國立臺東大學資訊管理學系 環境經濟資訊管理碩士在職專班
碩士論文
指導教授：王文清 博士
Advisor: WEN-CHING, WANG, Ph. D
應用空間統計分析農地交易與興建農舍之變遷
─以臺東縣卑南鄉為例
Application of Spatial Statistical Analysis on the Change of Farmland Transaction and the Farmhouse
— A Case of Beinan Township in Taitung County
研究生：詹雅婷 撰
Graduate Student: YA-TING, CHAN
中華民國 106 年 6 月
June,2017
國立臺東大學資訊管理學系 環境經濟資訊管理碩士在職專班
碩士論文
應用空間統計分析農地交易與興建農舍之變遷
─以臺東縣卑南鄉為例
Application of Spatial Statistical Analysis on the Change of Farmland Transaction and the Farmhouse
— A Case of Beinan Township in Taitung County
研究生：詹雅婷 撰
Graduate Student: YA-TING, CHAN 指導教授：王文清 博士
Advisor: WEN-CHING, WANG, Ph. D
中華民國 106 年 6 月
June,2017
謝誌
懷抱著充實新知的初心踏入資管研究所，這 2 年間在課業與繁忙工作中努 力找尋平衡點，慶幸堅持到最後一刻!
感謝王文清老師的指導，定期的小組會議是鞭策我前進的動力來源，感謝 老師給予的指教與最大的包容，沒有老師論文無法完成；也感謝研究室的怡茜、
怡婷、惠民大哥、錦慧、偉倫、厚潤，無論是小組報告或意見交流，這段期間互 相扶持與協助，拉我一把才能順利畢業。
感謝張義鋒與陳王琨教授口試的寶貴建議，論文才能更臻完善；也感謝系 上老師們的教導，不僅充實專業知識亦學習嚴謹態度。
感謝主管張順一、胡征懷主任的支持與鼓勵，同事泓平的支援，讓我心無 旁鶩寫作論文，真心感謝!
感謝家人、好朋友的支持鼓勵與陪伴，在校園、圖資館停留與踏過的足跡，
是如此美好的回憶，終於順利完成學業!
最後，期許自己莫忘初衷，畢業不是終點，是視野的啟發，無論工作與進 修，持續虛心學習並勇敢面對未來的挑戰，堅持下去勿輕言放棄。
詹雅婷 謹誌 2017 年 6 月
應用空間統計分析農地交易與興建農舍之變遷
─以臺東縣卑南鄉為例
作者：詹雅婷
國立臺東大學資訊管理學系
摘要
本研究目的透過探討農地政策、彙整臺灣東部地區 2001 至 2016 年地政登記 異動紀錄結合地籍圖資作為統計分析基礎資料，並萃取出土地交易與農舍興建數 據，運用空間統計分析進行密度分析、空間自相關分析，從土地交易及建物興建 二面向比較農業用地及農舍興建法令的開放對農地交易移轉的變化趨勢及農舍 興建的區位分析，作為有效控管政策擬定的參考。
分析結果發現，非都市土地農牧用地歷年土地交易量因農地政策的開放及限 制，影響土地交易的變動趨勢，臺東縣與花蓮縣較為接近；近五年交易量佔總交 易量達 25%~39%，顯示為熱門的交易標的，以土地買賣總筆數來觀察，宜蘭、
花蓮、臺東縣歷年交易量之變動趨勢相似，2015~2016 年皆明顯減少；從使用分 區交易結果，臺東縣以特定農業區、風景區佔總交易量 30%~40%；花蓮縣以一 般農業區佔總交易量 50%；宜蘭縣農地交易筆數為花蓮、臺東縣的 139%~182%，
其中特定農業區又佔農牧用地交易量的 70~78%，優良農地成為交易熱門標的，
引發保護生產環境的討論議題。交易土地從空間分布而言，以鄉鎮別觀察，以鄰 接都會區、位於農地重劃區及鄰接海岸線的農牧用地為熱門交易地區。
在建築興建統計分析結果顯示，住宅(含農舍)建照申請總戶數，花蓮、宜蘭 縣自 2004 年起呈現倍數成長，臺東縣自 2008 年至 2013 年變動趨勢與花蓮縣接 近，申請量維持在 600 戶以下及 1000 戶；而宜蘭縣以 2000 戶及近五年以 3000 戶的成長量明顯有別花東地區。
從土地交易與建物變動趨勢探討，以臺東縣卑南鄉的實證分析結果顯示，農 牧用地自 2000 年起買賣量均高於平均值，農地開放自由買賣確實帶動土地交易 量。2006 年案件量激增，與農地買賣條件修法再放寬時機相符，農地合法使用不 再是農地買賣之必要條件，確實帶動土地交易量，且土地交易持續熱絡，至 2015 年交易量下降，與興建農舍辦法年底再修訂時機相符，嚴格規範請條件及農民資 格，降低為興建農舍購買農地之誘因，交易量很明顯縮減 40%。
中文關鍵詞：農牧用地、農舍、農地政策、空間分析
Application of Spatial Statistical Analysis on the Change of Farmland Transaction and the Farmhouse
— A Case of Beinan Township in Taitung County
YA-TING,CHAN
ABSTRACT
The purpose of this study is to discuss the agricultural land policy and to compile the statistical data of goverment’s land and buildings in eastern Taiwan from 2001 to 2016 as well as the cadastral data into the basic data of statistical analysis. In addition, the land construction data are obtained, and the spatial statistical analysis, the kernel density as well as spatial autocorrelation analysis are used to compare the influence of the implementation of the agricultural land and farmhouse construction law on the trend of transaction tranfer and the location analysis of farmhouse construction. It is used for reference to effective control policy.
The result showed that over the years, the trading volume of non-urban farming and grazing lands has been affected by the implentation and restriction of the
agricultural land policy. The changing trend of the trading volume was close in Taitung and Hualien. Over the five years, the trading volume was 25% to 39% of the total trading. It showed that non-urban farming and grazing lands are the popular trading subject. The trend of the total trading volume was similar in Yilan, Hualien and Taitung. The trading volume was obviously minimised in 2015 and 2016. The land use zoning transaction result showed that the specific agricultural zone and the scenic zone of Taitung county was 30% to 40% of the total transaction volume. The general
agricultural zone of Hualien county was 50% of the total transaction volume. The
agricultural land trading volume of Yilan county was 139%~182% of the total trading
volume of Hualien county and Taitung county. The specific agricultural zone was
70%~78% of the trading volume of farming and grazing lands. It was obvious that the
of the agricultural land and farmhouse constrution law, the good agricultural land was gradually lost. It triggered the discussion of protecting agricultural production
environment.
In terns of the spatial distribution, the farming and grazing lands adjacent to the metropolitan areas, located in the farmland readjustment area and adjacent to the coastline were the hot transation subject. The building statistical analysis result showed that in the beginning of the imprementation of the agricultural land and farmhouse construction law, the application for the building license of the residence (including farmhouses) increased a little in eastern Taiwan. In Hualian and Yilan
county the number of households applying for the building license has increased twice since 2004. The fluctuation trend of Taitung county and Hualian county from 2008 to 2013 is close. The number of application was below 600 households and 1000
households. But the number of Yilan county was 2000 households and over the last five years, the number was 3000 households.
The result of statistical analyzing on the basis of land trading and building fluctuation trends showed an existing commerce peak since 2000,and decreasing mildly during 2001 to 2005 even though it remained higher than avgs. It indicated that public access of free agricultural land trrading has promoted real estate business
substantially. Legally using of agricultural lands became no more necessity by revising law in 2006. It was matching to the massive increasing commerce cases in the same year. It indicated that simplifying process of bussiness transactions has indeed driven the volume of land trading upward and kept it prosper continuously. The volume of land trading has dropped near to avg. again in 2015, by the time regulation of agricultual land building farmhouse was revisied. The regulation has restrictive qualifications of faemers and conditions of farmhouses; therefore incentive causes of agricultural land buying was minimised also.
