臺北市立建國高級中學

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臺北市立建國高級中學

第十屆人文及社會科學資優班專題研究論文

指導老師:王永賢老師

衛星都新亮點—

捷運通車前後蘆洲區都市發展

學生:鄭宇宏

中華民國 104 年 5 月

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且對外交通較不便，發展以農業為主。但在民國七 0 年代，受到臺北市都市持續擴張影響，大批居民自外縣市湧入，工商業逐漸發達，由臺北市移入的人口逐年增加，居民生活與臺北市關係密切，使之成為臺北市的衛星都市。但是，蘆洲至晚近因交通不便等因素，仍被視為臺北都市邊陲，許多人甚至不知道它的存在，

不過隨著捷運等重大建設完工，都市發展持續，顯示蘆洲正蛻變當中。

十幾年來，研究者生長於蘆洲這塊土地，親眼見證其持續向上發展，近年來許多重大建設陸續完工，包含臺 64 快速公路、永安大橋、臺北捷運蘆洲線、蘆洲國民運動中心等。在此之下，研究者卻發現尚無人對於近年蘆洲區整體都市發展變遷進行研究，因此研究者想藉此機會，發揮在地優勢，以捷運為主軸探討蘆洲區近年的都市發展變遷，進行本研究。

第二節研究目的

本研究將探討捷運蘆洲線通車前後¹新北市蘆洲區整體都市發展，透過時間上的比較，觀察蘆洲區都市發展在空間上的變遷，期以得出蘆洲區近年來的都市發展變遷情況。

第三節研究方法

本研究以時間上的演變分析各項都市發展指標。研究者認為觀察一地區之都市發展變遷，可由土地利用變遷、產業發展(第二、三級產業)、房地價成長及新建案、人口成長等指標進行分析，並且加入捷運興建、通車時間點進行探討。

1 時間範圍約為民國 90 年至民國 104 年 1 月。

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一、研究架構

圖 1 研究架構

二、研究工具

1.文獻分析：蒐集蘆洲都市發展相關文獻資料，如蘆洲市志、蘆洲市（區）

統計要覽、新北市統計要覽等。

2.統計資料蒐集: 至政府網頁擷取統計資料，如國土利用調查成果資訊網、

新北市政府不動產買賣交易服務網、新北市政府民政局網頁。

3. GARMIN BaseCamp 及 Arc GIS：繪製點子圖。

4. Google Map：擷取街道圖、衛星空照圖及街景圖分析。

5. EXCEL 2007：統計分析、繪製圖表。

第四節文獻探討

一、都市發展相關研究

過去的都市發展相關研究為數眾多。學者將臺灣整體都市成長分為三期:農民移墾與農村市集、農業發展與都市成長、經濟發展與都會化（劉克智、董安琪，2003）。另期望高雄在臺灣都市中扮演具有地方特色之都，以及重視環境權、生態等（李永展，1995）；還有以地價、人口、新建住宅等都市發展指標而言，發現土地投機為一促使臺中市有效發展之因素（劉小蘭，1996）。

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二、蘆洲相關研究

首先為蘆洲地區宗教與居民的網絡關係研究，由湧蓮寺與當地居民的關係，發現蘆洲地區的居民聚集型式，由血緣逐漸轉變為地緣，開始對於地方產生認同感(溫振華，1978)。另外是光復後之土地利用變遷，農地因工業化漸遭住宅、工廠佔據，造成經濟轉型（陳憲明，1973），顯示蘆洲百年來土地利用變遷，由農業重鎮逐漸都市化（高傳琪，1996）。而近年捷運通車，影響層面廣，

亦包含對於蘆洲廟口商圈的影響(黃振峰，2012)。

至於光復後的地方志，最早為蘆洲鄉志（蘆洲鄉志編纂委員會，1993），內容涵蓋地理、開拓、政治、文化、經濟等篇章。而近年之蘆洲市志（中華綜合發展研究院，2008）則更新舊有鄉志諸多內容。

三、捷運與都市發展相關研究

大眾捷運系統帶來多元的效益，包含交通運輸、財務、都市發展及文化，

其對於都市發展的效益包含土地使用、改善交通及生活行為並促進經濟活動、

增進經濟發展、改善空間運用等（曾昭容、傅武治，2013），顯示交通的便利已成為都市發展的必備條件之一（顏進儒，2006）。

學術界針對臺北捷運系統對於鄰近地區發展影響之研究，發現運輸改善造成地價變動，而沿線地區，尤其是車站附近地價上漲迅速（李育坤，1988），例如捷運淡水線影響淡水沿線周遭之人口、地價成長（楊靜音，1988）；以及以蘆洲為例，證實捷運通車與都市房價上漲有正相關（張冊蒼，2012）。另外捷運沿線的地價成長模式，受至市中心所需時間、距離等因素影響（許侶馨，1989）；

而且，地價波動受到捷運各階段政策影響（陳祖耀，2006），同時亦受到捷運沿線的商業發展活絡，促使土地使用強度增強，造成沿線地區土地多轉為住、商使用，因此帶動地價上漲（黃振峰，2012）。另外，捷運營運亦導致都市空間結構的變化（林楨家、馮正民、胡怡鴦，2002）。

另有學者提到，捷運以都市交通運具介入，促成都市中空間的重組、土地使用、機能的變遷等相關影響，這種影響可能是直接或是間接的，許多都會區空間結構的研究，多偏向計畫策略面，即以人口、產業等社經面的特性進行研究（樂家剛，2009）。

