場次：1D-2
以都市更新方式重建災區之研究
蘇英瑋* 張金鶚＊＊ 林秋瑾＊＊摘
要
民國八十八年九月二十一日台灣發生百年來規模最大的一次地震，在最迫 切的緊急救災之後，家園重建問題立刻浮上檯面，也是國家未來數年間必須嚴 肅面對的重要課題。本文以都市更新條例第七條為法源，運用都市更新手段來探 討災區重建的相關問題包括災區重建的方法，並比較出一般地區的更新與災區 的更新的差異。之後，基於以民間主導方式應為災區重建的優先考量，進而討論 權利變換方式下土地所有權人和實施者的報酬率，並輔以個案模擬。發現在權利 變換的機制下，土地所有權人的報酬和未銷售前實施者的報酬率相同，在本模 擬的假設前提下報酬率為18.40％，但實施者因為是投入資金與技術，然後取 得地主抵付的房地，房地價值必須再經過銷售後，實施者才能實質獲利，而銷 售又必須承擔銷售成本與銷售風險，實施者的報酬率更降低為13.66％，並不 樂觀，尤其本報酬率尚未考慮時間成本與協商成本，若將此成本納入考慮將使 實施者的報酬率更為降低。另外，若將更新單元內的安全建物劃出整體重建範圍 外，整體的報酬率可以提昇，所以在不影響整體重建的前提下，安全建物可不 納入更新單元內。最後，因為災區的情況不同，若政府願意負擔更新單元內公共 設施的費用或減少更新單元內公共設施用地的比例，將可以提高土地所有權人 和實施者的報酬率，故公共設施的提供也可以作為政府促進民間自行更新重建 的誘因之一。 關鍵詞：都市更新、災區重建、權利變換、民間參與 * 政治大學地政學系碩士班研究生 ＊＊ 政治大學地政學系教授
壹、前言
民國八十八年九月二十一日台灣發生百年來規模最大的一次地震，震垮了 許多人溫暖的家園，也奪走了兩千多條寶貴的人命。在最迫切的緊急救災之後， 家園重建問題立刻浮上檯面，家園重建絕非一天兩天就可以達成的目標，而是 國家未來數年間必須嚴肅面對的重要課題。 面對災後重建千頭萬緒的問題，其中最重要的就是生活環境的重新打造， 「都市更新」的方式被提出來廣泛的討論，以企圖解決災後重建的問題1。話說 「都市更新」從五、六十年代就一直從不同的面向被討論，國內以往面對都市更 新相關問題時，都會呼籲儘速將都市更新立法，企盼藉由都市更新的立法來解 決所有都市更新的問題， 1998 年 11 月「都市更新條例」終於通過，且相關子 法也陸續頒佈實施，台灣之都市更新法律依據可謂完整建立。但自都市更新條例 通過以來，至今尚未被實際操作，且面對災區與一般地區之不同的情境，若企 圖用都市更新方式來重建災區，會面臨何種問題？應該嘗試如何解決？且災區 的更新效益何在？應該如何評估？是本研究關心的重點。 故本文主要可以分為四部分，首先即前言。再來為以都市更新從事災區重建 相關課題探討，此部分先從災區災民分類切入，再討論劃入更新地區與為劃入 更新地區的差異，之後是一般地區更新與災區更新之異同，和以都市更新方式 重建災區方式的選擇。第三部分是有關災區更新報酬的評估，先探討影響災區更 新報酬的因子，再對更新報酬作評估。最後是初步結論與後續研究，藉由以上的 討論提出重建對策，作為政府未來建立重建機制與引進民間參與之參考。貳、以都市更新從事災區住宅重建相關課題探討
一、災區與災民的情況分類
（一）災區情況分類 1、依建物的類型：張金鶚（1996：14）將居住使用的房屋分類2，依其分 類，各建物依受災的情況可歸納為： （1）獨院透天厝：因此類建築物並無與其他建物相連，且權屬單純，若 1原因是，都市更新條例第七條中規定「有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關 應視實際情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫：一、因戰爭、地震、 火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為配合中央或地方興 建之重大建設。……」很明確的在本條的第一款與第二款都提供了利用都市更新方法來重建家園 之法源基礎。且整個都市更新制度提供一套完整的程序來重塑生活環境。 2 就 居 住 使 用 的 房 屋 分 類 為 住 宅 （ house ） 、 公 寓 （ apartment ） 和 社 區 （community）。其中住宅還可細分為獨院住宅（single house）、雙併住宅（semi-detached house）與連棟住宅（row house）其特徵為單位產權各自獨立，在台灣又稱之為 「透天厝」。而公寓在台灣房地產市場則稱五樓以下公寓為公寓，而六樓以上之公寓稱之為大廈，其與透天厝的差別在公寓大廈建物為區分所有建物，土地持分所有且部分面積及產權為共同持 有。至於社區內則包含前面兩種建築型態
倒塌需重建，可獨力完成。 （2）雙併住宅與連棟住宅：此類建築型態在台灣相當常見，尤其是中南 部地區，各棟建築物權屬單純，唯因與他棟建物相連，若相鄰建築皆 倒塌，需採合建方式重建，涉及相關所有權人對重建方式的協調，重 建所需時間較前（1）多。 （3）公寓大廈：此種型態的建築因為土地及建築物皆區分為數部分，一 塊土地上的相關權利人比前述二種更為複雜，若需重建，各區分所有 權人要達成協議3恐需較多時間。 2、依受災的狀況可分為： 依據政府對災區發放慰助金的標準，其將建物主要分為全倒與半倒，分別 給予20 萬和 10 萬的慰助金，但從相關新聞報導可以得知，在判定全倒和半倒 的過程中引發了非常多的爭議。至於全倒、半倒的建物和重建的關係可分析如下 （1）全倒4：地震後被判定為全倒之建築物，若非位於禁限建帶上，基於 財產權維護與居住安全的理念，勢必會採取重建的行為。 （2）半倒5：地震後被判定為半倒之建築物，是未來重建爭議最大的部分， 是維修補強繼續居住，還是加入重建的行列，與其本身的建築型態和 相鄰地區受災的情況有密切的關係。 因為若是獨棟建築且非位於街廓內大面積受損地區，所有權人有絕對 的彈性選擇整建或重建。若是非屬獨棟建築物，且位於街廓內大面積 受損地區，加入整體重建的可能性較高，若非位於街廓內大面積受損 地區，選擇重建或整建還需與相連建築所有權人達成共識。 3、依街廓6內受災的情況：依據都市更新條例施行細則第5 條規定，實施 者自行劃定更新單元時，應以完整之計畫街廓為原則，故在此以計畫街廓作為 單位面積討論的基準。 （1）街廓內大範圍建築物受損：可以訂為，街廓內建築物被判定為全倒 3 涉及公寓大廈管理條例第 13、14 和 31 條。 4 依據行政院 921 震災災後重建推動委員會所頒佈之「行政院重要救援措施手冊」全倒指下 列兩種情況：（1）受災戶住屋裂痕深重或傾斜過甚，非經拆除或重建不能居住者。（2）受災 戶住屋因遭砂石掩埋或積砂泥，致不能修復者。 5 資料來源同註 4，半倒是指下列兩種情況：（1）受災戶住屋屋頂瓦片連同椽木塌毀面積 超過三分之一；或鋼筋混凝土造成住屋屋頂之樓板、橫樑因災龜裂毀損，非經修建不能居住； 或住屋修建費用為重建費用之百分之五十以上者。 （2）受災戶住屋因遭受砂石掩埋或積砂泥， 其面積及深度達簷高二分之一以上者。 6 本研究將街廓定義為都市計畫圖上之計畫街廓。
