2015台北市住宅市場

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(1)第三章台北市住宅市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 梁仁旭 1、吳孟璇 2. 前言台北市為台灣政經中樞，金融、商業與策略性產業發達，隨著國際交流日漸頻繁，台北市國際化程度逐漸提高，為東亞主要國際城市之一。近年來，除台北大巨蛋、世貿二館、A25 開發案、雙子星大樓開發案、台北機場、台北學苑、三創園區、華光社區等大型觀光、商務、會展等開發案外；國產署推動的「加強國有不動產活化運用四年計畫」，欲促進各部會積極活化閒置資產，加速台北市區內精華土地開發，以改善部分窳陋地區的市容環境。而在文化資產備受重視的今日，各開發案評估更加審慎，意欲使珍貴的土地資源能兼顧使用效益及資產保護。住宅的交易市場，依據內政部營建署住宅需求動向調查，2015 年均呈現價跌量縮之格局，顯示住宅市場交易有漸趨降溫的現象；惟於近期政府較無打房態度、加上台北市的就業機會多，在需求持續支撐下，台北市房市是否持續降溫，則有待觀察。至於影響大台北地區房價至關重要的捷運建設，未來路線整理如下所示；此將使台北的交通可及範圍大幅提升。環狀線第一階段 ( 新店大坪林站～新莊新北產業園區 ) 信義線東延段 ( 象山站～廣慈博愛院前福德街 ) 施工中萬大線第一期 ( 中正紀念堂～中和 ). 70. 1 中國文化大學土地資源學系教授 2 DTRE 德天國際地產專案執行兼分析師. 16531P0643.055-170.indd 70. 2016/6/8 下午3:27.

(2) 資料來源：台北市捷運局. 與房市密不可分的人口方面，如圖 2-3-1、圖 2-3-2，台北市的家戶數逐年增加；買賣移轉件數則相對減少。供給面部分，如圖 2-3-3，建築執照及使用執照核發件數於金融海嘯前為近 15 年之高峰，此後大致逐年下降；惟 2015 年使用執照核發件數提升。另於台北市的購屋負擔，即使在房價趨緩的 2015 年仍有加重趨勢。再從住宅供給過剩問題觀察，表 2-3-1 首欄係依據內政部營建署發布之 2015 年第 3 季住宅供給率 ( 住宅存量 / 普通家戶數 )，台北市住宅供給已明顯趨緩。再觀察近兩年累計使用執照與建築執照核發宅數佔住宅存量比例，台北市之. 台灣地區房地產年鑑. 規劃中. 社子線輕軌民生汐止線 ( 大稻埕～汐止 ) 捷運南北線 ( 劍南路站～中和 ) 環狀線北環段及南環段 ( 北環段：五股～內湖；南環段：動物園～大坪林）. 住宅供給已明顯趨緩，顯示在台北市高房價下可能已出現餘屋問題。. 圖 2-3-1 1997~2015 年台北市家戶數及買賣移轉件數資料來源：內政部戶政司. 71. 16531P0643.055-170.indd 71. 2016/6/8 下午3:27.

(3) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-2 1997~2015 年台北市家戶數及買賣移轉件數年增率資料來源：內政部戶政司. 圖 2-3-3 1997~2015 年台北市家戶數及買賣移轉件數年增率資料來源：內政部不動產資訊平台. 表 2-3-1 雙北市住宅供給壓力比較表. 72. 2015 住宅供給率 (%) 2014 住宅供給率 (%) 累計一年使照佔存量比累計兩年使照佔存量比累計一年建照佔存量比累計兩年建照佔存量比. 全國. 台北市. 新北市. 100.31 107.42 1.22% 2.27% 1.43% 2.95%. 89.99 93.89 0.59% 1.15% 0.66% 1.42%. 111.14 110.05 0.88% 1.76% 1.45% 2.89%. 資料來源：內政部不動產資訊平台. 16531P0643.055-170.indd 72. 2016/6/8 下午3:27.

(4) 壹、代銷市場分析 2012 年受奢侈稅、政府高價宅限貸及實價登錄等政策影響，價格小跌 1.6% 外均上揚；而 2015 年受總體經濟與房市交易冷淡影響，平均單價下跌 2.7％、每坪 89.1 萬元。觀察表 2-3-2，近年來台北市推案金額多落在 1,600 億元至 1,800 億元間，惟 2015 年受到整體環境影響、建商推案明顯保守許多，推案金額僅 650 餘億元。此外，2015 年新建案不僅戶數大幅減少、銷售率幾乎腰斬，成交額為近十餘年來最低。估計係因 2015 年調高房屋稅及房地合一稅制拍板定案，加上 2016 年新政府房市政策的未知，使買氣下降所致。. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-4 為近十二年台北市預售市場平均成交單價，歷年來除. 圖 2-3-4 2004~2015 年台北市預售市場平均成交單價資料來源：惟馨周報. 表 2-3-2 2011~2015 台北市預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 銷售率 (%). 2011 101 3000 1679.2 57.7. 2012 107 3975 1790.8 67.7. 2013 93 3856 1805 65.5. 2014 98 4198 1827.3 57.8. 2015 77 1017 653.88 30.9. 73. 資料來源：惟馨周報. 16531P0643.055-170.indd 73. 2016/6/8 下午3:27.

