2013台北市住宅市場

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(1)台灣地區. 第三章台北市住宅市場房地產年鑑. 梁仁旭1、王姿尹2、方劭元3、吳孟璇4. 前言台北市為台灣政治與經濟中樞，金融商業與策略性產業發達，隨著國際交流日漸頻繁，台北市國際化程度逐漸提高，為東亞主要國際城市之一。近年來，除大力推動信義區台北大巨蛋、世貿二館、A25開發案，台北車站特定區C1D1雙子星大樓開發案等大型觀光、商務、會展等建設外；財政部 68. 2014年初公布「財政健全方案」，促進各部會積極活化閒置資產，加速開發台北市區內精華土地；並日漸重視都市更新作為東西軸線均衡發展重要手段，以改善過去部分窳陋的市容環境。依據內政部營建署住宅需求動向調查，2013年第一季呈現價漲量縮、第二季呈現價跌量增、第三季呈現價量皆跌、第四季則呈價微揚量微縮之格局；而在實價登錄實施一年多後，住宅市場交易價量之漲幅有稍微趨緩現象，預計2014年雖受到美國QE逐步退場以及年底台灣七合一選舉的影響，惟於目前政府之低利政策持續情況、以及基本需求之支撐下，台北市房市應會維持價量皆穩的狀態。至於影響大台北地區房價至關重要的交通建設，除信義線已於2013年11 月通車外，另根據台北市捷運工程局截至2014年3月統計，松山線已於2014 年3月施工完成，現正進行履勘作業，預計2014年底通車；土城線延伸頂埔段工程進度達82.07%，預計2014年底通車；桃園國際機場聯外捷運系統工程進度達99.19%，預計2015年底通車。. 1 2 3 4. 中國文化大學土地資源學系副教授。建設公司研展專案。元信不動產估價師事務所所長。國立政治大學地政學系碩士生。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 68. 2014/6/6 下午 04:44:17.

(2) 觀察圖2-3-1，得見台北市的家戶數呈現逐年增加趨勢，惟2013年雖家察，表2-3-1首欄係依據內政部營建署發布之2013年第1季住宅供給率(住宅存量/普通家戶數)，台北市的住宅於2012Q1~2013Q1期間，供給率增加了 12.54%而達到108.25%，有明顯的供過於求的變化。再以近兩年累計使用執照與建築執照核發宅數佔住宅存量比例觀察，台北市之住宅供給過剩問題，於北部地區狀況最輕微，表示增加的住宅供給，很可能並非來自於實際居住需求，而係來自於投資需求，且該情況較北部其他地區明顯；足見台北市住宅投資狀況仍有一定程度的熱絡，奢侈稅與實價登錄對抑制投資的效果，可. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 戶數仍較前一年增加，年增率卻有明顯下降之情況。從住宅供給過剩問題觀. 能並不如預期般顯著。. 69. 資料來源：內政部戶政司。. 表2-3-1 北部區域縣市住宅供給壓力比較表全國. 台北市. 新北市. 桃園縣. 新竹縣. 新竹市. 2013Q1住宅供給率(%). 108.25. 108.25. 110.91. 112.45. 107.97. 110.75. 2012Q1住宅供給率(%). 108.28. 95.71. 110.78. 112.92. 106.7. 109.11. 累計一年使照佔存量比. 1.17%. 0.07%. 1.18%. 2.28%. 2.96%. 1.92%. 累計兩年使照佔存量比. 2.32%. 0.15%. 2.30%. 3.45%. 6.17%. 4.11%. 累計一年建照佔存量比. 1.47%. 0.06%. 1.55%. 3.33%. 2.26%. 1.67%. 累計兩年建照佔存量比. 2.87%. 0.13%. 2.79%. 5.64%. 4.82%. 4.22%. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-3-1 2009~2013台北市家戶數年增率. 資料來源：內政部不動產資訊平台。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 69. 2014/6/6 下午 04:44:17.

(3) 台灣地區. 壹、代銷市場分析房地產年鑑. 圖2-3-2為近十年台北市預售市場平均成交單價，自2003年走出SARS 低谷後，平均單價呈逐步上揚趨勢，除2011年~2012年間受奢侈稅、政府限貸高價宅及實價登錄等政策影響價格小跌1.62%外，十年平均單價漲幅達 120.9%、平均每年成長12%。2012年平均單價更來到每坪86.4萬元創新紀錄，顯示2012年利空出盡後，預售市場價格仍持續創高。觀察表2-3-2，近五年台北市推案金額落在1,650億元至2,600億元間，其中2009年受金融海嘯、建商保守推案影響，推案金額降至1,753.8億元的近五年次低。2010年景氣復甦使建商恢復信心大量推案，致推案金額2573.0 億元為近五年高峰；房價高漲、民怨高升的情況下，政府積極研擬壓抑房價政策，隨即在2011年推出奢侈稅政策，使該年推案金額1679.2億元來到近五年谷底。2012~2013年推案金額回升到1800億水準，僅較2009年略高。. 70. 近五年銷售率一般維持在65~71%間，2010年受先前壓抑買氣的爆發，銷售率84.2%為近五年高峰；而2011年受奢侈稅影響，買氣觀望氣氛濃厚，銷售率57.7%為近五年低谷，但2012~2013年已回到近五年平均水準。政府政策雖短暫壓抑了買盤，但在國內資金水位仍高、利率仍處低檔的情況下，雖價格續創新高、但買方仍願意買單；惟價格能否持續支撐買盤，仍有待觀察。. 圖2-3-2 2003年~2013年台北市預售市場平均成交單價資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 70. 2014/6/6 下午 04:44:17.

(4) 表2-3-2 2009~2013台北市預售市場推案規模概況 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 133. 171. 101. 107. 93. 可售戶數. 5356. 5839. 3000. 3975. 3856. 推案金額(億元). 1753.8. 2573.0. 1679.2. 1790.8. 1805.0. 銷售率(%). 71.0. 84.2. 57.7. 67.7. 65.5. 資料來源：惟馨周報。. 貳、成屋市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 年. 台北市住宅成屋市場的價格，各行政區2013年平均成交單價之變動幅度如表2-3-3；漲幅最高者為大同區(18%)、松山區及士林區次之(15%)、中山區居第三位(14%)。值得注意的是，中山區、松山區、大安區等市中心精華住宅地段，2012年漲幅均未達一成，但2013年之漲幅均在10%以上；而大同區. 71. (18%)、士林區(15%)與內湖區(13%)等非屬市中心精華地區之上升幅度亦明顯增加。顯示2013年台北市不但高房價地區房價恢復成長動能，房價較低地區上升力道亦相當明顯。此趨勢的形成，可能是台北市土地稀少性越加明顯，文林苑事件後都市更新困難度提高，以及政府持續禁止500坪以上的國有土地出售，導致政府軟性打房政策成效並不樂觀。表2-3-3 2013年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅中正區. 大同區. 中山區. 松山區. 大安區. 萬華區. 2013漲幅. 8%. 18%. 14%. 15%. 10%. 12%. 2012漲幅. 8%. 10%. 6%. 6%. 9%. 12%. 區域. 信義區. 士林區. 北投區. 內湖區. 南港區. 文山區. 2013漲幅. 13%. 15%. 8%. 13%. 11%. 9%. 2012漲幅. 13%. 9%. 10%. 10%. 10%. 11%. 資料來源：惟馨周報。. 單位成交價佔比結構，2013年仍延續房價朝高價端發展的趨勢成長 (表2-3-4)，各價位佔比結構維持穩定，主力價位仍為總價1000-2000萬佔 42.95%最高，2000萬以上佔比自31.16%增加為36.42%次之，700-1000萬. 台灣地區房地產年鑑. 區域. 佔12.29%再次之，而700萬以下產品合計市占率已不及一成。如圖2-3-3所示，近五年來2000萬以上住宅佔比成長最明顯，而700-1000萬住宅佔比下降. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 71. 2014/6/6 下午 04:44:18.

