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行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告
老人住宅市場供需之研究
A Study of Demand and Supply on Elderly Housing Markets
計畫編號 NSC90-2415-H-004-025
執行期限：90 年 8 月 1 日至 91 年 7 月 31 日
主持人：林秋瑾
[email protected]國立政治大學地政系
一、 中文摘要
老人住宅市場供需之研究
A Study of Demand and Supply on Elderly Housing Markets 老吾老以及人之老... 人在老年時期所必需面對的問題是什麼？ 老年人口在面對退休以及生理上的老化，使得老 年人口不僅失去主要經濟來源，更因為年老生理 機能退化，更需要醫療費用的開銷，故老年時期 需要面對的問題是經濟問題（蕭麗卿，1994）。再 者，現今高度都市發展的社會中，由於家庭結構 改變、個人教育程度差異等影響，傳統三代同堂 的大家庭制度開始瓦解。根據學者對於老人居住 安排的研究發現，如果老人的平均教育程度提高 為初中，老人獨居比例將提高 3％到 10％（陳肇 男，1999）。此外，社經地位較高的人與子女同居 的比例反而比較低（羅紀瓊，1987）。這也似乎透 露著一個訊息，隨著現今社會現代化、教育水準 的提昇以及人們想擁有生活上的高度自主性的影 響，未來老人獨居或僅與配偶同住的居住型態可 能比例會增加，因此，未來的老人住宅需求也可 能隨之改變，不再以傳統三代同堂為主，而且社 會越進步，應有更多類型的老人住宅來滿足老年 人各種不同的生理以及心理需求。 今日，我國已邁入聯合國所定義的「高齡化 人口社會」之第七個年頭了！面對高齡化的來 臨，對於老人的照顧，不應只是提供其基本居住 功能而已，如何來建構一個適合老人居住、安養 的環境更是重要。因此，本研究透過老人住宅商 品的營運流程，參照國外持續性照顧退休社區 （Continue Care Retirement Community , CCRC）的 構想，結合財務分析、估價、風險評估的計算與 模擬，試圖作為建商營運老人住宅商品初步構想 之規劃。進而結合保險理念，設計與規劃老人年 金屋之合理保費與費率。提供國內有意開發、營 運老人住宅產品的機構、建商或消費者的參考， 以營造一個適合老人生活的多元性環境。 因此，本研究欲透過市場供需對國內老人住 宅為以下之分析與探討： （一） 針對國內老人住宅個案「潤福」大台 北華城之營運與風險與財務分析，作 為最基本的的老人住宅產品的財務計 算，建立財務評價與財務模式，並以 此模型作為最基本老人住宅商品之營 運型態。使有意從事老人住宅之開發 商對於老人住宅之營運有基本之概念 與簡單財務分析以及一些老人住宅產 品本身基本的管理方式。 （二） 就國內整個老人住宅供給與需求情 形，探討國內整體老人住宅市場的潛 在問題與有待改進之處。並透過問卷 設計，以建商為對象，以瞭解建商建 商對於老人住宅開發所面臨的問題。 （三） 就國內老人住宅的整體交易體制，透 過保險機制以及財務試算的操作，並 參酌國外老人年金屋保險精算方式， 解決國內老人住宅所衍生之問題。
關鍵詞：老人住宅市場，高齡化人口，持
續性照顧退休社區，押租經營方
式，老人年金屋保險
Abstract
Our study will focus on supply and demand side of seniors housing. Our purposes on this study will be as follows:
(1) What the Problems of Housing the Elderly in Taiwan? View the whole chart of the aged housing market, to classify the type of aged of housing in Taiwan to more understanding the housing system of the demand and supply side from Elderly. The aged could have the different choices to change the housing status. What aged people change from the ownership to three-generation-living, living alone and the rental, it needs to be studied.
system of Japan annual pensions, what the possibility executing in Taiwan.
(3) Using the financial technique analysis the developing elderly housing, and apply the case study with the risk analysis, to verify the possibility of establishing the system of older people housing market.