(5) 貳、成屋市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 受諸多不確定因素影響，加上台北市住宅負擔日益加重，整體房市不但交易量減少、價格亦開始鬆動。台北市 2015 年各行政區住宅成屋平均成交單價之變動幅度如表 2-3-3，各區新成屋及預售屋售價均下跌；成屋市場漲幅亦相當有限，甚至中山區、大安區等高價區的成交單價已然下跌。顯示 2015 年台北市住宅交易量的下滑加上民眾觀望氣息濃厚，已使房價呈現疲軟的跡象。表 2-3-3 2015 年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅區域中正區大同區中山區松山區新成屋、預售屋漲幅 -1.2% -1.9% -0.1% -1.6% 成屋漲幅 2.6% 2.2% -1.8% 0.5% 區域信義區士林區北投區內湖區新成屋、預售屋漲幅 -1.6% -1.0% -1.6% -0.1% 成屋漲幅 0.0% 2.2% 3.2% 0.5%. 大安區 -1.3% -0.4% 南港區 -2.4% 1.0%. 萬華區 -1.7% 2.9% 文山區 -0.8% 1.2%. 資料來源：信義房屋企劃研究室 / 惟馨周報. 另觀察成交總價佔比的結構，2015 年仍延續高價端成長的趨勢 ( 圖 2-3-5)，各價位佔比結構維持穩定，仍以總價 1000-2000 萬為主力成交價位；2000-3000 萬及 3000 萬以上之價位次之，而千萬以下產品市佔率已不及兩成；近十年來， 2000 萬以上住宅佔已破四成。2015 年的平均總價再創新高達 2,263 萬元，近五年的漲幅逾 30%。惟平均單價則明顯下跌至 64.5 萬元（圖 2-3-6）。至於台北市住宅成屋市場的坪數結構，2015 年成交主力雖仍為 25-35 坪三房產品、15-25 坪產品次之，但佔比明顯減少；如圖 2-3-7 所示，2015 年 45 坪以上的大坪數住宅交易佔比顯有提升。平均成交面積過去 20 年來均於 30-35 坪之間擺盪，2015 年為 34.6 坪，連續五年小幅攀升（圖 2-3-8）。代表成交速度的平均流通天數，於 2015 年大幅延長至 110.1 天，為近 20 年之高峰，顯示房價高漲下，買方受高價化與市場觀望的影響，購屋行為趨向謹慎，不僅交易價量縮減、市場去化速度更明顯拉長。. 74. （圖 2-3-8）. 16531P0643.055-170.indd 74. 2016/6/8 下午3:27.

(6) 另觀察成交的住宅產品，如圖 2-3-9 顯示，近十年來，以大樓華廈取代公寓產品為主的趨勢，漸趨明顯。2016 年大樓華廈之交易佔以大坪數交易為主的市場，再對照圖 2-3-8 之平均成交面積情形，顯示近五年市場交易之成屋係以大坪數之高價住宅為主，預計未來交易之大樓華廈佔比將持續增加。. 台灣地區房地產年鑑. 61.0%、公寓交易佔 24.4%、而套房產品僅佔 3.7% 相對稀少。於目前. 圖 2-3-5 1996~2015 年台北市住宅成屋成交總價各區間之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 75. 16531P0643.055-170.indd 75. 2016/6/8 下午3:27.

(7) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-6 1996~2015 年台北市住宅成屋平均總價與平均單價變動趨勢資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-7 1996~2015 年台北市住宅成屋成交坪數之佔比分析 76. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 16531P0643.055-170.indd 76. 2016/6/8 下午3:28.

(8) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-8 1996~2015 年台北市住宅成屋平均流通天數與成交面積分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-9 1996~2015 年台北市住宅成屋各類產品交易佔比變動趨勢資料來源：信義不動產企劃研究室. 77. 16531P0643.055-170.indd 77. 2016/6/8 下午3:28.

(9) 參、各行政區市場分析. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 一、中正區中正區為中央行政中樞，總統府及行政、立法、司法、監察四院均設置於本區，本區亦蘊藏中山堂、台北郵局、北門、郵政博物館、歷史博物館、植物園…等豐富歷史文化資產，商業活動發展甚早，台北車站周邊、羅斯福路沿線台大與師大周邊等形成轉運型商圈。公共設施方面，本區主要幹道包括仁愛路、信義路、和平東路、羅斯福路… 等，並匯集松山新店、中和新蘆、板南及淡水信義四條捷運線，更有五鐵共構、交九轉運站；未來更有仿效香港、吉隆坡可提供預辦登機、托運行李而話題性十足的 C1D1 雙子星大樓將與桃園機場捷運線相通，交通路網完善。此外，二二八和平紀念公園、中央公園 ( 華山公園 )、中正紀念堂等大型開放空間，加上中正國中、建國中學、北一女中、成功高中、台北商業大學等各級學校，更使本區環境優質，長久以來為台北市精華住宅區域。隨著「軸線翻轉」、西區門戶計畫概念當紅，華光特區、南門市場深具「未來性」，支撐本區房價。 ( 一 ) 代銷市場中正區預售市場每年推案個數不多，2015 年推案金額為 102.6 億元；銷售表現方面，2012 年平均銷售率高達 83%，惟近三年來，整體市場轉變，在平均單價突破百萬下，2015 年銷售率滑落到 50.72%。雖單位價格高，但產品及區位佳仍有購置需求，銷售率仍居台北市之首。 ( 表 2-3-4、圖 2-3-10) 表 2-3-4 2011~201 年 5 中正區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 78. 2011 11 335 176.0 5253.7 74.6. 2012 10 285 204.5 7175.4 83.2. 2013 11 402 243.5 6057.2 35.8. 2014 6 195 56.0 2871.8 56.9. 2015 9 278 102.6 3690.6 50.72. 資料來源：惟馨周報. 16531P0643.055-170.indd 78. 2016/6/8 下午3:28.

(10) 資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-10 2011~2015 年中正區預售市場平均成交單價與銷售率. 中正區有許多明星學區，具交通便利、生活機能完善、商圈成熟等優勢。圖 2-3-11 顯示，1000-2000 萬元的產品一直以來為本區主力價位。整體而言，中正區為台北市歷來成交總價區間佔比波動較小之行政區，惟逐年增高的房價加上市場因素，2015 年成交單價及總價均明顯下滑 ( 如圖 2-3-12 所示 )。另觀察成交坪數結構，本區由於公家機關多，大面積的私有土地相對較少，加上本區蘊含明星學區，使本區小坪數產品較多。由圖 2-3-13 成交坪數結構顯示，15 坪以下產品向來佔比高。整體而言，本區成交坪數 2014 年小幅下降至 30.7 坪，趨勢未有顯著改變；至於流通天數，與整體市場變動相當，2015 年大幅延長至 121 天，超越台北市均值，顯示本區住宅需求亦受高價影響而較為謹慎。( 如圖 2-3-14 所示 )。. 79. 16531P0643.055-170.indd 79. 2016/6/8 下午3:28.