和半倒之土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地 總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二的地區，此乃參照 都市更新條例第22 條都市更新事業計畫核報基準，因為若受災所有 權人及土地和建物面積達此標準，居民對採更新方式重建會有較高的 共識，實施者所提的更新事業計畫較容易達到同意同意門檻。 （2）街廓內安全與受損建築物夾雜：若與安全建築物夾雜的受損建物大 多為獨棟建築物，可自行興建復原者，那麼自行重建可以解決此部分 問題。若受損建築物必須與相鄰之安全建築物一同重建者，參照都市 更新條例第10 條劃定更新單元的基準，這種情況可以定義為，計畫 街廓內建築物被判定為全倒和半倒之土地及合法建築物所有權人均超 過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過 十分之一，在此種情況下已達劃設更新單元的標準，但是是否可以以 都市更新實施重建仍須由實施者藉未來更新事業計畫與其他建築物安 全的居民協商，才有可能採都市更新的方式整建、重建。 （3）街廓內有斷層線經過被劃為永久禁建區：被劃為永久禁限建地區者 之重建可能需由政府介入處理，至於街廓內扣除永久禁限建地區後之 範圍應如何復建又是另一個問題。（因為這者涉及到政府如何取得永 久禁限建土地若採跨區區段徵收範圍可能會擴及同街廓的非禁限建地 區，若政府採以地易地或容積移轉辦法取得永久禁限建土地，同街廓 的非禁限建地區除非能用其他方式復建，否則其範圍未達更新單元規 模） （二）災民情況分類 此處災民是指住所毀損之民眾。 1、依災民選擇災後安置方式分類： （1）離開災區另購國宅：此類災民選擇接受政府全省國宅七折與國宅低 利貸款的優惠於他處另購國宅，離開災區，未來參與住宅重建的意願 將會較低。若以都市更新來重建此類災民之住所，其極有可能屬於將 原有產權出售給實施者的人，故採取都市更新整體重建對此類災民應 較有利，因為其無須在費心處理災後財產。 （2）離開災區另購一般住宅：同前（1）情況。 （3）留在災區住進臨時屋：此類災民住進災區的臨時屋代表未來並無離 開災區的打算，加入災區重建的可能性極高。
（4）留在災區領取租屋津貼：此類災民相較於上一類災民，未來加入災 區重建的情況可能稍低，因為至他處租屋離開原來的生活環境，有可 能選擇在後來租屋的環境定居而不回來參與重建，但其參與重建的機 率仍高於第一、二類的災民。 2、依災民接受重建補助情況分類： 此部分依不同受災的情況來對災民做分類，因為這牽涉到災民未來重建的 支付能力與政府對災民所做的實質補貼。 表一：災民補貼情況分析 分類 申購國宅 另購非國宅 住進臨時屋 領取租屋津貼 前提條件 自有住宅全毀或半毀 慰助金 全倒每戶20 萬，半倒每戶 10 萬（實際居住於受災屋之現住戶） 租屋津貼 - - - 144000 元/年＊ 臨時住宅建設 - - 住進臨時屋節省了 居住成本 -購屋利息補助 二百二十萬元以內年利 率5.075﹪，其餘部份 年利率8.075﹪。貸款 期限最長三十年 貸款額度及利率為每戶 貸款最高三百五十萬 元，一百五十萬元以下 免息，一百五十萬元以 上至三百五十萬元，固 定年利率3﹪。 - -重建利息補助 - - 同另購非國宅 同另購非國宅 ＊ 租屋津貼每人3000 元，一次發給一年，此假設一戶為四人之情況。 資料來源：本研究整理
二、劃入更新地區與未劃入更新地區之差異
都市更新工作首先會面臨的問題就是「更新地區的劃設」，而更新地區範圍 的劃設應該從寬或從嚴劃設，應視劃入更新地區對人民的權利義務影響程度如 何作為決定，以下就都市更新條例為主，分析出劃入更新地區對人民的影響： 1、更新門檻限制：沒有被劃為更新地區除非依更新條例第 11 條規定申請 該地區成為更新單元，否則若要重建勢必取得全員同意，即無更新條例第 22 條的適用。 2、容積獎勵：沒有被劃為更新地區除非依更新條例第 11 條規定申請申請 該地區成為更新單元，否則更新條例第44 條的容積獎勵是依照更新事業 計畫範圍為單元，若非都市更新事業計畫範圍內之建築基地則無此項獎勵 的適用。3、容積移轉：更新地區公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築 所座落的土地或街區，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍 內之其他建築基地建築使用。若非更新地區之公設保留地、古蹟則無容積移 轉的適用，僅能以一般公共設施用地徵收辦法被徵收土地，對地主是一大 損失。 4、稅捐減免：更新地區可以適用更新條例第 46～49 的稅捐減免。 5、融資來源：更新地區融資來源可以有更新投資信託基金，且都市更新的 實施者可以成立公司，該公司可以上市募股或是發行公司債，可以利用這 些方法取得較低的資金成本。 6、劃入更新地區之公有土地一律需參加更新。若非劃入更新地區則公有土 地未必會配合更新事業。 7、禁限建：依更新條例第 24 條更新地區劃定後，直轄巿、縣（巿）主管機 關得視實際需要，公告禁止更新地區範圍內建築物之改建、增建或新建及採 取土石或變更地形，以兩年為限。 由上述分析可以發現，劃入更新地區除禁限建對人民的權利有限制外，劃 入更新地區對民眾從事都市更新而言皆是利多餘弊，此外，目前都市更新所採 的手段獎勵多於強制，更新地區的民眾有很強的自主性，故建議在劃設都市更 新地區時可採從寬劃設。
三、一般地區都市更新與災區都市更新之差異
