第三章 研究設計與樣本資料分析
第二節 資料說明與分析
一、 變數選取與定義
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第二節 資料說明與分析
一、 變數選取與定義
由文獻回顧可知，過去探討區域發展之研究多由經濟與社會兩面向討論 (Rice and Venables, 2003)。而這些社會與經濟發展變數，得分別解釋影響區域住 宅價格之不同區域發展要素(Reichert, 1990；Ley and Tutchener, 2001；Hwang and Quigley, 2006)。
參考與整理過去文獻，本文認為兩兩都會區住宅價格差異與都會區彼此間社 會與經濟發展程度有關，當兩都會區發展程度落差越大，住宅價格差異也相對越 多。就經濟面來看，高度發展都會區一般會有較高家戶所得；較多知識密集服務 業就業機會、交通可及性較佳、較多公共投資與較多辦公室需求。就社會面來說，
發展程度高都會區應有較佳醫療水準、治安與空氣品質。除此之外，雖尚有其它 區域發展變數可能與區域住宅價格相關，例如地理位置、歷史發展、自然資源等。
然此類區域發展要素較無法量化(余海鵬，2009)，且侷限於某些資料之可及性，
故本研究僅就前述社會與經濟面區域發展變數進行探討。
本研究被解釋變數為國內兩兩都會區住宅價格比，解釋變數為區域社會與經 濟發展變數比。所選取之解釋變數定義、資料來源與預期符號茲分述如下：
(一) 每戶經常性所得比
區域經常性所得資料來源為都市及區域發展統計彙編所公布之縣市每 戶經常性所得資料5。住宅價格通常要有足夠所得支撐，高所得區域之 住宅價格亦會越高，反之亦然(Abraham and Hendershott, 1996; Haurin, 1996; Bonnie, 1998; Meen, 1999; Hwang and Quigley, 2006)。故兩兩都會 區每戶經常性所得比應亦與住宅價格比成正相關，預期符號為正向。
(二) 每千人知識密集服務業就業機會比
本研究知識密集服務業就業機會資料來源為人力資源統計年報，以每 千人為比較基準。知識密集服務業係指依賴專業知識或專門領域特有 技術之產業(Windrum and Tomlinson, 1999)，有時亦被稱為生產者服務 業(金家禾，2001)。當區域擁有較多知識密集服務業就業機會，除表其
5經常性收入包括基本所得、財產所得收入、自用住宅及其他營建物設算租金(含折舊）、經常移 轉收入與雜項收入等收入之總合。
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發展程度較高外(陳冠位、林素穗、黃若男，2003)，亦表示其國際化程 度較高(郭大玄，2003)，且人才相對較多(金家禾，2001)。參考 Windrum and Tomlinson(1999)與金家禾(2001)之定義與分類，本研究所稱之知識 密集服務業包含三級產業中資訊及通訊傳播業、金融及保險業、不動 產業、專業/科學及技術服務業、支援服務業等產業。
區域就業機會影響住宅價格(Reichert, 1990； Bonnie, 1998；林益厚，
2004；Hwang and Quigley, 2006)，而知識密集服務業就業機會增加則 顯示區域發展提昇(陳冠位、林素穗、黃若男，2003)。故當兩兩都會區 知識密集服務業就業機會落差越多，表示彼此間發展程度與國際化程 度落差越大，住宅價格差異應相對增加，故兩兩都會區每千人知識密 集服務業就業機會比應與住宅價格比成正相關，預期符號為正向。
(三) 每千人機車登記數比
由於國內各都會區大眾運輸工具資料較不完整，部分統計資料並非六 大都會區皆有發佈，且因汽車單價較為昂貴，國內民眾持有機車之情 況較汽車普及許多(邱裕鈞、陳一昌、林振達、喻世祥，2009)，故本研 究以各都會區每千人機車登記數6做為反向解釋都會區交通可及性之替 代變數，資料來源為都市及區域發展統計彙編。
交通可及性為區域發展重要條件，區域經濟活動有賴於完善之交通建 設達成(余海鵬，2009)。國內機車普及性高於汽車，且多做為通勤工具 使用，而大眾運輸服務水準提升則有助於降低機車持有率(Hook and Replogle, 1990; 邱裕鈞、陳一昌、林振達、喻世祥，2009)。當區域機 車登記數越少，顯示該地使用機車代步需求越低，亦表示其大眾運輸 設施越為完善，交通可及性越高(Nagai, Fukuda, Okada and Hashino, 2003)，故區域機車登記數可反向解釋區域交通可及性。此外，交通可 及程度亦為購置住宅考量因素之一(朱芳妮、張金鶚、陳淑美，2008)，