(5) 台灣地區則相對明顯。整體而言，台北市平均總價2013年再創新高達2,075萬元，五. 房地產年鑑. 年來持續上漲，漲幅已逾40%；平均單價每坪65.7萬元亦為新高，五年之漲幅更高達60%。台北市住宅成屋市場的坪數結構，2013年大致與2012年相近。成交主力仍為25-35坪三房產品、佔26.37%，15~25坪產品佔21.71%次之，15坪以下套房產品佔18. 66%居第三位。如圖2- 3- 5所示，近五年來15坪以下住宅佔比成長相對明顯，而35-45坪佔比下降則相對較多。一般而言，市中心因有較多單身族或商務需求，且投資客偏好套房標的，15坪以下套房產品佔比較高；而郊區則多為一般家庭居住需求，25~35坪三房產品佔比穩固。至於代表成交速度的平均流通天數，2013年為69.4天，較2012年的67.8 天拉長，僅次於2009年金融海嘯時期的71.9天；顯示房價高漲下，即便價量皆漲，但市場去化費時較長，顯示買方受到高價化的影響，購屋行為漸為謹慎。表2-3-4 2009~2013年台北市成屋市場成交概況. 72 年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 1.33%. 1.12%. 0.72%. 0.71%. 0.32%. 300-500萬. 5.89%. 4.45%. 4.47%. 3.33%. 2.29%. 500-700萬. 12.26%. 8.98%. 8.88%. 6.99%. 5.73%. 700-1000萬. 21.77%. 19.52%. 18.26%. 14.73%. 12.29%. 1000-2000萬. 39.82%. 41.43%. 41.58%. 43.09%. 42.95%. 2000萬以上. 18.92%. 24.49%. 26.11%. 31.16%. 36.42%. 平均總價(萬元). 1,468. 1,690. 1,730. 1,859. 2,075. 平均單價(萬元/坪). 40.9. 49.5. 54.5. 58.8. 65.7. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 11.23%. 13.34%. 17.95%. 18.67%. 18.66%. 15-25坪. 19.26%. 21.60%. 22.83%. 22.21%. 21.71%. 25-35坪. 29.69%. 29.73%. 26.73%. 26.95%. 26.37%. 35-45坪. 19.74%. 17.62%. 15.76%. 15.74%. 15.74%. 45-55坪. 9.42%. 8.07%. 7.60%. 7.26%. 7.89%. 55坪以上. 10.67%. 9.63%. 9.13%. 9.18%. 9.63%. 71.9. 58.4. 60.5. 67.8. 69.4. 流通天數(天) 資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 72. 2014/6/6 下午 04:44:18.

(6) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 圖2-3-3 2009~2013年台北市住宅成屋成交總價各區間之佔比分析. 73. 資料來源：信義不動產企劃研究室。. 資料來源：信義不動產企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 73. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-3-4 2009~2013年台北市住宅成屋平均總價與平均單價. 2014/6/6 下午 04:44:18.

(7) 台灣地區房地產年鑑 74. 圖2-3-5 2009~2013台北市住宅成屋成交坪數之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室。. 圖2-3-6 2013年台北市住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 74. 2014/6/6 下午 04:44:19.

(8) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 75. 圖2-3-7 2013年台北市成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室。. 參、各行政區市場分析一、中正區中正區為中央行政中樞，總統府及行政、立法、司法、監察四院均設置於本區，本區亦蘊藏中山堂、台北郵局、北門、郵政博物館、植物園…等豐師大周邊等形成轉運型商圈。公共設施方面，本區主要幹道包括仁愛路、信義路、和平東路、羅斯福路…等，並匯集新店、中和新蘆、小南門及信義四條捷運線，更有五鐵共構、交九轉運站；以及仿效香港、吉隆坡可提供預辦登機、托運行李而話題性十足的C1D1雙子星大樓將與機場捷運線相通，交通路網完善。此外。建國中學、北一女中、成功高中等各級學校，二二八和平紀念公園、中央公園(華山公園)等大型開放空間，更使本區環境優質，長久以來為台北市精華住宅區域。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 75. 台灣地區房地產年鑑. 富歷史文化資產，商業活動發展甚早，台北車站周邊、羅斯福路沿線台大與. 2014/6/6 下午 04:44:19.

(9) 台灣地區 (一)代銷市場. 房地產年鑑. 近五年中正區預售市場每年推案個數在10~13個之間，而推案金額差距較大。2013年因博愛特區及仁愛路靜巷等大型個案影響，推案金額達243.5 億元為近五年新高；銷售表現方面，2009年金融海嘯時期中正區預售住宅平均單價65.3萬元為近五年最低，但銷售率89.6%為波段高峰，顯示本區購屋客層較精打細算，雖受景氣影響仍勇於逢低買進。2011年平均單價突破百萬大關後，2013年更高達112.6萬元創下波段高點，但銷售率卻從83.2%滑落到35.8%，顯示本區買盤動能明顯不足，追價意願不高。表2-3-5 2009~2013中正區預售市場推案規模概況. 76. 年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 12. 13. 11. 10. 11. 可售戶數. 268. 308. 335. 285. 402. 推案金額(億元). 115.0. 191.0. 176.0. 204.5. 243.5. 銷售率(%). 89.6. 76.6. 74.6. 83.2. 35.8. 資料來源：惟馨周報。. 圖2-3-8 2009~2013年中正區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 76. 2014/6/6 下午 04:44:19.

(10) (二)成屋市場端發展，2013年1000萬以上產品仍為本區主力價位(佔86.8%)， 2013年 1000-2000萬產品(佔45.2%)占比大幅成長，取代2,000萬以上(佔41.6%)高總價產品，重新成為本區主力價位；而1,000萬以下產品大幅縮減至僅剩約一成。整體而言，中正區住宅之交易總價約上漲一成。另觀察成交坪數結構，2013年與2012年情況相似，以2~3房為主要結構，25~35坪產品佔26.1%最高，15~25坪與15坪以下產品各佔22.8%居次，超過35坪的大坪數產品佔比仍不到三成。此外，本區平均單價持續上漲而為76.9萬元；流通天數大幅提昇來到74.1天，相較於2012年的55.2天，本. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 中正區住宅成屋成交狀況，隨著平均單價逐年上漲，單位成交價朝高價. 區住宅需求受高價住宅提高而有更趨謹慎的情形。表2-3-6 2009~2013年台北市中正區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 77. 單位成交價件數占總成交件數比 0.3%. 0.6%. 0.4%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 7.4%. 3.2%. 3.1%. 0.0%. 0.7%. 500-700萬. 13.2%. 8.1%. 6.2%. 3.5%. 2.2%. 700-1000萬. 16.6%. 17.3%. 22.5%. 19.8%. 10.4%. 1000-2000萬. 37.2%. 36.9%. 34.9%. 35.7%. 45.2%. 2000萬以上. 25.3%. 34.0%. 33.0%. 41.0%. 41.6%. 平均總價(萬元). 1,637. 2,260. 2,016. 2,054. 2,272. 平均單價(萬元/坪). 46.4. 60.1. 65.9. 71.5. 76.9. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比 20.2%. 22.5%. 28.7%. 20.6%. 22.8%. 15-25坪. 17.6%. 15.5%. 21.3%. 25.1%. 22.8%. 25-35坪. 23.7%. 26.5%. 20.5%. 28.7%. 26.1%. 35-45坪. 18.4%. 15.5%. 12.4%. 13.5%. 15.6%. 45-55坪. 10.4%. 9.6%. 7.0%. 6.3%. 8.0%. 55坪以上. 9.8%. 10.5%. 10.1%. 5.8%. 4.7%. 71.0. 66.8. 62.6. 55.2. 74.1. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 77. 台灣地區房地產年鑑. 單位成交坪數. 15坪以下. 2014/6/6 下午 04:44:19.

