2013桃竹地區住宅市場

全文

(1)梁仁旭1、王姿尹2、方劭元3、吳孟璇4. 前言受到台北都會區房價過度攀升的影響，不僅自用客群漸向桃園與新竹地. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 第五章桃竹地區住宅市場. 區移動，房市投資客亦轉移陣地以桃竹地區為主要焦點。近兩年桃竹地區房市進入未曾有過的空前熱絡情況，在地客也明顯感受到台北都會區房價高漲的壓力與房市炒作的氛圍。桃園縣的大型建設，國道1號五楊高架、國道2號拓寬工程已開通啟用，. 141. 機場捷運線、桃園航空城捷運線以及臺鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫（桃園鐵路高架化）等交通建設則陸續推動中；而新竹地區亦有許多重大交通建設，如北二高茄苳交流道改善工程、竹林大橋整建、義興大橋改建、公道五路向東延伸工程、埔東隧道新闢道路以及高鐵橋下聯絡道延伸工程等。相關交通建設完成後，將對桃竹地區尖峰時刻的交通疏散帶來相當大的助益，預期對當地房市產生正向影響；但受制於國際總體市場以及央行打房政策，加上近年建商的大幅進駐，未來住宅需求是否仍足以支撐房市發展，值得關注。桃園航空城計畫，縣政府將航空城定位為「台灣門戶‧亞洲軸心」，區貿區」及「樂活優質住宅區」等五大重點發展地區，希望能吸引國內企業進駐並提昇國際競爭力，促進桃園整體經濟發展。此外，桃園縣人口數超過200萬人、家戶數超過70萬戶，已確定於2014年12月25日升格直轄市。從近五年人. 1 2 3 4. 中國文化大學土地資源學系副教授。建設公司研展專案。元信不動產估價師事務所所長。國立政治大學地政學系碩士生。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 141. 台灣地區房地產年鑑. 內規劃「行政及金融區」、「文創科研產業區」、「台灣門戶區」、「物流經. 2014/6/6 下午 04:44:32.

(2) 台灣地區口與家戶年增率趨勢觀察，桃園縣的人口與家戶成長率增幅已漸趨緩，但隨著. 房地產年鑑. 捷運開通與航空城開發可能帶來的人口遷移，長期發展尚須觀察。新竹縣市合計人口數接近百萬、家戶數近33萬戶；住宅市場除本身新竹科學園區的需求外，亦受大台北地區與桃園地區漣漪效應影響，致使房價出現相當明顯的漲幅，而吸引許多建商推案。惟隨著新竹推案量的大幅增加，以及央行限貸令的影響，新竹地區房價於2013年下半年開始呈現疲軟的現象。2014年多項交通建設的陸續完工，是否能為新竹不動產市場帶來足夠的利多，仍需進一步評估。. 142. 圖2-5-1 2009~2013桃竹地區家戶數年增率資料來源：內政部戶政司。. 壹、代銷市場分析觀察桃園地區近五年預售市場規模，因受到台北房價高漲，許多族群選擇至桃園購屋，加上青埔航空城議題發酵及大型重劃區可開發土地的增加，使得在推案個數、可售戶數及推案金額等均呈現急速成長。2013年推案190 案、較2009年26案增加6倍多，2013年可售戶數18980戶、較2009年1848 戶增加9倍多。而推案金額亦隨著價格上漲，2013年推案2494億元、較2009 年170.6億元爆增13倍多。銷售率方面，除2009年銷售率略低外，其他年度維持在50~65%間。短期內預售供給量暴增、未售出量體過大、價格急速上. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 142. 2014/6/6 下午 04:44:32.

(3) 漲、投資客大批湧入等效應，是否衝擊2014年及其後續房市，值得持續觀表2-5-1 2009~2013桃園地區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 26. 46. 74. 95. 190. 可售戶數. 1,848. 3889. 6,369. 8,369. 18,980. 推案金額(億元). 170.6. 376.0. 681.7. 1159.8. 2494.0. 銷售率(%). 29.2. 55.8. 50.5. 65.1. 63.4. 資料來源：惟馨周報。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 察。. 新竹地區近五年預售市場規模，除2009年新竹科學園區受金融海嘯衝擊致無薪假人數衝高影響，致建商推案保守外，2010~2013年推案個數維持每年100~140案、可售戶數維持在7000~9000戶、推案金額維持在1000~1300 億元間。至於平均每戶總價，2009年為8佰萬元/戶、2010年為1.3仟萬元/ 戶，而2011~2013年則持平在1.5仟萬元/戶，顯示新竹地區總價1.5仟萬元為. 143. 一般購屋者能負擔範圍，以此價格為分水嶺區分客層。而近五年銷售率穩定在50~66%間，僅2013年銷售率略低。在推案維持量大、而園區產業景氣波動及就業人口未明顯增加的情況下，買盤能否支撐為後續觀察重點。表2-5-2 2009~2013新竹地區預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 56. 140. 99. 93. 102. 可售戶數. 3,311. 9296. 6,600. 7,728. 8680. 推案金額(億元). 289.1. 1266.9. 992.1. 1167.5. 1306.0. 銷售率(%). 58.4. 66.1. 50.2. 57.4. 49.1. 貳、成屋市場分析一、桃園縣成屋市場桃園縣成屋市場價格，各行政區2013年平均成交單價的變動，漲幅最高者為八德市(31%)、桃園市次之(29%)、中壢市居第三位(17%)。各縣轄市之住. 台灣地區房地產年鑑. 資料來源：惟馨周報。. 宅均價普遍明顯上漲，而前兩者漲幅約三成，上漲力道相當強勁。另外，2012 年漲幅最高的蘆竹鄉自21%下降到16%，龜山鄉則自7%降為6%。回顧2013. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 143. 2014/6/6 下午 04:44:32.