Keywords ： Farming and grazing lands, farmhouse, Agricultural land policy, Spatial
Statistical Analysis
目次
摘要... i
ABSTRACT ... ii
圖目次... vi
表目次... vii
第一章 緒論... 1
第一節 研究背景與動機... 1
第二節 研究目的... 3
第三節 研究範疇與內容... 4
一、研究範疇... 4
二、章節架構... 4
第二章 文獻回顧... 6
第一節 農地政策與興建農舍法令之發展... 6
一、名詞定義... 6
二、政策開放與限制之探討... 8
第二節 農地政策與興建農舍研究理論之歸納... 11
一、政策探討方面... 11
二、土地及農舍變遷方面... 20
第三章 研究方法... 24
第一節 研究區位及資料蒐集... 24
一、空間區位... 24
二、資料蒐集... 26
第二節 分析應用之理論方法... 28
一、核密度分析... 28
二、空間自我相關... 28
第三節 資料整合處理與轉換... 31
一、資料選擇... 31
二、資料轉換... 32
第四章 分析結果... 34
第一節 敘述性統計... 34
一、宜花東地區土地交易與建物興建的變動狀況... 34
二、臺東縣卑南鄉的變動狀況... 55
第二節 卑南鄉農地交易與興建農舍之變遷分析... 57
一、土地交易... 57
二、建物登記... 59
第三節 農地興建農舍與交易之空間分析... 61
一、核密度分析法... 61
二、空間自相關分析... 64
第五章 結論與建議... 68
第一節 研究結論... 68
第二節 研究限制與建議... 71
參考文獻... 72
中文文獻... 72
英文文獻... 73
學術研究報告... 74
網站資源... 74
圖目次
圖 1 研究流程圖 ... 5
圖 2 宜蘭花蓮臺東縣鄉鎮界圖 ... 25
圖 3 臺東縣卑南鄉農牧用地分布圖 ... 25
圖 4 空間自相關正負結果示意圖 ... 30
圖 5 歷年土地買賣登記筆數統圖 ... 36
圖 6 不動產實價登錄土地總筆數統計圖 ... 38
圖 7 2013 年東部地區各使用分區之農牧用地買賣筆數統計圖 ... 40
圖 8 2014 年東部地區各使用分區之農牧用地買賣筆數統計圖 ... 41
圖 9 2015 年東部地區各使用分區之農牧用地買賣筆數統計圖 ... 41
圖 10 2016 年東部地區各使用分區之農牧用地買賣筆數統計圖 ... 42
圖 11 宜蘭縣不動產實價登錄土地筆數累加長條圖 ... 43
圖 12 花蓮縣不動產實價登錄土地筆數累加長條圖 ... 44
圖 13 臺東縣不動產實價登錄土地筆數累加長條圖 ... 45
圖 14 東部地區核發住宅(含農舍)建造執照總戶數統計圖 ... 47
圖 15 2000 至 2005 年東部地區核發建築執照(農舍)總樓地板面積統計圖 ... 49
圖 16 2011 至 2015 年東部地區核發建築執照(農舍)總樓地板面積統計圖 ... 50
圖 17 土地標示變更登記(分割)統計表 ... 53
圖 18 農牧用地各使用分區筆數比率圖………..56
圖 19 農牧用地各使用分區面積比率圖 ... 55
圖 20 卑南鄉歷年農牧用地異動統計表 ... 58
圖 21 卑南鄉農牧用地建物分布圖 ... 60
圖 22 2001 至 2016 年買賣交易總數核密度分析結果圖 ... 61
圖 23 臺東縣卑南鄉農牧用地歷年買賣區位核密度分析成果圖 ... 62
圖 24 卑南鄉農舍核密度分析結果圖 ... 64
圖 25 卑南鄉農牧用地買賣區域空間自相關分布圖 ... 67
表目次
表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表 ... 11
表 2 土地及農舍利用變遷文獻一覽表 ... 21
表 3 本研究資料來源彙整表 ... 27
表 4 歷年土地買賣登記總筆數統計表 ... 35
表 5 不動產實價登錄土地總筆數統計表 ... 37
表 6 不動產實價登錄土地筆數比較表 ... 38
表 7 不動產實價登錄農牧用地各使用分區筆數統計表(筆數) ... 39
表 8 不動產實價登錄農地交易各使用分區比較統計表 ... 40
表 9 宜蘭縣不動產實價登錄土地筆數面積統計表 (單位：筆，平方公尺) ... 43
表 10 花蓮縣不動產實價登錄土地筆數面積統計表 (單位：筆，平方公尺) ... 44
表 11 臺東縣不動產實價登錄土地筆數面積統計表(單位：筆，平方公尺) ... 45
表 12 東部地區核發住宅(含農舍)建造執照總戶數統計表(戶) ... 47
表 13 東部地區核發建築執照(農舍)件數總樓地板面積統計表(1) (件，平方公尺) ... 48
表 14 東部地區核發建築執照(農舍)件數總樓地板面積統計表(2) (件，平方公尺) ... 49
表 15 土地標示變更登記(分割)統計表 ... 51
表 16 土地分割較上期增減率統計表(%) ... 52
表 17 臺東縣卑南鄉農牧用地個使用分區筆數面積表 ... 55
表 18 農牧用地各使用分區異動筆數統計表 ... 56
表 19 農牧用地各使用分區異動原因筆數比率統計表 ... 56
表 20 卑南鄉歷年農牧用地異動統計表(筆) ... 57
表 21 歷年農牧用地異動總筆數佔比統計表(%) ... 58
表 22 農舍坐落土地性質棟數統計表 ... 59
表 23 卑南鄉農舍坐落村落棟數統計表 ... 60
表 24 卑南鄉農牧用地交易 GLOBAL MORAN'S ISUMMARY ... 65
第一章 緒論
本章透過研究背景與動機、研究目的、研究範疇與內容作為主要內容進行說明。
第一節 研究背景與動機
2015 年 9 月行政院農業委員會修正「農業用地興建農舍辦法」（以下簡稱：
興建農舍辦法），為落實「農業發展條例」(以下簡稱：農發條例) 農地農用的立 法意旨，以更明確規範農舍興建申請者應檢附經營計畫，並增訂農民認定的條件 準則，引起各界關注農地興建農舍的議題。而該辦法自 2001 年發布的短短 15 年間，已歷經 5 次修法，究其原因係農發條例在 2000 年修正，農地政策調整為
「放寬農地農有、落實農地農用」，增訂法條賦予農地移轉由農民修正為得移轉 給自然人及第 18 條規範「修法後取得農地之農民，無自用農舍而需興建者，得 申請以集村方式或自有農地興建農舍」的法源依據，因此訂定發布「農業用地興 建農舍辦法」。由於上述政策的放寬及法規的配套，以致掀起農地興建農舍的風 潮。
除了農地開放自由買賣，農地禁止分割從原本有條件並限制共有耕地每人 持分需達 5 公頃以上，方得申請。也在 2000 年的農發條例修正一併開放，並降 低每宗耕地分割的門檻，每宗耕地分割後每人所有之面積不得低於 0.25 公頃。
加上興建農舍辦法規範「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於 0 點二五公 頃」，使得農地為出售供興建農舍因此大量被分割細分，發生農地休耕及農舍違 法使用，導致農村風貌自然景觀面臨更破碎化的情況；近年來興建農舍數量開始 激增而且多為住宅之使用，漸漸出現郊區化的農舍別墅之現象(陳明燦，2004；
黃暖方， 2003)。
監察委員劉玉山及劉興善於 2010 年對農舍興建住宅的問題向行政院農業委 員會與內政部提出糾正案，指出農發條例修正施行迄今，對農舍興建政策的執行，
未落實保護生產環境、缺乏審查機制、未能持續監督、農業用地商品化、未落實 違規稽查及取締、未落實登記註記等六項怠失，造成悖離立法意旨之情事。