(11) 台灣地區二、大同區. 房地產年鑑. 大同區為台北市最早發展區域之一，因環境老舊等負面印象，過去並非住宅市場焦點。近年受惠於國際花卉博覽會，在台北好好看計畫及都市更新改造下，環境已大幅改善；加上長期較周邊實惠的房價水準，本區已重獲市場重視。區內有台北市孔廟、霞海城隍廟等文化古蹟，捷運圓山站周邊有大型綠地，加上淡水、新蘆二條捷運路線之便利，生活環境優良。進行中的台北車站 C1D1雙子星開發案及捷運松山線，為本區增添長期發展的潛力。 (一)代銷市場大同區發展較早，可建地相對稀少，近年都是以合建或都更案才有較大表2-3-7 2009~2013大同區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 8. 16. 2. 8. 2. 可售戶數. 236. 500. 51. 186. 84. 推案金額(億元). 51.6. 164.8. 14. 54.9. 21. 銷售率(%). 73.7. 84.8. 86.3. 79.0. 84.5. 78. 資料來源：惟馨周報。. 圖2-3-9 2009~2013年大同區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 78. 2014/6/6 下午 04:44:20.

(12) 面積土地的開發，因此推案金額起伏較大。2010年因政府舉辦臺北國際花卉都更案的推出，使推案金額來到164.8億元，為近五年之最。大同區的銷售表現為全市最穩定的地區之一，銷售率落在73~86%間，即使平均單價持續上漲，2013年達77.8萬元新高，但銷售率仍高達84.5%，顯示本區買盤穩定，較不受景氣波動及政府政策影響。 (二)成屋市場本區單位成交價佔比，2013年1,000萬元~2,000萬元產品由2012年之 29.0%提高至38.0%居首，增幅明顯，700萬元~1,000萬元產品佔20.5%居. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 博覽會，在重大建設推波助瀾下，使建商推案集中在圓山站週邊，加上幾個. 次。而2,000萬以上產品佔比由2012年17.4%持續提高為19.9%，超過1000 萬的住宅交易佔比近六成，顯示隨著平均單價上漲，高總價產品交易漸多。另依單位成交坪數配比觀之，15坪以下產品佔29.9%躍居為首位，15-25坪佔 28.7%退居第二位，25~35坪產品佔21.3%居第3位，佔比高的成交坪數都在. 79. 表2-3-8 2009~2013年台北市大同區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 3.3%. 4.3%. 1.9%. 0.0%. 300-500萬. 14.0%. 9.3%. 6.4%. 10.3%. 7.2%. 500-700萬. 15.1%. 15.4%. 11.4%. 14.8%. 14.5%. 700-1000萬. 31.7%. 18.7%. 30.0%. 26.5%. 20.5%. 1000-2000萬. 26.9%. 37.9%. 36.4%. 29.0%. 38.0%. 2000萬以上. 11.3%. 15.4%. 11.4%. 17.4%. 19.9%. 平均總價(萬元). 1,146. 1,372. 1,204. 1,354. 1,571. 平均單價(萬元/坪). 30.7. 37.5. 42.8. 47.0. 55.6. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 11.1%. 16.3%. 16.7%. 27.0%. 29.9%. 15-25坪. 32.2%. 25.9%. 34.1%. 31.6%. 28.7%. 25-35坪. 26.3%. 28.3%. 24.6%. 20.4%. 21.3%. 35-45坪. 12.9%. 10.8%. 13.8%. 7.2%. 9.8%. 45-55坪. 7.6%. 12.7%. 5.1%. 5.3%. 3.1%. 55坪以上. 9.9%. 6.0%. 5.8%. 8.6%. 7.3%. 81.6. 49.2. 48.7. 66.2. 61.8. 流通天數(天). 台灣地區房地產年鑑. 1.1%. 單位成交價. 300萬以下. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 79. 2014/6/6 下午 04:44:20.

(13) 台灣地區 35坪以下，且15坪以下套房產品佔比明顯逐年相對提高、已攀升至近三成。. 房地產年鑑. 2013年平均總價與平均單價均較2012年明顯上升，平均總價1,571萬元、平均單價55.6萬元，漲幅皆逾16%創下新高，且於價格上漲之時，2013 年平均流通天數較2012年之66.2天縮短成61.8天；惟與2011年的48.7天相較，平均成交仍須多費時近半個月。. 三、中山區中山區居台北市中樞位置，區域環境發展成熟，匯聚金融商業、觀光旅館、時尚文創等多元產業，加上淡水線、文湖線、新蘆線及即將通車的松山線等多條捷運路線通過，交通四通八達，公共設施完善；加上台北資訊園區 BOT案「台北秋葉原」二期計畫，2014年即將完工營運，帶動人潮流入，住宅需求穩定。 80. (一)代銷市場中山區除2009年受金融風暴影響推案金額較低外，2010~2012年推案量穩定維持在310~400億元間，而2013年受限基地規模及個案多為3米、4.2 米複合式產品，推案個數雖高達16個，但總推案金額僅220.25億元，為近五年次低。平均單價自2009年谷底快速攀升，2011年更從75萬元上漲20%來到90萬元，2013年因複合式產品高單價影響，使平均單價來到98.6萬元接近百萬邊緣。銷售率除2011年因推出較多高總價產品受奢侈稅影響，下滑至 51.4%外，近五年平均銷售率維持在70~80%間，顯示中山區買盤穩定，較不受價格上漲影響。表2-3-9 2009~2013中山區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 11. 23. 12. 16. 16. 可售戶數. 385. 643. 350. 667. 336. 推案金額(億元). 105.2. 398.1. 313.5. 372.0. 220.3. 銷售率(%). 80.0. 76.8. 51.4. 71.5. 79.2. 資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 80. 2014/6/6 下午 04:44:20.

(14) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 圖2-3-10 2009~2013年中山區預售市場平均成交單價與銷售率. 81. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場中山區由於林森北路、新生北路周邊單身套房產品聚集，15坪以下套房產品近五年逐年攀升，2013年佔總成交件數比例高達35.3%，意味本區每三戶成屋交易便有一戶為15坪以下套房交易，為本區成屋市場的顯著特色。 15-25坪及25-35坪分別佔28.6%、14.6%，佔比高的成交坪數亦集中於35坪以下。 2013年本區平均單價由每坪58.5萬元上漲為每坪66.8萬元，漲幅高達 14%，平均總價亦由1,563萬元升為1,797萬元，表示本區雖小坪數套房比例位成交價配比維持與2012年相似的結構，仍以1000-2000萬價位佔39.4%比重最高。流通天數方面，2013年平均流通天數62.2天明顯較2012年(74天) 短，僅次於2010年的60.4天，成交速度於價格明顯上揚之時，仍有明顯加快的現象，顯示本區的住宅需求迫切程度明顯提高。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 81. 台灣地區房地產年鑑. 提高，但交易總價卻依然提高，區域價格成長狀況相當強勁。2013年本區單. 2014/6/6 下午 04:44:20.

