2015總體政經與房地產關聯分析

全文

(1)第一章總體政經與房地產關聯分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 彭建文 1. 房地產市場是一個相當分散而具有明顯地區性的市場，尤其是 2014 年底桃園市成為國內的第六個直轄市後，不同地區的房地市場也將更具地區特色。不過，房地產市場的發展除受到該地區供給與需求結構的影響外，亦會受到房地產市場外生變數的影響，尤其是總體經濟與金融環境的影響更為重大且長遠。本章主要針對 2015 年國內外經濟發展情勢進行回顧，並彙整相關機構對 2016 年的經濟成長預測，進而分析其對於國內房地產市場的可能影響。. 壹、2015 年總體經濟環境回顧一、國際經濟環境各國經濟在 2002 年到 2007 年期間呈現明顯的復甦趨勢，但自 2007 年底開始，受到美國次級房貸風暴所引發全球金融海嘯影響，各國經濟在 2008 年開始出現反轉。不過，在 2009 年的下半年後，隨著各國提出一系列的振興經濟措施，許多國家的經濟即逐漸脫離全球金融海嘯的衝擊，並從 2010 年上半年開始，不論亞洲新興與開發中國家的經濟成長率皆開始正向成長，其中台灣、南韓、新加坡、香港等國家的經濟復甦最為明顯，而中國大陸更呈現 10% 以上的經濟成長率。不過，歐美國家因受到龐大公債與高失業率的影響，其經濟復甦力道較為疲弱。由於歐債危機並未徹底解決，在 2010 年下半年仍繼續蔓延，使得各國經濟成長在 2011 年又開始趨緩，此溫和復甦趨勢至 2015 年仍. 2. 16531P0643.001-054.indd 2. 1 國立台北大學不動產與城鄉環境系教授。. 2016/6/8 下午4:29.

(2) 繼續存在。根據國際貨幣基金 (IMF) 統計，2015 年全球經濟成長率為 3.1%，略低於 2014 年的經濟成長率 3.3%。根據世界銀行 (WB) 統計，整體而言，雖然油價在 2014 年出現明顯下跌，有助於各國的經濟成長，但受到新興市場成長趨緩的影響，使得全球經濟成長率力道未如預期般強勁，維持溫和成長的趨勢，落入新平庸時期。2 就個別國家的經濟表現來看，2015 年中國大陸的經濟成長率為 6.9%，較 2014 年的 7.4% 為低，且為近 25 年的新低；香港的經濟成長率亦由 2014 年的 2.5% 下滑至 2015 年的 2.3%，而失業率則由 2014 年的 3.2% 小幅上升至 2015 年的 3.3%。南韓 2015 年的經濟成長率由 2014 年的 3.3% 下降為 2.6%，失業率亦從 2014 年的 3.5% 略為上升至 2015 年的 3.6%。相對地，日本 2015 年的經濟成長則由 2014 年的零成長上升為 0.4%，且失業率從 2014 年的 3.6% 下降至 2015 年的 3.4%；. 台灣地區房地產年鑑. 2015 年全球經濟成長率為 2.4%，亦略低於 2014 年的經濟成長率 2.6%。. 歐元區 2015 年整體的經濟成長率為 1.8%，相較於 2014 年的 1.4% 略為改善，其中德國的失業率由 2014 年的 5.0% 繼續下降至 2015 年的 4.6%。此外，美國的經濟成長率在 2015 年持平於 2.4%，但失業率由 2014 年的 6.2% 持續下降至 2015 年的 5.3%。( 參見表 1-1-1 與表 1-1-2). 二、國內經濟環境台灣經濟成長率在 2002 到 2007 年期間維持在 5% 的水準，在 2008 與 2009 年時受到全球金融海嘯的影響，明顯下降為 0.7%、-1.6%，但在 2010 年出現反彈，經濟成長率達到 10.6%，為 1987 年以來的新高點，然而之後受到歐債危機、美國量化寬鬆政策導致台幣升值壓力、以及美國財政緊縮等因素的影響，經濟景氣開始出現持續性趨緩， 2012、2013 年的經濟成長率分別為 2.1%、2.2%，明顯較原先的預期為差，2014 年因為民間消費明顯增加，小幅上升到 3.9%，但在 2015 年卻明顯下降至 0.75%，失業率則由 2014 年的 3.96% 持續下降至 3.78%。 2 主要是指投資不足及低信心、低成長、低通膨所構成的惡性循環，導致經濟成長持續低於長期平均值，且就業疲弱不振的現象。. 3. 16531P0643.001-054.indd 3. 2016/6/8 下午4:29.