農發條例修法後申請興建農舍逐年成長，而宜蘭縣在雪隧通車後情況更為 嚴重，至 2014 年已累積申請 7616 棟、農地買賣案件占總移轉量 64%，宜蘭縣政 府甚至於 2015 年 2 月暫停對農民資格及農舍建照執照之申請與核發，引起農民、
不動產仲介、以及建築營造等相關業者的強烈反彈(林根旺，2015)。有鑑於宜蘭 縣的前車之鑑，同樣擁有豐富的農村生態、地景景觀及文化的台東縣，縣境內農 業用地的分割、移轉及農舍興建是否也因農業發展條例修正的開放造成影響；因
展變遷趨勢，對照農地政策不同時期之開放與限制所產生的變動，藉此檢視農業 用地及農舍政策的施行是否合乎「放寬農地農有、落實農地農用」的立法意旨，
提供政府機關農地管理的規劃考量及審核管制的預警。
早期對於土地變遷過程的研究多以文獻或政策法令進行探討並提出建議，
本研究資料來源蒐集整理農發條例 2000 年修法後至今的地籍登記資料，比較分 析農業用地及農舍興建因法令開放與限制對農地買賣交易的變化趨勢及農舍興 建的區位分析。應用空間統計分析理論進行空間相關分析，檢視歷年之非都市土 地農牧用地之買賣交易及農舍是否有空間正相關及整體的空間聚集關係。
第二節 研究目的
本文研究目的如下：
本研究希望藉由農地政策之探討，發掘歷次重大變革的開放與限制的原由，
作為觀察農地變遷的影響指標。
以地籍登記資料為基礎，蒐集農業用地歷年的分割及所有權移轉的異動紀 錄，經由資料轉換與統計歸納出影響因子相關數據，檢視農地政策的修正開放或 限制前、後地籍異動的變化，藉此驗證臺東縣農業用地與農舍的發展趨勢。
應用空間分析檢定臺東縣農業用地買賣交易及農舍之空間聚集情形及聚集 區位，並以空間分佈變化呈現研究結果。
第三節 研究範疇與內容
本節對研究標的、研究範圍、異動紀錄進行基礎之資料說明。
一、研究範疇
（一） 研究標的
本研究以地政機關所登載的地籍登記資料為基礎，以非都市土地內 各使用分區之農牧用地及地上農舍為研究標的。
（二） 研究範圍
1.時間範圍：以農發條例 2000 年修法開放農地買賣後，2001 至 2016 年 共 16 年，為資料取樣時間範圍。
2.空間範圍：以臺東縣卑南鄉為研究範圍，針對農牧用地的分布以地理 資訊軟體套疊地籍圖、鄉鎮村里界圖，並統一座標系統，作為統計、
空間分析之依據。
（三） 異動紀錄
針對研究標的範圍內的土地、建物，藉由登記異動日期，將土地的 異動原因及內容依年度分別統計彙整，以作為後續描述性統計及空間統 計分析之資料來源。
二、章節架構
本研究把論文分成五個部份，研究流程如圖 1 所示：
第一章 緒論：
說明研究背景與動機、研究目的、研究範疇與研究流程，以進一步 確定本研究的方向。
第二章 文獻探討：
分別針對農地與農舍政策之演進、有關探討瞭解農地移轉及興建農 舍的問題與原因，藉由影響因素的相關研究，找出可能影響的變數，作 為後續實證研究的依據。相關文獻探討農地政策的研究方法之歸納。
第三章 研究方法：
針對臺東縣卑南鄉地籍資料的蒐集及名詞進行釋義，空間統計分析
相關理論方法進行說明，地理圖資與地籍資料整合處理與轉換，建立具 有時間特性的空間分布圖資。
第四章 資料分析：
利用統計軟體描述性統計分析將原始地籍資料歸納整理、比較分析 農牧用地之買賣交易、耕地分割、地上建物，以地理資訊軟體呈現空間 區位的相關程度。
再以空間統計分析空間資料的變動趨勢，應用空間自相關分析檢定 空間聚集情形的變化。
第五章 結論與建議：
針對研究結果作解釋並找出本研究的限制，歸納結論並提出後續研 究的建議。
第二章 文獻回顧
本章根據研究動機及目的，針對相關研究議題之研究等相關文獻加以整理。
首先探討農地政策的演進，接著針對相關文獻研究結果進行彙整，並歸納相關文 獻研究的理論方法，以下將逐一探討。
第一節 農地政策與興建農舍法令之發展
本研究以 2000 年農發條例修正及農舍興建辦法的訂定為基礎，以農地移轉 與興建農舍的角度，比較分析農地政策修法前後的差異及理由。
政府為加速農業現代化、促進農業生產、增加農民所得、提高農民生活水 準，而於 1973 年制定農業發展條例，1983 年全文修正以「農地農有、農地農用」
為主軸，仍嚴格限制農地移轉與分割，2000 年以「放寬農地農有、落實農地農 用」為主軸，因應農業國際化及自由化、促進農地合理利用，大幅放寬農地買賣、
分割的限制，至今歷經二次重大變革：
一、名詞定義 (一) 農業用地：
依農業發展條例第三條第十款指，非都市土地或都市土地農業區、
保護區範圍內，依法供下列使用之土地：供農作、森林、養殖、畜 牧及保育使用者。
供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、
農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、
農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。
農業用地的定義，原僅針對農業使用及供農業經營不可分離之農舍及 設施做規範，於 2000 年修法後，以都市計畫法與區域計畫法劃定之使用分 區來定義；
本研究所稱農業用地，以非都市土地各使用分區之農牧用地為主。其 中非都市土地指都市計畫區域外之土地；土地使用分區指按照區域計畫之 非都市土地分區使用計畫，劃定之分區。
(二) 耕地：
依農業發展條例第三條第十一款指，依區域計畫法劃定為特定農業 區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
農發條例對於耕地的明確定義，在 1973 年首次出現，所規範的耕地 範圍較廣，包含所有農牧用地及農業區、保護區或未編定之地目為田、旱 地目之土地；2000 年修法理由以作為農地分割限制及得由私法人承受之對 象，因此，除原規範的田、旱地目土地之外，區域計畫法規範的農牧用地 範圍限縮為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區這 4 種使用 分區；2003 年修法理由以加入ＷＴＯ後，糧食生產用地面積可適度縮小及 地目等則不再作為土地管制之依據，以原區域計畫法規範的農牧用地為範 圍，其他規範則改列為耕地以外之農業用地，耕地範圍再次受到限縮。
本研究所稱耕地以區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡 地保育區及森林區之農牧用地為主；其中農牧用地指供農牧生產及其設施 使用之土地；特定農業區指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，
經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定之使用區；一般農業區 指特定農業區以外供農業使用之使用區；森林區指為保育利用森林資源，
並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等法令，劃定之使用區；山坡地保 育區指為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土 石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令劃定之使用區。
(三) 農舍：
依農發條例第三條農業用地的定義，指與農業經營不可分離的農舍；
同條例 2000 年修法後新訂規範
