第一章 緒論
研究動機與研究目的
第一項 研究動機
我國論及不動產登記，多以探討不動產登記制度出發，論及各國登記 制度之優缺，從而與我國制度相較，止於就其相互間差異提出登記制度革 新之建議；鮮有就登記實務發掘問題，由下至上通盤檢視，進而找尋法令 規定之缺口，並提出解決方法或給予修法之建議。揆諸登記態樣變化多端，
法令難以鉅細靡遺而訂，面面俱到規範，其不足以因應登記實務之需者，
乃常有耳聞。故登記機關 1於執行登記業務，遇有闕漏法令適用時，僅得函 請上級主管機關釋明後，方依其頒布之行政函釋為之因應，時有頭痛醫頭 腳痛醫腳之感，缺乏通盤檢討登記法規，致生行政效率不彰。
茲就實務常見申請登記方式論之，申請不動產登記，乃須申請人以一 登記申請書載明登記原因，併附表明登記所需之原因證明文件、權利權狀 及身分證明文件等 2對登記機關提出。然在不動產買賣交易，買方常需要貸 款以支付價金，類此申請人應如何申請登記，方得達成其申請目的？又買 賣登記之物權契約尚未經登記機關完成登記前，買受人尚未生取得不動產 物權之效力，亦無該物權人公示之外觀，則該如何設定抵押權就貸款資金 支付價金，取得不動產？就該類型登記案件之申請方式，內政部以（60）台 內地字第 439251 號函：「…。本案土地所有權人於民國 60 年 3 月 15 日以 買賣為原因訂立契約，尚未完成登記，同日訂立抵押權設定契約書，是項 抵押設定行為，有無物權契約效力，依照民法第 153 條規定，當事人互相 表示意思一致者，無論其為明示或默示契約即為成立，是本案抵押權設定 契約書期日，似可准依當事人合意准予同時申請而循序辦理。」明釋。亦即 登記申請人須以 2 份登記申請書，分別以「買賣」與抵押權「設定」為其 登記原因，併附前開所述之文件同時申請，而登記機關受理後，應即循序 辦理。
1 以下皆以登記機關稱之，蓋登記之行政行為，主要係由各地政事務所作成，另參土地法第 39 條規定：
「土地登記，由直轄市或縣（市）地政機關辦理之。但各該地政機關得在轄區內分設登記機關，辦理登 記及其他有關事項。」；又地籍清理條例第 2 條第 2 項定義：「本條例所稱登記機關，指土地所在地之 直轄市或縣（市）地政事務所；未設地政事務所者，指直轄市或縣（市）主管機關辦理土地登記之機 關。」，故本文從之。
2 土地登記規則（以下簡稱登記規則）第 34 條第 1 項規定參照。且就登記申請書之格式，乃為登記主管 機關（即內政部地政司）所頒布，為一公定格式。
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承上所論有疑問者，物權之得喪變更，乃非經登記，不生效力；在買受 人尚未依法以「買賣」為登記原因取得所有權登記，旋以此方式申請抵押 權「設定」之物權登記，是否有違民法第 758 條規範「登記生效」之立法 意旨？又依此方式提出申請，遇有登記案件遭登記機關補正或駁回時，其 相關之法律性質或救濟時機等該如何因應，審視該函釋，似無窺見對此多 加以論述著墨，實無法令人信服。此先例一開，恐讓登記實務上各類型物 權登記案，漫無止境同時併案申請依序辦理，終使不動產物權一直處於變 動狀態中，破壞設權登記具有公示外觀及登記絕對效力之登記制度特色。
此外，對於申請登記實務通稱之「件」抑或「連件」，其定義及法律上 之意函，究竟為何，亦眾說紛紜，審度最高行政法院 104 年度判字第 41 號 判決文上訴人（一般民眾）與被上訴人（登記機關）對於連件之定意與認知 亦有不一；準此可知，件及連件之定義與法律性質，非有一準擇性規範可 循。有鑑於上開內政部函釋規定與登記實務做法上之疑義，本文嘗試蒐集 登記實務以連件方式提出申請之案例，對之分類並論述其法律性質與救濟 時機，探討此申請方式有無法令上之強制性及適法性，以期梳理出登記體 系與脈絡。
第二項 研究目的
不動產登記係登記機關依法定程序，將應登記之事項，包括土地及建 築改良物（以下簡稱建物）之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失 及變更情形，登錄於地籍資料庫或登載於特定之冊籍，以確定並保障權利 歸屬與權利狀態，而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推 行土地政策之行政行為 3。蒿目我國不動產登記案件中，十有八九係踐行民 法物權編之登記，在社會變遷、工商進步及法學思維演繹下，傳統所採之 物權法定主義，現今已不如以往僵化，受之影響首當其衝者，乃登記機關 之登記制度與將登記資訊公示所應用之電腦系統規範。準此，制度之變革 得否與時俱進，系統之修正可否隨之因應，進而使登記機關依法有本，人 民有所適從，即為當務之急。