Keywords：Elderly Housing Market, Continue Care Retirement Community (CCRC), Risk Management, Pensions and Seniors Housing, Insurance 二、 緣由與目的 （一）計畫之緣由 隨著養生住宅、銀髮住宅的風行，建商中由 潤泰以及太平洋建設建設所推出潤福淡水生活新 象及大台北華城兩案與奇岩居等，也是針對健康老 人為主要訴求。究竟公部門與私部門所推出的老人 住宅產品在營運上是否有差異？差異為何？以營 利與非營利為主之老人住宅產品兩者間的經營型 態、服務內容、價格上有何差異？各產品特性為 何？市場供需狀況為何？政府對於私部門安養或 療養中心補助政策為何？有何法令限制？這些都 是我們在研究老人住宅市場供需過程中值得我們 去比較與探討。 事實上，每個人在退休至死亡為止，約略還 有十至二十年的光景，在這段期間中，並非所有老 人都會完全的在安養或療養中心裡度過，許多人對 於自己的退休生活都有著美好的願景，總希望在卸 下養兒育女及家計的生活重擔後，安享一個真正屬 於自己的晚年，也因此，站在一個供給者的角度， 如何來提供一個專為老人需求設計的住宅或社區 變成為一當前重要課題，亦即如何開發出一個適合 退休生活的住宅商品，能夠同時滿足老年安全、生 活、服務、及種種社交與娛樂活動。特別是在現今 社會高度發展、經濟富裕的台灣，當兒女都各為著 工作忙碌，無暇顧及家中退休、年邁的父母時，安 全上的問題更顯得重要。 究竟老人住宅商品與一般住宅商品的差異在 哪？或者與出租住宅產品之間的差異在哪？與前 兩者的獲利來源有何差異？產品設計上有何不 同？或許對於建商而言，是短期內去化餘屋增加部 分現金流入的方法，但長期來說，是否是一個好的 解決方法呢？這更是值得我們透過財務等方法來 審慎評估其是否可行？ 老人住宅商品的特性應該與一般住宅有著相 當大的差異，老人住宅商品往往結合住宅、旅館服 務、醫療服務三者於一身，而一般住宅多僅提供最 基本的住宅居住使用為主，甚少去顧及老人因生理 退化或疾病而衍生的健康需求。老人住宅評價之方 法如何？由成本觀念、由所得資本化過程或由買賣 比較法，最適合之評價方法如何？在財務分析之過 程中應採取那一種評價方法，選取其財務因子是否 不同？這些都是在分析住宅市場供需過程中必需 考慮之因素。 今日，我國已邁入聯合國所定義的「高齡化 人口社會」之第七個年頭了！面對高齡化的來臨， 對於老人的照顧，不應只是提供其基本居住功能而 已，如何來建構一個適合老人居住、安養的環境更 是重要。因此，本研究透過老人住宅的市場供需流 程，參照國外持續性照顧退休社區（Continue Care Retirement Community , CCRC）的構想，結合財務 分析、估價、風險評估的計算與模擬，試圖作為建 商營運老人住宅商品初步構想之規劃。進而結合保 險理念，設計與規劃老人年金屋之合理保費與費 率。提供國內有意開發、營運老人住宅產品的機 構、建商或消費者的參考，以營造一個適合老人生 活的多元性環境。 （二）計畫之目的 （1） 本研究希望藉由市場供需之狀況，瞭解老人 住宅市場之潛在需求，以提供建商規劃產品 時之市場的價、量參考。 （2） 透過問卷調查，以建商為訪談對象，以瞭解 建商對於老人住宅開發所面臨的問題；並對 餘屋再利用為老人住宅可行性的分析，提供 建商在不景氣下之投資策略。 （3） 針對國內老人住宅個案之營運與風險與財務 分析，建立財務評價模式，以了解開發營運 老人住宅財務的關鍵影響因素。 （4） 由不同的經營型態的財務分析，提供建商開 發老人住宅最佳投資策略的選擇。 三、 結果與討論 根據上述的研究動機與目的，本研究的主 要研究成果依研究問題對應成果來討論，有如下列 幾項所述： （一）當前國內老人住宅需求面潛力無窮，但供給 面之多元化與專業化不足，建商應針對目前 市場需求，從事多元規劃適宜老人居住之高 附加價值產品。 老人住宅之供需狀況分析，居住安排型 態改變之下，老人選擇獨居或僅與配偶居住 之比例逐年上升。又透過老人住宅潛在需求 的估算，得知老人住宅市場潛力大，且在從 個案訪談中了解多數建商推出老人住宅之動 機，正以看準老人住宅市場需求潛力大，以 及市場不景氣欲尋求新產品契機，且在開發 老人住宅的類型上，以純粹老人住宅之意願 最高，不僅如此，建商更應趁早規劃高附加 價值之產品，以提供消費者更多選擇。 （二）在老人住宅開發課題上，現行相關老人住宅 法令繁雜且土地成本過高為開發老人住宅 之最大問題。 建商在開發第一類型老人住宅產品 時，首先考慮可能面臨之問題不外在於土地