（一）都市更新活動本質上之異同 1、更新地區成熟度 一般正常情況下的都市更新活動會被實施，其更新條件一定達到某種程度 以上的成熟度，所謂的更新成熟度是指該更新地區已經歷都市更新理論中的發 生階段→生長階段→發展階段→尖峰階段，而正邁入老化階段時期，在該時期 此區域內的基盤設施應該都發展到成熟的階段，建築物也都超過了耐用年限， 區域內的居民型態固定等條件，更新是該地區欲重新發展必採取的手段，且更 新後對政府、開發商、當地民眾存在一定程度的利益。但是災區更新是因為受地 震的災害，為重建生活環境不得不為的手段， 2、容積獎勵的適用性 綜觀更新條例最大的誘因在於容積獎勵，在一般都市更新條件成熟的地區 容積可以成為民眾與民間參與都市更新的誘因，因為民眾至少可以拿回原容積的建物而不受現在法定容積的規範，而建商、開發商可以將其取得的容積出售獲 取報酬，但是此次災區位於台灣中部都市化程度不高的地區，更新的容積獎勵 對民眾而言可以拿回原容積的建物而不受現在法定容積的規範尚可不減低其參 與的意願，但對民間的實施者而言所獲取的容積獎勵，在災區整體需要長時間 復興的情境下，是否可以順利獲取報酬呢？除非，配合容積移轉制度將容積移 往其他較有可能獲利的地區，否則容積獎勵要成為對實施者參與災區更新重建 的誘因恐怕不大。 3、更新地區的時間風險 一般更新（特別是民間主導的更新）面臨的很大困境是要更新地區內的居 民達成更新重建的共識，導致實施者必須花費許多時間在與更新區內協商，此 外還有整個更新程序及審議過程的費時，都導致了更新時間風險難以控制。災區 更新排除了許多法令，可以將時間壓縮，且災區民眾若位於更新整建區，對於 是否參與更新沒有多大反對的空間，可將時間、門檻的不確定因素降低，在這種 情況下是否成為足夠的誘因，吸引民間投入災區更新？ （二）都市更新程序的異同7 一般地區的都市更新和災區的都市更新活動在更新程序上之異同，一都市 更新的四大程序來作比較，可歸納如下表： 表二：更新程序異同表 一般都市更新區 災區之都市更新 7 災區都市更新相關程序規定，參酌行政院民國 88 年 11 月 19 日「九二依震災重建暫行條 例草案」與內政部88 年 11 月 26 日台八八內營字第八八七八一０三號函「災後社區重建計畫內 容及作業規範」
更 新 地 區 劃 定 1、更新區之劃定：要由直轄市、縣（市）主 管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社 會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及 評估，劃定更新地區 2、擬定都市更新計畫 ： （1）未涉及都市計畫者擬定或變更者：送 該管政府都市計畫委員會審議通過後，公告 實施之。 （2）涉及者：主要計畫公佈實施最快一個 月，最多三個月。 3、禁限建：最長不得超過二年。 1、依據各單位調查資料及實地勘查結果初步 劃設緊急更新地區範圍。 2、擬定災區都市更新計畫 （1）未涉及都市計畫者擬定或變更者：由 直轄市縣市政府公告實施，免送都市計畫委 員會審議。 （2）涉及都市計畫之擬定、變更者，計畫草 案公開展覽七日後，逕送內政部核定；由內 政部召集各相關都市計畫委員會聯席審議後 核定。 3、禁限建，可以分為兩種情況： （1）災區進行土地重新規劃或整理時，其 限制或禁止之期限為三個月，必要時得延長 三個月。 （2）同左 3
都 市 更 新 事 業 計 畫 擬 定 1、都市更新的實施者：縣市政府主管機關、 都市更新機構、土地所有權人自組更新團體。 2、都市更新事業計畫擬定：實施者自核准實 施，更新事業計畫擬定到核報時間最久兩 年，送更新委員會審議前需公開展覽三十 日。 3、更新事業計畫之擬定或變更：若涉及主要 計畫變更需依都市計畫程序辦理（最快一個 月，最多三個月，再加上更新事業計畫審議 前的公展和審議至少一個月的時間，更新計 畫的擬定和變更通過，最快也需要一個月， 最多四個月以上，需視審議時間的長短） 4、都市更新審議委員會：直轄市、縣（市） 政府為審議都市更新事業計畫、權利變換計 畫及調處有關爭議而需設立此機構。 5、都市更新基金：直轄巿、縣（巿）主管機 關為推動都巿更新事業，得設置都巿更新基 金。 6、都市更新事業計畫報核門檻（更新條 1 例 第22 條） 1、實施者：同左 2、實施者得逕行擬定都市更新事業計畫：更 新單元內土地及合法建築物所有權人之人數 及所有權比例符合都市更新條例第二十二條 第一項所定人數及面積之同意時，免先擬具 事業概要申請核准。實施者已取得更新單元 內全體土地及合法建築物所有權人之同意時 得免舉辦公聽會，且辦理公開展覽之期間得 縮短為七日。 3、更新事業計畫之擬定或變更：涉及都巿計 畫擬定或變更時，計畫草案於公開展覽七日 並辦理說明會後，逕送內政部核定；由內政 部召集各相關都市計畫委員會聯席審議後核 定。 4、都市更新審議委員會：受災嚴重的縣市尚 未有此審議委員會的成立。 5、社區重建更新基金：可用於（1）補助災 區社區開發、更新規劃設計費。（2）撥貸辦 理災區社區開發、更新地區內土地徵收及地 上物拆遷補償。（3）撥貸辦理災區社區開 發、更新地區開發興建。（4）投資社區開 發、更新有關重要事業或計畫。 6、推動都市更新事業計畫原有報核門檻，此 門檻在災區將較容易達到。 權 利 變 換 計 畫 1、重建區段土地可採之方法有權利變換、徵 收、區段徵收、市地重劃、協議合建或其他方 式。 2、權利變換程序同更新條例第 19 條之規 定，同時都市更新事業計畫可以與權利變換 計畫一起擬定，以加速更新流程。 3、一般地區的權利變換兩年內必須完成（因 為禁限建期限之關係）。 1、同左 1 2、同左 2，但以權利變換方式實施都市更新 者，其權利變換計畫擬定後，辦理公開展覽 之期間得縮短為七日。 3、同左 3
計 畫 推 動 1、容積獎勵、容積移轉（參見都市更新條 例） 2、稅捐減免：地價稅、房屋稅、土地增值稅、 契稅、贈與稅、營利事業所得稅 （1）地價稅：更新期間免徵或減半、更新後 兩年減半徵收。 （2）房屋稅：更新後兩年減半徵收。 3、都市更新信託基金：證券管理機關得視都 巿更新事業計畫財源籌措之需要，核准設立 都巿更新投資信託公司，募集都巿更新投資 信託基金。 4、公開募股：實施者為新設立公司，並以經 營都巿更新事業為業者，得公開招募股份。 5、指定用途公司債：實施者為經營不動產投 資開發之上巿公司者，為籌措都巿更新事業 計畫之財源，得發行指定用途之公司債。 1、同左 2、稅捐減免：地價稅、房屋稅 （1）地價稅： 因震災毀損經政府認定者， 於震災發生時起至重建開始免徵地價稅，但 免徵期間最長三年。若就地重建，於重建期 間該房屋建築基地，免徵地價稅。但未依主 管建築機關核定之建築期限完成者，依法課 徵之。 （2）房屋稅：因震災毀損經政府認定者， 於震災發生時起至重建開始止免徵。 3、同左 3，另有不同性質之災後重建基金可 作為另一種資金的來源。 4、同左 4 5、同左 5，都市更新信託基金、都市更新實 施公司上市、公開發行公司債有無可能在最 有效率的情況下納入整個災區更新體制。 6、原房屋貸款處理方式：展延還本金或利 息。 7、安置措施：房租補貼、承受國宅優惠專 案、簡易屋組合屋的提供。政府對於災區已提 出一定程度的安置方法，更新實施者在此方 面將無須另行處理。 8、貸款優惠：政府有提出震災優惠貸款 資料來源：本研究整理
四、以都市更新重建災區方式之選擇
