都市危險及老舊建築物加速
重建條例 函釋討論 II
• 都市土地循環再利用，關係眾人權利義務至深
且鉅，是土地使用最艱辛複雜也最重要的一環。
嘗試從理論面，探討都市土地循環再利用疑義，
然因限於經驗不足、見解拙劣問題，疏漏之處
難免，請各位先進不吝給予回饋與指正。
• 本篇案例皆屬假設，僅供參考，實際重建計畫，
仍應以各直轄市政府；縣（市）政府核准為準。
二、危老重建條例申請建築容積獎勵
之建築基地得否同時申辦容積移轉?
內政部營建署107.5.17營署更字第1070030847號函 說明：
容積移轉係依據都市計畫法第83條之1、文化資產保存法第41條及第50條、
水利法第82條等相關法律規定，達成公共設施保留地之取得、維護古蹟原
依法可建築之權利等特定目的，與容積獎勵係依據都市計畫法第39條規定：
「對於都市計畫各使用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保
留空地之比率、容積率...作必要規定。」循都市計畫法定程序於都市計畫土
地使用管制規定，對於公共環境品質的實質改善給予獎勵；二者之法源依
據及目的並不相同。例舉都市計畫法臺灣省施行細則第34條之3規定：「各
土地使用分區除依本法第83條之1規定可移入容積外，於法定容積增加建築
容積後，不得超過下列規定：一、依都市更新法規實施都市更新事業之地
區：建築基地1.5倍之法定容積...」，
其上限並無包含都市計畫容積移轉，
因此依相關法律授權訂定之容積移轉規定，非屬都市計畫容積獎勵範疇。
都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱本條例）第6條第4項已明
定，依本條例申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容
積獎勵項目，
是依相關法律授權訂定之容積移轉規定非屬都市計畫容積獎
勵範疇，自不受本條例第6條容積獎勵相關規定之限制。
○○市都計範圍內，基地A，
鄰
六米不等寬現有巷道
，右側有一
灌溉排水圳，基地A面積 : 150
m² ( 住一)， 座落一層既有合法
建築物，民國70年1月領得使用
執照，不具文資價值，經結構安
全鑑定未達一定標準，且改善不
具效益。
今該宗基地全體土地及合法建築
物所有權人同意，申請危老重建
計畫，試問 : 初步估算108年7
月，
提出申請建築容積計算上限
(含容積移轉時) 最高為何?
危老模擬情境 2 : 容移，臨現有巷道
住一 : 60% ，180%
灌
溉
排
水
圳
參考說明 :
本案分「危老」、「容移」討論
一. 危老 : 150m²×1.8×1.4。
二. 容移 : 依《○ 市都市計畫容
積移轉審查許可規則》，本
基地未臨接「計畫道路」，
不得作為容積接受基地。故
可移入容積量為：0m²。
提出申請建築容積計算上限(含
容積移轉時) 最高為 (378+0) m²
危老模擬情境 2 : 容移，臨現有巷道
住一 : 60% ，180%
灌
溉
排
水
圳
灌
溉
排
水
圳
六米 計畫道路
建築線
危老模擬情境 2-1 : 容移，臨計畫道路(寬度小於7.2m)
承上題，A基地北側，有一角地B，
鄰6m計畫道路與該現有巷道
，面
積 : 450 m² ， 座落一棟合法建築
物，民國60年1月領得使用執照，
及另一棟增建之地上物，二者皆不
具文資價值，經結構安全鑑定未達
一定標準，且改善不具效益。
今A 、B 二宗基地全體土地及合法
建築物所有權人全體同意，申請危
老重建計畫，試問 : 初步估算，
108年7月，提出申請建築容積計
算上限
(含容積移轉時)
最高為何?
住一 : 60% ，180%
灌
溉
排
水
圳
六米 計畫道路
建築線
危老模擬情境 2-1 : 容移，臨計畫道路(寬度小於7.2m)
住一 : 60% ，180%
參考說明 :
本案分「危老」、「容移」討論
一. 危老 : (150+450)m²×1.8×1.4。
二. 容移 : 依《○ 市都市計畫容積
移轉審查許可規則》，本基地
臨接之「計畫道路」寬度未達
7.2m，不得作為容積接受基
地。故可移入容積量為：0m²。
提出申請建築容積計算上限(含容
積移轉時) 最高為 (1,512+0) m²
灌
溉
排
水
圳
承上題，當地都市計畫通盤檢討自108
年1月1日起公告發佈實施，拓寬北側計
畫道路，B基地面積剩餘面積分別 :
•計畫道路拓寬為7.2m時，剩420 m²
•計畫道路拓寬為10m時，剩400 m²
•計畫道路拓寬為15m時，剩350 m²
•計畫道路拓寬為20m時，剩300 m²
則 A 、B 二宗基地全體土地及合法建築
物所有權人全體同意，申請危老重建計
畫，試問 : 初步估算108年7月，提出
申請， 依不同路寬時，建築容積計算上
限(含容積移轉時) 最高分別為何?