第十八條：修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建 者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及 農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。
依前條賦予了農民為農業生產經營所需而興建農舍的法源，並於 2001 年訂定「農業用地興建農舍辦法」，規範申請興建農舍之申請人應為農民的 資格條件、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與 高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷及其他應遵行事項。
本研究所稱農舍，以坐落在農牧用地之地號上之建物，在地政機關有
二、政策開放與限制之探討
(一) 農地自由買賣
農民取得農地的方式的演變：
1. 農發條例 1973 年制定：
為鼓勵農業企業機構、農民團體或農民開發，規範在開發完竣後，
無償取得土地使用權。繼續經營滿五年者，無償取得土地所有權，並從優 免徵田賦八年。
2. 農發條例 1983 年全文修正：
規範自耕農的定義，第 4 條：「農民自行以人力、畜力或農用機械操 作、經營農業生產或實施共同經營、合作農場經營者，為自耕。其實施委 託代耕者，以自耕論。」
取得自耕能力證明者，可承墾公地或購買農業用地，移轉與自耕農 繼續耕作者，免徵土地增值稅，為鼓勵農業生產，還提供貸款或補助；但 限制不得移轉為共有，僅繼承而移轉才能共有，對於農地的移轉規範相當 嚴格。
3. 農發條例 2000 年全文修正：
開放農地自由買賣，但為落實農地農用，限制「耕地」的移轉，第 30 條：「…應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令 規定，始得辦理所有權移轉登記。」
不再限制自耕農才能取得農地，為避免土地投機，特明訂其使用須 符合土地使用管制法令規定，就是移轉時須檢附「農業用地農業使用證明」， 其身分限制規定農企業法人以外之私法人不可購買耕地，並訂因繼承或法 院拍賣的移轉的例外情形。
4. 農發條例 2006 年條文修正：
該條文自 2000 有條件開放以來，各界對於規定放寬的建議仍然不斷，
在 2003 年條文內容增列項目時，修法理由提到「為避免刪除（或修正）
後，有失社會公平正義及變相鼓勵違規之疑慮，故仍維持耕地須合法使用 始得辦理所有權移轉登記現行條文精神」，保障農業用地農業使用的底線 暫且守住。
然而，第 30 條修正後：「耕地的使用及違規處罰，應依據區域計畫 法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理。」
即違規使用之耕地，移轉時免檢附「農業用地農業使用證明」，耕地移轉
登記完全不受限制，修法理由以「限制耕地所有權移轉登記不盡合理且不 公平，為保障農民權益及財產權之行使」，而大幅放寬耕地移轉之限制，
對照 2 次修法理由，對於違法使用者有效嚇阻手段盡失。
本研究以 2000 年、2006 年為觀察時間點，蒐集修法後地政機關歷年 的農地移轉資料，針對案件量與空間分佈進行分析比較。
(二) 耕地分割：
農發條例第十六條規範：「每宗耕地分割後每人所有面積未達０．二五 公頃者，不得分割」。
農發條例 2000 修正後，增訂耕地分割的基本原則，為防止耕地細分，
便利農業經營，兼顧農業機械操作之便利針對購置毗鄰耕地，因此明定每宗 耕地每人所有之面積為 0.25 公頃。
為簡化耕地產權複雜性，增列 7 項例外條款，分割面積不受限制，然 而法令條文無法規範涵蓋所有可能的態樣，因此被有心人利用法令的漏洞，
因此內政部特別訂定「耕地分割執行要點」，雖針對耕地分割提供明確的執 行方向，但地政機關對於法令的執行仍有許多疑義，由近年的法規解釋函令 數量即可發現此現象，值得關注。
(三) 農業用地興建農舍辦法
該辦法自 2001 年 4 月 26 日訂定以來，除 2003 年 1 月 3 日增訂徵收相 關規定及 2004 年 6 月 16 日增列福建省金門縣之特別規定外，其他法條皆未 修改。
然而，自該辦法施行以來，修法理由：「經濟環境變遷，農舍發展現況 不符農業生產環境、影響農村發展，未能符合原立法之精神，為整合農舍相 關法令，符合農業環境永續發展，杜絕非農業使用之投機炒作行為」，內政 部與行政院農業委員會在 2013 年 7 月 1 日會銜修訂該辦法，修正發布十七 條，修正重點以符合本研究設定之項目節錄如下：
1. 規範申請興建農舍之規定，興建集村農舍者應比照個別農舍受土地取得區 位及戶籍登記滿兩年之規定限制；還規範已領有建照執照視為已有自用農 舍。
2. 規範五年內曾取得農舍建造執照者，得不予許可興建農舍，避免符合申請 資格者，申請執照後移轉再重複申請。
3. 為落實農業用地能農業經營，興建農舍之起造人應為該農舍坐落之所有權 人、並規範汙水處理排放及臨接通道、農舍最小面積不得低於 45 平方公 尺、分期興建的起造人之身分仍須為農民。
4. 建造執照核發後須造冊列管、套繪管制、登記註記，壁面同一起造人同時 申請多張建造執照。
2013 年該辦法雖已大幅修正，明確規範興建農舍的相關規定，但是，
農民身分認定、農民申請興建農舍資格等議題涉及農民重大權益，未納入修 法。近幾年來，農舍商品化及農地未農用情形嚴重，社會各界強烈要求農舍 興建應加強申請人資格審查及限制承受人資格，以杜絕農舍及農地不當炒作，
管制失控的狀況，並落實農業發展條例規範農地農用之立法意旨，於是在 2015 年 9 月 4 日修正，其修正重點如下：
1.修正申請興建農舍資格應檢附經營計畫，以確保符合農業使用，並不影響 農業生產環境及農村發展。
2.增訂該辦法之農民認定相關條件規定，屬農民健康保險被保險人或全民健 康保險第三類被保險人者之外，需檢附農業生產相關作證資料，並經主管 機關認定。
3.修正草案原訂增訂依該辦法興建之農舍及其農業用地併同移轉之承受人須 為符合無自用農舍之農民資格之限制條件，肇因非直接從事農業生產之自 然人取得農舍及農地，造成農地與農舍價格飆漲的現象；但是為確保適法 性，另以增訂農業發展條例第十八條之一，惟修正草案自 2015 年 9 月 3 日 公告自今仍未完成修法，對於農舍違規非供農業使用的亂象無法有效遏 止。
本研究以 2001 年、2013 年、2015 年為時間點觀察，蒐集比較修法後 地政機關歷年的農舍登記資料，針對案件量與空間分佈進行分析比較。
第二節 農地政策與興建農舍研究理論之歸納
為因應農業國際化及自由化，調整農業產業結構，2000 年是農地政策的重 要轉淚點，在此之前有許多文獻探討農地自由買賣的可行性及可能效益，本研究 蒐集 2000 年農發條例大幅修正後研究者對修法開放農地自由買賣、耕地分割面 積放寬、開放農業用地興建農舍的相關研究及空間分析所採用之研究方法，以政 策探討方面與及土地及農舍變遷方面加以整理與分析：
一、政策探討方面
農地政策聚焦在農發條例 2000 年的重大變革，以及配套法案「農業用 地興建農舍辦法」及「耕地分割執行要點」的制定與施行後，對農地生產與 管理所產生的影響，如表 1：
表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
林森田 (1998)
農地放寬自由買 賣後農地興建農 舍之爭議
1.對農舍興建課題，全國 農業會議結論「放寬農 地自由買賣後，原已持 有之農地或因繼承或因 耕地分割而取得之農 地，得依現行規定興建 農舍，但新購之農地不 得興建農舍。
2.政府並對現有鄉村辦 理農民住宅用地之整體 規劃，以有效提供農民 住宅建築用地」進行探 討。
1 新購之農地不得興建農 舍之制動應加以執行。
2. 不 得 以 開 放興 建 農舍 使地價上漲，得以償付 農會貸款為牽強理 3. 農 舍 興 建 議題 應 回歸