(15) 台灣地區表2-3-10 2009~2013年台北市中山區成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 3.0%. 1.9%. 0.8%. 1.2%. 0.7%. 300-500萬. 5.7%. 4.8%. 8.8%. 6.2%. 4.3%. 500-700萬. 12.9%. 11.1%. 11.9%. 13.5%. 11.7%. 700-1000萬. 20.8%. 20.9%. 20.2%. 19.5%. 17.6%. 1000-2000萬. 43.8%. 40.1%. 37.0%. 37.7%. 39.4%. 2000萬以上. 14.0%. 21.1%. 21.3%. 21.9%. 26.3%. 平均總價(萬元). 1,371. 1,727. 1,583. 1,563. 1,797. 平均單價(萬元/坪). 40.0. 48.8. 55.1. 58.5. 66.8. 單位成交價. 房地產年鑑. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 82. 15坪以下. 13.6%. 17.7%. 29.0%. 33.9%. 35.3%. 15-25坪. 24.1%. 27.9%. 25.0%. 27.2%. 28.6%. 25-35坪. 29.8%. 24.5%. 23.2%. 17.4%. 14.6%. 35-45坪. 15.1%. 12.4%. 9.1%. 10.5%. 8.0%. 45-55坪. 7.9%. 7.4%. 5.5%. 4.7%. 6.0%. 55坪以上. 9.5%. 10.2%. 8.2%. 6.3%. 7.6%. 67.4. 60.4. 68.3. 74.0. 62.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 四、松山區松山區具備優質環境與知名學區，係敦化國小、敦化國中所在的明星學區，文教機能相對完整，敦化北路、民生東路等林蔭大道塑造綠意盎然之市容景觀，形成民生社區等知名優質住宅聚落，台北小巨蛋、台北體育園區等大型設施，更提升本區發展潛力；而興建中的捷運松山線預計於2014年底通車，串連台北車站與南京東路沿線，將可大幅改善本區大眾運輸效能。本區北側松山機場周邊尚有大面積軍方土地，過去長期低度利用，將陸續透過都市更新及設定地上權等方式釋出，如2013年11月中國人壽以史上第三高的金額得標的台北學苑及中崙眷舍、2014年2月富邦人壽以總金額第五高得標的「中山區長春段地上權案」，以及日後的松山機場等大型土地活化商業開發案，將引進國際觀光旅館、大型商場等重大商業設施，可望繁榮本區北側發展。 (一)代銷市場松山區可開發素地稀少，近五年推案相對較少，每年僅5個以內的個案. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 82. 2014/6/6 下午 04:44:20.

(16) 推出。2013年僅2案推出，其中一案為民生東路四段的地上權案，致推案金元後，2013年更達127.2萬元，近五年價格上漲47%，漲幅驚人。銷售率方面，近五年銷售率持穩在74~88%間，惟2013年銷售率僅28.9%則是受到地上權案無法分割辦理貸款之影響。表2-3-11 2009~2013松山區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 5. 4. 0. 3. 2. 可售戶數. 132. 128. 0. 47. 90. 推案金額(億元). 181.2. 87.2. -. 102. 23. 銷售率(%). 74.2. 88.3. -. 83.0. 28.9. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 額僅23億元、為近五年最低。平均單價在2012年跨過百萬門檻來到118.4萬. 資料來源：惟馨周報。. 83. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場松山區成交價結構持續朝高價端發展，2013年2000萬以上產品佔比由 2012年41.9%進一步提升至46.9%，明顯取代1000~2000萬產品(佔37.9%). 台灣地區房地產年鑑. 圖2-3-11 2009~2013年松山區預售市場平均成交單價與銷售率. 成為主力價位產品，二者合計佔比超過八成；反觀1000萬以下產品佔比不及 15%，顯示本區的購屋門檻相當高。交易價格亦逐年提升，平均總價由2012. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 83. 2014/6/6 下午 04:44:21.

(17) 台灣地區年2,105萬元進一步提升為2,210萬元，平均單價由66.1萬元大幅上漲來到. 房地產年鑑. 75.7萬元，總價、單價均屢創新高。單位成交坪數總體呈下降趨勢，本區2013年再度回到過去以25~35坪產品為主的市場，其佔比自2012年佔21.7%提升到26.0%，重新成為本區主力產品。15~25坪產品佔21.5%退居第二位，15坪以下產品佔21.1%緊追在後；35坪以下的產品佔比近七成，反映出平均單價快速成長下，購屋者考量可負擔總價範圍，仍有以較低坪數產品進駐本區的現象。值得注意的是， 2013年平均流通天數自2012年的81.2天降低為71.8天，縮短近10天，顯示本區即便平均單價高度上揚，仍有相當的需求在支撐。表2-3-12 2009~2013年台北市松山區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.3%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 4.8%. 5.0%. 0.4%. 0.8%. 0.0%. 500-700萬. 7.1%. 7.8%. 10.3%. 5.4%. 4.1%. 700-1000萬. 14.7%. 10.9%. 11.4%. 7.9%. 11.0%. 1000-2000萬. 53.3%. 47.7%. 44.5%. 44.0%. 37.9%. 2000萬以上. 18.9%. 28.7%. 33.5%. 41.9%. 46.9%. 平均總價(萬元). 1,490. 1,639. 1,870. 2,105. 2,210. 平均單價(萬元/坪). 45.2. 54.1. 62.1. 66.1. 75.7. 單位成交價. 84. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 12.4%. 15.7%. 18.4%. 15.4%. 21.1%. 15-25坪. 17.8%. 22.5%. 23.9%. 27.9%. 21.5%. 25-35坪. 30.5%. 27.9%. 25.0%. 21.7%. 26.0%. 35-45坪. 25.9%. 22.5%. 19.9%. 20.8%. 17.3%. 45-55坪. 8.9%. 7.1%. 6.3%. 7.5%. 7.3%. 55坪以上. 4.6%. 4.4%. 6.6%. 6.7%. 6.9%. 68.4. 60.4. 57.1. 81.2. 71.8. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 五、大安區大安區位居台北市心臟地帶，具備得天獨厚的地理位置與交通條件，亦富涵人文資源與商業發展基礎，為高所得人士購屋置產首選區域。敦化南路、仁愛路林蔭大道旁，以及大安森林公園周邊，均為知名豪宅路段，交易價格. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 84. 2014/6/6 下午 04:44:21.

(18) 直逼倫敦精華地帶海德公園(One Hyde Park)的房價水準，每坪成交行情超點，大眾運輸亦相當便利。捷運計有文湖線、南港線、淡水線及2013年底通車的信義線等四條路線通過，加上區內有建國、市民、基隆等多條高架道路可連接高速公路，交通條件相當優渥。 (一)代銷市場大安區由於可供開發土地稀少，2011年受到大型都更案推出，推案金額來到近五年新高212億元，爾後2年推案金額降至百億元以下。近五年平均單價維持在百萬以上，2013年更來到137.3萬元，五年共上漲25%。銷售率部. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 過200萬元。本區不僅有永康街、臨江街夜市、東區及公館商圈等知名觀光景. 分2009~2011年維持在90%以上，而2012~2013年也維持在75%的水準，顯示精華區購屋客仍維持一定的購買力，較不受到價格上漲而影響銷售變化。表2-3-13 2009~2013大安區預售市場推案規模概況. 85. 年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 10. 12. 6. 5. 5. 可售戶數. 142. 190. 173. 61. 121. 推案金額(億元). 187.3. 128.3. 212. 42.5. 87. 銷售率(%). 96.5. 99.5. 91.9. 75.4. 78.5. 資料來源：惟馨周報。. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-3-12 2009~2013年大安區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 85. 2014/6/6 下午 04:44:21.