(4) 台灣地區年，桃園房市因航空城規劃、捷運開通、桃園高鐵特區計畫以及升格直轄市等. 房地產年鑑. 議題發酵，住宅市場發展明顯熱絡，價格反應相當明顯；預計2014年議題效益仍將持續存在，但後續3~5年市場需求的支撐力道是否足夠，仍須觀察。表2-5-3 2013年桃園縣住宅成屋平均成交單價漲跌幅區域. 桃園縣. 中壢市. 桃園市. 龜山鄉. 八德市. 蘆竹鄉. 2013漲幅. 22%. 17%. 29%. 6%. 31%. 16%. 2012漲幅. 9%. 4%. 9%. 7%. 9%. 21%. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 單位成交價佔比結構，2013年仍延續房價朝高價端發展的趨勢變動(表 2-5-4)，總價700-1000萬元佔27.4%、取代500-700萬產品成為主力價位， 500-700萬價位佔23.6%次之，300-500萬佔21.0%再次之，300萬以下產品市占率已不及一成。如圖2-5-2所示，近五年來總價700-2000萬之住宅佔比 144. 成長明顯；而700萬以下的佔比，則出現下降的趨勢。整體而言，桃園縣平均表2-5-4 2009~2013年桃園縣成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 20.6%. 16.0%. 13.2%. 12.0%. 8.3%. 300-500萬. 38.2%. 32.9%. 27.4%. 27.8%. 21.0%. 500-700萬. 23.8%. 29.0%. 30.6%. 26.2%. 23.6%. 700-1000萬. 11.0%. 13.5%. 16.0%. 20.3%. 27.4%. 1000-2000萬. 5.7%. 7.7%. 11.2%. 12.7%. 17.3%. 2000萬以上. 0.7%. 0.9%. 1.6%. 1.2%. 2.3%. 平均總價(萬元). 522. 573. 647. 658. 766. 平均單價(萬元/坪). 10.8. 12.2. 13.9. 15.1. 18.4. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 1.5%. 2.7%. 3.5%. 3.3%. 4.6%. 15-25坪. 7.5%. 4.6%. 7.6%. 10.4%. 11.4%. 25-35坪. 19.6%. 19.5%. 20.7%. 23.9%. 24.5%. 35-45坪. 32.7%. 32.4%. 29.1%. 28.1%. 27.8%. 45-55坪. 24.8%. 22.9%. 22.7%. 20.5%. 19.4%. 55坪以上. 14.0%. 17.8%. 16.4%. 13.8%. 12.5%. 63.5. 56.4. 45.2. 44.4. 44.5. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 144. 2014/6/6 下午 04:44:32.

(5) 總價2013年再創新高達766萬元，五年來持續上漲、漲幅高達47%；平均單桃園縣住宅成屋市場的坪數結構，2013年大致與2012年相近。成交主力仍為35-45坪產品（佔27.8%），25-35坪產品佔24.5%次之，45-55坪之大坪數產品佔19.4%居第三位。近五年來35坪以下住宅佔比，呈現小幅度穩定成長趨勢；如圖2-5-4所示，桃園地區的住宅購買者，可能因單價上漲速度過快，因此可負擔或願意負擔的住宅坪數出現了變化。至於代表成交速度的平均流通天數，2013年為44.5天，與2012年極相近；整體而言，桃園地區的流通天數自2009年金融風暴後，大致呈現逐年下降的趨勢。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 價每坪18.4萬元亦為新高，五年之漲幅更高達70%。. 145. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 145. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-5-2 2009~2013年桃園縣住宅成屋成交總價各區間之佔比分析. 2014/6/6 下午 04:44:32.

(6) 台灣地區房地產年鑑 146. 圖2-5-3 2009~2013年桃園縣住宅成屋平均總價與平均單價資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖2-5-4 2009~2013桃園縣住宅成屋成交坪數之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 146. 2014/6/6 下午 04:44:33.

(7) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 147. 圖2-5-5 2013年桃園縣住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-5-6 2013年桃園縣成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 147. 2014/6/6 下午 04:44:33.