都市更新的處理方式，根據都市更新條例第4 條的規定，可以分為重建、 整建和維護。8 可以得知重建方式適用於頹敗、窳陋相當嚴重的地區，除非予以清理，否則 無其他方法可以讓該地區重現生機。而整建方式則適用於部分頹敗因子散佈期間 的地區，因為並非整個區域呈現頹敗的現象，所以僅需將散佈其間的頹敗因子 藉由改建或修建予以去除，預防該地區繼續衰敗即可。至於維護方式適用於都市 地區內已發展健全的地區，其土地使用合理、建築物符合標準規定、公共設施品 質達一定水準，故只需採用維護方式來維持其既有之水準。以下針對重建方式作 討論： 圖一災後重建情況分析圖 （一）災後重建情況分析 災後重建情況可以就圖一的分類來進行分析 1、依區位不同 因為更新地區的劃設而產生更新區內與更新區外重建的差異。 8法令上給予三者之定義分別是：（1）重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築， 住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。（2）整建：係指改建、修 建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。（3）維護：係指加強更新地區內土 地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。 震災重建 都 市更新 方式 政府主導 民間主導 權 利 變 換 徵 收 區段 徵 收 市 地 重 劃 自 辦 重 劃 權 利 變 換 合 建 透天模式 集合住宅模式 民間自建 方式 合 建 現地 自 建（1） 都市更新地區：政府劃定更新地區，擬定都市更新計畫後，又依情 況的不同分為由政府主導的更新活動與民間主導的更新活動。 （2） 民間自建地區：因為未達更新地區劃設的標準，除非依都市更新條 例第11 條自行劃設成更新單元，否則無法享有都市更新的相關獎勵。 所以可以在該原有土地非禁限建地區的前提下採用： A 合建：若原為連棟建築，可與鄰地一起找建商合建。 B 現地自建：若原為獨棟建築，則可以自行重建。 此民間自建地區的優點是，無須受參與更新禁限建的限制，在政府公佈之 災區禁限建日期結束後，即可進行復建工作，復原的速度較快，而缺點則是無 法享有更新獎勵。 2、政府主導 若在更新地區內由政府主導更新，可能採取的方法有： （1） 民間投資（權利變換）：政府的示範更新單元會甄選實施者，實施 者再擬定都市更新事業計畫、權利變換計畫，民間在此時參與的好處 是示範更新單元內已有專業規劃團隊擬具更新事業概要建議，且示 範更新單元內之居民參與的意願應該較強，實施者可以花費較少的 時間進行意見的整合，可節省時間成本。 （2） 徵收：可配合政府以地易地的政策，來解決禁建地區民眾的土地產 權問題。 （3） 區段徵收：可配合取得大型公共設施用地的取得，一起做範圍內的 更新，且依政府災後重建工作的規定，因區段徵收取得之公地得不 辦理標售，而用來配合災民安置，建立新社區。唯採區段徵收方式， 對領取現金補償之地主而言，補償費是以公告現值為準，可謂偏低 若領取抵價地，可能因為土地細分的現象9，至土地不能單獨有效利 用。 （4） 市地重劃：用於產權較不複雜的災區（即非屬集合住宅地區），利 用市地重劃的方法，使地籍重新交換分合，並提供公共設施和加入 維生系統，使得生活環境品質提昇。 9 抵價地之面積依平均地權條例第 54 條的規定以徵收總面積的 50﹪為原則，不得少於 40﹪，所以地主可以取回的土地最多只可能達原來土地的一半，土地細分後要達合理使用，可 能必須與鄰地合併利用。
3、民間主導 若在更新地區內由民間主導更新，依都市更新條例第 25 條規定，民間主 導的重建區段主要以權利變換方式為主，若經全體土地和建物所有權人同意， 得採合建或其他方式，故本文所提之自辦市地重劃方式和合建方式皆須經 全體 土地和建物所有權人同意。 （1） 權利變換： 產權複雜的地區，特別如公寓大廈，非採權利變換立體 分配，否則很難達成更新重建。 （2） 自辦市地重劃：在產權不複雜且尚未辦理過重劃的災區，藉由自辦 市地重劃重新整理地籍、提供所需公共設施與維生系統用地，並取得 政府優先興建公共設施之有利條件，可以塑造出良好環境品質的基 礎。 （3） 合建： 這裡指的合建之規模不同於民間自建下的合建規模，在都市 更新下的合建，規模至少需達更新單元的標準。 以上三種方式，興建的建築型態，可以分為下面兩種： A 透天厝模式：此次的災區位於台灣中部，中部居民較偏好的建築型態透 天厝建築，且此次地震後透天厝更受民眾歡迎，故在原本為獨棟或連棟住 宅占大多數的災區，可採用權利變換或合建的方式，將建築物興建成透天 厝模式的建築。 B 集合式住宅模式：原本為集合式住宅的建築，因為每個人土地持分較小 的關係，幾乎無可能採取透天厝模式建築，而必須興建成集合式住宅模式。 另外，經過此次地震之後，民眾也有鋼骨結構建築（SRC）耐震度較高的 認知，故更新單元內原本非SRC 建築之公寓或透天厝，有可能發展成密度 較高的集合式住宅模式，留下更多的開放空間。
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 （二）災區重建之開發方式比較 綜合以上討論，將所有在都市更新下可能之開發方式進行比較，結果如下表： 表三：都市更新之開發方式 非都市更新地區 都市更新地區 項目 自行重建 合建 權利變換（更新） 市地重劃 區段徵收 徵收 參與者 土地所有人 土地所有人、建商 私有產權關係人、開發 商、公有土地 私有產權所有人、政府 私有產權所有人、政府 土地所有人、政府 適用災區 1 單棟零星受損建物 2 都市計畫無須改定 3 未限制發展 1 單棟或連棟受損建物 2 都市計畫無須改正 3 未限制發展 1 連棟、街廓或大區域 更新 2 可包含都市計畫改正 3 可包含限制發展區 同左 同左 1 限制發展地區 2 斷層 3 遷村地區 土地發回比例 全部 與建商與相關所有權人 自行協議 更新後土地及建築物總 價值扣除需共同負擔餘 額＝需分配給土地之權 利價值。 扣除抵費地之後，最多 土地可以發還55％ 抵價地佔徵收總面積比 例，由主管機關考量實 際情況定之。 無 可興建容積 （取較大者） 法定容積或原容積 法定容積或原容積，或 同右 法定容積*1.5 或原容 積加上建築基地0.3 倍 之法定容積。 無涉及容積問題 無涉及容積問題 無涉及容積問題 土地發回位置 原位置 原位置 依申請及抽籤分配 原位次 不按原位置 無發回土地 配套措施 重建貸款 優惠融資貸款 1 都市更新計畫擬定與 都市計畫變更 2 容積移轉 1 公共設施優先提供 2 優惠融資貸款（指自 辦市地重劃時） 1.跨區區段徵收 2.以地易地 1.以地易地 2、容積移轉