(19) 台灣地區 (二)成屋市場. 房地產年鑑. 大安區成屋市場以高總價產品為主力， 2013年2000萬以上的交易自 2012年佔53.3%大幅增加到62.3%，高總價產品交易增幅明顯，1000~2000 萬佔30.5%次之，二者合計佔比高達92.8%；反觀1000萬以下產品僅佔 7.2%。平均總價由2012年2531萬元再漲為2,925萬元，漲幅高達15.6%，平均單價由84.3萬元再度上漲來到92.5萬元，漲幅約9.7%、相當可觀。單位成交坪數方面，2012年佔比最高者為15坪以下套房產品的24.7%，而2013年小坪數產品退而居次，佔比下降為21.4%，2013年改為25~35坪產品佔25.7%成為主力產品，15~25坪產品佔20.8%仍為第三位，交易坪數以 35坪以下為主。平均流通天數由2012年64.7天再度拉長為72.6天，顯示大安區房價高漲，使得購屋者的購屋行為更加謹慎，平均考慮期間拉長一週多。表2-3-14 2009~2013年台北市大安區成屋市場成交概況年度. 86. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 0.1%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 3.6%. 1.4%. 1.0%. 0.9%. 0.0%. 500-700萬. 5.9%. 3.8%. 4.3%. 3.6%. 1.5%. 700-1000萬. 13.2%. 12.8%. 14.3%. 8.8%. 5.8%. 1000-2000萬. 39.6%. 35.3%. 32.2%. 33.4%. 30.5%. 2000萬以上. 37.5%. 46.8%. 48.3%. 53.3%. 62.3%. 平均總價(萬元). 1,960. 2,296. 2,439. 2,531. 2,925. 平均單價(萬元/坪). 55.5. 68.9. 77.3. 84.3. 92.5. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 14.9%. 16.1%. 22.0%. 24.7%. 21.4%. 15-25坪. 17.2%. 20.0%. 22.5%. 18.7%. 20.8%. 25-35坪. 26.7%. 25.5%. 21.5%. 23.6%. 25.7%. 35-45坪. 20.2%. 20.5%. 17.2%. 17.8%. 15.6%. 45-55坪. 9.4%. 7.9%. 8.3%. 7.3%. 6.7%. 55坪以上. 11.6%. 10.0%. 8.5%. 7.9%. 9.9%. 66.1. 52.3. 58.7. 64.7. 72.6. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 86. 2014/6/6 下午 04:44:21.

(20) 六、萬華區. 與龍山寺周邊商業熱絡，且已成為東南亞背包客來台必訪景點。本區住宅市場長期存在環境窳陋問題，但隨著台北市西區軸線再發展及都市更新開發，環境可望逐步改善。重大建設部分，2014年底即將通車的捷運松山線，將使捷運西門站成為捷運重要樞紐；此外捷運萬大樹林線亦將於2014年11月起動工，配合原本相對低廉的房價，使本區的住宅市場仍具有相當的發展空間。另外，2013年10月萬華車站BOT案已有條件通過，最快2014年可申請建照動工，未來將興建具有商場規劃的車站大樓，勢必為萬華地區帶來正面的區. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 萬華區為台北市最早發展地區之一，見證台北市百年風華；西門町商圈. 位效益。 (一)代銷市場萬華區近年推案個數不多，推案金額大多在100億元以下，2013年因大型低總價個案的推出，推案金額157.5億元為五年新高。平均單價由2009年. 87. 每坪40萬元上漲至2013年65.5萬元，近五年平均單價漲幅63%。而銷售率除 2011年受奢侈稅影響降至23.9%外，其他年度銷售率穩定在78%以上。萬華區在北市內相對低價的情況下，購屋支撐力道佳，2013年因大型低總價個案銷售變化佳的影響，銷售率高達94.7%。表2-3-15 2009~2013萬華區預售市場推案規模概況 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 7. 8. 5. 4. 2. 可售戶數. 405. 368. 159. 240. 731. 推案金額(億元). 68.7. 97.2. 50. 52. 157.5. 銷售率(%). 78.8. 86.4. 23.9. 83.3. 94.7. 資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 87. 台灣地區房地產年鑑. 年. 2014/6/6 下午 04:44:21.

(21) 台灣地區房地產年鑑圖2-3-13 2009~2013年萬華區預售市場平均成交單價與銷售率 88. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場 2013年萬華區單位成交價，以1000~2000萬佔39.0%最高，700~1000 萬佔24.7%次之，而2000萬以上的產品自2012年的13.6%增加到2013年的 23.2%躍居第三位，顯示本區的住宅買賣有朝向高價位發展的趨勢。平均總價由2012年的1,144萬元大幅上漲為1,533萬元，漲幅高達34%，平均單價由 2012年每坪43.2萬元漲到48.4萬元，漲幅約12%，整體漲幅明顯。市場交易平均總價明顯大幅上升、但平均單價上升幅度較低，意味著市場交易坪數有所變化。2013年萬華區成交坪數佔比最高者為25-35坪、 28.9%，其次為15-25坪者26.2%，35-45坪(佔13.9%)緊追在第三位的15坪以下產品(佔14.4%)再次之，顯示本區交易往三房以上產品發展之現象。平均流通天數方面，近五年大致維持在50~55天，2013年平均流通天數為58.7 天，雖又較2012年延長，然僅次於台北市之冠的文山區54.7天，去化速度於台北市整體流通天數增加的情況下，仍屬理想。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 88. 2014/6/6 下午 04:44:21.

(22) 表2-3-16 2009~2013年台北市萬華區成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 4.4%. 6.2%. 5.5%. 4.3%. 2.1%. 300-500萬. 15.7%. 13.3%. 13.2%. 12.4%. 5.3%. 500-700萬. 27.1%. 17.8%. 18.6%. 16.1%. 5.8%. 700-1000萬. 27.1%. 23.1%. 22.7%. 22.8%. 24.7%. 1000-2000萬. 22.7%. 29.8%. 31.4%. 30.9%. 39.0%. 2000萬以上. 3.1%. 9.8%. 8.6%. 13.6%. 23.2%. 平均總價(萬元). 909. 1,067. 1,065. 1,144. 1,533. 平均單價(萬元/坪). 28.1. 33.9. 38.5. 43.2. 48.4. 單位成交價. 300萬以下. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 14.4%. 14.7%. 24.1%. 22.8%. 14.4%. 15-25坪. 25.1%. 24.3%. 28.7%. 31.7%. 26.2%. 25-35坪. 32.3%. 28.0%. 22.7%. 22.2%. 28.9%. 35-45坪. 16.1%. 14.7%. 10.7%. 10.8%. 13.9%. 45-55坪. 6.7%. 11.0%. 11.6%. 6.3%. 11.2%. 55坪以上. 5.4%. 7.3%. 2.3%. 6.3%. 5.4%. 57.1. 51.2. 47.2. 55.4. 58.7. 流通天數(天). 89. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 七、信義區信義區為台北市市政、金融、娛樂及商業發展中心，信義計畫區近年頂級辦公室、大型購物中心、星級旅館、豪宅陸續開發完成，為外國旅客、大陸旅客來台必造訪之處，儼然為台北市國際化的窗口。此外，南山人壽得標世貿 101於2013年底取得鑽石級綠建築標章後，本案將成為台北市首例待興建的鑽石級綠建築，亦將成為國際知名的地標。2010年市府轉運站啟用後，本區更成為北台灣與東台灣各縣市進入台北市之吞吐口，匯聚大量人潮；而松山菸廠舊址的台北大巨蛋開發案已動土興建，將延伸信義計畫區的商業發展，加上捷運信義線2013年底通車，將改善本區南側交通，未來發展仍深具爆發力。. 台灣地區房地產年鑑. 二館A15、18、20地上權開發案，將打造為42層樓的「南山廣場」，繼台北. (一)代銷市場信義區推案一向受到全台矚目，除建商養地尚未推出建案外，可建地稀. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 89. 2014/6/6 下午 04:44:22.

(23) 台灣地區少致推案個數少；推案規模2009年最大，因推案集中在信義計畫區內高總價. 房地產年鑑. 豪宅個案，爾後較無高總價豪宅推出，且基地規模較小，而以小坪數產品個案為主，2013年更僅推出一案，推案金額降至14億元。近五年平均單價自 2009年84萬元持續上揚，2011年突破百萬大關達後，2013年達135.3萬元新高，近五年漲幅高達61%。銷售率在2010~2011年落在50~56%低檔，2012 年後因小坪數個案推出，銷售率回穩至75. 8%，2013年更高達90. 2%，顯示小坪數產品雖單價較高，但總價控制得宜受到購屋者青睞。表2-3-17 2009~2013信義區預售市場推案規模概況. 90. 年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 3. 5. 6. 5. 1. 可售戶數. 128. 145. 190. 182. 41. 推案金額(億元). 168.1. 34.6. 107.9. 56.5. 14. 銷售率(%). 82.0. 50.3. 56.3. 75.8. 90.2. 資料來源：惟馨周報。. 圖2-3-14 2009~2013年信義區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 90. 2014/6/6 下午 04:44:22.

