宅價格差異之線性關係，無法 得知此些變數是否存有非線性關係。
(二) 未來研究建議
基於以上研究限制，本文提出幾點研究建議，以做為未來研究參考。
首先，六大都會區與非六大都會區區域發展與住宅價格差異之關係，
以及非六大都會區本身區域發展與住宅價格差異之關係為何，本文未 能求證，未來應值得更進一步研究。另國內六大都會區非社會與經濟 面發展，以及不隨時間改變之區域因素與住宅價格差異關係，前者因 部分資料蒐集不易，後者因模型結果限制，本研究無法進行更深入且 詳盡的討論，未來此部分亦值得再進行更深入研究。此外，綜合國內、
外區域發展資料，進行不同國家間區域發展與住宅市場關係之比較分 析，相信亦會對國內此領域研究貢獻良多。另因本文實證結果無法呈 現國內各都會區本身是否存在住宅價格過高或過低之情形，以及區域 社會與經濟發展變數與住宅價格差異是否存在非線性關係，故此部份 亦為未來值得研究的方向。
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