農業生產之必需性。
4. 農 舍 是 農 業經 營 的附 屬設施，政府應嚴格管 制，不應為別墅、餐廳、
住宅之代名詞。
(續)表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
彭 作 奎 (2000)
農業發展與農地 政策
就 台 灣 農 業 發 展 所 面臨的挑戰、新世紀的農 業發展方向、農地政策改 革的歷程，探討農業發展 與農地政策間的影響。
對 立 法 院 農 發 條 例 修法之看法：
1.增列有關地權及地政問 題之鬆綁條文，對農地保 護不利。
2.農舍興建辦法及管理事 權分散，不利農村整體發 展。
3.農地雖開放自由買賣，
卻又回復「管地又管人」
之舊制度。
4.應盡速制訂「國土綜合 發展計劃法」及「農村建 設法」。
張志銘、
徐士堯、
顏 愛 靜 (2001)
農業發展條例中 有關農地移轉問 題之探討
1. 農發 條 例修正 後 農地 移轉規定重點。
2.農地移轉問題之探討。
對農地移轉之修法建議：
1.私人取得農地面積限制 應予解除。
2.宗教團體可辦理更名登 記之規定應予取消。
3.農企業法人參與承受法 拍耕地之規定應檢討 修正。
4.農用之農地移轉與農企 業法人亦得享有土地 增值稅之優惠規定。
5.農用之農地移轉時，應 依率不課徵土地增值 稅。
6.檢討農地稅優惠制度之 適用範圍，未來仍須按 農地分區採取不同之 管理輔導及資源維護 政策。
(續)表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
顏 愛 靜 (2001)
從農業發展條例 修正頒行看今後 的農地利用與管 理
探討修法後農地利用與 管理問題。
1. 放寬 農 有配套 措 施不 周，改善農業經營結構 不易。
2. 農地 利 用規劃 功 能定 位待釐清。
3.總量管制標準不明，抵 銷地用淨益。
4.農地變更回饋機制，具 體成效不易展現。
5.放寬耕地分割限制，不 利經營管理。
6.農舍興建規範欠周，生 產環境難以維護。
7.土地賦稅優惠措施，一 體適用恐失公平。
8.農地違規稽查體制，恐 難展現管制成效。
1.擬妥放農有配套措施。
2.建立農地規劃體系。
3.農地宜採分區管制。
4. 健 全 農 地 變 更 負 擔 機 制。
5.監控耕地分割情形，展 現農地農用效能。
6.合宜規劃農舍興建，落 實建築管理機制。
7.擬妥課稅補貼制度。
8.增強地用管制機制。
張 志 銘 (2002)
從農業發展條例 之研修檢視我國 農地移轉制度
1、就農發條例之研修條 文，探析農地政策與移 轉規定之轉變，藉由實 地問券調查及深度訪 談拜訪農政等單位。
2、提出研修現行條文、
訂定行政命令等改進 意見。
1. 農 地 農 用 管理 機 制應 落實。
2.實證發現，認同目前農 地 移 轉 制 度 之 變 革 規 定，對促進農地流動及 帶 動 農 業 升 級 幫 助 不 大。
(續)表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
張 志 銘 (2003)
耕地分割與農地 興建農舍 0.25 公 頃面積限制之探 討
1.立法背景說明與問題探 討。
2.放寬或取消 0.25 公頃面 積限制之各界看法。
3.現行耕地平均面積大小 之分析。
1. 耕 地 買 賣 及新 購 農地 興建農舍最小面積 0.25 公頃限制，客觀國內外 經 營 規 模 比 較 已 嫌 不 足。
2. 基 於 整 體 農業 生 產環 境之完整，並考量農地 是生產、生活及生態之 公共財，不宜因其他短 期利益影響多數人民之 利益，此面積限制有其 必要。
劉健哲、
黃 炳 文 (2004)
農地管理政策與 農地興建農舍問 題之研究
針 對 鄉 鎮 市 農 會 人 員進行問券調查：
1. 農地 興 建農舍 法 規合 理性。
2. 農地 興 建農舍 最 小面 積的限制。
3. 農地 興 建農舍 之 需要 程度。
4. 集村 興 建農舍 需 要程 度
1. 農 地 興 建 農舍 可 以滿 足農民的需求與改善農 民生活，但是對農業生 產與農村生態有負面影 響。
2.如何落實農地農用，需 有 完 善 配 套 措 施 與 規 劃。
(續)表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
袁 世 芬 (2005)
農舍興建管制政 策之研究-以財產 權限制之法律保 留原則為中心
針對農發條例修改 後，新購農地可興建農 舍及相關配套措施，以 法律保留原則之基礎理 論，加以歸納、演繹。
1.應釐清農舍之定義，興 建與否應視農業經營之 必要，非提供居住使用為 目的。
2.無論修法前後需興建農 舍，一律回歸農業經營所 必需，農業經營計畫列為 審查重點，以利後續監督 與管理。
3.建議將農舍使用強度、
農民資格之限制直接明 訂於母法條文。
4.建議將農舍之材質、集 村農舍坐落區位等，授權 訂定行政法規命令予以 規範，區別一般住宅性 質。
5. 對 農 地 違 規 使 用 之 行 為，政府增加稽查人力，
應確實稽查依法懲處。
內政部營 建署，賀
士 麃
(2009)
政府開放農業用 地興建農舍法令 與執行成效檢討- 總結報告書
1.蒐集整理國內外有關 農業用地興建農舍之 相關研究報告、論文及
「農舍」相關法令，進 行系統整理及探討。
2.自各縣市實地勘察個 別農舍與集村農舍，並 以訪談與問券方式，蒐 集地方政府、建商、建 築師及相關單位人員 的意見。
3.檢視並檢討現行辦法 之妥適性及不足之處。
1.整合不同法規體系及執 行實務對農舍定義的意 見。
2.舊農地興建農舍不受法 令限制，產生不正常及不 合理之現象，應修法加強 管理。
3.集村農舍之農業用地之 農業使用及防止大量選 用優良農地建築農舍。
4.如何落實農地農用及農 舍之使用管理，缺乏有效 管理機制，應加強規範。
(續)表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
簡 俊 發 (2010)
臺灣地區個別農 舍興建制度與執 行之研究
1. 以非 都 市土地 之 農業 用 地 興 建 個 別 農 舍 制 度，套討所涉及的相關 法令，並參考外國之規 範，提出比較。
2. 探 討 制 度 之 設 計 內 涵，予以法制分析，對 執行審查人員訪談，進 行制度設計之檢討。
1. 田 園 住 宅 與農 舍 應有 制度上的區分與不同制 度設計。
2. 以 農 業 經 營需 要 區分 農舍興建規定。
3. 補 強 農 舍 相關 法 規體 系之互補功能。
4. 應 有 溝 通 平台 之 執行 機制。
5. 強 化 核 准 後之 管 理監 督機制。
周 文 雄 (2010)
非都市土地農牧 用地使用管制之 研究
1. 從非 都 市土地 農 牧用 地 違 規 使 用 問 題 的 衍 生，探討管制機制之缺 失，及檢查工作成效不 理想之問題。
2. 違規 稽 查與取 締 之執 行力不足，管制政策未 能落實。
3. 以政 府 機關、 專 家學 者、業務承辦人員為對 象進行問券調查。
1. 非 都 市 土 地使 用 管制 以消極管制為以積極性 計畫。
2. 非 都 市 土 地違 規 使用 查處之事權與裁罰標準 不一。
3. 違 規 使 用 與稽 查 之執 行力不足。
4. 建 制 使 用 管制 監 測資 訊系統以解決管制人力 及經費不足。
5. 公 所 缺 乏 專責 人 員執 行違規檢查工作且承受 民代關說壓力。
6. 農 發 條 例 第三 十 一條 修訂喪失遏止定違規使 用之手段。
(續)表 1 農地政策與興建農舍研究文獻一覽表
作者 著作 研究內容 研究結論
