追蹤資料模型實證結果

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第二節 追蹤資料模型實證結果

本研究以全國六大都會區兩兩住宅價格比為被解釋變數，並以經常性所得比、

知識密集服務業就業機會比、機車登記數比、地方歲出比、辦公室使用執照樓地 板面積比、病床數比、刑案發生件數比與空氣中總懸浮微粒濃度比為解釋變數。

因取對數值除可直接衡量變動百分比外，亦可降低變異數不齊一問題，且本文進 行測試以後，亦發現住宅價格比取對數之半對數模型實證結果較佳，故本研究使 用將住宅價格比取對數之半對數模型進行實證。

本研究透過 F 檢定與 LM 檢定，顯示於 1%顯著水準下拒絕虛無假設，表兩 兩都會區住宅價格比不隨時間改變之截距項不相等且不為同質變異，應採用追蹤 資料模型；另 Hausman 檢定結果亦顯示在 1%顯著水準下，個別效果與解釋變數 相關，故本研究採用固定效果模型，估計結果如表六所示。此外，本研究亦進行 概似比檢定(Likelihood Ratio Test, LRT)與 F 檢定，結果顯示於 1%顯著水準下，

使用同時含有個別效果與時間效果之二元固定效果模型較使用僅含個別效果之 一元固定效果模型為佳，故本研究採用二元固定效果模型。

觀察表六，因各模型 F 檢定與 LM 檢定結果皆於 1%顯著水準下拒絕虛無假 設，表兩兩都會區住宅價格比不隨時間改變之截距項與不隨區域改變之截距項皆 不相等且非為同質變異，應採用追蹤資料模型；各模型 Hausman 檢定結果則顯 示在 1%與 5%顯著水準下，個別與時間效果和解釋變數相關，故本研究採用固 定效果模型，估計結果如表六所示。此外，本研究亦進行概似比檢定(Likelihood Ratio Test, LRT)與 F 檢定，結果顯示於 1%顯著水準下，使用含有個別效果與時 間效果之二元固定效果模型較使用僅含個別效果之一元固定效果模型為佳，故本 研究採用二元固定效果模型。

表六共呈現四種模型結果，分別為傳統 OLS 模型、分別控制個別效果與時 間效果之一元固定效果模型，以及同時控制個別與時間效果之二元固定效果模型 與其標準化係數值。進行比較後，發現以下變數於不同模型下的模型結果稍有出 入：經常性所得比於 OLS 情況下不顯著，分別控制個別效果與時間效果，以及 同時控制個別與時間效果後始轉為顯著，除僅控制時間效果之模型結果為負向影 響，與預期不符外，其餘模型結果皆為正向影響，與預期相符；辦公室使用執照 樓地板面積比於 OLS 與僅控制時間效果下不顯著，改為控制個別效果或同時控

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制個別與時間效果後始轉為顯著；病床數比於 OLS 與僅控制時間效果下為負向 顯著，與預期不符，改為控制個別效果或同時控制個別與時間效果後始轉為不顯 著；刑案發生件數比於 OLS 與僅控制時間效果下負向顯著，僅控制個別效果為 不顯著，同時控制個別與時間效果後則轉為正向顯著；空氣中總懸浮微粒濃度比 除於僅控制時間效果下不顯著外，其餘模型之結果皆為負向顯著，與預期相符。

根據表六所顯示之模型結果，原傳統 OLS 模型調整後之 R-square 值為 0.9306，

分別加入個別效果與時間效果後提高至 0.9635 與 0.9413，同時控制個別與時間 效果後為 0.9764，整體模型配適程度佳。觀察二元固定效果模型，知識密集服務 業就業機會比、地方歲出比與辦公室使用執照樓地板面積比均達 1%顯著水準；

機車登記數比與空氣中總懸浮微粒濃度比達 5%顯著水準；經常性所得比與刑案 發生件數比達 10%顯著水準；病床數比則不顯著。除原先不確定與住宅價格關係 之刑案發生件數比外，其餘顯著變數與住宅價格之關係皆與預期相符。

另標準化係數結果顯示於顯著變數中，知識密集服務業就業機會比對住宅價 格比影響最大，接著依序為地方歲出比、機車登記數比、經常性所得比、辦公室 使用執照樓地板面積比、空氣中總懸浮微粒濃度比，影響最小者為刑案發生件數 比。

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One-way FEM (個別效果)

One-way FEM (時間效果)

Two-way FEM (個別與時間效果)

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第三節 實證結果討論

藉由實證結果，可得知兩兩都會區社會與經濟發展變數比和住宅價格比之關 係。首先，由係數得知經常性所得比增加確會造成住宅價格比擴大，兩者為正向 關係。因區域住宅價格必須要有足夠之家戶所得支撐(Abraham and Hendershott, 1996; Haurin, 1996; Bonnie, 1998; Meen, 1999; Hwang and Quigley, 2006)，故高所 得區域住宅價格相對低所得區域為高。當兩都會區所得落差擴大時，住宅價格比 亦隨之擴張。其次，知識密集服務業就業機會比係數亦為正值且影響最大，顯示 當此落差增加，將造成住宅價格差異擴大。因區域就業機會影響住宅價格 (Reichert, 1990； Bonnie, 1998；林益厚，2004；Hwang and Quigley, 2006)，而知 識密集服務業就業機會增加顯示區域發展提昇(陳冠位、林素穗、黃若男，2003)。