(3) 表 1-1-1 主要國家經濟成長率. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 年臺灣（季） 2000 6.4 2001 -1.3 2002 5.6 2003 4.1 2004 6.5 2005 5.4 2006 5.6 2007 6.5 2008 0.7 2009 -1.6 2010 10.6 2011 3.8 2012 2.1 2013 2.2 2014 3.9 2015 0.8 第 1 季 4.0 第 2 季 0.6 第 3 季 -0.8 第 4 季 -0.5. 美國. 日本歐元區韓國新加坡香港. 4.1 1.0 1.8 2.8 3.8 3.3 2.7 1.8 -0.3 -2.8 2.5 1.6 2.3 2.2 2.4 2.4 2.9 2.7 2.1 1.8. 2.3 0.4 0.3 1.7 2.3 1.3 1.7 2.2 -1 -5.5 4.7 -0.5 1.8 1.6 0.0 0.4 -1.0 0.7 1.7 0.5. 4.0 2.2 1.3 1.5 2.3 2.1 3.5 3.2 0.4 -4.5 2 1.6 -0.4 0.1 1.4 1.8 1.7 1.9 1.9 1.8. 8.9 4.5 7.4 2.9 4.9 3.9 5.2 5.5 2.8 0.7 6.5 3.7 2.3 3 3.3 2.6 2.5 2.2 2.7 3.0. 8.9 -1.0 4.2 4.4 9.5 7.5 8.9 9.1 1.8 -0.6 15.2 6.1 2.5 3.9 2.9 2.1 2.7 2.0 1.8 2.0. 7.7 0.6 1.7 3.1 8.7 7.4 7 6.5 2.1 -2.5 6.8 4.8 1.5 2.9 2.5 2.3 2.4 2.8 2.3 -. 中國大陸 8.4 8.3 9.1 10 10.1 11.3 12.7 14.2 9.6 9.2 10.4 9.3 7.7 7.7 7.3 6.9 7.0 7.0 6.9 6.8. 資料來源 : 國發會重要統計資料手冊 105.3.31. 4. 16531P0643.001-054.indd 4. 2016/6/8 下午4:29.

(4) 表 1-1-2 主要國家失業率美國 * 日本 *. 德國. 南韓 *. 新加坡香港 * * 5.2 7.9. 中國大陸 4.3. 2003. 4.99. 6. 5.3. 10.5. 3.6. 2004. 4.44. 5.5. 4.7. 10.5. 3.7. 4.4. 6.8. 4.2. 2005. 4.13. 5.1. 4.4. 11.3. 3.7. 4.1. 5.6. 4.2. 2006. 3.91. 4.6. 4.1. 10.3. 3.5. 3.6. 4.8. 4.1. 2007. 3.91. 4.6. 3.9. 8.7. 3.2. 3. 4. 4. 2008. 4.14. 5.8. 4. 7.5. 3.2. 3.2. 3.6. 4.2. 2009. 5.85. 9.3. 5.1. 7.8. 3.6. 4.3. 5.4. 4.3. 2010. 5.21. 9.6. 5.1. 7.1. 3.7. 3.1. 4.3. 4.1. 2011. 4.39. 9. 4.6. 6. 3.4. 2.9. 3.4. 4.1. 2012. 4.24. 8.1. 4.4. 5.5. 3.2. 2.8. 3.3. 4.1. 2013. 4.18. 7.4. 4. 5.3. 3.1. 2.8. 3.4. -. 2014. 3.96. 6.2. 3.6. 5.0. 3.5. 2.7. 3.2. -. 2015. 3.78. 5.3. 3.4. 4.6. 3.6. 2.8. 3.3. -. 1月. 3.71. 5.7. 3.6. 4.8. 3.4. -. 3.3. -. 2月. 3.69. 5.5. 3.5. 4.8. 3.9. -. 3.3. -. 3月. 3.72. 5.5. 3.4. 4.8. 3.7. 2.5. 3.3. -. 4月. 3.63. 5.4. 3.3. 4.7. 3.7. -. 3.2. -. 5月. 3.62. 5.5. 3.3. 4.7. 3.9. -. 3.2. -. 6月. 3.71. 5.3. 3.4. 4.6. 3.9. 2.8. 3.2. -. 7月. 3.82. 5.3. 3.3. 4.6. 3.7. -. 3.3. -. 8月. 3.90. 5.1. 3.4. 4.5. 3.6. -. 3.3. -. 9月. 3.89. 5.1. 3.4. 4.5. 3.5. 3.0. 3.3. -. 10 月. 3.90. 5.0. 3.1. 4.5. 3.4. -. 3.3. -. 11 月. 3.91. 5.0. 3.3. 4.5. 3.4. -. 3.3. -. 12 月. 3.87. 5.0. 3.3. 4.5. 3.4. 2.9. 3.3. -. 2016. -. -. -. -. -. -. -. -. 1月. 3.87. 4.9. -. -. 3.5. -. 3.3. -. -. -. 2月. 台灣地區房地產年鑑. 年 ( 月 ) 臺灣. 5. 16531P0643.001-054.indd 5. 2016/6/8 下午4:29.