行政院農 業 委 員 會，林子 欽(2012)
農地資源分析與 農地政策調整之 研究
1.利用政府定期發布之 農地相關資料，配合農 委會 100 年農地資源 總調查的結果，分析目 前臺灣農地現況與管 制間的差距及其意涵。
2.聚焦一般農業區及特 定農業區的農牧用地。
1.釐清農地相關統計，以 利理性對話。
2. 土 地 使 用 管 制 發 揮 功 能，應持續落實執行。
3.不可生產農地比例偏高 地區，應特別注意農地受 到侵蝕。
4. 重 視 農 地 特 有 使 用 風 險，謹慎寬列耕地數量。
鍾麗娜、
鄭 明 安 (2012)
從監察院對農舍 糾正案探究農地 政策之結構性問 題
從監察院對農委會 與 內 政 部 的 農 舍 糾 正 案，思索農地問題，真 實面對農地興建農舍之 結構性問題：
1.集村農舍發展住宅與 商品化的失策。
2.農業用地興建農舍脫 節失序。
3.農民農用農舍審查執 行鬆散，農地違規使用 嚴重，農業單位未落實 稽查。
1.讓農地喘息，真實面對 台灣農地政策之結構性 問題。
2.政治與經濟權力者的共 同利益下，農地政策被邊 緣化，為國家威權體制與 政客官僚之共犯結構造 成農地政策的淪喪。
賴 宗 裕 (2012)
臺灣農地保護問 題與應有作為
1.探討當前農地保護問 題，檢討現行制度。
2.對未來制度與農地保 護政策提出建議。
1.明確農地政策並檢討修 正容許使用項目。
2.確保優良農地總量。
3.考量並發揮農地之多功 能特性。
4.建立農地使用政策環境 影響評估之機制。
5.建立農地變更審議委員 會或小組，強化農地資源 保育政策，已因應國際共 同環境問題。
本研究整理
由表 1 的內容以農發條例修法之時間點，分列階段歸納如下：
(一) 農發條例修法初期：
林森田(1998)認為，行政院修法版本有關新購之農地不得興建農舍 之規定應予以執行，探究農舍是農業經營之附屬設施，不應成為別墅或 住宅之代名詞。
彭作奎(2000)對於解決當前農地施政面臨的問題及因應國內政治、
經濟、社等總體經濟環境的改變，配合國土整體規劃、合理釋出農地、
縮小農業總耕作面積、擴大農場規模等提出修正草案將「農地農有、農 地農用」的農地管理政策，調整為「放寬農地農有，落實農地農用」政 策，但是立法部門對於「新購農地不得興建農舍」部分，各界意見不同，
最後三讀通過版本將使原為加強農業發展所定扶植與獎勵條文，因分割 之下限及農舍之興建標準放寬，使農業未來發展承受代價。
(二) 農發條例修法執行初期：
針對農地移轉問題(張志銘、徐士堯、顏愛靜，2001；張志銘，2002)、
耕地面積是否放寬(張志銘，2003)、農地利用與管理(顏愛靜，2001)、農 地管理與農地興建農舍政策(劉健哲、黃炳文，2004；袁世芬，2005)進 行探討並提出建議：私人取得農地面積限制應予解除、農企業法人承受 耕地及享土增稅免稅優惠、放寬農有及農用配套措施不足，耕地面積不 應放寬並應監控耕地分割情形及落實農地農用管理機制、農地興建農舍 應回歸農業經營所必需，違規使用應落實稽查，農民身分及農舍使用強 度應於母法明定。
於此階段相關文獻已對農地未農用、開放農地自由買賣，農地興建 農舍非供農業使用提出修法及加強監督稽查的建議，但是在沒有完善配 套措施及規劃下，法規限制徒留形式，未能確實落實，以致政策不周的 農地管理與使用問題逐漸浮現。
(三) 農發條例修法執行近期：
由農地政策及農舍興建法令的演進及相關文獻的探討，農發條例第 三十一條 2006 年修法，原規範非農業使用不得移轉的規定，改以違規稽 核處理，移轉不再受到限制，無疑是在農地違規使用，興建農舍供居住 使用確未有效監督稽核的狀態下，加速優良農地流失。
因此內政部營建署於 2009 年委託研究「開放農業用地興建農舍辦法 執行成效檢討」及行政院農業委員會 2012 年委託研究「農地資源分析與 農地政策調整之研究」，提出舊農地興建農舍不受法令限制，產生的不正 常現象、集村農舍大量使用優良農地、農地農用未落實管理等問題應修 法加強管理；未生產使用農地比例逐年升高，侵蝕優良農地、土地使用 管制應落實執行。
農發條例及農舍興建辦法 2000 年修法近 10 年之間，未見主管機關 針對前述農地管理及農舍興建之問題提出修正案，監察院在 2010 對農委 會及內政部針對集村農舍及個別農舍提出糾正案：相關政策的執行未能 落實不影響農業生產環境及農村發展，農舍興建與農業經營不可分離的 審查機制闕如，且未持續監督後續使用，造成農業用地商品化，並缺乏 相關統計資料致未能掌握興建農舍衍生之問題。
多位學者亦對相關制度之執行出建議：農舍應以農業經營與田園住 宅有所區分，加強管理監督機制、違規裁罰標準應統一並確實執行。(簡 俊發，2010；周文雄，2010；鍾麗娜、鄭明安，2012)確保優良農地總量，
建立環境以響評估機制及建立農地變更審議委員會，強化農地資源保育。
(賴宗裕，2012)
綜合以上文獻探討之結果，主管機關終於在 2015 年 9 月通過農業用 地興建農舍辦法修正案，規範 1、申請興建集村農舍者應比照個別農舍 受土地取得區位及戶籍登記滿兩年之限制；已領有建照執照視為已有自 用農舍。2、五年內曾取得農舍建造執照者，不可興建農舍，避免符合資 格者申請執照後移轉再重複申請。3、為落實農業用地能農業經營，興建 農舍之起造人應為該農舍坐落之所有權人、農舍最小面積不得低於 45 平方公尺、分期興建的起造人之身分仍須為農民。
雖然農舍承受人須為農民之限制未通過，但對於修法前舊有農地興 建農舍不受限制，因而造成農舍興建亂象問題，提出相應的修法加以限 制，對於保護農地環境及農地農用期能有效落實。
本研究以農發條例修法的幾個階段，藉由地政登記資料的整理與分 析，檢驗在臺東縣在農地政策執行各階段產生的問題是否存在，並以 2016 年登記資料驗證 2015 年農舍興建辦法修正後法規之限制是否有效 達到遏止亂象的持續發生。
二、土地及農舍變遷方面
對於土地利用變遷及農地農舍議題之研究，常以空間分析及空間分布來 呈現研究結果，綜合多位學者之文獻，如表 2，歸納幾個重點：
(一) 以研究者取得資料來源來區分
1. 以政府機關建置之衛星影像或正射影像，進行判釋並將農舍分布轉 換向量圖檔(張敬悅，2005；廖珊慧，2012)。
2. 以 1995 年及 2006 年之國土利用調查圖資，以符合農發條例規範的 農地分區為範圍，取稻作、旱作為農地、取低層住宅及存住宅為農 舍。(李冠儀，2011；吳彩珠、林峰田、林森田、許元綸，2013) 3. 以各鄉鎮市公所管理之建管資料，以使用執照用途為農舍的資料為
研究對象，土地資料則以地政事務所的土地及建物之登記資料。(施 奉馥，2011；味碧麗，2013)
4. 土地利用變遷也有蒐集農業主管機關的農林漁牧普查資料、統計年 報為資料來源。(陳惠欣、孫珮瑛、周怡伶與徐宏元，2014；蘇怡如、
鄭美孌、王俊豪，2013)
(二) 研究者使用空間分析法
1. 應用資料探勘方法，運用決策樹及類神經網路，找出空間資料的關 聯規則，建立變遷發生機率的分布模型。(張敬悅，2005；施奉馥，
2011)
2. 空間資料的相關常以空間相關分析來偵測空間分佈的區域及聚集程 度。(吳彩珠、林峰田、林森田、許元綸，2013；蘇怡如、鄭美孌、
王俊豪，2013)
3. 對於變遷趨勢的推估，常以自動細胞機(Cellular Automata，CA)進行 成長規則模擬，也有透過地理資訊系統 IDRISI 之工具模型進行空間 模擬。(廖珊慧，2012；李冠儀，2011)
4. 運用回歸分析進行實證分析，探討影響之因素。(味碧麗，2013；吳 彩珠、林峰田、林森田、許元綸，2013)
5. 其他運用地理資訊系統軟體 ArcGIS、Geoda 等軟體進行資料分析與 空間分布呈現。
(三) 小結