(11) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-11 2006~2015 年台北市中正區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢資料來源：信義房屋企劃研究室. 圖 2-3-12 2006~2015 年台北市中正區住宅成屋平均價格變動趨勢資料來源：信義房屋企劃研究室. 80. 16531P0643.055-170.indd 80. 2016/6/8 下午3:28.

(12) 台灣地區房地產年鑑圖 2-3-13 2006~2015 年台北市中正區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢資料來源：信義房屋企劃研究室. 圖 2-3-14 2006~2015 年中正區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢資料來源：信義房屋企劃研究室. 16531P0643.055-170.indd 81. 81. 2016/6/8 下午3:28.

(13) 二、大同區. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 大同區為台北市最早發展區域之一，涵蓋大稻埕與大龍峒兩大區域，早年商業活動鼎盛，後因環境老舊等負面印象，失去住宅需求的焦點。近年受惠於國際花卉博覽會，在台北好好看計畫及都市更新改造下，環境已大幅改善；加上長期較周邊實惠的房價水準，未來有西區門戶計畫支撐，前景可期。區內有台北市孔廟、霞海城隍廟、大龍峒保安宮等文化古蹟，捷運圓山站周邊有大型綠地，加上淡水、新蘆以及松山新店線三條捷運路線之便利，生活環境優良。未來台北車站 C1D1 雙子星開發案、西區門戶計畫及規劃中的民生汐止線、社子輕軌等建設，皆為本區增添長期發展的潛力。 ( 一 ) 代銷市場大同區發展較早且密集，近年推案金額多落在 60 億元以下。近兩年銷售率因市場不景氣而下滑，2015 年僅 19.37%，平均總價亦明顯下降，顯示該區平均單價持續上漲，使當地客層追價購買的意願也減少。 ( 如表 2-3-5)。表 2-3-5 2011~2015 年大同區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 2 51 14 2745.1 86.3. 2012 8 186 54.9 2951.6 79.0. 2013 2 84 21 2500.0 84.5. 2014 6 146 42 2876.7 49.3. 2015 9 191 41.8 2188.5 19.37. 資料來源：惟馨周報. 82. 16531P0643.055-170.indd 82. 2016/6/8 下午3:28.

(14) 資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-15 2011~2015 年大同區預售市場平均成交單價與銷售率. 大同區開發較早，給人較為老舊的印象，因此房價普遍較低。觀察圖 2-3-16 可見，近五年主力價位為 1000-2000 萬之間；本區房價於過去 10 年雖維持穩定成長趨勢，然為台北市平均交易總價次低之行政區。2015 年雖然交易單價下滑，但交易總價小幅上漲。造成交易總價上升的原因，可能是平均成交面積的增加 ( 見圖 2-3-17、圖 2-3-18)。另一方面，本區產品去化時間雖波動大，惟近三年則維持相對穩定的水準。2015 年受到整體房市交易偏冷的影響，去化時間延長為 78 天，明顯低於台北市的平均值，為流通天數最短之行政區；估計與本區的交易總價相對較低、消費者的購買負擔相對較低有關。( 如圖 2-319)。. 83. 16531P0643.055-170.indd 83. 2016/6/8 下午3:28.

(15) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-16 2006~2015 年台北市大同區住宅成屋成交總價比例變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-17 2006~2015 年台北市大同區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 84. 16531P0643.055-170.indd 84. 2016/6/8 下午3:28.

(16) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-18 2006~2015 年台北市大同區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-19 2006~2015 年台北市大同區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 三、中山區中山區居台北市中樞位置，鄰近台北車站，是較早開發的台北城. 85. 區。中山北路貫穿此區，區域環境發展成熟，台北市的五星級飯店更. 16531P0643.055-170.indd 85. 2016/6/8 下午3:28.

(17) 逾五成位於本區，使得本區匯聚金融商業、觀光旅館、時尚文創等多元產業。此外，本區有行天宮、花博園區、美麗華樂園、市立美術館. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 等休憩空間，加上淡水信義線、文湖線、新蘆線、松山新店線與興建中的環狀線等多條捷運路線通過，交通四通八達，公共設施完善；台北資訊園區 BOT 案「台北秋葉原」二期計畫，於 2015 年完工營運，將帶動人潮流入。 ( 一 ) 代銷市場中山區近五年推案量維持在 200~500 億元間，2014 年推案落在市區內精華地段及大直地區，總推案金額達 470.8 億元，為近五年最高，平均總價 7016.4 萬元為近五年次高，平均單價也首度突破百萬元，但銷售率則下滑至 49.5%；2015 年各項指標明顯下降，平均總價下滑至 3959 萬，然平均單價則上漲至 110 萬。顯示，本區以小坪數個案為重、高總價產品不符目前客層需求，致買盤縮減。( 如表 2-3-6、圖 2-3-20)。表 2-3-6 2011~2015 年中山區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 12 350 313.5 8957.1 51.4. 2012 16 667 372.0 5577.2 71.5. 2013 16 336 220.3 6555.1 79.2. 2014 17 671 470.8 7016.4 49.5. 2015 9 295 116.8 3959.3 41.4. 資料來源：惟馨周報. 86 圖 2-3-20 2011~2015 年中山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 16531P0643.055-170.indd 86. 2016/6/8 下午3:28.