(5) 貳、2016 年經濟環境展望. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 一、國際經濟展望國際貨幣基金 (IMF) 估計 2016 年全球經濟成長率為 3.4%，略高於 2015 年之 3.1%，環球透視機構 (GI) 估計 2016 年全球經濟成長率為 2.6%，與 2015 年的經濟成長率相當，由於近期相關機構不斷下修經濟成長預測值，顯示全球經濟仍處於相對疲弱、風險較高，且不確定性高的狀況。就個別國家而言，美國因為就業情勢持續改善及房市回溫，促使民間消費增加，IMF 預測其 2016 年的經濟成長率為 2.6%，略高於 GI 的預測值 2.3%，與 2015 年的成長率相當。歐元區方面，受到歐債風暴效應的影響，2014 年的經濟成長為 0.9%，2015 年則略有改善至 1.5%，因其經濟復甦強度仍不如預期，歐洲央行為刺激經濟景氣，除實施負利率政策外，並自 2016 年 3 月起擴大量化寬鬆貨幣政策的規模，從每月 600 億歐元擴大至 800 億歐元，並調將三大政策利率 0.05 至 0.1 個百分點，預期 2016 年的經濟成長率約 1.6~1.7% 之間。日本在新首相安倍晉三上任後，積極透過日幣貶值方式振興長期疲弱的經濟，但受到調升消費稅的影響，其 2015 年經濟成長率仍僅 0.4~0.6% 之間， IMF 對日本 2016 年經濟成長率的預估值為 1%，GI 則為 0.8%，仍在逐漸回溫中。此外，兩機構對於中國 2016 年經濟成長率預測值均為 6.3%，較 2015 年的 6.9% 下滑，顯示受到製造業產能過剩、債務泡沫偏高、財政金融風險上升、房市疲弱、通縮隱憂增加、及外需不穩定等因素的影響，其經濟成長持續呈現減緩。( 參見表 1-1-3) 整體而言，2016 年全球經濟前景與 2015 年相近，美國景氣復甦力道則不如預期，呈現溫和復甦趨勢，Fed 於 3 月決定暫緩升息，將升息步調放緩，此舉造成資金回流新興市場，股市明顯回升。歐日等主要央行採行負利率政策，引起金融市場波動，但經濟效果未如預期提升，近年經濟雖呈現穩定復甦，但力道則相對疲弱，中國大陸的經濟成長率雖相對較高，但亦在持續減緩的結構中調整。. 6. 16531P0643.001-054.indd 6. 2016/6/8 下午4:29.

(6) 表 1-1-3 全球及主要國家經濟成長率 ( 單位：%). 全球美國歐元區日本中國大陸. 國際貨幣基金 (IMF) 2014 2015 2016 3.4 3.1 3.4 2.4 2.5 2.6 0.9 1.5 1.7 0.0 0.6 1.0 7.3 6.9 6.3. 環球透視機構 (Global Insight) 2014 2015 2016 2.7 2.6 2.6 2.4 2.4 2.3 0.9 1.5 1.6 -0.1 0.5 0.8 7.3 6.9 6.3. 註：IMF 係 2016 年 1 月 19 日預測。WB 係 2016 年 1 月 6 日預測，GI 係 2016 年 3 月 15 日預測；資料來源：1. 國發會 (2016 年 4 月 7 日 )，當前經濟情勢簡報. 二、國內經濟展望 ( 一 ) 經濟成長率. 台灣地區房地產年鑑. 地區別. 經濟成長是促使房地產業發展的基礎，2000 年以後至今，國內經濟成長率出現兩次負成長，一次為 2001 年的 -1.65%，主要係受到美國 911 恐怖事件的衝擊，另一次為 2009 年的 -1.93%，主要受到 2007 年底美國次級房貸風暴所引發的全球金融海嘯所衝擊，2010 年的經濟成長率為 10.82%，為 1986 年 (11.0%) 以來的新高點。之後，因為受到歐債危機持續發酵的影響，在 2011、2012 年國內經濟持續走緩，直到 2013 年經濟成長率才開始回升，2014 年時為 3.9%。此外，我們亦可發現台灣經濟成長率與中國大陸經濟成長的相關性相當高，其經濟成長率自 2010 年開始出現走緩，2015 年開始已在 7% 以下，對於台灣經濟成長亦有相當程度的負面影響。 ( 參見圖 1-1-1). 7. 16531P0643.001-054.indd 7. 2016/6/8 下午4:29.

(7) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 1-1-1 台灣與中國大陸歷年經濟成長率就國內外主要機構對於台灣經濟成長預測來看，預測值在 1.3%~2.24% 之間，其中最高者為中華經濟研究院，但為 2015 年 12 月的預測值，由於國內外主要機構於近期紛紛下修其預測值，故此數據可能過於樂觀，最低為花旗銀行的 1.3%，主計總處預測值為 1.47%，較 2015 年的 0.75% 略佳，且預期呈現逐季好轉。預測台灣在 2016 年的經濟成長值可能較 2015 年略為好轉，但由於全球經濟復甦力道仍相對疲弱，加以金融環境呈現明顯波動，故不確定風險仍高。此外，國內的民間消費成長亦出現趨緩，520 後更將進行新舊政權交接，面對全球的經濟低迷景氣與金融市場波動，新政府如何適時提出政策加以因應，也對全年經濟情勢投入更多不確定變數，故仍以保守因應為佳。( 參見表 1-1-4) ( 二 ) 平均每人所得平均每人所得的成長率與經濟成長率高度相關，可反映一個國家人民的購屋能力。從 1980 到 2015 年期間，除 1982 年 (-0.86%)、1998 年 (-9.73%)、2001 年 (-11.17%)、2009 年 (-6.1%) 為負成長外，其他年. 8. 16531P0643.001-054.indd 8. 度的均為正成長，且大多較消費者物價指數年增率為高，尤其是 1986 至 1989 年期間平均每人所得成長率更高過 20%，但從 1993 年開始平. 2016/6/8 下午4:29.