綜合以上多位學者使用的空間分析方法，本研究因資料來源取得係 蒐集地政機關的土地、建物登記資料為主，歸納各項分析方法，以地理 資訊系統軟體 ArcGIS 進行資料分析，運用空間自相關分析臺東縣農地 移轉與農舍分布區域及聚集程度。
表 2 土地及農舍利用變遷文獻一覽表
作者 著作 資料來源 研究方法
張 敬 悅 (2005)
空間資料挖掘方 法應用於土地利 用變遷之研究
營建署的多光譜衛星 影像進行土地利用之變 遷偵測。
1. 利 用 空 間 資 料 挖 掘 方 法，結合已取得之變遷 位置與空間資料圖層。
2.以監督式分類法，萃取 土地利用變遷及空間 資料的相關規則，建立 變遷發生機率的空間 分布模型。
李 冠 儀 (2011)
以蘭陽平原農地 變遷與農舍興建 模擬之研究
1.以 1995 年及 2006 年之 國土利用調查圖資為研 究的時間向度，判釋蘭 陽平原之農地利用的改 變與農舍興建的情形。
2.配合圖資及統計資料以 2005~2009 年為研究範 疇，以該地區之自然環 境與社經環境為基礎資 料及基本圖蒐集。
1.透過深度訪談確立農舍 興建因素，建構蘭陽平 原使用者基礎模型。
2. 藉 由 行 為 者 基 礎 模 型 (ABM)之模擬，探討決 策者之行為規則對農舍 興建現象之影響。
3.空間模擬透過地理資訊 系統 IDRISI 之工具模 型進行空間模擬，模擬 2006~2021 年農舍興建 發展趨勢。
(續)表 2 土地及農舍利用變遷文獻一覽表
作者 著作 資料來源 研究方法
廖 珊 慧 (2012)
宜蘭縣員山鄉農 舍的分布與變遷
1.以 100 年正射影像以人 工判釋並轉匯成農舍分 布的向量圖檔。
2.使用執照屬性資料建置 資料庫。
1. 將 農 舍 向 量 圖 檔 以 ArcGIS 轉換成 6X6 網 格資料。
2.轉出 2001、2006、2011 年的農舍分布圖，使用 馬 可 夫 練 計 算 轉 移 機 率。
3.利用 2001 到 2006 年計 算轉移機率，以細胞自 動機預測 未來 2011、
2021、2031 年農舍的分 布。
味 碧 麗 (2013)
農舍興建與交易 之研究
1.蒐集 1996 年至 2011 年 埔里鎮非都市個別農舍 資料，探討 2000 年農發 條例修正前後，農舍興 建移轉之變化與趨勢及 影響交易之因素。
2.蒐集埔里鎮公所登記之 農舍使用執照及埔里地 政事務所農舍建物及土 地 登 記 、 異 動 登 記 資 料。
1.分析農舍興建數量、持 有時間、基地面積、興 建面積、坐落區位、及 所有權人戶籍的變化。
2.由影響農地與農舍交易 因素之相關研究及地方 特色，選取解釋變數，
以 Logistic 迴歸進行實 證分析。
施 奉 馥 (2011)
地政資料之資料 探勘研究─以土 地分區與土地異 動原因關係為例
地 政 資 料 庫 所 載 土 地、建物登記資料及異動 內容。
1.以資料探勘技術進分類 研究，使用決策樹及類 神經網路的倒傳遞系統 (BPN)演算法。
2.以土地分區、土地異動 原因、所有權人間關係 為例探討。
(續)表 2 土地及農舍利用變遷文獻一覽表
作者 著作 資料來源 研究方法
吳彩珠、
林峰田、
林森田、
許 元 綸 (2013)
宜 蘭 農 地 宅 設 分 布 型 態 之 變 遷 與 其 影 響 因 素 之 探討
1.農地以 1995 年之國土 利用調查圖資，以稻作、旱作 的農地為基礎，以特定農業 區、一般農業區、森林區及山 坡保育區。
2.住宅以 1995 年之國土利用 調查圖資定義之一層或低 層住宅以及 2006 年之純住 宅。
3.國土利用調查之調查人員 實地訪查確認農地上建物 為住宅使用。
1.透過空間自相關分析偵測 農 舍 分 布 空 間 聚 集 之 區 域。
2.採用 K 函數分析法及變形 L 函數，衡量農舍聚集尺度 及 隨 空 間 尺 度 的 變 化 規 律。
3.透過回歸分析探討影響農 舍興建因素。
陳惠欣、
孫珮瑛、
周怡伶與 徐 宏 元 (2014)。
我 國 農 地 運 用 與 變 遷之研究
運用 1990、2005、2010 年之農林漁牧業普查資料。
1.以地理資訊系統之空間分 析呈現 20 年間各縣市農用 可耕地絕對分布及相對分 布變遷情形。
2.成長曲線模擬進一步離析 20 年間各鄉鎮市區農用可 耕地消長因素。
蘇怡如、
鄭美孌、
王 俊 豪 (2013)。
農 作 物 天 然 災 害 損 失 之 空 間 分析
1.使用不同年度農委會統計 年報中「農作物災害損失狀 況」和「農作物生產」的資 料。
2.時間取 1999~2008 年十年期 資料，以縣為單位，分析四 類農作物之產量與天然災 害損失空間自相關情形。
3.進階以彰化縣、雲林縣、嘉 義縣三區，以鄉鎮為單位，
採 2004~2008 年五年期資 料，進行重要農業區內產量 與天然災害損失之空間自 相關情形。
1.分別使用 Geoda、SAM 和 地理資訊系統等空間計量 軟體的空間統計方法：
2. 全 域 型 空 間 自 相 關 使 用 Moran’s I 分析指標，計算 產量與災害損失的空間分 布，瞭解全區域總系統性 風險的規模。
3. 區 域 空 間 相 關 分 析 使 用 LISA，找出高系統性風險 的區域，災害損失熱區(hot spot)。
4.Moran’s I 相關係數的分布 圖，找到災害的空間相關 程 度 趨 於 獨 立 的 地 理 距 離。
第三章 研究方法
依據第二章文獻探討之整理歸納，提出本研究區位及資料蒐集、分析應用之理論 方法、資料整合處理與轉換，分述如下：
第一節 研究區位及資料蒐集
一、空間區位
自農地開放買賣及興建農舍至今已 17 年逾，相關議題見諸新聞報導、
學術研究、專題報告、政策討論，各縣市面臨的問題或許不盡相同，但是 對於土地交易與農舍興建的變動現象，大趨勢仍是可以經由政府機關的開 放資料統計數據窺見一二。
(一) 東部地區
其中，以宜蘭縣最常成為探討的焦點，本研究以宜蘭縣、花蓮縣 為對照，探究臺東縣於農地交易與興建農舍遭遇的問題，蒐集多項政 府機關的開放資料進行統計分析，觀察宜花東地區歷年整體異動的變 動趨勢，研究範圍如圖 2。
(二) 臺東縣卑南鄉
臺東縣近幾年來以自然環境優勢與樂活體驗強力推銷觀光產業，
加上東部幹線鐵路電氣化的開通，吸引無數觀光客到此住宿遊覽，具 備優美自然景觀及遊憩資源的民宿成為都會地區追逐田園夢的目標，
因此臺東縣土地交易逐漸熱絡，而本研究以臺東縣卑南鄉為研究範圍 (圖 3)，主要以卑南鄉南邊緊鄰臺東縣主要都會區-臺東市，農牧用地筆 數佔全鄉 50%、面積佔 20%，成為農地交易與興建農舍的熱門地區。(資 料來源：內政部統計年報，本研究自行整理)
圖 2 宜蘭花蓮臺東縣鄉鎮界圖
圖 3 臺東縣卑南鄉農牧用地分布圖
二、資料蒐集
為觀察宜花東地區歷年整體異動的變動趨勢，蒐集政府機關的開放資 料統計數據，進行彙整，以土地總交易量、不動產實價登錄資料、建照建 照執照申請件數為觀察指標，再縮小範圍篩選不動產實價登錄的農牧用地 資料及農舍建照申請數據。
另以臺東縣卑南鄉為實證，蒐集地政登記資料彙整歷年實際土地交易 與農舍資料，彙整如表 3 所示。
(一) 地政登記資料
為建置不同年度的非都市土地異動資料，本研究使用地政機關的二級 資料，以 2016 年底為資料取得時間點，擷取非都市土地及建物的登記資料，
進行資料整理與分類；並依據地段地號、建號取得地籍圖資及空間座標，
與道路路網圖、村里界圖…等圖資進行空間套疊分析。
依本研究定義之農業用地、耕地、農舍將地政資料應用資料庫軟體進 行篩選，作為本研究實證的主要資料來源。
(二) 實價登錄資料
蒐集 2013 年至 2016 年歷年的實價登錄資料，以縣及鄉鎮區分，資料 內容屬性包含：
1. 移轉總面積。