交通可及性越高之區域因生活便利性較佳，住宅價格應相對較高。而 因本研究使用機車登記數比反向解釋區域交通可及性，故其應與住宅 價格比成負相關，預期符號為負向。
(四) 每千人地方歲出比
地方歲出資料來源為都市及區域發展統計彙編，以每千人為比較基準，
並以此表示各都會區之公共投資。本研究所稱地方歲出包括地方經濟 發展7、教育科學文化8與社會福利9歲出，故其亦可反應當地經濟發展、
6機車登記數指年底向監理機關領有統一牌照之機車數量。
7經濟發展歲出包括辦理農業、工業、交通及其他經濟服務之支出。
8教育科學文化歲出包括辦理教育、科學、文化等事業及補助之支出。
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教育科學文化與社會福利資源多寡。區域發展過程中，地方政府所擁 有之財務資源將影響其公共投資金額，當地方政府可投入之公共投資 金額越高，公共設施服務水準亦會越高，區域公共設施也將越為完備(黃 仁德，1994；薛立敏、曾喜鵬、謝鈺偉，2007)，且有助提升區域生活 品質(楊明儀，2003)，進而提高住宅價格(林益厚，2004；薛立敏、李 中文、曾喜鵬，2003)。故兩兩都會區地方歲出比應與住宅價格比成正 相關，預期符號為正向。
(五) 每平方公里辦公室使用執照樓地板面積比
企業辦公室的區位分佈，顯著影響地區發展，特別是外資企業與大型 企業，且其區位選擇與當地政經條件優越與否相關(黃名義、張金鶚，
2005)。因此，本研究由區域中每平方公里辦公室數量觀察區域經濟發 展情形，資料來源為都市及區域發展統計彙編。區域辦公室使用執照 樓地板面積越高，顯示其辦公室需求越高且越多企業設址於此，經濟 發展程度與住宅需求較高，使其有較高住宅價格(Kayden and Pollard, 1987; Nelson, 1988)，故兩兩都會區辦公室使用執照樓地板面積比應與 住宅價格比成正相關，預期符號為正向。
(六) 每千人病床數比
區域醫療資源充足與否為選擇住宅重要因素之一(朱芳妮、張金鶚、陳 淑美，2008)，其亦與一地區之生活品質息息相關(Liu, 1980; 章定煊、
劉小蘭、尚瑞國，2002；楊明儀，2003；薛立敏、曾喜鵬、謝鈺偉，
2007)。而一個區域中，每位居民可獲得多少醫療資源，一般可藉由每 人病床數來衡量，故本研究以每千人病床數10比表示區域醫療資源差異，
資料來源為都市及區域發展統計彙編。當區域擁有相對優良之醫療資 源，住宅價格亦會較高，故兩兩都會區每千人病床數比應與住宅價格 比成正相關，預期符號為正向。
(七) 每千人刑案發生件數比
區域治安狀況除為選擇住宅重要因素(朱芳妮、張金鶚、陳淑美，2008)，
亦為衡量區域生活品質之要素(章定煊、劉小蘭、尚瑞國，2002)。一般 來說，治安狀況較佳地區因居住安全較有保障，住宅價格應會較高 (Haurin, 1996)。然住宅價格與發展程度較高地區，可能因相較其他區 域告發較多的犯罪行為，使住宅價格與犯罪率呈現正向關係(Soares,
9社會福利歲出包括辦理社會保險、社會救助、福利服務、國民就業、醫療保健等事務及補助之 支出。
10病床數包括醫院及診所之病床數，不含未登記之療養床。
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1999; Lynch and Rasmussen, 2001)。
而因國內與治安相關且較完整之統計資料中，僅刑案發生件數較可呈 現本文欲探討之區域治安問題11，故本研究以每千人刑案發生件數12比 來衡量區域治安狀況，資料來源為都市及區域發展統計彙編。又因區 域治安與住宅價格可能呈現正相關，亦可能呈現負相關，故本研究認 為兩兩都會區每千人刑案發生件數比與住宅價格比之關係可能為正向 亦可能為負向。
(八) 空氣中總懸浮微粒濃度比
空氣品質為衡量環境品質要素之一(林祖嘉、林素菁，1993)。乾淨的空 氣可帶來住宅價值(Zabel and Kiel, 2000)，故空氣品質越好住宅價格應 越高。本研究以空氣中總懸浮微粒濃度比表示區域空氣品質，資料來 源為都市及區域發展統計彙編。一地區空氣中總懸浮微粒濃度越高，
表示其空氣品質越差，故兩兩都會區空氣中總懸浮微粒濃度比應與住 宅價格比成負相關，預期符號為負向。
11 於都市及區域發展統計彙編之大眾致序與安全分類中，與刑案相關者僅有嫌疑犯人數與刑案 發生件數兩統計項目，而因刑案發生件數可呈現一地區犯罪發生頻率，故本文認為其較符合此欲 探討之區域治安問題。
12刑案發生件數係指各警察機關受理民眾告訴、告發、自首或於勤務中發現之犯罪，在同一期間 內或同類案件發生之件數總和，包括本期以前未報發生積案，於本期內偵破件數。