計畫道路拓寬， 108年1月1日起公告發佈實施。
建築線
危老模擬情境 2-2 : 容移，臨計畫道路(不同寬度)
住一 : 60% ，180%
灌
溉
排
水
圳
參考說明 計畫道路拓寬為7.2m時，B基地剩420 m² 。則 A、B 整個重建計畫範圍為570 m²。 「危老」、「容移」討論 一. 危老 : (150+420)m²×1.8×1.4。 二. 容移 : 依《○ 市都市計畫容積移轉審查許可 規則》，接受基地臨接7.2m以上至未達 10m之計畫道路，可移入容積以不 超過該 接受基地基準容積之10%為原則。則: (150+420) m² ×1.8×0.1 。 提出申請建築容積計算上限(含容積移轉時) 最高 為 (1436.4+102.6) = 1,539m² 。計畫道路拓寬， 108年1月1日起公告發佈實施。
建築線
危老模擬情境 2-2 : 容移，臨計畫道路(不同寬度)
住一 : 60% ，180%
灌
溉
排
水
圳
計畫道路拓寬， 108年1月1日起公告發佈實施。
建築線
危老模擬情境 2-2 : 容移，臨計畫道路(不同寬度)
住一 : 60% ，180%
參考說明 計畫道路拓寬為10m時，B基地剩400 m² 。則A、 B 整個重建計畫範圍為550 m²。 「危老」、「容移」討論 一. 危老 : (150+400)m²×1.8×1.4。 二. 容移 : 依《○ 市都市計畫容積移轉審查許可 規則》，接受基地臨接10m以上至未達 15m之計畫道路，可移入容積以不超 過該 接受基地基準容積之20%為原則。則: (150+400) m² ×1.8×0.2 。 提出申請建築容積計算上限(含容積移轉時) 最高 為 (1386+198) = 1,584m² 。灌
溉
排
水
圳
計畫道路拓寬， 108年1月1日起公告發佈實施。
建築線
危老模擬情境 2-2 : 容移，臨計畫道路(不同寬度)
住一 : 60% ，180%
參考說明
計畫道路拓寬為
15m時
，B基地剩350 m² 。
則A、B 整個重建計畫範圍為500 m²。
「危老」、「容移」討論
一. 危老 : (150+350)m²×1.8×1.4。
二. 容移 : 依《○ 市都市計畫容積移轉審
查許可規則》，接受基地臨接15m以上
之計畫道路，可移入容積以不超過該
接受基地 基準容積之30%為原則。
則: (150+350) m² ×1.8×
0.3
。
提出申請建築容積計算上限(含容積移轉時)
最高為 (1260+270) = 1,530m² 。
灌
溉
排
水
圳
計畫道路拓寬， 108年1月1日起公告發佈實施。
建築線
危老模擬情境 2-2 : 容移，臨計畫道路(不同寬度)
住一 : 60% ，180%
參考說明
計畫道路拓寬為
20m時
，B基地剩300
m² 。則A、B 整個重建計畫範圍為450
m²。
「危老」、「容移」討論
一. 危老 : (150+300)m²×1.8×1.4。
二. 容移 : 依《○ 市都市計畫容積移轉
審查許可規則》，
接受基地最小面
積達500 m²以上。
則 : 容移=0 m² 。
提出申請建築容積計算上限(含容積移轉
時) 最高為 (1134 +0 ) = 1,134m² 。
600
570
550
500
450
1512
1539
1584
1530
1134
1
2
3
4
5
基地面積(m)
可開發強度(m²)
路寬
(m)
6
7.2
10
15
20
危老模擬情境 2-3 : 容移，例外放寬。
承上題，當地第三次都計通檢案，
自108年1月1日起公告發佈實施，
北側計畫道路拓寬為20m，並沿既
有灌溉排水圳劃設為「綠地用地」
及「道路用地」。
A與B-1基地右側，有一日治時期遺
留之三合院聚落C基地，未辦登
記，面積1,400m²，公同共有。
C基地分別位於都市計畫：住宅
區、綠地用地、道路用地。
此外，C基地內現況地形內，有一
條具公用地役關係既成道路及灌溉
排水圳。
今 A 、B、C基地全體土地及合法
建築物所有權人全體同意，申請危
老重建計畫，試問 : 初步估算108
年7月，提出申請建築容積計算上
限(含容積移轉時) 最高分別為何?