又基於上開內政部函釋規定、登記實務運用與最高行政法院 104 年度 判字第 41 號判決文中上訴人與被上訴人答辯之疑義，本文擬藉重新回顧我 國登記制度，進而梳理登記行為之屬性，並在我國物權法架構 4下，由登記
3 本文就不動產登記之定義係採與內政部土地登記審查手冊（2011 年 10 月版）相同見解；蓋現行登記實 務所稱登記，實不以土地法第 37 條第 1 項規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權 利之登記。」為限；另不動產登記之意義，得參朱柏松，民事法問題研究－物權法論，元照，初版，
2010 年 3 月，21 頁。李鴻毅，土地法論，增修訂二十五版，2001 年 2 月，199 頁；溫豐文，土地法，
修訂版，2017 年 10 月，153 頁以下；楊松齡，實用土地法精義，五南，十八版，2018 年 8 月，165 頁。
4 此處物權法架構，乃指以物權法定主義、公示原則、一物一權主義與物權行為獨立性及無因性等體系 為範疇，進而探究不動產登記制度與行為。參謝在全，民法物權論（上），2014 年 9 月，修訂六版，6
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規則第 53 條規定之不動產登記程序係由「收件」開始，探討「件」之登記 意涵，析論登記機關行政行為之進行、審查與救濟等時點，並試以行政處 分為核心論述－登記機關為登記行為倘屬「行政處分」者，其「發生效力」
時點、救濟方法與時機為何；又申請人係以 2 件以上登記申請案，同時向 登記機關提出者 5，於多數情形況下，前案尚未登記完畢，權利人尚未取得 處分權能（參民法第 758 條規定）或依法前案須登記完畢後，始得處分次 案登記標的（參民法第 759 條規定），是以此方式向登記機關申辦各式不動 產登記者，該處分發生效力之時點、救濟方法與時機又有何差異？惟現行 登記實務多允許同時送件依序辦理，卻未論其法律性質及相關救濟方法為 何，是本文以之析論，期能為我國登記制度補充此一申請方式之法律性質 與救濟方法，勾勒出一完整登記體系，而為將來不動產登記法立法之建議，
藉以增進不動產交易安全與效率，進而提升人民對於公部門之信賴。
研究範圍與研究方法
第一項 研究範圍
我國法家代表人物慎子留有一段金科玉律：「法非從天下，非從地出，
發於人間，合乎人心而已。」，意謂法應順應時代思維，並對民族習慣予以 尊重與流傳。雖隨著物權法定彈性化，因應現代生活之需求，然，物權法所 貫徹之公示原則及力求權利關係單純化之初衷，仍不容挑戰 6。職此，與之 相應之不動產登記制度建立更應如履薄冰。
本文以各國不動產登記制度淺介揭開序幕，次論我國登記制度與登記 機關審查之權限與能力，緊守物權法定主義之核心。其中，登記機關辦理 登記所為之行政行為屬性涵蓋萬千，學說與實務少有體系論及登記行為法 律性質，且各式行政行為中，通常以「行政處分」所涉人民權利義務最鉅。
是在探討本文議題時，加入登記行為與行政處分之關聯性。主軸以我國登 記制度對於以連件方式申請不動產登記時，其法律性質、適用時機與相關 救濟方法時機等一一探討。
在登記主管機關一味以新帝王條款「簡政便民」，簡化現行登記規則所 規範之登記程序，致登記申請方式更為多端紛亂，且在新增登記對抗思維 類型，亦使登記簿淪為雜記簿更顯複雜。是，有鑑於登記之模式鬆動與登 記流程與方法日新月異，本文研究範圍將以民法物權編之法定物權為核心，
登記相關法規與行政法學輔以論述，蒐集主管機關之行政函釋穿插比較，
最後以法院判決為之補充及佐證。
頁以下。
5 此處「申請人係以 2 件以上登記申請案，同時向登記機關提出」，即為本文所欲探討之「連件申請登記」， 其相關之定義、分類與法律性質，於本文第四章再予以細論。
6 此處參酌鄭玉波、黃宗樂，民法物權，修訂十八版，三民，2013 年 9 月。
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第二項 研究方法
本文之研究，係採綜合研究方式，以制度研究法與歸納分析法為架構，
再輔以案例分析，以期達到研究之目的，茲略述如下：
一、制度研究法
藉由民法、土地法、行政程序法、登記規則及相關行政命令規則等規 定，回顧各具代表性之不動產登記制度，反思我國制度演變脈絡，檢視並 探討現行登記機關與登記實務做法及見解，彙整出具法理與邏輯之研究思 維。
二、歸納分析法
廣泛搜尋與不動產登記有關之著作、論文、期刊與司法判決等鴻論，進
廣泛搜尋與不動產登記有關之著作、論文、期刊與司法判決等鴻論，進