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 3 容積獎勵 4 租稅減免及融資獎勵 5 估價師法 事業主體 私人 私人 1 直轄市或縣市政府主 管機關 2 都市更新機構 3 私人 1 各級主管機關 2 私人 各級主管機關 各級主管機關 優點 1 產權清楚 2 具有時效性 1 政府無須投入大量資 源 2 程序較為單純，大部 分靠建商與相關權利人 協商。 1 可以顧及所有權利關 係人之權利。 2 有強制性，只需通過 同意門檻，無須所有關 係人皆同意。 3 立體分配 4 政府可取得公共設施 用地 5 可將更新前產權一併 移轉到更新後 1 地主可以自行興建 2 以往有執行經驗 1.地主可以自行興建 2.以往有執行經驗 3 地主可以分回土 地，4 不需被迫離開原 生活環境。 1 以往有執行經驗 2 公權力執行，較有效 率 3 落實防災計畫。 缺點 可能無法配合整體都市 景觀 1 可能無法配合整體都 市景觀 2 需全體所有權人同 意。 3 分配協商易生爭端。 1 涉及大量估價技術， 唯恐曠日廢時。 2 權利關係複雜，需要 大量協商時間。 1 只涉及土地的重分 配，分配完後民眾尚須 自行建築才可居住。 2 難以處理複雜之他項 權利關係。 1 發回之抵價地尚須自 行建築方能居住。 2 區段徵收具有自償 性，在災區是否依然適 用？ 1 政府過於強制可能遭 民眾反彈。 2 徵收補償費偏低是以 往最為詬病之處。
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 3 個別興建難以掌控整 體環境品質 4 扣除抵費地之後，地 主領回之土地面積較原 有面積小 3 領回之抵價地面積較 原有面積小 註：不論是否採都市更新方式重建，皆可能有合建的情況出現，兩者不同之處在於，更新方式下的合建規模至少為一更新單元，較一般的合建規模為大。
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》
參、災區更新重建之風險與報酬
地震這種天災對國家、人民財產所造成的損害是無可避免的，對於此種災 害的災後重建計畫，楊重信（1999 ： 1 ）指出其本質上是一資源配置與運用 的計畫，在研訂計畫時需很清楚地瞭解重建之目標何在？重建之需求如何？重 建之資源供給如何？然後方能具體考量如何將有限的資源作最適之配置，以獲 得最高目標達成率。在該研究中，基於資源之部門配置效率的觀點，建議政府 宜將有限的資源主要用在維生系統或公共設施之重建上，除已承諾的補助及照 顧弱勢者外，不應再擴大對受災戶或受災居民的補助或補貼，避免排擠維生系 統與公共建設所需經費。故基於以上的觀點和上一節對災區都市更新的討論， 本研究建議實施災區整體更新重建時，除非必須政府介入的情境下（如永久禁 限建地區之以地易地等），應以民間主導的方式為優先考量。一、權利變換方式之報酬影響變數探討
從前面的分析歸納出民間主導的災區更新重建有三個主要方式，除權利變 換有明確的分配的規定外，自辦市地重劃因未涉及建物的興建，無共同比較的 基準，又協議合建的報酬與其協議的內容有高度相關，人為因素不易掌握，故 在此先就權利變換方式能否順利引進民間參與作為討論，而暫不討論自辦市地 重劃和協議和建的情況。 Helfert （ 1977 ）提出企業投資決策的基本原理，是在未來其間取得足 夠的經濟報酬，才值得原始的支出10。 Au （ 1983 ）也指出私部門資本投資 決策的目標，在於獲取最大利益、保持市場中的地位、以資產與負債穩定公司 結構以及達到最大銷售量11。所以民間業者看待災區更新重建的觀點將會以是 否能獲得足夠的報酬為出發點，故以下先就影響權利變換報酬的變數作討論， 將影響變數分成實質成本、實質收益、非實質成本與非實質收益四大項12，且 將相關細項列出，並列出承擔此項成本或享受此項收益的關係人，最後再對成 本效益做比較，權利變換方式的報酬影響變數如下表四。 10 Hrich A. Helfert 原著，陳石進編譯，企業財務技巧分析，（台北：清華管理科學圖書 中心，民國81 年三版）p.121。11 Tung Au & Thomas P. Au ， Engineering Economics for Capital Unvestment,
（Massachusetts:Allyn and Bacon ,Inc.1983），p7。
12所謂實質成本與收益是指實際支出或收入的項目，且都可以明確的貨幣化，至於非實質
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 表四：權利變換方式財務變數探討 項目 關係 人 說明 備註 實 質 成 本 土地取得成 本 A 實施 者 1. 不願意參與權利變換 者 這些土地成本皆由A 負 擔，但先由實施者支 付。 2. 未達最小分配面積者 3. 舊違建戶 地上物處理 成本 政府 更新單元內全倒之建築物 每戶 20 萬元 半倒之建築物 每戶 10 萬元 所有 權人 配合整體重建建物拆除費 代為拆除或遷移費在應 領補償金額中扣回 安置成本 政府 房租津貼 每人每月3000 元 簡易屋、組合屋 非領取房租津貼之災民 A 配合整體重建之拆除建物 參照政府補貼受災戶額 度 權利變換費 用 A 拆遷補償金額 由實施者查定之 拆遷安置費 參照政府補貼受災戶額 度 調查費 設為原土地價值的1 ％ 測量費 地籍整理費 其他業務費 工程費用 A 規劃設計費 2.5 ％之營建成本 施工費 即為營建成本，設鋼筋 混泥土 12000 元 /m2 材料費 整地費 設120元 /m2 工程管理費 5 ％之營建成本 貸款利息 A 權利變換費用之貸款利息 貸款總額為扣除實施者 提供資金後之餘額，社 區重建更新基金提供之 優惠貸款利率為8 ％,3 年。 工程費用之貸款利息 管理費用 A 實施權利變換必要之人 事、行政及其他管理費用 本個案先不予計算 公共設施用 地 A 更新條例 30 條之七項公 共設施用地 扣除原公共設施土地後 之面積 廣告代銷費 實施 者 和實施者取得之房地面積 有關 銷售金額的4 ％，本個 案先不予計算
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 稅費 各別 負擔 地價稅 免徵三年 房屋稅 免徵 土地增值稅 本個案先不予計算 契稅 註：A 代表參與權利變換之土地所有權人