當此就業機會增加將吸引更多區域外人才，並助長住宅價格，故當兩都會區知識 密集服務業就業機會比落差拉大，將造成住宅價格差異擴大。

本研究以機車登記數比做為區域交通可及性替代變數，由係數得知其與住宅 價格比呈負向關係。而因機車登記數乃反向解釋交通可及性，故負項關係表示區 域交通可及性落差擴大將導致住宅價格差異擴大。因交通可及性為家戶住宅選擇 之考量項目(朱芳妮、張金鶚、陳淑美，2008)，可及性增加將使日常生活便利性 提高，進而增加住宅價格(林祖嘉、林素菁，1993；Zabel and Kiel, 2000)，也因此 當兩都會區交通可及性落差越大時，住宅價格差異亦隨之增加。此外，由表示區 域公共投資數額之地方歲出比係數得知兩兩都會區地方歲出比擴大將造成住宅 價格比擴張，兩者為正向關係。因地方政府投入越多經費進行公共投資與建設，

區域基礎設施與服務將越為完備(黃仁德，1994)，有助提升區域生活品質(楊明儀，

2003)，進而使當地住宅價格上揚(林益厚，2004；薛立敏、曾喜鵬、謝鈺偉，2007)，

也因此當兩都會區公共投資落差越大，住宅價格差異亦隨之增加。

辦公室使用執照樓地板面積比與住宅價格比為正向關係，與預期相同。因辦 公室使用執照樓地板面積越高地區辦公室需求越高，且有越多企業設址於此。而 因企業辦公室區位選擇與當地政經條件優越與否相關(黃名義、張金鶚，2005)，

故辦公室越多地區，經濟發展程度相對較高，並有較高之住宅價格(Kayden and Pollard, 1987; Nelson, 1988)。也因此當兩區域辦公室使用執照樓地板面積比落差 擴大時，住宅價格差異亦隨之增加。另病床數比不顯著，應與新北市住宅價格雖

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相較台北市以外其他都會區為高，卻因對台北市醫療資源可及性高(章定煊、劉 小蘭、尚瑞國，2002)，境內病床數明顯偏低有關。也因此情形與其他兩兩都會 區情況有異，影響此變數估計結果。

實證結果顯示反向解釋區域治安之刑案發生件數比和住宅價格比為正向關 係，且影響程度最低。雖治安狀況較佳地區因居住環境較為安全，住宅價格應會 較高(Haurin, 1996)。然住宅價格與發展程度較高地區，亦可能因相較其他區域告 發較多的犯罪行為，導致住宅價格越高的地區，區域犯罪率反而會越高(Soares, 1999; Lynch and Rasmussen, 2001)，本研究即顯示此種情況，當兩都會區刑案發 生件數落差擴大，住宅價格差異亦隨之增加。最後為空氣中總懸浮微粒濃度比，

其用以反向解釋區域空氣品質，結果顯示其與住宅價格比為負向關係，與預期相 符。乾淨的空氣可帶來住宅價值(Zabel and Kiel, 2000)，一地空氣中總懸浮微粒濃 度越高，表其空氣品質越差，居住品質欠佳，住宅價格亦會相對較低。故當兩都 會區空氣品質落差增加，住宅價格差異亦隨之擴大。

固定效果模型認為不同觀察群組間的差異可被其不隨時間改變之個別效果 解釋，各年度本身不隨群組改變之差異亦可透過不同年度時間效果呈現，並視此 些固定效果為待估計未知常數，即遺漏變數之結果。因此，除以上區域社會與經 濟發展變數估計結果外，本研究亦透過虛擬變數設定，同時控制來自不同兩兩都 會區間本身之差異，即不隨時間改變之因素，以及各年度不同之時間效果。藉由 個別效果與時間效果估計值，觀察各組兩兩都會區本身差異與不同年度對住宅價 格比之影響。

本文除以表七顯示全體樣本所估計之個別效果係數值外，亦進一步以圖四呈 現各組都會區由低至高排序後的個別效果。因個別效果為遺漏變數截距項，本研 究無法得知確切原因為何，僅得推測這些個別效果不隨時間改變的可能影響因素。

由圖四與表七可發現個別效果正值者為台北市分別相對桃竹都會區、台中市、台 南市與高雄市，以及新北市分別相對桃竹都會區、台中市、台南市與高雄市；其 餘兩兩都會區個別效果皆為負值。此外，表七亦顯示台北市相對新北市與台北市 相對台南市未達 10%顯著水準。兩兩都會區個別效果結果顯示若不考慮隨時間改 變因素，桃竹都會區分別相對台中市、台南市與高雄市，以及台中市相對台南市 差異應並未如此之多，推測與中南部氣候較北部佳、台中市與台南市過去行政等 級與桃竹都會區相仿有關；台中市分別相對台南市與高雄市，以及高雄市相對台

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南市亦為負值，顯示就個別效果而言，中南部住宅價格差異應不大，可能與中南 部產業類型、氣候條件相近有關；新北市相對台北市以外其他都會區為正值，推 測因新北市市境環繞首都台北市，對台北市豐富之資源可及性高(章定煊、劉小

南市亦為負值，顯示就個別效果而言，中南部住宅價格差異應不大，可能與中南 部產業類型、氣候條件相近有關；新北市相對台北市以外其他都會區為正值，推 測因新北市市境環繞首都台北市，對台北市豐富之資源可及性高(章定煊、劉小