(8) 均每人所得成長均在 10% 以下，2015 年時平均每人所得為 19,451 美元，較 2014 年的 19421 上升 0.15%，預期 2016 年的經濟成長率較 2015 年見圖 1-1-2) 表 1-1-4 2016 年台灣經濟成長預測. 國內機構. 國際機構. 金融機構. 單位：%. 預測機構元大寶華綜合經濟研究院 (2016.3.23) 主計總處 (2016.2.17) 台灣經濟研究院 (2016.1.25) 台大國泰產學合作計畫團隊 (2016.3.15) 中央研究院 (104.12.24) 台灣綜合研究院 (2015.12.11) 中華經濟研究院 (2015.12.14) 亞洲開發銀行 (ADB, 2016.3.30) 環球透視機構 (2016.3.15) 經濟學人智庫 (EIU,2016.2.22) 花旗銀行 (2016.3.22) 澳盛銀行 (2016.2.19) 星展銀行 (2016.2.1) 瑞士銀行 (2016.3.22). 2016 年 1.42% 1.47% 1.57% 1.6% 1.74% 2.06% 2.24% 1.6% 1.7% 1.9% 1.3% 1.7% 1.8% 2.0%. 台灣地區房地產年鑑. 略佳，平均每人所得亦會有小幅的成長，對房市有小幅正面影響。( 參. 資料來源：1. 國發會 (2016 年 4 月 7 日 )，當前經濟情勢簡報. 圖 1-1-2 歷年平均每人所得與年增率資料來源：中華民國統計資料網. 16531P0643.001-054.indd 9. 9. 2016/6/8 下午4:29.

(9) ( 三 ) 消費者物價指數. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 物價上漲一方面會使貨幣購買力下降，造成實質所得減少，進而減少房地產消費需求，另一方面則可能因房地產的良好保值特性，增加房地產的投資需求。國內消費者物價指數年增率在 1982 年開始至今，波動幅度在 -0.28% 到 4.47% 之間，除 1989 年至 1995 年期間物價年增率維持在 4% 左右的持續性上揚外，其他年度的物價大致在年增率 2% 以內的區間波動。2008 年消費者物價指數年增率為 3.53%，為 1995 年 (3.67%) 以來的新高點，2009 年則出現少見的負成長，近幾年則維持在 1~2% 的區間，2015 年消費者物價下跌率為 0.26%，已達近年來的低點，預期 2016 年物價水準將稍微上升，對房地產市場影響不大。( 參見圖 1-1-3). 圖 1-1-3 歷年消費者物價指數與年增率資料來源：台灣經濟新報資料庫. ( 四 ) 失業率在 1978 年到 2014 年期間，失業率最低為 1980 年的 1.23%，最高的是 2009 年的 5.85%，自 2002 年之後國內失業率均在 4% 左右變動，但 2008 年受到全球經濟大環境不佳的衝擊，失業率上升為 4.14%， 2009 年失業率更大幅上升至 5.85%，為亞洲四小龍最高。之後，在全球經濟景氣復甦與政府多項振興經濟措施下，2010 年失業率有效下降 10. 至 5.21%，並連續數年呈現下降，在 2015 年的總體失業率為 3.78%，. 16531P0643.001-054.indd 10. 2016/6/8 下午4:29.

(10) 相較於 2014 年的 3.96%，下降 0.18 個百分點，顯示國內就業狀況持續溫和改善中，對房市有些微正面影響。( 參見圖 1-1-4). 台灣地區房地產年鑑. 圖 1-1-4 歷年失業率資料來源：中華民國統計資料網. ( 五 ) 貨幣供給貨幣供給可說是衡量社會游資多寡的重要指標，亦會對資金成本與房地產需求有相當重要的影響。從 1997 年以來 M1B 與 M2 的餘額不斷增加，且 M1B 年增率大多高於 M2 年增率，但 M1B 年增率的起伏波動明顯較 M2 為大。在此波房地產景氣復甦之際，M1B 在 2003、 2004 年時年增率曾達到 19.32%、12.44% 的兩位數成長，但在 2005 年之後，除 2009 年的 28.92% 為近二十年次高外，其他年度的年增率均在 10% 以下，甚至在 2007、2008 年時分別為 -0.03%、-0.81% 的負成長。在 2015 年 M1B 的年增率為 6.87%，較 2014 年的 6.23% 為高。此外，M2 年增率在 1997~2000 年之間均在 8% 以上，但之後則逐漸下滑，2007 年為近期低點，年增率僅有 0.93%，2008 年則為近期的高點，年增率為 7.21%，之後逐漸下滑至 2012 年的 3.46%，2013 年回升至 5.79%，2014 年時年增率更上升至 6.13%，然 2015 年年增率下降 0.3%，為 5.8%。由於 M1B 年增率出現成長趨緩，而 M2 年增率則持. 16531P0643.001-054.indd 11. 11. 2016/6/8 下午4:29.