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 實 質 收 益 建物銷售 實施 者 和實施者取得之房地面積 有關 須知道災後重建地價、 房價 重建後建築 A 獲得重建後之房地面積 非 實 質 成 本 協商成本 A 實施 者政 府 土地所有權人解決他項權 利之協商成本 難以準確的貨幣化 實施者與更新單元內相關 權利人間之協商成本 實施者與政府之協商成本 時間成本 A 實施 者政 府 都市計畫審議委員會審議 難以準確的貨幣化 都市更新審議委員會審議 都市更新事業計畫公展 災區縮短為七日 權利變換計畫公展 災區縮短為七日 非 實 質 收 益 災區復建 政府 更新 單元 居民 逐漸恢復地震前的生活水 準 難以準確的貨幣化 環境品質提 昇 更新 單元 居民 公共設施、防災設施完整 建立 難以準確的貨幣化 居住品質提 昇 更新 單元 居民 全新建築並加入防震考量 難以準確的貨幣化 人口回流 更新 單元 居民 更新後環境品質提昇，吸 引原流出人口回流 難以準確的貨幣化 專案融資貸 款 參與 重建 者 央行提供之350萬低利貸 款 低利貸款減低重建者之 資金成本 社區重建更 新基金 A 實施 者 （1 ）補助災區社區開 發、更新規劃設計費。 （2 ）撥貸辦理災區社區 開發、更新地區內土地徵 收及地上物拆遷補償。 （3 ）撥貸辦理災區社區 開發、更新地區開發興 建。（4 ）投資社區開 減低貸款利息的負擔， 本案例假設，社區重建 更新基金提供之優惠貸 款利率為8 ％,3年。
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 發、更新有關重要事業或 計畫。 公開募股 實施 者 實施者為新設立公司，並 以經營都巿更新事業為業 者 實施者降低資金成本 指定用途公 司債 實施 者 實施者為經營不動產投資 開發之上巿公司者，為籌 措都巿更新事業計畫之財 源，得發行指定用途之公 司債 實施者降低資金成本
二、個案模擬
（一）假設前提 全倒和半倒之土地所有權人共 25 人，占更新單元內所有權人 83 ％，超 過法定 60 ％的規定，且其所有之土地和樓地板面積分別占更新單元內的土地 假設更新單元內原為透天厝住宅，土地所有權人即建物所有權人，無他項 權利存在，無土地所有權人不願意參與權利變換之情況。（面積單位： m2） 土地面積 3,000 土地單價 37,000 總土地價值 92,500,000 原樓地板面積 6,000 原公共設施土地面積 500 扣除公設後土地 2,500 更新後公共設施面積 800 不足公設面積 300 更新後可供建築用地 2200 原建蔽率 60% 法定容積 200% 建物毀損情形 更新單元內全倒建物 15 戶 土地面積 1,200 樓地板面積 3,000 更新單元內半倒建物 10 戶 土地面積 900 樓地板面積 2,000 更新單元內安全建物 5 戶土地面積 400 樓地板面積 1,000 容積獎勵 （1）建築基地 1.5 倍之法定容積 6,600 （2）建築基地 0.3 倍之法定容積加上原容積 7,320 二值取大者，故更新單元之容積為 7,320 更新單元內土地成本單價（m2/元） 37,000 更新單元內建物興建成本單價（m2/元） 14,410 更新單元內總成本價值 186,878,976 更新後土地銷售單價（m2/元） 40,000 更新後建物銷售單價（m2/元） 20,000 更新後銷售房價（m2/元） 32,022 註：數字來源請參見〈附錄一〉1～5《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》
和樓地板面積的 70 ％和 83 ％，皆超過更新條例 22 條都市更新事業計畫報 核的 67 ％的規定，故只要全倒和半倒的土地所有權人皆同意參與重建時，更 新單元即可以全面拆除重建。
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 （二）權利變換方式 權利變換方式主要的精神在於，更新事業計畫實施完成後，權利關係人按 其更新前權利價值及資金提供比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或 權利金，所以對土地所有權人而言，更新單元內所有的權利變換費用、工程費 用、公共設施費用、貸款利息等，是由更新單元內的土地所有權人用更新後所 得之土地及建築物抵付，此部分也就是實施者提供資金的部分。故在本模擬中 土地所有權人和實施者的權利價值比例分別為46.72﹪和53.28％，依此比例 再去分得應得的樓地板面積和土地。而報酬的來源則是將分得的樓地板面積與 土地銷售，所以模擬得到的結果，土地所有權人的報酬率為 18.4﹪ ；而實施 者因為取得房地之後還需要銷售，也就是再支出銷售成本，故實施者的報酬只 有13.66﹪，且本模擬尚未將時間成本、協商成本等非實質成本計入，故實施 者的報酬可謂偏低。 （三）其他假設模擬 1 、安全建築物在不妨礙整體重建時劃出更新單元之外，不參與重建 在本模擬的假設中，有五戶安全的建物，若在其他條件不變下，此五戶安 全建物的土地所有權人可劃出更新單元外，不參與更新重建。在此種情況下， 參 與 更 新 重 建 的 土 地 所 有 權 人 報 酬 率 為19.84 ％ ， 實 施 者 的 報 酬 率 為 15.04％。就報酬率而言，皆高於原本全部更新單元內之土地所有權人皆參與 權利變換報酬計算 更新單元所有權人之土地總值 92,500,000 實施者投入資金 122,500,500 （即成本部分：權利變換費用,工程費用,貸款利息） 土地所有權人之價值比例 46.72% 實施者之價值比例 53.28% 土地所有權人取得更新後樓地板面積 3420 實施者取得更新後樓地板面積 3900 土地所有權人之銷售價值 109,516,679 實施者之銷售價值 124,883,321 土地所有權人之報酬率 18.40% 實施者銷售前之報酬率 18.40% 實施者的銷售成本（設為總銷金額的 4％） 4,995,333 實施者之銷售後實際報酬率 13.66% 註：權利變換的相關成本假設請參見〈附錄二〉
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 權利變換的情況，這是因為安全的建物不參與重建時，可以降低整體權利變換 的成本，雖然參與更新的面積減少會影響容積獎勵的額度，但是在本例中可以 發現面積對成本的影響比對收益的影響來得大，所以實施者和土地所有權人的 報酬才得以雙雙提昇。（詳細計算過程請參見附錄三） 2 、不增加公共設施用地 若其他條件不變，在整體更新後不要求參與者再提供公共設施用地，土地 所有權人的報酬率為24.52％，而實施者的報酬率為19.54％。可以發現報酬 率皆提高，這是因為若不再要求參與者提供公設用地，則其所有之基地面積增 加，可興建樓地板面積也隨之增加，報酬自然也就增加。（詳細計算過程請參 見附錄四） 3 、政府用更新後價值購回新增公設用地 若其他條件不變，在整體更新後政府用更新後價值買回新增公共設施用地， 則土地所有權人的報酬率為24.46％，而實施者的報酬率為18.83％。與假設 2 比較，發現報酬皆小幅下降，其原因來自於政府雖用更新後價值購回新增公 設用地，但是可興建的樓地板面積卻減少，報酬自然降低，可以得知若更新後 要求之公共設施用地增加越少，可實質提昇土地所有權人和實施者的報酬率。