(8) 台灣地區二、新竹縣市成屋市場. 房地產年鑑. 2013年新竹縣各區平均單價與2012年相較（見表2-5-5），整體漲幅仍持續增加，顯示各項交通建設逐漸完工之效益，已逐漸反映在不動產價格上；惟近年推案數量不少，市場胃納量是否足夠，可能會受到不小的考驗，未來新竹發展仍須審慎評估。表2-5-5 2013年新竹縣市住宅成屋平均成交單價漲跌幅區域. 新竹縣市. 新竹市. 竹北市. 2013漲幅. 11%. 13%. 9%. 2012漲幅. 7%. 8%. 4%. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 單位成交價佔比結構， 2013年房價仍延續過去的成長趨勢 (表2-5148. 6)，但各價位佔比出現些許變動。雖主力價位仍為總價700-1000萬、佔 29.3%，但1000-2000萬產品（佔23.9%）已取代500-700萬（20.7%）居表2-5-6 2009~2013年新竹縣市成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 11.2%. 13.6%. 12.7%. 11.3%. 8.8%. 300-500萬. 27.7%. 24.6%. 22.9%. 18.1%. 13.8%. 500-700萬. 26.0%. 25.5%. 23.8%. 21.0%. 20.7%. 700-1000萬. 19.9%. 19.8%. 22.7%. 28.4%. 29.3%. 1000-2000萬. 14.6%. 15.6%. 16.3%. 19.8%. 23.9%. 2000萬以上. 0.6%. 1.0%. 1.5%. 1.3%. 3.5%. 平均總價(萬元). 669. 677. 713. 755. 853. 平均單價(萬元/坪). 12.9. 13.6. 15.1. 16.1. 17.9. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 3.1%. 4.7%. 3.9%. 5.7%. 5.2%. 15-25坪. 5.7%. 5.4%. 8.4%. 8.6%. 7.4%. 25-35坪. 15.1%. 18.4%. 18.3%. 16.3%. 17.6%. 35-45坪. 30.8%. 28.1%. 32.6%. 28.9%. 26.5%. 45-55坪. 24.2%. 22.2%. 19.4%. 20.3%. 20.7%. 55坪以上. 21.2%. 21.3%. 17.4%. 20.3%. 22.7%. 67.9. 61.5. 60.6. 54.4. 62.4. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 148. 2014/6/6 下午 04:44:33.

(9) 次；而300萬以下產品已不及一成。另一方面，近五年來總價700萬以上住宅而言，新竹地區平均總價2013年再創新、達853萬元，五年來持續上漲、漲幅達27.5%；平均單價每坪17.9萬元亦為新高，五年之漲幅逼近四成。而在坪數結構部分，成交主力仍為35-45坪產品、佔26.5%，而55坪以上大坪數產品佔22.7%居次，45-55坪產品佔20.7%退居第三位。35坪以上產品合計佔比近七成；顯示新竹地區的住宅消費者，仍偏好坪數較大的產品，並未因單價成長而減少購買坪數。至於代表成交速度的平均流通天數，2013年為62.4天，較2012年的54.4 天拉長，僅次於2009年金融海嘯後期的67.9天；顯示房價高漲但市場去化費. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 佔比成長明顯，顯示新竹地區住宅高總價發展的趨勢，如圖2-5-7所示。整體. 時亦較長，買方購屋行為更為謹慎。. 149. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 149. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-5-7 2009~2013年新竹縣市住宅成屋成交總價各區間之佔比分析. 2014/6/6 下午 04:44:34.

(10) 台灣地區房地產年鑑 150. 圖2-5-8 2009~2013年新竹縣市住宅成屋平均總價與平均單價資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖2-5-9 2009~2013新竹縣市住宅成屋成交坪數之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 150. 2014/6/6 下午 04:44:34.