(24) (二)成屋市場佔比大幅提升為47.3%，居本區第一位；1000~2000萬產品佔45.5%次之，而居第三位的700~1000萬產品佔比繼續由9.7%縮減為5.6%。高總價產品市佔率持續推升的同時，平均總價與單價皆續創新高，2012年平均總價由 2,200萬元上漲為2,477萬元，成長率達12.6%；平均單價由76.3萬元上漲為 86.2萬元，一年之間每坪上漲約10萬元、成長率達13%。單位成交坪數方面，市場主力仍為25~35坪標準三房產品、佔比較2012 年下降而為29.6%，15~25坪產品佔22.0%次之，15坪以下產品佔20.8%退居第三位。平均流通天數，由2012年78.0天大幅縮短為2013年68.7天，成屋. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 2013年信義區單位成交價結構與2012年差異不大，但2000萬以上產品. 市場流通速度明顯提升。表2-3-18 2009~2013年台北市信義區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 0.0%. 0.2%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 2.8%. 0.6%. 1.6%. 0.0%. 0.3%. 500-700萬. 12.3%. 6.5%. 2.1%. 0.3%. 1.3%. 700-1000萬. 20.7%. 19.7%. 16.3%. 9.7%. 5.6%. 1000-2000萬. 47.3%. 50.8%. 51.6%. 49.9%. 45.5%. 2000萬以上. 16.9%. 22.3%. 28.5%. 40.1%. 47.3%. 平均總價(萬元). 1,676. 1,680. 1,888. 2,200. 2,477. 平均單價(萬元/坪). 47.1. 58.2. 67.3. 76.3. 86.2. 單位成交價. 300萬以下. 91. 單位成交坪數件數占總成交件數比 13.9%. 18.1%. 26.0%. 22.2%. 20.8%. 15-25坪. 21.5%. 26.1%. 23.6%. 19.2%. 22.0%. 25-35坪. 33.1%. 31.4%. 27.5%. 34.7%. 29.6%. 35-45坪. 15.9%. 14.3%. 11.7%. 11.7%. 14.5%. 45-55坪. 5.6%. 4.5%. 3.9%. 6.0%. 6.9%. 55坪以上. 10.0%. 5.5%. 7.3%. 6.3%. 6.3%. 89.7. 56.7. 60.1. 78.0. 68.7. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 91. 台灣地區房地產年鑑. 單位成交坪數. 15坪以下. 2014/6/6 下午 04:44:22.

(25) 台灣地區八、士林區. 房地產年鑑. 士林區具備郊區的優質居住環境與交通便利性，區內因地理環境造成發展差異，主要分為天母地區、捷運士林站與劍潭站周邊住商混合地區、陽明山別墅區、社子地區等四大生活圈。本區擁有陽明山系資源，士林官邸、故宮、雙溪…等休閒遊憩空間創造優質的生活環境，住宅需求穩定。未來士林科技園區開發將串連大內湖科技園區、南港軟體園區形成台北市的科技產業廊道，可望吸引就業人口進駐。2013年12月實價登錄資料顯示，士林官邸豪宅案「天子」每坪成交價格180萬元，創下士林區的住宅最高價，未來建商陸續推案，可能將本區塑造為新的豪宅聚集地區。 (一)代銷市場近五年士林區預售市場推案金額在130~270億元之間，2009年~2011 表2-3-19 2009~2013士林區預售市場推案規模概況. 92 年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 13. 14. 11. 8. 7. 可售戶數. 239. 253. 175. 208. 181. 推案金額(億元). 274.5. 204.3. 131.58. 179.7. 130. 銷售率(%). 71.1. 93.7. 54.9. 53.4. 38.1. 資料來源：惟馨周報。. 圖2-3-15 2009~2013年士林區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 92. 2014/6/6 下午 04:44:22.

(26) 年推案數在11~14案，而2012~2013雖僅推出7~8案，但推案金額仍維持在豪宅產品所致，而後因推案區位多位於社子及非精華地區，平均價格稍微下修。銷售率自2010年後逐步下滑，2013年更降至38.1%，顯示該區市場買盤較保守易受景氣影響。 (二)成屋市場 2013年士林區單位成交價格，2000萬以上產品佔46.6%取代 1000~2000萬產品(佔40.3%)成為本區首要交易項目。平均總價自2009年起逐年上漲，2013年創下2, 591萬元新高，平均單價亦逐年上漲，2013年由. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 130~180億元。平均單價以2011年79.1萬元最高，此因天母地區推出高價. 53.1萬元上漲到61.1萬元，漲幅高達15.1%。 2013年單位成交坪數維持與2012年相近之結構，25~35坪三房產品佔 26.1%最高，35~45坪佔21.7%次之，55坪以上佔18.9%再次之。近五年除2009年外平均流通天數大致維持在70天左右，2013年平均流通天數89.0. 93. 天，不僅大幅拉長、且為台北市流動天數最長地區；顯示在房價屢創新高的表2-3-20 2009~2013年台北市士林區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 0.6%. 0.8%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 4.0%. 2.5%. 5.0%. 2.0%. 2.1%. 500-700萬. 9.3%. 5.6%. 8.5%. 5.4%. 4.0%. 700-1000萬. 21.0%. 19.2%. 13.3%. 10.8%. 7.0%. 1000-2000萬. 42.7%. 45.0%. 38.8%. 42.8%. 40.3%. 2000萬以上. 22.1%. 27.1%. 33.8%. 39.1%. 46.6%. 平均總價(萬元). 1,570. 1,825. 1,911. 2,214. 2,591. 平均單價(萬元/坪). 38.6. 45.6. 48.9. 53.1. 61.1. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 7.9%. 7.1%. 12.1%. 10.3%. 12.0%. 15-25坪. 15.0%. 19.4%. 18.0%. 15.5%. 12.0%. 25-35坪. 22.5%. 25.5%. 24.0%. 27.3%. 26.1%. 35-45坪. 26.0%. 24.8%. 20.1%. 21.4%. 21.7%. 45-55坪. 12.9%. 8.3%. 8.5%. 8.5%. 9.4%. 55坪以上. 15.6%. 14.9%. 17.3%. 17.0%. 18.9%. 84.9. 72.8. 70.4. 68.8. 89.0. 流通天數(天). 台灣地區房地產年鑑. 1.0%. 單位成交價. 300萬以下. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 93. 2014/6/6 下午 04:44:22.

(27) 台灣地區同時，購屋者的決策期大幅增加了約三週，考慮時間明顯拉長。. 房地產年鑑. 九、北投區北投區位居台北市最北端，區內具備豐富山水遊憩資源，以觀光產業為發展重點，區內尚保有臺北市珍貴的大面積農業區及保護區，新北投與行義路二大溫泉區之溫泉資源更是區域一大特色。本區受地形與交通限制，產業與居住人口分布較為散落，大致可沿著捷運路線（早年為台鐵北淡線）分為關渡、桃源稻香、政戰新北投、北投奇岩、石牌、榮總行義等六大生活圈。未來將有北投士林科技園區，位於士林、北投交界處，面積總計約194.29公頃，是繼內科及南軟後第3個科技產業園區，目前正在進行區段徵收，預期未來可為本區創造就業機會、帶動區域發展。近年住宅市場開發焦點集中在奇岩新社區區段徵收地區，台北市政府也將該區域以生態社區作為規劃重點，. 94. 各大開發商已積極準備推案，目前多以中高坪數為產品的主要規劃。 (一)代銷市場北投區近五年推案規模，2010年因知名建商大量推案，致推案金額 209.3億元為近五年次高，隨著可建地減少，推案規模亦隨之減少，然2013 年因奇岩重劃區完成重劃，建商紛紛搶進推案，致推案個數高達22案，而推案金額達300.3億均創五年最高。平均價格以2011年受到磺溪旁高價個案影響，63.2萬元為近五年次高，2012年略降至61.9萬元，2013年受奇岩重劃區價格快速推升下，平均價格來到68.4萬元新高，近五年漲幅達59%。銷售率方面，除2011年受奢侈稅政策實施影響購屋意願及高價個案去化不佳，致銷售率降至38.1%，其餘年度相較穩定。表2-3-21 2009~2013北投區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 18. 13. 16. 16. 22. 可售戶數. 543. 628. 591. 784. 702. 推案金額(億元). 129.4. 209.3. 194. 169.1. 300.3. 銷售率(%). 63.5. 91.7. 38.1. 70.3. 80.5. 資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 94. 2014/6/6 下午 04:44:22.