， 但若與原始假設比較，報酬率仍屬提高，故從公共設施補貼，也是政府可以考 慮增加更新重建的誘因。（詳細計算過程請參見附錄五） （四）小結 經由本個案的模擬可以發現，在權利變換的機制下，土地所有權人的報酬 和未銷售前實施者的報酬相同，但實施者因為是投入資金與技術，然後取得地 主抵付的房地，房地價值必須再經過銷售後，實施者才能實質獲利，而銷售又 必須承擔銷售成本與銷售風險，故在本個案的假設前提下，實施者的報酬並不 樂觀。 若為避免浪費社會資源，而將更新單元內的安全建物劃出整體重建範圍外， 整體的報酬率可以提昇，因為安全建築不參與重建，可以降低整體權利變換的 成本。另外，原本的都市更新即具有自償的特性，但由於災區的情況不同，若 政府願意負擔更新單元內公共設施的費用或減少更新單元內公共設施用地的比 例，將可以提高土地所有權人和實施者的報酬率，故公共設施的提供也可以作 為政府促進民間自行更新重建的誘因之一。
肆、初步結論與後續研究
從本文以上的研究可以發現，藉由災區情況的分析和都市更新重建不同的 手段，使災區的重建存在許多種可能，要解決所有災區復建的問題，必須提出《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 多種對策。針對整體重建而言，被判定為半倒需修補方可居住的建築，將是影 響整體重建的關鍵。 而一般地區的都市更新和災區的都市更新存在本質上與程序上的差異，就 程序上的差異而言，政府特別注重在簡化行政程序和租稅減免方面，至於其他 提供給社區重建的優惠，尚未提出詳細的優惠規定，也就是說原本的都市更新 方式應該具有自償性，政府目前的措施也是儘量運用都市更新的自償性來從事 災區重建，並未再在投入更多資源，但是以本個案模擬的結果，就目前提出的 獎勵計算，且未將實施者和土地所有權人之協商成本與時間成本加入計算，實 施者的報酬率僅達13.66％，對實施者誘因並不足夠。 另外，基於減低政府財政負擔的前提，特別將民間主導更新重建的權利變 換情況提出來討論，藉由個案的模擬發現： （1 ）若安全的建築物在不妨礙整體更新下不參與整體重建，對實施者與 其他土地所有權人的報酬率皆可提昇，就土地所有權人而言報酬率 由18.40％提升至19.84％，對實施者而言，報酬率從13.66％提 升至19.84％。 （2 ）公共設施需由土地所有權人提供與否將影響更新後之報酬率，政府 在民間皆不願意辦理更新重建時，可以考慮不增加公共設施用地， 在本模擬中若不增加公共設施用地可使土地所有權人與實施者的報 酬率分別達24.52％和19.54％。或由政府價購新增之公共設施用 地，在本模擬的此種情況下土地所有權人與實施者的報酬率分別達 24.46％和18.83％，且公共設施的相關優惠是目前都市更新條例 沒有提出的誘因，未來在現有誘因不足以推動民間參與都市更新時 可以考慮。 （3 ）民間實施者實際獲取利潤的時點在於所獲得的土地和樓地板順利出 售，這必然是實施者考慮是否參加更新重建的關鍵。 本文為一篇 working paper ，個案模擬假設有所簡化，未來有待進一步 釐清與運用實際個案情況進行模擬與研究，方能更貼近更新重建的現況。
參考文獻
中文部分 吳志偉（1997 ）”台北市獎勵民間興辦都市更新之研究”，政大地研所碩士 論文 孫維潔（1991 ）”台北市獎勵民間參與都市更新制度之研究”，政大地研所 碩士論文《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 張金鶚（1996 ）”房地產投資與決策分析—理論與實務”，台北 : 華泰書局， 民國 85 年初版 張隆盛（1999 ）”災後重建計畫政策探討”，921災後城鄉重建政策研討會， 中央經濟研究院經濟研究所、中山人文社會科學研究所主辦 陳玉雯（1995 ）”以權利變換方式推動都市更新之研究以高雄事前金區林投 里整體開發區為例”，成大都計所碩士論文 陳威成（1997 ） ”民間參與都市更新開發評估之研究以台北市信義區犁和 段為例”，成大建研所碩士論文 楊重信（1999 ）”九二一災後城鄉重建：基本考慮、目標與策略”，921災 後城鄉重建政策研討會，中央經濟研究院經濟研究所、中山人文社會 科學研究所主辦 外文部分
Helfert Hrich A.原著，陳石進編譯，企業財務技巧分析，台北：清華管理科 學圖書中心，民國 81 年三版
Au Tung & Thomas P. Au ， Engineering Economics for Capital Investment, Massachusetts:Allyn and Bacon ,Inc.1983 附錄一：假設前提之數字來源 1 、 土地單價乃採用台灣省政府地政處，「房地產交易價格簡訊」東勢鎮民國 87 年 10-12 月土地交易價格之平均數。 2 、 容積獎勵本模擬假設皆源自於都市更新條例的規定，而不考慮其他法令的容積獎勵規定， 且依「都市更新建築容積獎勵辦法」第四條的建築容積獎勵上限。 3 、 更新單元內建物興建成本單價，乃是由權利變換費用、工程費用和貸款利息相加後，除 以總興建樓地板面積。 4 、 更新後土地銷售單價、更新後建物銷售單價乃本模擬假設數值，基於更新後整體環境改 善，土地價格微幅上漲。 5 、 更新後銷售房價，則是和一般房屋銷售一樣，一平方公尺的房價即包含一平方公尺的樓 地板面積，和相對比例的土地。 附錄二：權利變換相關成本假設 成本面（權利變換及施工階段） 土地價值 92,500,000 權利變換費用 3,645,000 拆遷補償金額 2,000,000 註1 拆遷安置費 720,000 註 2 其他業務費 ( 包括調查費 , 測量費 , 地籍整理費等 ) （設為原土地價值的 1 ％） 925,000 工程費用 94,788,000