(11) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 151. 圖2-5-10 2013年新竹縣市住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖2-5-11 2013年新竹縣市成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 151. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(12) 台灣地區. 參、各行政區市場分析房地產年鑑. 一、桃園市桃園市為桃園縣縣政府所在之首善地區，亦為桃園縣人口數最多的行政區。本區以龜山工業區為主要經濟區，區內有69座公園、且多項基礎建設已陸續完成，居住環境佳。 (一)代銷市場桃園市預售市場推案規模，2013年共推30案、可售3826戶、推案金額 579.2億元，皆創近五年新高；受到青埔高鐵區短期內房價大漲的激勵，建商看好桃園市新興重劃區的發展潛力，近年推案規模明顯增加。近五年平均每戶總價從2009年800萬元至2013年1500萬元；惟因缺乏數據、無法推敲是單. 152. 價或是坪數增加所致。而在銷售率部分，桃園市 20 1 3 年預售市場呈現爆量狀況，在銷售率降低的情況下，未售量體接近2012年的全年度量體，故仍須觀察後續買盤支撐力道。表2-5-7 2009~2013桃園縣桃園市預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 3. 9. 8. 15. 30. 可售戶數. 608. 1321. 711. 1,775. 3826. 推案金額(億元). 54.5. 142.1. 106.0. 305.0. 579.2. 銷售率(%). 41.6. 42.5. 77.1. 72.9. 57.7. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場 2013年桃園市成屋市場價格結構出現明顯變化，700-1000萬產品躍居首位（佔30.5%）、500-700萬產品退居第二（佔25.2%），1000-2000 萬佔17.8%、取代300-500萬產品為第三。平均總價與平均單價2013年各為829萬元與19.4萬元，五年來皆出現明顯成長趨勢、漲幅各高達63.8%與 90.2%。桃園市近五年成屋交易物件坪數分佈雖持續以35~45坪為主（佔 28.9%），但近年來25~35坪物件占比逐年增加（2013年25.8%），45~55 坪物件比例則呈現降低趨勢（2013年佔18.4%）。此外，物件流通天數由 2012年的44.1天小幅拉長為45.3天；但整體而言交易效率仍相當不錯。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 152. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(13) 表2-5-8 2009~2013年桃園縣桃園市成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 20.9%. 16.6%. 9.0%. 10.1%. 6.5%. 300-500萬. 43.2%. 37.7%. 28.2%. 26.8%. 16.5%. 500-700萬. 22.6%. 28.5%. 31.4%. 28.9%. 25.2%. 700-1000萬. 6.1%. 9.3%. 16.2%. 18.8%. 30.5%. 1000-2000萬. 6.7%. 6.9%. 13.1%. 14.0%. 17.8%. 2000萬以上. 0.6%. 1.1%. 2.1%. 1.5%. 3.6%. 平均總價(萬元). 506. 555. 691. 678. 829. 平均單價(萬元/坪). 10.2. 11.5. 13.7. 15.0. 19.4. 單位成交價. 300萬以下. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 0.3%. 0.2%. 0.4%. 1.1%. 2.2%. 15-25坪. 4.8%. 2.8%. 5.8%. 10.0%. 11.6%. 25-35坪. 15.8%. 20.0%. 20.5%. 22.8%. 25.8%. 35-45坪. 37.7%. 37.7%. 30.4%. 30.7%. 28.9%. 45-55坪. 27.2%. 22.8%. 24.1%. 20.2%. 18.4%. 55坪以上. 14.2%. 16.6%. 18.8%. 15.1%. 13.1%. 64.2. 57.5. 47.3. 44.1. 45.3. 流通天數(天). 153. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 二、中壢市中壢市為全臺第九大都市、第二大縣轄市，與桃園市為桃園縣之兩大都會發展區。中壢市交通便利，除有縱貫的國道1號與台1線外，區內還有高鐵桃園站、以及預計於 20 15 年底通車的桃園捷運線。此外，本區有桃園國際棒生活機能佳，住宅需求相當穩定。 (一)代銷市場受到桃園航空城計畫明確釋出重大利多影響，青埔高鐵特區頓時成為全國矚目焦點，北部知名建商紛紛購地推案。2013年共推出60案、可售戶數 5593戶、推案金額高達845.6億元，單一年度推案規模等同前4年總量體；而推案規模則佔桃園地區總量三成多。平均每戶總價除2010年為800萬元外，. 台灣地區房地產年鑑. 球場、老街溪畔新勢公園、青塘園、中壢觀光夜市、中原觀光夜市等景點，. 其他年度的總價均高於仟萬元，2013年更高達1500萬元。觀察中壢市近五. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 153. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(14) 台灣地區年銷售率，除2009年以成屋為主的銷售模式受到青埔高鐵區發展未明朗的. 房地產年鑑. 影響，及2011年受奢侈稅打房政策影響外，其他年度銷售率維持在62~66% 間。整體而言，中壢市2013年預售市場呈現爆量，而銷售率仍維持在水準值之上；惟青埔高鐵區投資屬性佔比高，年底時在價格急速拉抬、投資客獲利了結的情況下，預售案市場轉趨冷清，形成明顯的衝擊效應。表2-5-9 2009~2013桃園縣中壢市預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 6. 15. 19. 22. 60. 可售戶數. 475. 1322. 1,477. 1,679. 5593. 推案金額(億元). 51.5. 102.5. 150.3. 221.2. 845.6. 銷售率(%). 18.1. 65.9. 38.0. 62.2. 63.5. 資料來源：惟馨周報。. 154. (二)成屋市場 2013年中壢市成屋平均總價自599萬元增加為622萬元；平均單價亦從 14.4萬元上升到16.8萬元，近五年漲幅達68%。成屋交易價格結構與2012年大致維持不變，300-500萬元產品佔33.5%為本區總價主要分布區間，500700萬產品佔20.9%居次，700-1000萬佔比自13.3%增加為18.3%再次之。隨著近年房價上漲趨勢，總價700萬元以上物件佔比已近三成，且2013年 300萬以下住宅佔比僅14.4%，創歷年新低，顯示本區之住宅產品價格明顯提升。交易物件坪數方面，2013年回復到2011年以前之結構，以35~45坪產品為主（佔27.1%）、25-35坪佔24.6%居次。值得注意的是，15-25坪產品的佔比逐年提升，2013年佔15.2%，已取代45-55坪產品（佔14.8%）居第三位，顯示該區消費者之購屋坪數，似乎受到投資客層影響而改變。此外，住宅流通天數由2011年的51.1天縮短至45.5天，創下中壢市成屋市場成交概況年來新低，顯示市場交易之熱絡程度。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 154. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(15) 表2-5-10 2009~2013年桃園縣中壢市成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 28.0%. 18.8%. 28.0%. 22.4%. 14.4%. 300-500萬. 25.8%. 26.1%. 27.2%. 31.9%. 33.5%. 500-700萬. 25.0%. 18.2%. 18.4%. 18.6%. 20.9%. 700-1000萬. 16.7%. 25.5%. 15.1%. 13.3%. 18.3%. 1000-2000萬. 4.6%. 11.5%. 10.5%. 12.1%. 11.9%. 2000萬以上. 0.0%. 0.0%. 0.8%. 1.8%. 1.0%. 平均總價(萬元). 509. 603. 561. 599. 622. 平均單價(萬元/坪). 10.0. 13.3. 13.8. 14.4. 16.8. 單位成交價. 300萬以下. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 3.6%. 8.0%. 12.6%. 9.2%. 10.1%. 15-25坪. 8.4%. 3.6%. 9.7%. 11.6%. 15.2%. 25-35坪. 26.5%. 18.8%. 24.3%. 28.1%. 24.6%. 35-45坪. 25.3%. 25.4%. 24.3%. 21.8%. 27.1%. 45-55坪. 20.5%. 21.0%. 16.0%. 16.5%. 14.8%. 55坪以上. 15.7%. 23.2%. 13.1%. 12.9%. 8.3%. 51.2. 64.6. 46.2. 51.1. 45.5. 流通天數(天). 155. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 三、蘆竹鄉蘆竹鄉位處桃園縣最北端，且位居中山高速公路南崁交流道及機場交界，造就繁榮的工商活動，其人口於2014年初超過15萬人。蘆竹鄉主要的商業發展集中於南崁地區，內有台灣首座大型購物休閒中心--台茂購物中心、以國際機場，比鄰桃園航空城之規劃範圍；2015年底即將開通的桃園機場捷運線亦行經本區，近年來房市漲幅相當顯著。 (一)代銷市場蘆竹鄉可分為山腳、南崁及大竹三大地區，其中南崁地區因商圈發展較早、且交流道聯絡台北較便利關係，房市較為蓬勃，但可建地相對較少；而大竹地區則因腹地較小且以透天住宅為主流產品，故蘆竹鄉的預售市場推案規模. 台灣地區房地產年鑑. 及好市多等大型量販中心聚集，為桃園縣商業發展熱絡的地區。本區緊鄰桃園. 不大。除2012年推案集中在南崁地區、致推案金額及平均每戶總價較高外，. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 155. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(16) 台灣地區推案金額大多落在80億元以下。銷售表現方面，蘆竹地區近五年銷售率在. 房地產年鑑. 43~70%間，表現相對持穩；2013年建商因應購屋族群偏好而大量推出低總價產品，刻意壓低平均每戶總價低於仟萬元下，使銷售去化表現明顯較佳。表2-5-11 2009~2013桃園縣蘆竹鄉預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 0. 1. 3. 11. 6. 可售戶數. 0. 179. 332. 1,070. 814. 推案金額(億元). -. 20.0. 39.0. 183.4. 78.5. 銷售率(%). -. 69.8. 42.8. 50.3. 78.9. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場 2013年蘆竹鄉成屋平均總價913萬元，五年來漲幅高達69.4%；成屋平 156. 均單價直逼20萬元來到19.3萬元，五年漲幅達78.7%。近五年來成屋交易物表2-5-12 2009~2013年桃園縣蘆竹市成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 18.3%. 10.9%. 8.8%. 3.3%. 2.3%. 300-500萬. 44.4%. 31.2%. 25.1%. 20.7%. 9.7%. 500-700萬. 15.9%. 41.3%. 43.4%. 25.7%. 18.1%. 700-1000萬. 15.1%. 10.1%. 14.3%. 35.5%. 40.8%. 1000-2000萬. 5.6%. 5.1%. 7.2%. 14.1%. 26.8%. 2000萬以上. 0.8%. 1.5%. 1.2%. 0.7%. 2.3%. 平均總價(萬元). 539. 569. 628. 751. 913. 平均單價(萬元/坪). 10.8. 11.4. 13.7. 16.7. 19.3. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 4.3%. 3.1%. 3.2%. 1.9%. 3.8%. 15-25坪. 8.6%. 3.9%. 7.3%. 7.8%. 5.1%. 25-35坪. 16.2%. 14.6%. 17.4%. 20.1%. 16.4%. 35-45坪. 28.2%. 24.6%. 27.1%. 27.1%. 24.7%. 45-55坪. 22.2%. 30.8%. 28.3%. 24.9%. 31.5%. 55坪以上. 20.5%. 23.1%. 16.6%. 18.2%. 18.5%. 68.2. 52.6. 34.7. 36.4. 36.5. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 156. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(17) 件價格分佈，出現相當明顯的高總價發展趨勢，2013年以700-1000萬之產 26.8%、取代500-700萬之產品而位居第二；500-700萬產品市佔率近三年來跌幅明顯，佔比自2011年的43.4%降到18.1%，居第三位。500萬以下物件比例亦明顯縮減，佔比僅約一成；而2000萬以上的高總價產品，2013年佔比增至2.3%，為歷年來新高。單位成交坪數結構於2013年出現改變，以45-55坪為主、佔31.5%；而過去為主要的35-45坪產品，佔比自27.1%降為24.7%居第二位。55坪以上產品則取代25-35坪產品、佔18.5%排列第三，顯示蘆竹鄉的住宅購買者有偏. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 品為主，佔比高達40.8%；1000-2000萬產品市佔率成長快速，2013年佔. 好大坪數產品的趨勢。另2013年流通天數為36.5天，與2012年大致相同。. 四、八德市八德市之區域發展重心，主要為擴大都市計劃之八德擴大重劃區。由於該. 157. 重劃區的腹地完整，而桃園捷運藍線與綠線皆規劃行經此區，加上廣豐紡織舊廠活化等，使得近兩年八德市推案量大幅增加。此外，該重劃區目前正爭取中央大學八德分校設置，希望能比擬三峽北大特區模式，帶動周邊發展。 (一)代銷市場八德市受到廣豐重劃區及擴大重劃區土地釋出等重大利多影響，近五年推案規模呈現逐年增加趨勢，2013年推出25案、3480戶、推案金額428.3億元均為近五年高峰，甚至遠超過前4年總量體。銷售表現方面，除2009年單一個案表現不足代表整體市場，以及2010年廣豐重劃區第一案價格跳脫區域桃園縣政府為加速開發八德擴大重劃區，對2013年8月前取得建照之建案給予10%之時程獎勵；此搶照潮預計在未來2年將使推案規模擴大。此外，表2-5-13 2009~2013桃園縣八德市預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 1. 2. 10. 13. 25. 可售戶數. 22. 308. 1,004. 1,604. 3480. 推案金額(億元). 2.6. 22.6. 128.4. 170.0. 428.3. 銷售率(%). 86.4. 37.7. 61.3. 67.8. 62.3. 台灣地區房地產年鑑. 市場而影響銷售率外，其他年度銷售率持穩在60~68%間。. 資料來源：惟馨周報。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 157. 2014/6/6 下午 04:44:35.