(11) 續上升，可能在 2016 年進入所謂死亡交叉，3 對於房地產市場可能有小幅負面影響，必須密切加以注意。( 參見圖 1-1-5). TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 1-1-5 歷年貨幣供給餘額與年增率資料來源：中華民國統計資料網. ( 六 ) 利率水準由於購屋貸款屬於家戶長期且穩定的現金支出，故消費者在購屋時必須慎重考慮目前利率水準與其未來可能變化。當利率上升時將使貸款負擔加重，降低家戶的房價負擔能力與購屋意願。在 1994-2009 年期間，五大銀行新承做購屋貸款利率大致呈現由高走低的趨勢，並在 2009 年達到歷史的最低點 (1.641%)，其後在經濟景氣復甦與央行控管下開始微幅緩升，在 2014 年為 1.963%，2015 年下降 0.011% 為 1.952%，仍處於歷史的相對低點，由於央行在 2016 年 3 月 24 日第一季理監事聯席會議調降利率半碼外，並宣布除高價住宅貸款規範外，將各項購置住宅貸款與土地抵押貸款規範皆予刪除，對房地產需求有小幅正向影響。( 參見圖 1-1-6). 12. 3對兩組不同現象時間數列觀察，其正向解讀數據曲線由下而上穿越負向數據曲線時，稱「黃金交叉」，反之為「死亡交叉」。M1B 是由通貨淨額、支票存款、活期存款、及活期儲蓄存款所組成，M2 除包括 M1B 外，尚加入定期性款，當貨幣供給 M1B 年增率曲線由下而上穿越 M2，一般被視為貨幣黃金交叉。反之，M2 年增率曲線高於 M1B 年增率時，被視為貨幣死亡交叉。. 16531P0643.001-054.indd 12. 2016/6/8 下午4:29.

(12) 資料來源：中央銀行. ( 七 ) 台灣加權股價指數與營造建材類股加權股價指數. 台灣地區房地產年鑑. 圖 1-1-6 歷年基準放款利率與五大銀行新承做購屋貸款利率. 股票市場可視為總體經濟發展的觀測站，股票與房地產市場在不同期間可能存在不同關係，但兩者大致呈現正向關係。1987-1990 年間加權股價指數呈現大幅上漲趨勢，並曾突破 1 萬點大關，之後則大幅下滑，在 1993 年達到近 20 年的最低點 3,377。之後，1994 年到 2000 年期間呈現波動向上趨勢，2000 年時回升到 8,645 點的水準，但在 2001 年受到 911 事件衝擊大幅至 4,000 點左右，直到 2007 年才回升到 8,000 點以上；2008、2009 年受到全球金融海嘯的影響，加權股價指數再度下滑至 4000 點左右，在 2010、2011 年隨經濟景氣復甦出現反彈趨勢，達到 9,000 點左右水準；2012 年在經濟大環境不佳下，小幅下滑至 7,000 點左右，但 2013、2014 年則延續呈現反彈趨勢，回到 8,500 點以上水準，2015 年則稍下降為 8,338 點。此外，營造建材類股的股價指數與加權股價指數趨勢相近，曾在 1998 年出現大幅下跌，並於 2002 年達到 68 點左右的低水準後明顯上揚，其趨勢大致於大盤同步，在 2014 及 2015 年時維持在 250 點上下的水準。預期 2016 年的股市表現應略佳於 2015 年，可能吸引部分市場資金由房市轉為股市，對房市有小幅負面影響。( 參見圖 1-1-7). 16531P0643.001-054.indd 13. 13. 2016/6/8 下午4:29.

(13) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 1-1-7 歷年集中市場加權股價指數資料來源：台灣證券交易所. ( 八 ) 金融機構逾放比房地產市場景氣與金融機構逾放比呈現反向關係，自 1992 年開始，金融機構 ( 本國銀行 ) 逾放比即一路上揚，但於 2001 年達到 11.26% 的歷史高峰後，隨著房地產市場的景氣復甦呈現明顯逐年減緩的趨勢，2015 年本國銀行逾放比為 0.23%，為近年來的最低點，顯示國內金融機構體質有逐漸改善的趨勢，由於 2015 年第 4 季開始利率持續調降，預估 2016 年的逾放比將維持在相對低水準。( 參見圖 1-1-8). 圖 1-1-8 歷年金融機構逾放比 (%) 14. 資料來源：中央銀行. 16531P0643.001-054.indd 14. 2016/6/8 下午4:29.

(14) ( 九 ) 購置住宅貸款餘額. 年以來，購置住宅貸款餘額呈現長期增加的趨勢，但其年增率則有明顯的波動。自 1994 年 (33%) 開始，購置住宅貸款餘額年增率一路大幅減少到 2001 年的 -1.07%，與房地產景氣的趨勢非常類似。2001 年之後，購置住宅貸款餘額年增率迅速增加，並在 2004 年達到近期高峰 14.6% 後開始出現成長遞減，直到 2008 年的 1.82% 相對低點後才出現回升，但在 2011 年開始受到經濟不佳與課徵奢侈稅的影響，成長又再度趨緩，2015 年全年新承做購屋貸款 3.13 兆元，年增率為 4.5%，成長幅度較 2014 年的 3.9% 略為上升，預期在金融機構住宅相關貸款轉趨審慎下，未來住宅貸款餘額年增率將持續減緩。( 參見圖 1-1-9). 台灣地區房地產年鑑. 購置住宅貸款餘額可視為判斷購屋需求多寡的重要指標。從 1994. 圖 1-1-9 歷年本國銀行購置住宅貸款餘額與年增率資料來源：中央銀行. ( 十 ) 建築貸款餘額不同於購置住宅貸款餘額指標，建築貸款餘額可視為判斷房地產市場供給多寡的指標。建築貸款餘額在 1998 到 2002 年期間呈現遞減的趨勢，2003 年到 2014 年期間則出現大幅增加，僅有在 2009 年出現負成長，2014 年建築貸款餘額達到 1.62 兆元的新高峰。就建築貸款餘額的年增率來看，其變動起伏相當劇烈，1997 年到 2001 年期間年增率大多為負成長，在 2004~2007 期間年增率均超過 20%，在 2009 年受. 16531P0643.001-054.indd 15. 15. 2016/6/8 下午4:29.