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 規劃設計費（設為 2.5 ％之營建成本） 2,196,000 營建成本（施工費 , 材料費） 87,840,000 註3 整地費（整地工程單價 × 土地總面積） 360,000 註 4 工程管理費（設為 5 ％之營建成本） 4,392,000 貸款總額 48,433,000 貸款利息 12,578,631 註 5 權利變換貸款利息 工程費用貸款利息 實施者提供資金 50,000,000 註6 註 1 ：原有 5 戶安全之建築物，加入拆除重建以政府補助全倒住戶的 20 萬元基準，而原 本判定為半倒之建築物配合重建，再補償其 10 萬元，以達到相同的補助標準。 註 2 ：拆遷安置費比照受災戶之每人每月 3000 元租屋津貼，如前受災戶負擔能力計算， 一戶四口一年可領 144000 元，對安全之五戶發給此津貼。 註 3 ：營建成本設鋼筋混泥土 12000 元 /m2，資料來源乃參考台灣省、台北市建築師公 會印行「台灣省、台北市建築總工程費統計作業之研究第一階段報告書」中 85 年度台中 縣市鋼筋混凝土造住宅建築造價參考表，地上層 1 ～ 3 層，地下 1 層的建築物造價每坪 約40,800元，且該成本單價包括結構體工程、水電工程、營建管理費、營造利潤和稅捐。 註 4 ：整地工程單價參考高雄市政府地政處土地重劃大隊民國 83 年之標準單價表， 120 元 /m2 註 5 ：設社區重建更新基金提供之優惠貸款利率為 8 ％， 3 年，利息按年複利計算。 註 6 ：假設民間實施者至少有能力投資 5000 萬於一更新單元，此部分對更新個案不計入 利息。 附錄三：安全建物劃出更新單元外 基本資料 土地面積 2,600 土地單價 37,000 總土地價值 77,700,000 原樓地板面積5,000 原公共設施土地面積 500 扣除公設後土地 2,100 更新後公共設施面積 800 不足公設面積 300 更新後可供建築用地 2200 原建蔽率 60% 法定容積 200% 容積獎勵 （ 1 ）建築基地 1.5 倍之法定容積 5,400 （ 2 ）建築基地 0.3 倍之法定容積加上原容積 6,080 二值取大者，故更新單元之容積為 6,080 更新單元內土地成本單價（m2/ 元） 37,000 更新單元內建物興建成本單價（ m2/ 元） 13,791
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 更新單元內總成本價值 150,452,241 更新後土地銷售單價（ m2/ 元） 40,000 更新後建物銷售單價（ m2/ 元） 20,000 更新後銷售房價（ m2/ 元） 31,842 權利變換成本 土地價值 77,700,000 權利變換費用 1,777,000 拆遷補償金額 1,000,000 拆遷安置費 0 其他業務費 ( 包括調查費 , 測量費 , 地籍整理費等 ) （設為原土地價值的 1 ％） 777,000 工程費用 75,096,000 規劃設計費（設為 2.5 ％之營建成本） 1,824,000 營建成本（施工費 , 材料費） 72,096,000 整地費（整地工程單價 × 土地總面積） 312,000 貸款總額 26,873,000 貸款利息 6,979,241 權利變換貸款利息 工程費用貸款利息 實施者提供資金 50,000,000 權利變換報酬計算 更新單元所有權人之土地總值 77,700,000 實施者投入資金 83,852,241 （即成本部分：權利變換費用 , 工程費用 , 貸款利息） 土地所有權人之價值比例 48.10% 實施者之價值比例 51.90% 土地所有權人取得更新後樓地板面積 2,924 實施者取得更新後樓地板面積 3,156 土地所有權人之銷售價值 93,113,685 實施者之銷售價值 100,486,342 土地所有權人之報酬率 19.84% 實施者銷售前之報酬率 19.84% 實施者的銷售成本（設為總銷金額的 4 ％） 4,019,454 實施者之銷售後實際報酬率 15.04% 附錄四：不增加公共設施用地 基本資料
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 土地面積 3,000 土地單價 37,000 總土地價值 92,500,000 原樓地板面積6,000 原公共設施土地面積 500 扣除公設後土地 2,500 更新後公共設施面積 0 不足公設面積 0 更新後可供建築用地 2500 原建蔽率 60% 法定容積 200% 容積獎勵 （ 1 ）建築基地 1.5 倍之法定容積 7,500 （ 2 ）建築基地 0.3 倍之法定容積加上原容積 7,500 二值取大者，故更新單元之容積為 7,500 更新單元內土地成本單價（m2/ 元） 37,000 更新單元內建物興建成本單價（ m2/ 元） 14,436 更新單元內總成本價值 200,767,979 更新後土地銷售單價（ m2/ 元） 40,000 更新後建物銷售單價（ m2/ 元） 20,000 更新後銷售房價（ m2/ 元） 33,333 權利變換成本計算 成本面（權利變換及施工階段） 土地價值 92,500,000 權利變換費用 3,645,000 拆遷補償金額 2,000,000 拆遷安置費 720,000 其他業務費 ( 包括調查費 , 測量費 , 地籍整理費等 ) （設為原土地價值的 1 ％） 925,000 工程費用 92,610,000 規劃設計費（設為 2.5 ％之營建成本） 2,250,000 營建成本（施工費 , 材料費） 90,000,000 整地費（整地工程單價 × 土地總面積） 360,000 貸款總額 46,255,000 貸款利息 12,012,979 權利變換貸款利息 工程費用貸款利息 實施者提供資金 50,000,000 權利變換報酬計算 更新單元所有權人之土地總值 92,500,000 實施者投入資金 108,267,979 （即成本部分：權利變換費用 , 工程費用 , 貸款利息） 土地所有權人之價值比例 46.07% 實施者之價值比例 53.93%
《2000 年中華民國住宅學會第九屆年會論文集》 土地所有權人取得更新後樓地板面積 3,455 實施者取得更新後樓地板面積 4,045 土地所有權人之銷售價值 115,182,711 實施者之銷售價值 134,817,289 土地所有權人之報酬率 24.52% 實施者銷售前之報酬率 24.52% 實施者的銷售成本（設為總銷金額的 4 ％） 5,392,692 實施者之銷售後實際報酬率 19.54% 附錄五: 政府出資購買新增之公設用地，所得價金按比例分配 基本資料、權利變換成本計算與原始計算相同，報表僅呈現權利變換加計公設收入計算不同 處解釋 權利變換報酬計算 更新單元所有權人之土地總值 92,500,000 實施者投入資金 122,500,500 （即成本部分：權利變換費用 , 工程費用 , 貸款利息） 土地所有權人之價值比例 46.72% 實施者之價值比例 53.28% 土地所有權人取得更新後樓地板面積 3420 實施者取得更新後樓地板面積 3900 政府購買公設用地價款 12,000,000 土地所有權人加公設後分得 115,123,335 實施者加公設後分得分得 131,276,665 實施者原分得房地之銷售價值 124,883,321 土地所有權人之報酬率 24.46% 實施者銷售前之報酬率 24.46% 實施者的銷售成本（設為總銷金額的 4 ％） 4,995,333 實施者之銷售後實際報酬率 18.83%