(18) 台灣地區縣府預計在2014年底於該區推出近千戶的合宜住宅，屆時市場是否受到衝擊. 房地產年鑑. 值得觀察。 (二)成屋市場 2013年八德市成屋平均總價增為677萬元、平均單價來到15.3萬元，五年間漲幅各為41%與106.76%，單價漲幅達一倍以上。2013年成屋交易物件價格分佈以500-700萬元為主、佔29.2%，300-500萬產品佔24.2%退居第二；而700-1000萬產品佔比自12.1%增為21.7%，1000萬以上的產品市佔率亦大幅提升，相對照下總價300萬元產品則大幅減少。八德市2013年成屋交易物件坪數分佈，仍以35-45坪居首、佔32.1%， 25-35坪產品佔27.6%居次，45-55坪產品佔17.9%再次之；而25坪以下產品佔比僅剩一成左右，55坪以上大坪數產品則有增加的跡象。此外，2013年住宅流通天數由2012年的38.9天增為49.3天，消費者的猶豫期明顯拉長。. 158. 表2-5-14 2009~2013年桃園縣八德市成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 24.5%. 21.4%. 19.5%. 12.9%. 11.2%. 300-500萬. 47.2%. 35.7%. 37.8%. 37.1%. 24.2%. 500-700萬. 17.0%. 18.6%. 31.7%. 34.5%. 29.2%. 700-1000萬. 5.7%. 17.1%. 8.5%. 12.1%. 21.7%. 1000-2000萬. 3.8%. 7.2%. 2.4%. 3.5%. 11.8%. 2000萬以上. 1.9%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 1.9%. 平均總價(萬元). 480. 551. 483. 530. 677. 平均單價(萬元/坪). 7.4. 8.7. 10.7. 11.7. 15.3. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 0.0%. 0.0%. 1.8%. 0.0%. 1.5%. 15-25坪. 4.6%. 5.6%. 5.5%. 6.4%. 9.7%. 25-35坪. 22.7%. 5.6%. 18.2%. 22.3%. 27.6%. 35-45坪. 31.8%. 50.0%. 49.1%. 39.4%. 32.1%. 45-55坪. 27.3%. 30.6%. 18.2%. 25.5%. 17.9%. 55坪以上. 13.6%. 8.3%. 7.3%. 6.4%. 11.2%. 78.7. 64.3. 59.6. 38.9. 49.3. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 158. 2014/6/6 下午 04:44:36.