(15) 到美國次級房貸影響而明顯下滑 -3.54%，雖曾在 2010 年大幅上升至 22.98%，但之後又呈現成長趨緩趨勢，2015 年的年增率為 -0.98%，較. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 2014 年的 8.66% 下降許多，可能是因 2015 年政府推出許多打房政策，導致房地產市場不景氣之影響，由於 2016 年 3 月 24 日央行宣布土地建融的相關限制解禁，建築貸款餘額可能小幅增加。 ( 參見圖 1-1-10). 圖 1-1-10 歷年本國一般銀行建築貸款餘額與年增率資料來源：中華民國統計資料網. ( 十一 ) 銀行對營造業放款餘額營造業主要資金大多來自向銀行融資，其放款數額多寡對房地產的供給影響甚大。從銀行對營造業放款餘額來看，在 1998 年到 2003 年之間呈現明顯的下降趨勢，最高為 1998 年的 5,810 億元，最低為 2003 年的 3,459 億元，在 2004~2006 年期間雖有小幅回升，達到 4000 億元左右的水準，但之後則呈現下滑，維持約在 3000 億元的水準。就年增率來看，呈現明顯的波動趨勢，其中 2001、2007 兩年的年增率高達 -20% 左右，最高則為 1998、2004 年的 15% 左右。2013 年的年增率為 6.43%，為近 10 年的高點，但 2014 年又下降至 1.12%，2015 年略為上升至 2.54%。 ( 參見圖 1-1-11). 16. 16531P0643.001-054.indd 16. 2016/6/8 下午4:29.

(16) 資料來源：中華民國統計資料網. 參、總體經濟與房地產市場關聯. 台灣地區房地產年鑑. 圖 1-1-11 歷年全體銀行對營造業放款餘額與年增率. 台灣自 1970 年代以來歷經四次大規模的房地產景氣波動，前三次的高峰點分別出現在 1973~1974、1979~1980、1987~1989 等年度，第四次的房地產景氣始於 2003 年第 2 季 SARS 結束後開始至今，2015 年可能是此波房地產景氣的轉折點。就景氣波動的原因來看，前兩次房地產景氣屬於供給導向的景氣波動，主要受到石油危機導致國際油價飆漲，在物價與建材價格大漲下，社會普遍瀰漫通貨膨脹預期，促使民眾紛紛購屋保值所造成。第三次房地產景氣波動屬於需求導向型的景氣波動，主要受到當時政治開放、經濟快速成長、外匯存底激增、市場游資過多、華航旁國有土地標售、重新規定地價、美元貶值、以及利率低等原因的影響，造成股市與房市雙雙上揚，甚至股市突破萬點的盛況。目前正在進行的第四波房地產景氣為需求導向型的景氣波動，並非以實質的經濟成長為動力，而是受到全球貨幣寬鬆政策、兩岸經貿程度熱絡、社會游資過多、以及低利率的影響，初期以台北都會區上漲的幅度較快，呈現北熱南冷的趨勢，但在近期因為縣市升格後的效應，產生台北都會區趨於緩和，中部與南部都會區呈現熱絡的現象。因此，全球經濟復甦的速度、美國何時開始升息、以及中國大陸的後續經濟成長力道等因素，應是影響此波房地產景氣最重要的觀察重點。. 16531P0643.001-054.indd 17. 17. 2016/6/8 下午4:29.