(28) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 圖2-3-16 2009~2013年北投區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 95. (二)成屋市場 2013年北投區單位成交價以1000~2000萬元佔47.3%最高，其次為 700~1000萬產品佔18.4%，2000萬以上產品佔16.8%，緊追在後居第三位。2013年平均總價自1,604萬元降為1,436萬元；惟平均單價近五年來持續上漲， 2013年再創新高，來到45.8萬元，較2012年42.4萬元上漲8%。平均總價下跌、平均單價上漲，顯示本區單位成交坪數方面小坪數有提高的跡象；本區屬市郊生活型態，25~35坪及15~25坪二至三房產品向來皆為市場主力，2013年分佔31.2%及25.1%，35坪以下的產品佔比近七成。值得再度回到與2011年相近的7.4%水準，顯示購買者對於大坪數產品偏好程度下降。流通天數自2009年金融海嘯時期達89天外，2013年平均82.9天，再度突破80天，亦居台北市流通天數次長的地區，較2012年增加逾兩週。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 95. 台灣地區房地產年鑑. 注意的是，2012年本區55坪以上產品市佔率曾明顯增加為13.1%， 2013年. 2014/6/6 下午 04:44:23.

(29) 台灣地區表2-3-22 2009~2013年台北市北投區成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 3.8%. 2.5%. 0.9%. 3.6%. 1.6%. 300-500萬. 7.6%. 8.8%. 6.7%. 5.2%. 5.1%. 500-700萬. 20.6%. 13.5%. 15.5%. 10.1%. 10.8%. 700-1000萬. 26.6%. 22.3%. 20.3%. 17.3%. 18.4%. 1000-2000萬. 30.7%. 39.0%. 43.9%. 43.6%. 47.3%. 2000萬以上. 10.8%. 14.0%. 12.7%. 20.2%. 16.8%. 平均總價(萬元). 1,161. 1,273. 1,343. 1,604. 1,436. 平均單價(萬元/坪). 30.9. 36.1. 38.5. 42.4. 45.8. 單位成交價. 房地產年鑑. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 96. 15坪以下. 7.0%. 11.1%. 9.2%. 11.8%. 11.9%. 15-25坪. 18.7%. 20.7%. 21.5%. 27.0%. 25.1%. 25-35坪. 37.3%. 32.4%. 38.2%. 27.0%. 31.2%. 35-45坪. 17.7%. 18.8%. 18.6%. 13.9%. 15.8%. 45-55坪. 9.3%. 8.0%. 5.4%. 7.2%. 8.7%. 55坪以上. 10.0%. 9.1%. 7.3%. 13.1%. 7.4%. 89.0. 73.3. 70.2. 66.0. 82.9. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 十、內湖區內湖區具備依山傍湖之優質居住環境，2009年台北捷運文湖線通車後大幅改善本區交通，住宅需求快速成長，成為開發商重點推案區域。本區主要可分為西湖地區、大湖地區、東湖地區、四期重劃區與五期重劃區等生活圈。區內內湖科技園區已為台北市產值最高的區域，其所創造的就業機會，帶動了本區的自住需求、亦使得區域生活機能逐漸完備。與台北市中心相比，本區房價相對較低，在優良的交通條件下，近年來房價漲勢相當明顯。 (一)代銷市場內湖地區推案規模維持在220億元以上，為台北市推案規模較大的地區， 2013年462.24億元的高峰，主因推案集中在五期重劃區及內湖站附近等相對高價的地段。五年平均單價漲幅高達70%，2013年更從68.9萬元跳升至80萬元，創五年新高。銷售率則與平均價格呈反向走勢，除2012年因推出較多3. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 96. 2014/6/6 下午 04:44:23.

(30) 米、4.2米複合式產品使銷售率略升至63.5%外，內湖區整體市場呈現價格越. 表2-3-23 2009~2013年內湖區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 28. 28. 14. 16. 14. 可售戶數. 893. 913. 328. 694. 721. 推案金額(億元). 251.2. 436.7. 219.4. 365.5. 462.2. 銷售率(%). 75.0. 72.6. 56.1. 63.5. 42.6. 資料來源：惟馨周報。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 高、銷售變化速度越慢的現象。. 97. 圖2-3-17 2009~2013年內湖區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報。. 內湖區成屋市場概況，2013年單位成交價維持與2012年相近之結構， 1000~2000萬主力產品佔比50.5%、仍超過二分之一，2000萬以上產品提高至34.6%居次，1000萬以上產品合計佔比高達85%；700~1000萬產品則佔 10.9%居第三位。平均總價於2013年首次突破2000萬元，來到2,023萬元；平均單價亦突破50萬元，從49.9萬大幅成長為56.3萬元，漲幅達12.8%。單位成交坪數結構近五年相當穩定，25~35坪產品最高，近五年佔比在. 台灣地區房地產年鑑. (二)成屋市場. 32%~38%之間、2013年為32.6%，其次為35~45坪(19.0%)與45~55坪 (17.6%)；顯示本區以自住型態之2~4房產品為交易主流。於銷售成交速度方. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 97. 2014/6/6 下午 04:44:23.

(31) 台灣地區面，近五年平均流通天數60~70天之間，2013年流通天數較前一年小幅下降. 房地產年鑑. 為67.7天。表2-3-24 2009~2013年台北市內湖區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 0.3%. 0.5%. 0.0%. 0.2%. 0.0%. 300-500萬. 3.7%. 3.7%. 2.6%. 1.6%. 0.2%. 500-700萬. 10.0%. 6.6%. 5.6%. 4.3%. 3.8%. 700-1000萬. 27.4%. 22.8%. 16.0%. 10.4%. 10.9%. 1000-2000萬. 39.2%. 46.3%. 50.7%. 55.9%. 50.5%. 2000萬以上. 19.4%. 20.1%. 25.0%. 27.7%. 34.6%. 平均總價(萬元). 1,436. 1,558. 1,702. 1,802. 2,023. 平均單價(萬元/坪). 34.2. 39.8. 45.3. 49.9. 56.3. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 98 單位成交坪數. 15坪以下. 3.3%. 5.4%. 7.3%. 8.2%. 8.3%. 15-25坪. 13.1%. 14.7%. 16.7%. 16.9%. 17.6%. 25-35坪. 32.5%. 37.8%. 33.0%. 34.0%. 32.6%. 35-45坪. 20.8%. 19.4%. 19.5%. 19.5%. 19.0%. 45-55坪. 14.1%. 9.5%. 11.4%. 9.7%. 9.7%. 55坪以上. 16.3%. 13.2%. 12.1%. 11.7%. 12.9%. 70.0. 61.7. 62.2. 68.2. 67.7. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 十一、南港區南港區位於台北市最東端，南港經貿園區隨著捷運延伸、南港軟體園區與南港展覽館開發建設帶動下，本區住宅開發漸受矚目。隨著產業結構之調整，公、私部門許多閒置工業區土地均有變更活化再利用之計畫，包括台鐵南港調車場、台灣電力公司倉庫、台肥公司、南港輪胎…等陸續透過都市更新等方式，引進大型商業開發，並吸引許多企業到此設置總部大樓。此外，北部流行音樂中心、國家生技研究園區等重大建設陸續進行中，南港區已逐步發展新風貌，區域不動產市場深具潛力，為本區住宅開發奠定基礎。 (一)代銷市場觀察南港區近五年推案規模，以2010年因經貿段重劃區大量推案，致. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 98. 2014/6/6 下午 04:44:23.