(19) 五、龜山鄉. 等利多影響，而有漣漪效應；此外，桃園地區的多項建設議題發酵，再加上當地有捷運新莊線之站點，且接近桃園站前商圈與長庚商圈，生活機能與居住環境兼具，近年呈現明顯的成長趨勢。 (一)代銷市場龜山鄉雖臨近新北市林口區，但受限於鄉內工業區較多的影響，房市發展不若林口區蓬勃。近五年推案規模除2011年因大型造鎮案推出致可售戶數及推. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 龜山鄉由於位置臨近新北市林口區，故近幾年之房市發展受到林口重劃. 案金額增加外，其他年度推案規模較為穩定。平均每戶總價除2010年較高外，其他年度維持在400萬至1000萬元間，較桃園縣其他地區低廉。2013年因推案總價較低，銷售率突破八成，明顯優於2010~2012年間約55%的水準。表2-5-15 2009~2013桃園縣龜山鄉預售市場推案規模概況. 159. 年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 2. 2. 5. 3. 4. 可售戶數. 248. 60. 971. 267. 556. 推案金額(億元). 10.5. 19.5. 75.0. 30.8. 41.9. 銷售率(%). 23.4. 56.7. 53.4. 55.4. 83.1. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場 2013年龜山鄉成屋平均總價為813萬元、平均單價23.3萬元，兩者皆為五年來最高的一年。成屋交易物件價格分佈以700-1000萬元為主（佔位的的500-700萬產品，佔比退為18.3%居第三位，且700萬元以下物件明顯減少。近五年交易面積分佈漸呈現向小坪數移動的趨勢，過去以45坪以上的結構佔比下降，逐漸轉移為15~35坪為主；流通天數方面則有逐漸縮短的現象。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 159. 台灣地區房地產年鑑. 28.2%），而1000萬~2000萬元物件比例已攀升至26.8%居次，過去長居首. 2014/6/6 下午 04:44:36.