(18) ( 二 ) 成屋市場. 但本區 3000 萬元以上的產品佔比維持逐年攀升的趨勢，估計因本區商業發展依然穩定，因此高總價住宅市場仍維持穩定（見圖 2-3-21）。本區住宅之平均總價、平均單價在過去十年來大致穩定成長，但 2015 年受整體景氣影響而單價下跌（見圖 2-3-22）。中山區由於林森北路、新生北路周邊單身套房產品聚集，15 坪以下套房產品近來皆為本區主力產品（圖 2-3-23），為本區成屋市場的顯著特色；2015 年 55 坪以上大坪數產品顯著增加。整體而言，本區 35 坪以下的產品仍為主流（圖 2-3-24）。流通天數方面，2015 年延長至 103.9 天，得見成交速度於價格上揚與市場交易趨冷之時，有明顯趨緩的現象。（圖 2-3-25）. 台灣地區房地產年鑑. 中山區成交的住宅總價，近年來皆以 1000-2000 萬元產品為主流，. 圖 2-3-21 2006~2015 年台北市中山區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 87. 16531P0643.055-170.indd 87. 2016/6/8 下午3:28.

(19) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-22 2006~2015 年台北市中山區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-23 2006~2015 年台北市中山區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 88. 16531P0643.055-170.indd 88. 2016/6/8 下午3:28.

(20) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-24 2006~2015 年台北市中山區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 松山區松山區為住商混合地區，區內有許多大型百貨公司及購物中心，更有著名的饒河街夜市與五分埔服飾商圈；敦化北路及南京東路一帶則是重要的金融商圈。此外，本區具優質環境與知名學校，敦化國小、敦化國中的明星學區；加上敦化北路、民生東路等林蔭大道塑造的綠意盎然景觀，形成民生社區等知名優質住宅聚落。此外，區內的台北小巨蛋、台北體育園區、松山機場、社教館等大型設施，更提升本區發展潛力。交通方面，除捷運文湖線外，亦有串連起台北車站與南京東路的松山線，交通機能佳。而本區北側松山機場周邊尚有大面積軍方土地，過去長期低度利用，未來透過都市更新、設定地上權等方式釋出，可望繁榮本區發展。 ( 一 ) 代銷市場松山區可開發素地少而推案稀少，致推案金額起伏較大，惟 2015 年推案數較多，交易單價小幅下跌至 115 萬元、整體銷售表現亦明顯下滑、銷售率僅 32%。( 如表 2-3-7、圖 2-3-25)。. 16531P0643.055-170.indd 89. 89. 2016/6/8 下午3:28.

(21) 表 2-3-7 2011~2015 年松山區預售市場推案規模概況. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 0 0 -. 2012 3 47 102 21702.1 83.0. 2013 2 90 23 2555.6 28.9. 2014 3 38 34.5 9078.9 94.7. 2015 7 269 96.5 3587.4 32.3. 資料來源：惟馨周報. 圖 2-3-25 2011~2015 年松山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場松山區成交價格結構持續朝高價端發展，觀察圖 2-3-26，2000 萬元以上的住宅成交比例持續上升；1000 萬以下產品佔比已不及 10%，顯示本區的購屋門檻持續提升。整體的交易價格亦逐年提升，雖然 2015 年平均總價上升、但單價明顯下滑，顯示本區房價支撐力鬆動 ( 圖 2-3-27)。成交坪數方面，如圖 2-3-28 及圖 2-3-29 所示，本區產品交易坪數在過去十年相當穩定，平均成交面積多在 30 坪左右。35 坪以下產品為成交主力、佔本區交易近七成；2015 年平均成交面積大幅提高至 34.1 坪，為近十年新高。本區過去十年的住宅去化時間，波動明顯；2015 90. 年拉長至 97.5 天，雖為近十年流通天數最長，但仍明顯低於台北市均值。. 16531P0643.055-170.indd 90. 2016/6/8 下午3:28.

(22) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-26 2006~2015 年台北市松山區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-27 2006~2015 年台北市松山區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 91. 16531P0643.055-170.indd 91. 2016/6/8 下午3:28.

(23) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-28 2006~2015 年台北市松山區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-29 近 10 年台北市松山區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 五、大安區大安區位居台北市心臟地帶，係台北市人口最多的行政區，亦是台灣捷運最密集的區域；除得天獨厚的地理位置與交通條件外，亦富 92. 涵人文資源與商業發展基礎，為高所得人士購屋置產首選區域。敦化. 16531P0643.055-170.indd 92. 2016/6/8 下午3:28.

(24) 南路、仁愛路林蔭大道旁，大安森林公園周邊，均為知名豪宅路段，每坪成交行情超過 200 萬元。. 花市等知名觀光景點，以及大安森林公園的休憩空間外；更有台灣大學、師範大學、台灣科技大學、台北科技大學、師大附中、延平中學、仁愛國中、光復國小等知名學府。大眾運輸除文湖線、板南線、中和新莊線、淡水信義線、松山新店線等五條捷運路線，亦有建國、市民、基隆等多條高架道路可連接高速公路，交通條件相當優渥，生活機能極佳。 ( 一 ) 代銷市場大安區由於可供開發土地較少，2011 年推出大型都更案，推案金額達近五年新高 212 億元後，近年推案金額降至百億元以下；2015 年. 台灣地區房地產年鑑. 本區除東區、公館商圈、永康街、臨江街夜市、師大夜市、建國. 因元利機構主導的北市大安區信義聯勤案，富創建設、冠德建設、大陸建設位信義計劃區的豪宅案使推案量再度成長。近五年平均單價維持在百萬以上，為全北市最高價地區。銷售表現方面 2010~2013 年均維持 75% 以上水準，近兩年銷售率滑落，顯示精華地區購屋者受到房屋稅調升及房地合一政策的大環境影響，區域買盤縮手；惟仍居於台北市第二位，僅次於中正區。( 如表 2-3-8、圖 2-3-30 )。表 2-3-8 2011~2015 年大安區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 6 173 212 12254.3 91.9. 2012 5 61 42.5 6967.2 75.4. 2013 5 121 87 7190.1 78.5. 2014 4 73 59.2 8109.6 49.3. 2015 6 207 177.8 8589.4 44.4. 資料來源：惟馨周報. 93. 16531P0643.055-170.indd 93. 2016/6/8 下午3:28.