2. 土地分區及地類別。
3. 交易日期。
4. 交易總價、平均單價
雖無法與登記資料的地段地號精準關聯，但可以從各鄉鎮的交易筆數、
面積、單價或各使用分區移轉的總佔比比較變動趨勢。
(三) 內政部統計查詢
歷年登記異動統計資料：2001 年至 2016 年的年登記統計資料，以縣 區分，資料內容屬性包含：
1. 標示登記原因：分割 2. 所有權異動原因：買賣
3. 各登記原因的異動筆數及面積及全年總筆數面積
雖無法細分出各鄉鎮的年統計數據，但可以指定登記原因與總異動筆 數及面積進行統計分析，呈現歷年的異動增減趨勢。
(四) 營建署：核發建築物執照
2001 年至 2016 年的年執照核發資料，以縣區分，資料內容屬性包含：
1. 件數、戶數、總樓地板面積、工程造價 2. 用途別：指定住宿類或農舍
3. 全年總核發件數、面積、工程造價
雖無法細分出各鄉鎮的年統計數據，但可以依用途別與全年總數據進 行統計分析，呈現歷年的異動增減趨勢。
表 3 本研究資料來源彙整表
資料來源單位 營建署 內政部 地政司 地政事務所
類 別 建物 土地 土地 土地、建物 時間範圍 2000~2015 2001~2016 2013~2016 2001~2016 區域範圍 宜花東(縣) 宜花東(縣) 宜花東(縣) 卑南鄉(宗、棟) 內 容 歷年核發
建築物執照
歷年登記
統計數據 實價登錄資料 歷年登記 異動紀錄
內容項目
住宅及農舍：
總戶數 總樓地板面積
登記原因：
(買賣、分割) 筆數、面積
農牧用地買賣：
筆數、面積 使用分區比率
鄉鎮別分布
登記原因：
農牧用地 買賣、分割之筆 數、面積、日期 (建物)登記資料
區分出鄉鎮 Ｘ Ｘ Ｏ Ｏ
區分農地農舍 Ｏ Ｘ 農地 農舍
第二節 分析應用之理論方法
一、核密度分析
核密度分析(Kernel Density)工具用於計算圖徵在其周圍鄰域中的密度。可計算點圖徵或 線圖徵的密度。
概念上，每個點或線上方覆蓋平滑曲面，點或線所在位置的表面值最高，在搜索半徑(寬 帶)外的表面值為零；在寬帶內的點圖徵或線圖徵曲面以下所圍的體積為該點的 Population 值或線長度與 Population 值的乘積；若指定為 NONE 則體積為 1，每個輸出網格像元的密度 皆為加總網格像元中心的所有核表面的值之和。
核函數以 Silverman 在 1986 年的著作中描述的二次核函數為基礎。
寬帶使用以下公式計算：
SD 是標準距離，Dm 是中值距離，如果未使用 population 欄位，則 n 是點數；反之，
n 則是 population 欄位值的總和。
核密度分析可用於測量建築密度、獲取犯罪情況報告，以及發現對城鎮或野生動物棲息 地造成影響的道路或公共設施管線。可使用 population 欄位根據要素的重要程度賦予某些 要素比其他要素更大的權重，該欄位還允許使用一個點表示多個觀察物件。例如，一個位址 可以表示一棟六單元的公寓，或者在確定總體犯罪率時可賦予某些罪行比其他罪行更大的權 重。對於線要素，分車道高速公路可能比狹窄的土路產生更大的影響，高壓線要比標準電線 杆產生更大的影響。(Silverman, 1986 ;ArcGis Resource, 2016)
二、空間自我相關
所謂的空間自相關（spatial autocorrelation）乃是研究「空間中，某空間單元與其周圍 單元間，就某種特徵值，透過統計方法，進行空間自相關性程度的計算，以分析這些空間單 元在空間上分佈現象的特性」。一般來說，方法在功用上可大致分為兩大類：一為全域型
（Global Spatial Autocorrelation），另一則為區域型（Local Spatial Autocorrelation）兩種。（引 自陳慈仁，2001）
(一) 全域型空間自我相關
空間自相關是針對地理現象其潛在的空間相依性(spatial dependency)予以定量，描述現 象所在與相鄰地區的類似程度，以鑑別空間聚集的情形(Goodchild,1986) 在於描述某現象的 整體分佈狀況，根據要素位置與相關屬性進行評估，透過計算之Moran’s I 指數、Z 得分(標 準差)及 P 值(概率)來對該指數的顯著性進行評估，得到聚類模式、離散模式或隨機模式之結 果。(ArcGIS resources,2016)
全域型 Moran’s I 的計算是由統計學相關係數的共變數關係推導而來，而共變數乃是兩 區數相互變量的平均單位，一區變數的各（x ）與平均數（i
x
）的差值，另一區變數的各（yi）， 對平均數（ y ）的差值之相乘積，除以總項數而得。公式如下：
n
y y x ariance)
xi
i
共變數(cov共變數的大小程度亦即代表兩組數的相關性大小。全域型的 Moran’s I 的公式如下：
ni i n
i
j i n
j n
i n
j
x x
x x x x Wij Wji
I n
1
2
1 1
1 1
n 為區域數量，x 及i yi為 i 區與 j 區的屬性值，
x
為變數在各區的平均數，其中，Wij 為空間相鄰權重矩陣，研究範圍內每一個空間單元 i 與 j 區域的空間單元的相鄰關係。以 1 當作 i 與 j 相鄰時，而以 0 表示 i 與 j 不相鄰。Moran’s I 指數介於-1 到 1 之間，大於 0 為正相關，小於 0 為負相關，且值越大表示空 間分佈的相關性越大，即空間上有聚集分佈的現象(如圖 4)。（引自陳慈仁，2001）空間自相 關 (Global Moran's I) 工具係進行推論統計，若分析結果 P 值及 Z 得分具有統計顯著性，則 可以拒絕零假設，Moran’s I 指數為正，則表示聚集趨勢。
對 I 進行顯著性檢定，Z(I)得分絕對值大於 1.96，P 值小於 0.05，則表示有 95%的顯著 性，可以評估極低的機率出現隨機模式，即範圍內的空間單元有空間自相關性。
空間自相關 (Global Moran's I) 工具計算，在空間關係概念化對相鄰要素參數的選擇，
可利用空間權重矩陣來定義空間關係，產生空間權重矩陣文件，來進行空間自相關分析。
Moran’s I>0（正相關） Moran’s I<0（負相關）
圖 4 空間自相關正負結果示意圖
(二) 區域型空間自我相關
依據 Luc Anselin 於 1995 提出 Local Indicators of Spatial Association─LISA 方法論 說法，區域型空間自我相關推算出聚集地（spatial hot spot）的範圍。區域型空間自相關 公式如下：
W
x x
x x
x
L x j
n n ij
i i i
i
1 1
2
方法主要有兩種：一是藉由統計顯著性檢定的方法，檢定聚集空間單元相對於整 體研究範圍而言，其空間自相關是否夠顯著，若顯著性大，即是該現象空間聚集的地區；
另外，則是度量空間單元對整個研究範圍空間自相關的影響程度，影響程度大的往往是 區域內的「特例」（outliers），也就表示這些「特例」點往往是空間現象的聚集點。（引 自陳慈仁，2001）
Moran Scatter Plot(Moran 散佈圖) (Luis A,Galvis,2007) 當檢定達顯著水準，有顯著 正向區域空間自相關時，及某地區被屬性相似的地區包圍，為空間聚集 (spatial cluster)，
當地區與鄰區的觀察值都很高，稱為熱區 (hot spot)，由 High-High(HH)表示；當地區 與鄰區的觀察直都很低，稱為冷區 (cold spot)，由 Low-Low(LL)表示；另外，本身觀察 質高周圍低 (High-Low)，及本身觀察值低周圍高(Low-High)的負向區域空間自相關，即 為空間例外。 (Anselin,1995;鄧志松，2005)