(20) 台灣地區表2-5-16 2009~2013年桃園縣龜山鄉成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 11.8%. 10.5%. 6.3%. 6.2%. 8.5%. 300-500萬. 26.9%. 21.9%. 16.5%. 18.5%. 15.5%. 500-700萬. 39.5%. 42.9%. 26.6%. 32.3%. 18.3%. 700-1000萬. 15.1%. 16.2%. 22.8%. 21.5%. 28.2%. 1000-2000萬. 5.0%. 6.7%. 25.3%. 21.5%. 26.8%. 2000萬以上. 1.7%. 1.9%. 2.5%. 0.0%. 2.8%. 平均總價(萬元). 591. 624. 810. 732. 813. 平均單價(萬元/坪). 14.4. 16.8. 20.5. 22.0. 23.3. 單位成交價. 房地產年鑑. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 160. 15坪以下. 0.9%. 6.9%. 4.0%. 6.7%. 6.0%. 15-25坪. 14.4%. 15.7%. 21.1%. 25.0%. 17.9%. 25-35坪. 26.1%. 29.4%. 22.4%. 31.7%. 31.3%. 35-45坪. 31.5%. 23.5%. 21.1%. 15.0%. 26.9%. 45-55坪. 23.4%. 13.7%. 15.8%. 16.7%. 10.5%. 55坪以上. 3.6%. 10.8%. 15.8%. 5.0%. 7.5%. 59.3. 40.3. 47.0. 43.7. 36.1. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 六、新竹市成屋市場 2013年新竹市成屋平均總價為762萬元、平均單價18萬元，五年來漲幅各為31.61%及41.73%。2013年成屋交易物件價格分佈，700-1000萬總價之產品佔比居首（佔24.2%），而500-700萬產品佔23.2%、退居次位；值得一提的是，總價700萬元以下物件比例持續減少，1000萬元以上的高總價產品比例出現增加的趨勢。另一方面，新竹市近五年成屋交易物件坪數分佈大致相同，以35-45坪產品為主（佔28.4%），25-35坪產品佔23.0%居次，45-55坪產品佔16.4%再次之，五年來未有明顯改變。而2013年住宅流通天數，自51.7天拉長為56.6 天，住宅市場交易的熱絡程度出現下滑跡象。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 160. 2014/6/6 下午 04:44:36.