(25) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-30 2011~2015 年大安區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場大安區成屋市場向來以高總價產品為主力，十年來 3000 萬以上的高總價產品交易增幅明顯，2013 年已居市場主流，2000 萬以上的產品佔比現已逾七成 ( 圖 2-3-31)。另觀察圖 2-3-32 可見，過去十年來大安區的平均總價成長力道強勁，2015 年再創新高至 3390 萬元；惟受大環境影響，2015 年平均單價下滑至 91.8 萬元，然仍為台北市平均交易總價及單價最高的行政區。成交坪數方面，十年來本區的交易坪數以 35 坪以下的產品為主， 2015 年 25-35 坪的住宅交易佔比異軍突起，躍居為本區主力產品（見圖 2-3-33）。大安區的平均成交坪數連續三年增加，2015 年更達 37.1 坪。顯見本區大坪數、高總價的住宅產品仍受注目；惟本區的平均流通天數，近五年皆顯著拉長，顯示大安區在總價高漲及市場不確定因素干擾下，已使購屋者的猶豫期越來越長。( 圖 2-3-34). 94. 16531P0643.055-170.indd 94. 2016/6/8 下午3:28.

(26) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-31 2006~2015 年台北市大安區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖. 圖 2-3-32 2006~2015 年台北市大安區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 95. 16531P0643.055-170.indd 95. 2016/6/8 下午3:28.

(27) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-33 2006~2015 年台北市大安區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-34 2006~2015 年台北市大安區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 六、萬華區萬華區為台北市最早發展地區之一，見證台北市百年風華；西門 96. 町商圈係台北地區最大且完整的商業區範圍，龍山寺則香火鼎旺，為背包客來台必訪景點。本區也是台北市供應新鮮果菜、肉類食材的運. 16531P0643.055-170.indd 96. 2016/6/8 下午3:28.

(28) 銷中心。雖然萬華區的住宅長期存在環境窳陋問題，但隨著台北市西區軸線再發展及都市更新開發，環境可望逐步改善。. 捷運西門站成為捷運重要樞紐；此外捷運萬大線已於 2014 年底動工，預計 2018 年完工，將提升本區的交通便利性，加上相對低廉的房價，本區住宅市場應有相當發展空間。另外，萬華車站 BOT 案，未來將興建具有商場及飯店的雙子星車站大樓，預計於 2016 年完工開幕，將為萬華地區帶來正面的區位效益。 ( 一 ) 代銷市場萬華區近年推案個數不多，多以都更方式開發，平均單價為 85 萬元，近五年平均單價漲幅 53.4%，北市排名第一，落後補漲力道強勁。銷售率 2015 年受房地合一稅與市場不景氣、加上價格連年攀升影響，. 台灣地區房地產年鑑. 重大建設部分，除板南線外，2014 年底通車的捷運松山線，更使. 大幅降至 15% 的低水準。( 如表 2-3-9、圖 2-3-35 )。表 2-3-9 2011~2015 年萬華區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 5 159 50 3144.7 23.9. 2012 4 240 52 2166.7 83.3. 2013 2 731 157.5 2154.6 94.7. 2014 7 492 128.1 2603.7 79.1. 2015 4 359 82.0 2284.1 15.0. 資料來源：惟馨周報. 97 圖 2-3-35 2011~2015 年萬華區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 16531P0643.055-170.indd 97. 2016/6/8 下午3:28.

(29) ( 二 ) 成屋市場. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 近五年來，萬華區住宅以 1000-2000 萬元產品為主，2015 年雖然結構相同，但 3000 萬以上產品卻明顯增加，顯示本區因相對低廉的單價，使高價產品受到消費者青睞 ( 圖 2-3-36)，因此本區平均交易總價在整體市場不景氣中仍明顯成長，但交易單價仍難逃下滑的命運 ( 圖 2-3-37)。市場交易平均總價上升、單價下跌的現象，可由圖 2-3-38 發現端倪。2015 年萬華區 55 坪以上的產品異軍突起，佔比十年來首度突破一成，顯示本區交易有朝高總價發展現象。在西區重要建設利多、都更案持續推動下，本區的大坪數產品因低單價而具吸引力。平均流通天數方面，過去 10 年大致維持在 50~60 天之間，2015 年受整體房市景氣影響大幅攀升至 98.1 天。( 圖 2-3-39 )。. 圖 2-3-36 2006~2015 年台北市萬華區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 98. 16531P0643.055-170.indd 98. 2016/6/8 下午3:28.

(30) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-37 2006~2015 年台北市萬華區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. 圖 2-3-38 2006~2015 年台北市萬華區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 99. 16531P0643.055-170.indd 99. 2016/6/8 下午3:28.

(31) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-39 2006~2015 年台北市萬華區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 七、信義區信義區為台北市市政、金融、娛樂及商業發展中心，信義計畫區近年頂級辦公室、大型購物中心、星級旅館、豪宅陸續開發完成，更為各國旅客來台必訪之處，儼然為台北市國際化的窗口。此外，微風信義店於 2015 年開幕、南山人壽得標的世貿二館 A15、18、20「南山廣場」地上權開發案、加上遠百集團的 A13 將打造「信義之眼」的雙子星大樓等，均使信義計畫區成為全世界百貨最密集之地標區域。 2010 年市府轉運站啟用後，本區更成為北台灣與東台灣各縣市進入台北市之吞吐口，可匯聚大量人潮；而未來更有大信義計畫 2.0，加上捷運南港線、文湖線、信義線、松山線與規劃中的捷運輕軌系統加持，發展仍深具爆發力。 ( 一 ) 代銷市場信義區可視為全台豪宅指標，因此大型新建案總成為焦點，但受到政府的打房政策，建商持續養地或先建後售，僅釋出零星個案；近. 100. 五年推案金額均落在 100 億以下，2015 年僅 3.7 億。近五年平均單價持續上揚，2015 年達 156 萬元新高，成為全台北市推案單價最高的區域，但銷售毫無表現。( 如表 2-3-10、圖 2-3-40 )。. 16531P0643.055-170.indd 100. 2016/6/8 下午3:28.

