研究結論

本研究為瞭解農地政策自 2000 開放以來，至今近 17 年的時間，農地自由買賣 及興建農舍之變動趨勢，蒐集政府機關統計數據及地政登記異動紀錄，藉由數據彙 整比較分析並將土地交易及建物資料轉換成屬性資料，運用空間統計分析工具實證 臺東縣卑南鄉農牧用地之空間分布，分析土地交易熱點及聚集特性。

研究結果分述如下：

一、臺東縣與宜花地區土地交易與建物變動趨勢

(一) 土地交易情形由整體總交易量、不動產實價登錄整理觀察：

1. 土地所有權登記買賣總筆數

(1)以土地買賣總筆數來觀察，宜蘭、花蓮、臺東縣歷年交易量之變動趨勢 相似，2015~2016 年皆明顯減少。

(2)宜蘭縣 2004 年交易量明顯增加 30%，至 2012 持續維持高點，於 2014 年來到歷史新高。

2. 不動產實價登錄土地交易資料(2013 至 2016 年)

(1)農牧用地交易量於農地開放自由買賣後期，佔整體交易量之比例已達到 25%~39%，可知農地交易的熱絡程度。

(2)農牧用地交易各使用分區比率之比較，臺東縣則以特定農業區、風景區 佔總交易量 30%~40%；花蓮縣以一般農業區佔總交易量 50%；宜蘭縣 農地交易筆數為花蓮、臺東縣的 139%~182%，其中特定農業區又佔農 牧用地交易量的 70~78%，優良農地成為交易熱門標的，引發保護生產 環境的討論議題。

(3)以鄉鎮別觀察，以鄰接都會區、位於農地重劃區及鄰接海岸線的農牧用 地熱門交易地區。

(二) 建物申請建照情形：

1. 住宅(含農舍)建照申請總戶數

(1)農業政策開放興建農舍初期，東部地區三縣市申請量微幅增加，維持在 1000 戶以下；花蓮、宜蘭縣自 2004 年起申請戶數則呈現倍數成長。

(2)臺東縣自 2008 年至 2013 年變動趨勢與花蓮縣接近，申請量維持在 600 戶以下及 1000 戶；而宜蘭縣中期 2000 戶及後期 3000 戶的成長量明顯 有別。

2. 農舍申請建照執照

(1)自農業政策開放興建農舍以來，申請件數及總樓地板面積皆有增加，花 蓮縣、臺東縣申請件數維持在 110~210 件左右，總樓地板面積 3~6 萬平 方公尺左右。

(2)而宜蘭縣申請量卻是花蓮、臺東縣的 3~6 倍之多，有此可知宜蘭縣土地 交易量暴增，農舍申請量亦遠遠超過正常申請量數倍之多，已是呈現失 控的狀態。

(三) 土地分割情形：

綜合趨勢分析結果，農地分割面積限制放寬後，臺東縣及花蓮縣大面積 土地分割正向增長的趨勢相接近，而宜蘭縣則在後期 5 年呈現出此增長趨勢。

二、臺東縣卑南鄉土地交易與建物變動趨勢

(一) 土地交易情形由地政登記資料觀察：

1.臺東縣卑南鄉農牧用地自 2000 年起買賣件數即處於高點，2001~2005 年 微幅減少但仍高於平均件數，農地開放自由買賣確實帶動土地交易量。

2.2006 年案件量激增來到歷史新高，與農地買賣條件修法再放寬時機相符，

農地合法使用不再是農地買賣之必要條件，減少買賣案件辦理流程，確實 帶動土地交易量，對於保護生產環境政府機關應落實稽查，避免步入宜蘭 縣之後塵。

3.2013 年興建農舍辦法 7 月大幅修訂，買賣案件量卻創新高來到最高點，

觀察政府重大政策，適逢開放陸資來台投資、花東鐵路電氣化通車、臺東 縣強力行銷觀光等利多，吸引投資客，交易量大幅增加農地價格亦炒作抬 高。

4.臺東縣農地交易熱絡持續 3 年，於 2015 年交易量降至平均值附近，與興 建農舍辦法年底再修訂時機相符，嚴格規範農舍申請人資格，自然人購買 農地誘因降低，交易案件量很明顯縮減 40%。

5.土地登記異動紀錄：交易筆數中買賣佔總交易量 39%，贈與佔 21%，分 割佔 17%；買賣案件中，特定農業區及山坡保育區佔總買賣案件分別佔 40%及 41%。

(二) 建物登記情形：

1.臺東縣卑南鄉已登記之農舍總計 295 棟，依農舍坐落土地地段地號彙整 土地性質：以坐落特定農業區 51%、山坡保育區 34%佔大宗，一般農業 區僅佔 11%；坐落之村落：以坐落太平村佔 22%，其次為泰安村 14%、

賓朗村及明峰村 12%、美農村 10%。

(三) 臺東縣卑南鄉農牧用地之空間分布

利用密度分析法及空間統計分析法，採用 ArcGIS 分析工具的核密度 分析法推估、空間自相關分析採用全域型空間自相關(Morans I)及區域型空 間自相關(LISA)來觀察是否有聚集的情形。

1. 由核密度分析結果：

(1)自 2001 至 2016 年農牧用地交易區位熱點以太平村、泰安村為大宗，而 空間區位則因鄰近卑南鄉行政區及農地重劃區；而嘉豐村、富山村、明 峰村則因地理位置鄰近村莊，南北向成帶狀的範圍則因鄰近省道與省道 走向相符。

(2) 歷年建物總數空間分布：

農舍區位熱點以太平村、泰安村為大宗，而空間區位則因鄰近卑南鄉行 政區及農地重劃區為主。

2. 本研究再藉由 Moran’s I 指數來檢視歷年之非都市土地農牧用地之土 地交易及地上建物是否有空間正相關，整體的空間聚集關係。

(1)卑南鄉農牧用地交易全域空間自相關計算結果

2002、2007、2008、2009 年，數據分布出現顯著的隨機分布，無法拒絕 零假設 ；其餘年度出現數據聚集的可能性大於隨機分布的可能，且能 夠顯著地拒絕零假設，上述年度數據出現聚集特徵，且具有空間正相關 模式。。

(2)卑南鄉農牧用地地上建物全域空間自相關計算結果

數據分布出現顯著的隨機分布，無法拒絕零假設，因此卑南鄉農牧用地 之地上建物無聚集的特徵，未受農地興建農舍政策開放而發生農舍密集 興建的情形。