危老模擬情境 2-3 : 容移，例外放寬。
本案因不同開發策略、風險承
擔、期程考量，將衍生不同之開
發結果：
【策略一】：按現況申請開發，
不再補辦合法建物認定。
【策略二】：補辦合法建物認定
後，再申請開發。
【策略三】：補辦合法建物認
定、協助開闢公共設施(綠地、道
路) 、 申請廢道改巷，再申請開
發。
【策略四】：以都市更新方式開
發，劃定更新單元，協助開闢公
共設施(綠地、道路) 、 申請廢道
改巷，再申請開發。
參考說明 【策略一】：按現況申請開發，不再補辦合法建物 認定。 本案被現有巷道分割成兩宗基地 : 基地一 : A + B-1 +C-3 = 150+300+200 = 650 m² 危老重建 : 〔(150+300)m²×1.8×1.4〕+〔(200) m²×1.8×1.4 〕= 1,638 m² 容移 : 〔(150+300+200) m²×1.8×0.3〕= 351 m² (注意 : 面臨之永久性空地上未開闢) 基地一評估可開發強度，合計 : (1638+351) = 1,989 m² 基地二 : C-1= 100 m² 危老 重建 : (100)m²×1.8 = 180 m² 容移 : 0m² 基地二評估可開發強度，合計 : 180 m²
參考說明 【策略二】：補辦合法建物認定後，再申請開 發。 本案被現有巷道分割成兩宗基地 : 基地一 : A + B-1 +C-3 = 150+300+200 = 650 m² 危老重建 : 〔(150+300+200)m²×1.8×1.4〕= 1,638 m² 容移 : 〔(150+300+200) m²×1.8×0.3〕= 351 m² (注意 : 面臨之永久性空地上未開闢) 基地一評估開發強度，合計 : (1638+351) = 1,989 m² 基地二 : C-1= 100 m² 危老 重建 : (100)m²×1.8 ×1.4 = 252 m² 容移 : 0m² (基地面積未達500 m²)
參考說明 【策略三】：補辦合法建物認定、協助開闢公共 設施(綠地、道路) 、 申請廢道改巷，再申請開 發。 本案完成合法建物認定、協助開闢公共設施(綠 地、道路) 、 申請廢道改巷後，重建計畫範圍 : A +(B-1)+(C-1)+(C-2)+(C-3) =150+300+100+150+200 = 900 m² 危老 : 〔(150+300+100+200) m²×1.8 ×1.4〕+ 〔(150) m² ×1.8 ×1.4 〕= 2,268 m² 容移 : 〔(150+300+100+150+200) m²×1.8×0.3〕+ 〔(150+300+100+150+200) m²×1.8×0.1 〕 = 648 m² (依《新竹市都市計畫容積移轉審查許可規 則 》，位於整體開發地區、實施都市更新地 區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範 圍內之接受基地， 經都設會同意，可移入容積 得酌予增加基 準容積10%。) 評估可開發強度，合計：2916 m²
參考說明：
【策略四】：以都市更新方式開闢，劃定
更新單元(無需補辦合法建物認定)，協助開
闢公共設施(綠地、道路) 、 申請廢道改
巷，再申請開發。
更新單元範圍 :
A+(B-1)+(C-1)+(C-2)+(C-3)+
(C-4北側供
設)+(C-4南側公設)+(C-5現有巷公
設)
=(150+300+100+150+ 200
+600+150+200) = 1850 m²
重建區段範圍
:〔A+(B-1)+(C-1)+(C-2)+(C-3) 〕=900 m²
都更重建=900×1.8×
1.5
=2,430 m²
容積=900×1.8×0.4=648 m²
評估可開發強度，合計=3,078 m²
公設興辦範圍 :〔 (C-4北側供設)+(C-4南
側公設)+(C-5現有巷公設) 〕= 950m²
1989
180
1989
252
2916
3078
50
50
50
150
250
300
1
2
3
4
5
6
可開發強度(m² )
預計期程(日)
策略一
策略二
策略三 策略四
承上題，原「現有巷道」東南 側，有一棟5層中低老舊公寓 D ，基地面積 : 500 m²。於民國 66年，曾按現有巷道指示建築線 建築，領得使用執照，不具文資 價值，經結構鑑定安全未達一定 標準，無電梯。原容積樓地板面 積 : 1,500m² 當地都計通檢案自108年1月1日 起公告發佈實施後，將其前方之 「現有巷道」劃定為：住宅區 、 道路用地，土地所有權人是E， 其中位於: •住宅區之現有巷面積：20m² •都計道路之現有巷面積：40m² •其他都計道路面積：45 m² 今D宗基地全體土地及合法建築 物所有權人全體同意，申請危老 重建計畫，試問 : 初步估算，該 重建計畫範圍， 108年7月提出 申請之建築容積計算上限(含容積 移轉時)為何?