(32) 表 2-3-10 2011~2015 年信義區預售市場推案規模概況 2011 6 190 107.9 5678.9 56.3. 2012 5 182 56.5 3104.4 75.8. 2013 1 41 14 3414.6 90.2. 2014 4 130 54.5 4192.3 55.4. 2015 1 20 3.7 1850.0 0. 資料來源：惟馨周報. 台灣地區房地產年鑑. 年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 圖 2-3-40 2011~2015 年信義區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場過去十年來，信義區的住宅均由 1000-2000 萬產品居首、2000 萬以上的產品近五年來則持續攀升，顯示出本區的高總價發展趨勢 ( 圖 2-3-41)。續觀察圖 2-3-42，2015 年平均總價持續提升，但平均單價小幅下跌。成交坪數方面，市場長久以來以 25-35 坪標準三房產品為主力， 2015 年 35 坪以上產品躍居至第二，顯示本區有朝大坪數豪宅端發展的現象 ( 圖 2-3-43)，平均成交面積上升到 32.5 坪。平均流通天數方面，受整體房市景氣與高價化影響，流通速度近年呈現趨緩現象，2015 年流通天數大幅延長為 120 天，創下歷年新高 ( 圖 2-3-44)。. 16531P0643.055-170.indd 101. 101. 2016/6/8 下午3:28.

(33) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-41 2006~2015 年台北市信義區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-42 近 10 年台北市信義區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 102. 16531P0643.055-170.indd 102. 2016/6/8 下午3:28.

(34) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-43 2006~2015 年台北市信義區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-44 2006~2015 年台北市信義區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 八、士林區士林區具備郊區的優質居住環境與市區的交通便利性，區內因地. 103. 理環境造成發展差異，主要分為天母地區、捷運士林站與劍潭站周邊. 16531P0643.055-170.indd 103. 2016/6/8 下午3:28.

(35) 住商混合地區、陽明山別墅區、社子地區等四大生活圈。本區擁有陽明山系資源，有士林官邸、故宮、雙溪、士林夜市、新兒童樂園等休. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 閒遊憩空間，加上醫療資源多，創造出本區優質的生活環境，使住宅需求穩定。另外，未來士林紙廠開發案以及串連內湖科技園區、南港軟體園區形成科技產業廊道的士林科技園區開發案、社子島開發計畫、士林再生計畫等陸續推動後，可望吸引就業人口進駐。 ( 一 ) 代銷市場 2014 年因華固天鑄、太子華威及中山北路幾場建案推出，使推案金額達 277.5 億元，創下五年最高；2015 年在建商保守下、大幅降至 30 億元低檔，惟推案單價依然逐年上揚，2015 年來到每坪 90 萬元，使銷售情況摔落谷底。( 如表 2-3-11、圖 2-3-45 )。表 2-3-11 2011~2015 年士林區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 11 175 131.58 7518.9 54.9. 2012 8 208 179.7 8639.4 53.4. 2013 7 181 130 7182.3 38.1. 2014 11 314 277.5 8837.6 50.0. 2015 4 87 30 3448.3 14.9. 資料來源：惟馨周報. 104. 圖 2-3-45 2011~2015 年士林區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 16531P0643.055-170.indd 104. 2016/6/8 下午3:28.

(36) ( 二 ) 成屋市場. 2000 萬元之間，2000 萬元以上住宅近年來則穩定成長；1000 萬元以下住宅交易佔比則僅剩兩成。另依圖 2-3-47 所示，士林區住宅價格雖於 2015 年受整體房市景氣影響而趨緩，但整體交易總價仍僅次於大安區。另觀察本區成交產品的坪數走向，如圖 2-3-48，十年來本區住宅成交坪數大致以 25-35 坪的三房住宅為主力；2015 年因天母、劍潭商圈的大坪數高價住宅，使 55 坪以上產品佔比躍居本區第二位、並使本區平均成交面積再創新高，為台北市平均成交面積最大地區。但隨著高單價、大坪數住宅的發展，購屋負擔顯著提升，致使本區購屋者的猶豫期近來大幅飆升，2015 年的流通天數達 135.9 天，去化時間除續居台北市之首外、亦創本區新高。( 圖 2-3-49 )。. 台灣地區房地產年鑑. 如圖 2-3-46 所示，過去十年來本區交易總價主力皆落於 1000-. 圖 2-3-46 2006~2015 年台北市士林區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 105. 16531P0643.055-170.indd 105. 2016/6/8 下午3:28.

(37) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-47 2006~2015 年台北市士林區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-48 2006~2015 年台北市士林區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 106. 16531P0643.055-170.indd 106. 2016/6/8 下午3:28.

(38) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-49 2006~2015 年台北市士林區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖. 九、北投區北投區位居北市最北端，區內具備豐富山水遊憩資源，以觀光產業為發展重點，區內尚保有臺北市珍貴的大面積農業區及保護區；新北投與行義路二大溫泉區之溫泉資源更是區域一大特色，未來北投再生計畫預計將為此區添加挹注。本區受地形與交通限制，產業與居住人口分布較為散落，大致可沿著捷運路線（早年為台鐵北淡線）分為關渡、桃源稻香、政戰新北投、北投奇岩、石牌、榮總行義等六大生活圈。而位於士林、北投交界處的士林科技園區，是繼內科、南軟後第三個科技產業園區，預期可為本區創造就業機會、帶動發展。另外，台北市政府也將以生態社區作為該區規劃重點，各大開發商已積極準備推案，目前多朝中、高坪數產品規劃。此外，「影視音產業園區」預計於 2016 年底完工，將使本區域交通迴路與產業發展更為完整，北投的未來指日可待。 ( 一 ) 代銷市場北投區近五年推案規模，2015 年受整體市場保守影響而大幅縮減。. 107. 平均單價與總價則受重劃區發展而快速推升，單價達 74 萬元創新高；. 16531P0643.055-170.indd 107. 2016/6/8 下午3:28.