(32) 推案金額386億元、16案及948戶可售戶數為最高；其他年度推案規模則在價以2012年74.3萬元為五年最高，主因南港公園旁湖景高價個案拉升所致，五年漲幅41%，在台北市各區中屬相對穩定。除2010年經貿段買氣爆發使銷售率達88.2%外，其餘年度則呈現穩定上升走勢。本區有多項重大建設及開發議題正在發酵，未來住宅發展為後續觀察焦點。表2-3-25 2009~2013南港區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 5. 16. 3. 6. 2. 可售戶數. 269. 948. 144. 211. 35. 推案金額(億元). 87. 386. 71. 74.2. 6. 銷售率(%). 37.9. 88.2. 45.1. 58.8. 71.4. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 70~90億元間，2013年因新成屋個案較多，致預售推案金額僅6億元。平均單. 資料來源：惟馨周報。. 99. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場近年南港區住宅成屋房價快速上漲，單位成交價結構潮高價端發展， 1000~2000萬產品2013年略降而佔45.7%；然2000萬以上產品於2012 年佔比大幅提高至41.3%、躍居本區第二主力，1000萬元以上產品合計佔. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-3-18 2009~2013年南港區預售市場平均成交單價與銷售率. 87.0%，高價端發展態勢明顯。平均總價逐年躍進，2013年突破2000萬元，創下2,105萬元新高；2013年平均單價55.4萬元亦創新高，較2012年49.7萬. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 99. 2014/6/6 下午 04:44:24.

(33) 台灣地區元成長約11.5%。過去平均流通天數穩定維持在45~65天之間，而2013年卻. 房地產年鑑. 大幅增加到81.2天，較2012年的61.4天增加近三週，表示南港房價的快速成長，已使本區住宅銷售期間大幅拉長，購屋者更為審慎。表2-3-26 2009~2013年台北市南港區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 0.0%. 0.5%. 0.7%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 4.3%. 0.5%. 0.0%. 1.6%. 1.1%. 500-700萬. 12.9%. 6.5%. 7.5%. 3.2%. 3.8%. 700-1000萬. 25.2%. 19.5%. 10.3%. 11.8%. 8.2%. 1000-2000萬. 51.4%. 56.2%. 55.5%. 48.8%. 45.7%. 2000萬以上. 6.2%. 16.8%. 26.0%. 34.7%. 41.3%. 平均總價(萬元). 1,147. 1,498. 1,712. 1,902. 2,105. 平均單價(萬元/坪). 31.7. 40.8. 45.3. 49.7. 55.4. 單位成交價. 300萬以下. 100. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 2.9%. 2.2%. 5.5%. 4.0%. 2.7%. 15-25坪. 20.1%. 23.4%. 21.4%. 19.1%. 20.2%. 25-35坪. 27.8%. 33.7%. 26.9%. 30.2%. 24.0%. 35-45坪. 31.6%. 17.9%. 22.1%. 19.8%. 24.6%. 45-55坪. 11.0%. 13.0%. 10.3%. 13.5%. 12.0%. 55坪以上. 6.7%. 9.8%. 13.8%. 13.5%. 16.4%. 63.4. 45.2. 57.1. 61.4. 81.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 十二、文山區文山區位處臺北市南郊，向來以文教及居住機能著稱，本區地形依山傍水，綠地比例頗高；區內有台北市立動物園、貓空風景區、仙跡岩保護區等休閒遊憩資源，營造清幽靜謐的居住環境。文山區大致分為木柵及景美二大生活圈，木柵地區近年推案主要集中在政大二期重劃區內，景美地區則沿羅斯福路周邊發展。本區道路系統較為曲折、較易塞車，但目前已可透過捷運文湖線、新店線以及信義快速道路系統聯外，交通條件改善配合優質居住環境，本區以相對可親的房價吸引購屋者青睞，而2014年第1季景美地區也將出現文山區首例地上權住宅，顯示本區具吸引建商進駐推案的魅力。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 100. 2014/6/6 下午 04:44:24.

(34) (一)代銷市場案影響，以2010年235.5億元為高峰，次年189.8為次高，其餘年度維持在 120~140億元推案規模，2013年推案量140.2億元呈現略為擴張現象。文山區受到山區及墓地影響，一直是台北市平均價格最低地區，自2009年38.9萬元到2013年59.5萬元，漲幅亦達53%，顯示文山區的落後補漲力道強勁。銷售率方面，則與推案規模走勢大致相同，推案量大則銷售率高，而2012年則因推案集中在政大二期內，較不受到購屋者青睞。表2-3-27 2009~2013文山區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 13. 19. 15. 10. 9. 可售戶數. 738. 815. 504. 410. 412. 推案金額(億元). 134.6. 235.5. 189.8. 117.9. 140.2. 銷售率(%). 59.9. 93.1. 75.8. 44.2. 55.3. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 觀察文山區近五年推案狀況，受景美溪周邊個案及景美地區指標型個. 101. 資料來源：惟馨周報。. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場近五年文山區單位成交價結構持續朝高價端發展，主力價位1000~2000 萬產品佔比逐年增高，2013年市佔率已達到55.0%；且2000萬以上產品佔比. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-3-19 2009~2013年文山區預售市場平均成交單價與銷售率. 亦持續增加，2013年增為22.7%，躍居為本區第二位。近五年平均總價與平. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 101. 2014/6/6 下午 04:44:24.

(35) 台灣地區均單價均持續上揚，2013年平均總價達1,558萬元；平均單價46.0萬元亦創. 房地產年鑑. 新高、較2012年成長約9.3%。本區產品坪數的結構一直相對穩定，2013年以25-35坪約三房的產品佔 34.8%居冠，35-45坪佔19.2%次之，15-25坪的17.2%居第三位，與2012 年相似、變化不大。去化速度居台北市之冠，平均流通天數由2012年的59.0 天縮短為54.7天，顯示本區的住宅需求相對穩定。表2-3-28 2009~2013年台北市文山區成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 2.5%. 1.5%. 0.2%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 9.9%. 8.6%. 4.7%. 3.8%. 3.9%. 500-700萬. 19.1%. 15.7%. 11.1%. 5.9%. 5.4%. 700-1000萬. 33.6%. 29.0%. 26.1%. 19.1%. 13.0%. 1000-2000萬. 29.4%. 36.6%. 46.9%. 52.7%. 55.0%. 2000萬以上. 5.5%. 8.7%. 10.9%. 18.5%. 22.7%. 平均總價(萬元). 985. 1,097. 1,271. 1,466. 1,558. 平均單價(萬元/坪). 28.5. 33.1. 37.9. 42.1. 46.0. 單位成交價. 300萬以下. 102. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 7.5%. 9.6%. 7.0%. 8.7%. 10.1%. 15-25坪. 20.2%. 21.6%. 26.2%. 18.8%. 17.2%. 25-35坪. 36.1%. 38.5%. 32.5%. 36.2%. 34.8%. 35-45坪. 18.8%. 15.3%. 18.1%. 19.0%. 19.2%. 45-55坪. 7.7%. 6.5%. 8.5%. 8.0%. 8.2%. 55坪以上. 9.8%. 8.7%. 7.6%. 9.2%. 10.6%. 61.3. 43.8. 44.9. 59.0. 54.7. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 102. 2014/6/6 下午 04:44:24.

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