(17) 表 1-1-5 為 1995 年至 2015 年間房地產價量與總體變數的相關係數表，與房地產價格相關性較高的總體指標為貨幣供給量 (M1B 和. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. M2)、逾放比、貸款額度 ( 住宅貸款餘額、建築貸款餘額、及銀行對營造業放款餘額 )、以及加權股價指數，且除加權股價指數外，在 2005~2015 年的相關性更高於 1995~2015 年期間。其中，貨幣供給量 M1B 和 M2、建築貸款餘額、金融機構逾放比、購置住宅貸款餘額、建築貸款餘額等變數與房價的相關係數高達 0.9 以上，銀行業對營造業放款餘額與房價的相關性約 0.6，集中市場加權股價指數、五大銀行新承做購屋貸款利率等變數與房價的相關係數則在 0.4~0.5 之間。反觀，經濟成長率、平均每人所得、物價指數、失業率等指標則與房地產價格的相關性較低，其中經濟成長率、物價指數與失業率的相關係數在 0.2 左右，平均每人所得則在 0.1 以下，顯示在 2005~2015 年這波房價的上揚主要受到金融面指標的刺激。此外，亦可發現貨幣供給量、加權股價指數、營造建材類指數、建築貸款餘額、購置住宅貸款餘額、及平均每人所得等變數與房價有正向關係，經濟成長率、消費者物價指數、失業率、五大銀行新承做購屋貸款利率、金融機構逾放比、及銀行對營造業放款餘額等變數則有負向關係。至於與房地產交易量相關性較高的指標，包括購置住宅貸款餘額、 M1B、M2，其相關係數在 0.5 以上，消費者物價指數、建築貸款餘額的相關性在 0.4~0.5 之間。此外，上述變數的相關係數在 2005~2015 年期間略高於 1995~2015 年期間，但所有變數與成交量的相關性均低於 0.6 以下，顯示影響房地產市場價格與數量的總體經濟指標明顯不同，此可能有部分是受到奢侈稅課徵的影響。由表 1-1-6 可發現，2015 年經濟成長率 0.75%，明顯較 2014 年的經濟表現為差，預期 2016 年的經濟表現將較 2015 年略佳。近年平均每人國民所得呈現成長趨緩，甚至數度出現負成長，2015 年成長率為 0.15%，預期 2016 年應較 2015 年稍微成長。此外，2015 年消費者物價指數年增率為 -0.26%，預期在 2016 年將會小幅回升至 0.69%，預期. 18. 上述變數溫和的變化對房地產市場影響程度應不大。. 16531P0643.001-054.indd 18. 2016/6/8 下午4:29.

(18) 表 1-1-5 房地產價量與總體變數之相關係數 (1995~2015) 1995~2015 國泰房信義房成交量價指數價指數 -0.1514 -0.2178 -0.1947 0.0995 0.1165 -0.0166 0.0848 -0.0679 -0.2225 -0.1048 0.2227 -0.0607 0.8114 0.9482 0.5392 0.8031 0.9438 0.5351. 2005~2015 國泰房信義房成交量價指數價指數 -0.1950 -0.1875 -0.2471 0.0739 0.0699 -0.1424 -0.2261 -0.2774 -0.4930 -0.1758 -0.2079 -0.2694 0.9387 0.9599 0.5733 0.9520 0.9688 0.5956. -0.2153 -0.5805 -0.1901 -0.4922 -0.4982 -0.1883 0.6126. 0.6160. 0.2974. 0.4579. 0.4943. 0.2204. 0.4719 0.3066 0.1502 0.3408 0.3504 -0.0509 -0.6932 -0.7431 -0.3640 -0.9288 -0.9198 -0.3688 0.6600. 0.8957. 0.4190. 0.9572. 0.9668. 台灣地區房地產年鑑. 期間房地產指標總體指標經濟成長率平均每人所得消費者物價指數失業率 M1B M2 五大銀行新承做購屋貸款利率集中市場加權股價指數營造建材類指數金融機構逾放比購置住宅貸款餘額建築貸款餘額銀行對營造業放款餘額. 0.5499. 0.9246 0.9767 0.4753 0.9746 0.9715 0.4275 -0.4220 -0.6458 -0.2109 -0.6279 -0.5786 -0.0329. 2015 年 M1B 與 M2 年增率分別為 6.87%、5.8%，分別呈現上升與下降趨勢，暫時避免死亡交叉的出現，預期 2016 年資金將維持寬鬆，對房地產需求有小幅保溫效果。2015 年五大銀行新承做購屋貸款利率平均為 1.952%，預計 2016 年將有小幅下降，但幅度應不大，對房地產需求的僅有保溫作用。 2015 年的台灣加權股價指數平均為 8,338 點，建材類指數為 227.91 點，均較 2014 年呈現下降，預計 2016 年在總體經濟較 2015 年略佳與暫緩升息作用下，加權股價指數的表現應會小幅上升，營造建材類股則因房價下修而呈現小幅下降，整體而言對房市有小幅正面的影響。購置住宅貸款餘額年增率、銀行對營造業放款餘額年增率在 2015 年分別為 4.52%、2.54%，呈現成長趨緩狀況，但建築貸款餘額年增率下降為 -0.98%，預計 2016 年三者將呈現小幅趨緩走勢，對房地產市場會有小幅正面的影響。. 16531P0643.001-054.indd 19. 19. 2016/6/8 下午4:29.