(39) 近五年漲幅僅次於萬華區。銷售率方面，2015 年因整體環境導致重劃區市場冷清，影響整體銷售表現，呈現價漲量縮的背離型態。( 如表. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 2-3-12、圖 2-3-50)。表 2-3-12 2011~2015 年北投區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 16 591 194 3282.6 38.1. 2012 16 784 169.1 2156.9 70.3. 2013 22 702 300.3 4277.8 80.5. 2014 15 497 235.9 4746.5 43.3. 2015 9 306 163.9 5356.2 23.7. 資料來源：惟馨周報. 圖 2-3-50 2011~2015 年北投區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場北投區近十年住宅總價主要落於 1000-2000 萬元間，惟在整體環境影響下，2015 年次要價位重回 700-1000 萬元 ( 圖 2-3-51)。此現象亦反映於 2015 年成交單價及總價之上，兩者均出現下滑現象 ( 圖 2-352)。。由於本區屬市郊生活型態，因此 25-35 坪及 15-25 坪的二至三房產品向來為市場主力（圖 2-3-53）。2015 年 35 坪以上產品佔比明顯增加，但平均成交面積仍維持在 30 多坪左右，產品類型的發展依然穩 108. 定。流通天數於 2009 年金融海嘯時期為 89 天，然 2015 年在一片量縮之下，本區的流通天數相對悲觀，去化速度拉長至三個月。( 圖 2-3-54)。. 16531P0643.055-170.indd 108. 2016/6/8 下午3:28.

(40) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-51 2006~2015 年台北市北投區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-52 2006~2015 年台北市北投區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 109. 16531P0643.055-170.indd 109. 2016/6/8 下午3:28.

(41) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-53 2006~2015 年台北市北投區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-54 2006~2015 年台北市北投區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖 110. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 16531P0643.055-170.indd 110. 2016/6/8 下午3:28.

(42) 十、內湖區車後大幅改善本區交通，住宅需求快速成長，成為開發商重點推案區域；本區包含西湖地區、大湖地區、東湖地區、四期重劃區與五期重劃區等生活圈。區內內湖科技園區已為台北市產值最高的區域，工商活動十分發達，許多主流媒體部門設置於此，其所創造的就業機會，帶動了本區的自住需求、亦使得區域生活機能逐漸完備。潤泰創新 CITYLINK 捷運內湖站於 2015 年開幕，為本區添增大型商場、停車場及辦公服務多元化的選擇，帶動整區更完整的發展。此外，規劃中的民生汐止線、東湖支線與南北線皆將通過本區，加上內湖、松山機場等再生計畫，預計未來此區的生活便利性與交通可及性將逐漸完善，為住宅市場帶來支撐效益。 ( 一 ) 代銷市場. 台灣地區房地產年鑑. 內湖區依山傍湖、具優質居住環境，2009 年台北捷運文湖線通. 內湖地區推案規模近年來維持在 220~460 億元間，2015 年受整體景氣影響而創下 57.8 億元新低。2015 年平均單價攀升至 85 萬元、創下歷來新高，但銷售率下滑。整體市場呈現價漲量縮的現象，顯示該區域客層不願追價購置房地產，呈現保守心態。( 如表 2-3-13、圖 2-355)。表 2-3-13 2011~2015 年內湖區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 14 328 219.4 6689.0 56.1. 2012 16 694 365.5 5266.6 63.5. 2013 14 721 462.2 6411.1 42.6. 2014 15 667 222.3 3332.8 43.3. 2015 5 198 57.8 2919.2 23.7. 資料來源：惟馨周報. 111. 16531P0643.055-170.indd 111. 2016/6/8 下午3:28.

(43) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-55 2011~2015 年內湖區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場內湖區成屋市場交易價格概況如圖 2-3-56 所示，1000-2000 萬為主力產品，近年來佔比近五成，2000 萬以上產品佔比逐年提高，已明顯取代 1000 萬元以下產品。平均總價逐年上漲，2015 年提升至 2,118 萬元的新高點；平均單價則下滑至 55.7 萬元。( 圖 2-3-57)。成交坪數結構近十年大致穩定，如圖 2-3-58 所示，均以 25-35 坪產品佔比最高，顯示本區以自住型態之 2~3 房產品為交易主流。依圖 2-3-59 可見，2015 年本區住宅平均成交面積有上揚趨勢，推論在本區發展逐漸完備下，大坪數產品開始受到消費者青睞。於銷售成交速度方面，2015 年流通天數亦大幅趨緩至 111 天。. 112. 16531P0643.055-170.indd 112. 2016/6/8 下午3:28.

(44) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-56 2006~2015 年台北市內湖區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖. 圖 2-3-57 2006~2015 年台北市內湖區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 113. 16531P0643.055-170.indd 113. 2016/6/8 下午3:29.

(45) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-58 2006~2015 年台北市內湖區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-59 2006~2015 年台北市內湖區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 十一、南港區南港區位於台北市最東端，區內有中央研究院、南港經貿園區，於捷運延伸、南港軟體園區與南港展覽館開發建設帶動下，本區住宅 114. 開發漸受矚目。隨著產業結構之調整，公、私部門許多閒置工業區土地有變更活化再利用之計畫，包括台鐵南港調車場、台灣電力公司倉. 16531P0643.055-170.indd 114. 2016/6/8 下午3:29.