(21) 表2-5-17 2009~2013年新竹市成屋市場成交概況 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 14.0%. 17.0%. 15.2%. 15.2%. 12.8%. 300-500萬. 35.0%. 31.0%. 28.0%. 24.9%. 18.9%. 500-700萬. 25.7%. 25.7%. 25.5%. 23.6%. 23.2%. 700-1000萬. 16.4%. 15.7%. 18.8%. 22.2%. 24.2%. 1000-2000萬. 8.7%. 10.6%. 10.9%. 12.8%. 17.4%. 2000萬以上. 0.2%. 0.0%. 1.6%. 1.2%. 3.5%. 平均總價(萬元). 579. 587. 647. 655. 762. 平均單價(萬元/坪). 12.7. 13.1. 14.7. 15.9. 18.0. 單位成交價. 300萬以下. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 年度. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 3.4%. 4.7%. 3.1%. 6.4%. 6.6%. 15-25坪. 7.4%. 6.3%. 11.4%. 11.5%. 11.3%. 25-35坪. 20.1%. 25.8%. 22.4%. 22.9%. 23.0%. 35-45坪. 31.9%. 28.5%. 37.1%. 31.0%. 28.4%. 45-55坪. 22.5%. 20.5%. 16.2%. 16.4%. 16.4%. 55坪以上. 14.6%. 14.2%. 9.9%. 11.9%. 14.3%. 64.8. 62.3. 55.5. 51.7. 56.6. 流通天數(天). 161. 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 七、竹北市竹北市人口快速增長，伴隨當地不動產價格高漲，以及近年的縣治二期重劃區、竹北高鐵特區、台科大重劃區以及縣治三期重劃區等整體開發，吸引許多民眾與建商進入竹北市，使得此區房市一直維持穩定發展。此外，若目前該隧道竹北端所連接的台灣知識經濟旗艦園區尚未公告實施，加上財政上可能面臨困境，使得埔東隧道的建設仍充滿變數。 (一)代銷市場竹北市可分為竹北舊市區、高鐵特定區、縣一、縣二、縣三、台科大及華興重劃區等發展區塊，因可開發土地多且竹科園區客平均可負擔房價能力較高，致北部及中部建商看好該區發展而大量購地推案。. 台灣地區房地產年鑑. 連接新埔與竹北的埔東隧道能順利進行，將大幅改善竹北市的交通狀況；惟. 竹北市推案受景氣影響甚鉅，除2009年受金融海嘯期間無薪假人數衝. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 161. 2014/6/6 下午 04:44:36.

(22) 台灣地區高、建商保守影響外，近四年推案金額在480~750億元間，平均每戶總價維持在1仟5佰萬元。2011~2012年間因奢侈稅實施、購屋族群觀望氣氛濃厚，. 房地產年鑑. 個案平均銷售期間拉長影響銷售率；2013年推案規模雖略低於2010年，但受到先前未售量體及新建餘屋漸多等影響，整體住宅市場走勢仍有待觀察。表2-5-18 2009~2013新竹縣竹北市預售市場推案規模概況年. 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 推案個數. 26. 64. 50. 30. 37. 可售戶數. 1,858. 5106. 4,060. 2,839. 4447. 推案金額(億元). 169.9. 750.5. 611.5. 478.2. 668.7. 銷售率(%). 76.5. 64.0. 47.2. 39.1. 56.9. 資料來源：惟馨周報。. (二)成屋市場 2013年竹北市成屋平均總價為985萬元，平均單價18.1萬元，五年來漲. 162. 幅各為18.25%及32.12%，為桃竹地區發展相對穩定的行政區。竹北市近五表2-5-19 2009~2013年新竹縣竹北市成屋市場成交概況年度. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 單位成交價件數占總成交件數比 5.2%. 7.6%. 7.1%. 5.4%. 3.2%. 300-500萬. 12.9%. 11.0%. 13.7%. 7.4%. 6.3%. 500-700萬. 29.1%. 27.4%. 22.8%. 17.2%. 16.9%. 700-1000萬. 26.9%. 27.7%. 29.9%. 38.0%. 36.8%. 1000-2000萬. 24.6%. 23.9%. 24.9%. 30.5%. 33.0%. 2000萬以上. 1.3%. 2.5%. 1.6%. 1.5%. 3.8%. 平均總價(萬元). 833. 829. 832. 910. 985. 平均單價(萬元/坪). 13.7. 14.7. 15.9. 16.6. 18.1. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 2.5%. 4.7%. 5.5%. 4.7%. 3.5%. 15-25坪. 3.3%. 4.4%. 4.6%. 4.4%. 2.2%. 25-35坪. 6.6%. 6.9%. 12.7%. 6.5%. 10.4%. 35-45坪. 25.6%. 25.4%. 23.3%. 23.8%. 22.8%. 45-55坪. 27.3%. 24.6%. 24.2%. 27.0%. 26.7%. 55坪以上. 34.7%. 34.1%. 29.7%. 33.7%. 34.4%. 72.4. 56.9. 65.9. 56.4. 67.9. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室。. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 162. 2014/6/6 下午 04:44:36.

(23) 年成屋交易物件價格分佈以700萬至2000萬元為主，兩者合計佔比逐漸邁向一成；相對而言，2000萬元以上物件比例則呈現成長的趨勢。此外，竹北市近五年成屋交易物件坪數分佈，維持以35坪以上平均分佈結構，近年來未有明顯改變，消費者均偏好較大坪數的住宅產品。本區2013 年的流通天數自56.4天增長為67.9天，消費者猶豫的期間增加近兩週，亦較桃園縣各地區長，整體市場交易相對較不熱絡。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 七成；而總價700萬元以下物件比例持續減少，500萬以下的產品佔比已不及. 163. 台灣地區房地產年鑑. 信義年鑑2014第1.2.3.4篇0605.indd 163. 2014/6/6 下午 04:44:36.

(24)