(19) 表 1-1-6 房地產市場相關之總體經濟與金融指標變化：2010~2015 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 指標經濟成長率平均每人所得成長率消費者物價指數年增率失業率 M1B 年增率 M2 年增率五大銀行新承做購屋貸款利率集中市場加權股價指數營造建材類指數金融機構逾放比 ( 本國銀行 ) 購置住宅貸款餘額年增率建築貸款餘額年增率銀行對營造業放款餘額年增率. 10.63% 3.80%. 2010. 2011. 2012 2.06%. 2013 2.20%. 2014 3.92%. 2015 2016 (f) 0.75% 1.47% ↑. 10.15%. -0.15%. 3.53%. 5.79%. 0.15%. 8%. ---. 0.96% 1.42% 1.93% 0.79% 1.20% -0.26% 0.69% ↑ 5.21% 4.39% 4.24% 4.18% 3.96% 3.78% 8.99% 7.16% 7.2% 8.74% 6.23% 6.87% 5.34% 5.79% 5.8% 5.79% 6.13% 5.8%. --↑. 1.690% 1.881% 1.899% 1.945% 1.963% 1.952%. ---/ ↓. ↑. ↑. 7,950. 8,156. 7,481. 8,093. 8,992 8338.06. 289.51. 368.17. 229.27. 286.1. 313.4. 227.91. ---/ ↓. 0.61%. 0.45%. 0.40%. 0.38%. 0.25%. 0.23%. ---/ ↑. 5.35%. 3.21%. 2.76%. 4.18%. 3.90%. 4.52%. ↑. 23.20% 10.48%. 7.33%. 1.83%. 8.66%. -0.98%. ↑. -2.32% -8.20%. 4.99%. 6.44%. 1.12%. 2.54%. ↑. 註 : ↑表示預期該項指標在 2016 年時較 2015 年之數值為上升 ( 增加 )，↓則下降 ( 減少 )，--- 為持平。. 肆、結論與建議受到 2008 年美國次級房貸風暴所引發全球金融海嘯的衝擊，全球經濟均受到嚴重的衝擊，之後在美國為主的量化寬鬆貨幣政策刺激下，全球經濟景氣逐漸的回升，但復甦力道與速度未如預期，主要是因為 20. 歐債危機持續發展、美國財政懸崖危機、量化寬鬆貨幣政策退場、新興國家 ( 主要指中國大陸、印度、巴西等 ) 經濟成長減緩、以及金價與. 16531P0643.001-054.indd 20. 2016/6/8 下午4:29.

(20) 油價波動等因素的衝擊，2015 年全球經濟成長率 3.1% 略低於 2014 年的 3.3%。. 定性因素仍高，相關機構對於 2016 年全球經濟成長率的預測值約在 2.6~3.4% 之間。針對 2016 年的國內外經濟情勢，本文認為當前全球經濟景氣仍持續疲弱，不同國家或地區的強弱呈現明顯分歧，美國經濟呈現穩健成長，成長率約在 2.5% 左右，歐元區與日本則相對較弱，經濟成長率約 1~1.5%，新興國家經濟成長率仍高，但亦呈現成長趨緩現象，故整體復甦的力道可能仍屬溫和。有鑑於此，美國已決定暫緩升息，日本則持續採取負利率政策，歐洲則擴大寬鬆貨幣政策，此舉導致資金回流至新興市場，造成匯市與股市的波動遽增。就 2015 年房地產市場表現來看，整體房市呈現價跌量縮的格局，全台買賣移轉棟數約 29.4 萬棟，較前一年減少 8.13%，房價也開始出. 台灣地區房地產年鑑. 展望 2016 年全球經濟前景，可能與 2015 年大致相當，但不確. 現小幅下修，尤其以台北市較為明顯，下修幅度約 7%，新北市、桃園市下修幅度約 4~6%，新竹縣市、台中市、高雄市則呈現穩定或小幅上升趨勢。4 在上述總體經濟環境趨勢下，預計 2016 年的國內整體房地產市場有下列幾點趨勢：主計總處預測國內 2016 年經濟成長將略較 2015 年為佳，但因不確定性仍高，故成長幅度仍相對有限而呈現疲軟，對房地產市場的實質正面影響仍屬有限。為避免房市衰退對國內疲弱經濟產生更大的負面衝擊，央行在 2016 年 3 月降息與解除高價住宅以外其他不動產貸款，此對維持不動產需求有正面助益，但因全球的經濟與金融市場不確定性高，金融機構本身對於不動產相關授信的風險控管應更為審慎，故此舉可避免房價下跌過速，但對於扭轉房價下跌趨勢而反轉向上的可能性不高。在 520 後新舊政權將交接，面對嚴峻的國際政治、經濟、以及金融環境的挑戰，以及民眾對於居住正義的期待，預期新政府相關住宅與不動產政策仍將延續讓房價泡沫緩慢修正的基調，短期不會有太大 4 上述房價變化主要依據信義房價指數計算。. 16531P0643.001-054.indd 21. 21. 2016/6/8 下午4:29.

(21) 的政策調整。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 在房市歷經超過十年以上的景氣復甦後，市場普遍預期房價將開始出現下修，市場待售物件數量增加，但因銷售率偏低，造成空屋與餘屋數增加，此將使金融機構的房貸授信將更趨審慎與保守，對未來房市發展更加不利，除非賣方願意較大幅度降價，否則短期成交量不易擴增。 2016 年 1 月 1 日開始實施房地合一實價課稅，未來短期投資需求將大幅減少，長期投資需求亦會小幅減少，預期中古屋市場表現將較預售市場略佳，但不同區域的差異大。. 參考文獻 1. 中央銀行 (2016)，中央銀行理監事聯席會議事後記者會參考資料 (2016 年 3 月 24 日 )。 2. 行政院主計總處 (2016)，重要經社指標速報 (2016 年 4 月 7 日 )。 3. 國家發展委員會 (2016)，重要統計資料手冊 (2016 年 3 月 31 日 )。 4. 國家發展委員會 (2016)，當前經濟情勢 (2016 年 4 月 7 日 )。. 22. 16531P0643.001-054.indd 22. 2016/6/8 下午4:29.

(22)