(46) 庫、台肥公司、南港輪胎…等，陸續透過都市更新等方式，引進大型商業開發，並吸引許多企業到此設置總部大樓。例如 2014 年南港軟體和美食商家，讓軟體園區發展逐漸成型。此外，北部流行音樂中心、國家生技研究園區等重大建設與東區門戶計畫陸續進行，未來更將結合台鐵、高鐵、客運和捷運成為四鐵共構轉運站，而為交通運輸重要樞紐；加上區內公園綠地多，已使南港區逐步展開新風貌，區域不動產市場深具潛力。 ( 一 ) 代銷市場觀察南港區近五年推案規模，2015 年亦受建商推案保守而明顯縮減；平均單價小幅下滑至 73 萬元，五年來單價漲幅居台北市之末。近年南港區有多項重大建設及開發議題發酵，但主要發展以商業不動產為主，2015 年代銷市場表現不甚理想。( 如表 2-3-14、圖 2-3-60)。. 台灣地區房地產年鑑. 園區在中信金總部落成後，帶來龐大就業人潮、並伴隨許多大型商場. 表 2-3-14 2011~2015 年南港區預售市場推案規模概況年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 3 144 71 4930.6 45.1. 2012 6 211 74.2 3516.6 58.8. 2013 2 35 6 1714.3 71.4. 2014 5 122 86.5 7090.2 38.5. 2015 1 18 2.5 1388.9 0.0. 資料來源：惟馨周報. 圖 2-3-60 2011~2015 年南港區預售市場平均成交單價與銷售率. 115. 資料來源：惟馨周報. 16531P0643.055-170.indd 115. 2016/6/8 下午3:29.

(47) ( 二 ) 成屋市場. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 南港區住宅成屋價格近年來快速上漲，成交價格朝高價端發展 ( 見圖 2-3-61)，1000-2000 萬產品持續為本區主力，2000 萬以上的產品稍有提高，1000 萬元以下住宅交易則已不復多見。平均總價逐年躍進，如圖 2-3-62 所示，2015 年來到 2294 萬元新高點。近十年平均總價漲幅居台北市之首，惟平均單價受整體環境影響出現跌勢。本區成交住宅坪數波動大，2015 年以 25-35 坪產品為主 ( 圖 2-363)，整體的平均成交面積在 2015 年首次突破 40 坪；此外，雖然南港有諸多建設，但隨著房價的快速成長與大環境影響，已使本區住宅去化不斷拉長。( 圖 2-3-64)。. 圖 2-3-61 2006~2015 年台北市南港區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 116. 16531P0643.055-170.indd 116. 2016/6/8 下午3:29.

(48) 資料來源：信義不動產企劃研究室. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-62 2006~2015 年台北市南港區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. 圖 2-3-63 2006~2015 年台北市南港區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 117. 16531P0643.055-170.indd 117. 2016/6/8 下午3:29.

(49) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-64 2006~2015 年台北市南港區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 十二、文山區文山區位處台北市南郊，向來以文教及居住機能著稱，本區地形依山傍水，綠地比例頗高；區內有台北市立動物園、貓空風景區、仙跡岩保護區等休閒遊憩資源，營造清幽靜謐的居住環境。文山區大致分為木柵及景美二大生活圈，木柵地區近年推案主要集中在政大二期重劃區內，該區綠覆蓋率高、緊鄰貓空風景區的政大商圈，生活機能集中在指南路二段、秀明路二段，更有信義快速道路連接信義區、房價相對信義區便宜，因此吸引許多信義區工作族群在此置產居住；而景美地區則沿羅斯福路周邊發展。本區道路系統較為曲折、較易塞車，但目前已可透過捷運文湖線、新店線以及信義快速道路系統聯外，交通條件改善配合優質居住環境，文山區向來以相對可親的房價吸引購屋者青睞。 ( 一 ) 代銷市場觀察文山區近五年推案狀況，近年來推案金額大體上呈現減緩趨. 118. 勢，2015 年在整體環境保守下僅有 55.5 億元。平均價格方面，2015 年小幅跌至 63 萬元，仍為台北市最低價行政區。銷售率方面，2015 年銷. 16531P0643.055-170.indd 118. 2016/6/8 下午3:29.

(50) 售率表現亦受到買方觀望態度明顯而大幅下滑。( 如表 2-3-15、圖 2-365)。. 年推案個數可售戶數推案金額 ( 億元 ) 平均總價 ( 萬元 ) 銷售率 (%). 2011 15 504 189.8 3765.9 75.8. 2012 10 410 117.9 2875.6 44.2. 2013 9 412 140.2 3402.9 55.3. 2014 5 853 160 1875.7 82.3. 2015 2 121 55.5 4586.7 31.4. 資料來源：惟馨周報. 台灣地區房地產年鑑. 表 2-3-15 2011~2015 年文山區預售市場推案規模概況. 圖 2-3-65 2011~2015 年文山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場文山區因聯外交通方便，且多為純住宅區、單價相對低，吸引不少於信義區工作之高收入戶進駐。近六年本區主力價位為 1000-2000 萬元，2000 萬以上產品佔比亦持續增加 ( 圖 2-3-66)。惟本區 2015 年交易單價與總價首度出現下滑情形，估計與政府打房之量縮衝擊有關。 ( 圖 2-3-67)。如圖 2-3-68 所示，本區成交之住宅坪數結構頗為穩定，2015 年持續以 25-35 坪三房產品居冠、15-25 坪佔比居次。進一步觀察圖 2-3-69，本區之平均成交面積則穩定持續。本區去化速度向來穩定， 2015 年更下降至 83.4 天，為台北市唯一去化速度加快的區域，顯見本區相對低. 119. 廉的價格仍受消費者喜愛。. 16531P0643.055-170.indd 119. 2016/6/8 下午3:29.

(51) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-66 2006~2015 年台北市文山區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-67 2006~2015 年台北市文山區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 120. 16531P0643.055-170.indd 120. 2016/6/8 下午3:29.

(52) 台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-68 2006~2015 年台北市文山區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖 2-3-69 2006~2015 年台北市文山區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 16531P0643.055-170.indd 121. 121. 2016/6/8 下午3:29.

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