取得成本過高、容積率過低、人事成本過高 與看護人員成本過高，再加上政府介入財 務，使利潤減少。而在土地取得、或法令配 合以及完備制度的需求下，如何降低成本； 其次如押租、買之選擇，專業團隊之經營選 擇下，如何營運管理？因此，建商降低成本 與營運管理之開發單純老人住宅時必須謀 解決之道。 老人住宅開發之法令上所面臨之問題 在於土地取得方面，然其屬於第三、四類型 之產品（安養、療養中心）。再加上土地取 得變更之困境與建築法令難以符合，相對的 建商必須付出成本較多。在經營管理方面， 立案法令、機關不明確且手續繁雜，無所適 從，再加上人事成本過高，為目前建商所面 臨之困境。 餘屋再利用部分，基於建築硬體與設 施成本過高，及重新包裝為老人福利機構設 立標準之法令之困境，唯有降價待售為較佳 之促銷策略。 （三）押租經營方式對建商在營運上有顯著且正面 的影響，並且為目前不景氣之房地產市場來 無線生機。專業經營團隊之績效與等候名單 之縮短為成功經營老人住宅之不二法門。 由於金融機構對於建築融資多屬於 短期融資，如以按月支付月租方式經營，對 於建 商 來說 將 造成 短 期建 築融 資 資金 積 壓，因此，在收取高額押租金的方式下，高 額押租金能夠抒解建商短期建築融資資金 積壓的壓力。 其次，透過財務模型的建立與現金流 量表的試算，在老人住宅採押租與買賣方式 下，其內部報酬率，都遠比開發一般住宅產 品報酬為高；顯示老人住宅之開發與營運 上，其獲利管道，遠比一般住宅為多。在產 品之經營與規劃中，建商或經營者應更具專 業性，在制度之設計上，等候名單的縮短， 事關專業經營團隊之績效，更為老人住宅經 營成功之關鍵因素。 四、 計畫成果自評 在對建商建議方面，以財務因子所產生的風險 中，押租金轉投資報酬率在採押租方式的財務模型 中，扮演著關鍵性的角色，一旦押租金轉投資失 敗，不但對於經營者而言個案投資失敗，連帶影響 的是，這些進駐老年居民的資金權益受到損害，因 此建商在進行押租金之投資決策時，更應當謹慎小 心。 在政府建議方面，可分為以下兩方面來討論： 一、 對於老人住宅開發之流程，應儘量簡化 與明確，受理申請單位窗口應單一化，並且對於有 意開發老人住宅之建商，應儘量予以輔導，避免開 發者在不了解相關設施之設立與消防標準之情況 下，白白浪費許多成本。 二、 在押租制度方面，現行許多法令對押租 都還不完備，如何確保房客與經營者之權益，特別 當押租經營方式普遍為民眾與建商所接受時，如何 確保居民與經營者之權益，避免經營者不當投資連 帶影響消費者權益，故押租金的投資項目應予以規 範，是否可仿照美國對於保險或校務基金僅准予投 資 AA 評等以上之債券等之方式，以避免經營者不 當投資血本無歸的情況下而導致消費者權益受損 及相關財務透明化等措施，這更是目前有關當局與 立法者所應加以防範者。 對於後續研究之建議方面，參照國外退休持續 照顧社區或老人年金屋的構想與實際施行情況，營 運之狀況為因不堪虧損累累而被政府所接管，接收 或、倒閉，然究其原因，乃其財務中對於居民之實 際轉移機率，無法精確的掌握，造成準備金不足 下，財務無法負荷而宣告倒閉(Jones，1996)；又以 本個案由於正處於行銷期，無法詳實掌握在等候名 單出現後居民實際遷移之相關資料，故無法求得合 理之數據以供有意開發者財務上參考，故特建議後 續研究者，改以淡水潤福生活新象館之居民遷移之 實際相關資料以作為未來經營規劃退休持續照顧 社區或老人年金屋的老人住宅產品時之參考。 五、 參考文獻 <中文部分> [1.] 石振弘 譯， 『韓國租賃市場：沿革與發展』， 譯自 Chung ＆ Lee （1996），Rental housing market in Korea：evolution and perspective， Globalization and Housing Industry，民國八十 五年。 [2.] 行政院經建會，我國房屋租賃之發展與推動專 題研究期中報告，未出版，民國九十年。 [3.] 內政部統計處，老人福利機構需求概況調查報 告，民國八十八年。 [4.] 蘇英瑋，民間參與都市更新災區重建—兼論容 積獎勵之迷思，碩士論文，政大地政研究所， 民國八十九年。 [5.] 江青穗，土地開發之財務分析，碩士論文，國 立政治大學地政研究所，民國八十五年。 [6.] 林左裕，不動產投資管理，初版，台北市：智 勝文化，民國八十九年。 [7.] 馮先勉、翁光輝，土地開發實務，初版，台北： 基泰管理顧問，民國八十二年。 [8.] 陳隆麒，當代財務管理，初版，台北：華泰書 局，民國八十八年。 [9.] 張金鶚，房地產投資與決策分析-理論與實 務，二版，台北市：華泰，民國八十六年。 [10.] 邱皓政，量化研究與統計分析：SPSS 中文視 窗資料分析範例解析，初版，台北市：五南， 民國八十九年。
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