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第二章蘆洲區暨捷運蘆洲線

第一節自然環境一、地理位置

蘆洲位於臺北盆地西北側，北面以淡水河與臺北市西北為界，鄰士林區社子島，東南面與新北市三重區相鄰，西面則大致以二重疏洪道與新北市五股區相鄰。面積約 7.4 平方公里，僅略大於永和。由於二重疏洪道及淡水河堤防之修築，使得蘆洲與三重關係更密集。

圖 2 蘆洲區位置圖

二、地形與地勢

蘆洲為淡水河沖積而成的沙洲，自古即有「河上洲」之稱。地勢平坦而低，

海拔高度幾乎為臺北盆地內最低者，平均為 2.5 公尺，僅稍高於關渡平原之 1.4 公尺，可謂盆地之底。境內稍高之地為早期聚落中心－得勝、保和、仁復一帶，

早期稱為店仔口，海拔高度約為 4 公尺，較西北部之最低點高出 3 公尺。

三、水文

蘆洲之主要水域為淡水河系，淡水河長 158.7km，流域面積約 2726 km²，

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涵蓋臺北市、新北市、基隆市、桃園市、新竹縣，為北臺灣第一大河。兩大支流－新店溪、大漢溪於江子翠匯流成淡水河，基隆河則於士林區注入；另二重疏洪道於二重分支出來，至五股、蘆洲一帶再次注入淡水河。淡水河前後流經蘆洲之復興里、水河里及保新里，二重疏洪道則緊鄰蘆洲之永康里、成功里、

永樂里、南港里及正義里²。

淡水河進入臺北盆地後坡度低緩，流速大幅下降，水流及沖積物移動緩慢，泥沙沉積窄化河道，阻礙洪水宣洩，加以蘆洲位於臺北盆地極低之地帶，

且接近淡水河出海口，潮汐影響洪水宣洩，因此容易發生嚴重水患。然而，政府於民國六 0 年代推動大臺北防洪計畫，於七 0 年代正式修築二重疏洪道及淡水河西岸堤防，大幅改善蘆洲的水患問題。

第二節發展沿革

一、清領至日治時期

清乾隆以後，康熙臺北大湖湖水漸退，蘆洲不再全是淤泥及蘆草蔓生之地，

漢人始進入開墾。經過先民的辛勤開墾及水利設施的興建，可耕地漸由河岸一帶延伸入內陸地區，主要聚落也由沿河一帶轉移至東南部內陸一帶。早期蘆洲地區盛產稻米，為大臺北地區稻米主要產地之一。到了日治時期，農業持續蓬勃發展，

成為當時大臺北地區之稻米、柑橘³之重要供應地。

二、民國時期

光復初期，地方仕紳提倡三蘆分治，以祭祀圈區隔為三重、蘆洲兩地，三重獨立設鎮，而蘆洲地區維持為蘆洲鄉。此時蘆洲仍為農業重鎮，扮演大臺北地區蔬菜⁴重要供應地。約民國六 0 年代開始，由於工業化導致臺北都市逐步擴張，臺北市人口逐漸湧入臺北縣鄰近之衛星市鎮（陳東生，1993），而隨著房價高升和原已興起的衛星市鎮開發趨近飽和，人口進一步擴散到更外圍的市鎮，

如蘆洲（詹麗芬，1992），房舍、工廠快速增加取代原有的耕地，產業結構由第一級產業轉型為第二、三級產業⁵，淨遷入人口自民國七 0 年代快速成長，並於

2 見圖 23。

3 柑橘最早於清乾隆年間引進，歸因於蘆洲之土讓適合種植，使得蘆洲於日治時期成為臺北盆地最大柑橘盛產地。但於日治末期，總督府因應戰爭所需，改另種植稻米及蔬菜，柑橘樹遭大量砍除，遂漸漸衰退。(蘆洲市志，2008)

4蘆洲自清朝以來即盛行稻米種植，但居民飽受水患之苦，於是在作物之選擇上便日益謹慎，而蔬菜由於生長期短，利於搶收，即使遭受水患，也能快速復原，再行耕種，於是光復初期遭大量種植。(蘆洲市志，2008)

5 第一級產業漸衰退之原因，尚包含許多淡水河沿岸之耕地，約於水湳、保新等一帶，因長期受水患影響，河水中夾雜感潮效應下之海水入侵土地，使得土地鹽度升高，不適種植，淪為大面積廢耕地。(蘆洲市志，2008)

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民國 77 年達高峰（徐婉真，2009），後續則受到聯外公路交通及防洪設施漸完善等影響，人口持續移入，總數由光復初期的一萬多人，至民國八 0 年代已突破 15 萬人。

第三節捷運蘆洲線

捷運蘆洲線，原名為蘆洲支線，為新莊線之支線，路線由臺北大橋西北側三和路及環河北路一段與新莊線分叉處起，沿三重區三和路設三重國小站及三和國中站，進入蘆洲區中山一路後設徐匯中學站，銜接三民路後設三民高中站及終點蘆洲站，全線皆位於新北市境內，共五站，全長 6.4 公里。而後慣稱其為蘆洲線，因路線明顯較新北投、小碧潭支線長。

蘆洲線與新莊線皆於民國 83 年經行政院核定，環境影響說明書於民國 84 年經環保署同意，財務計畫則於民國 87 年通過核定，共同於民國 90 年開始施工，兩者於民國 97 年正式接軌，民國 98 年開始進行列車動態測試。民國 99 年，蘆洲線搶先與新莊線臺北市部分路段(大橋頭－忠孝新生)同時完工，隨後之初勘，履勘順利進行後，採取「蘆洲－忠孝新生」營運模式於同年 11 月 3 日正式通車，為第一條通車至淡水河西岸之捷運路線。而後隨著新莊線全線完工並與中和線正式接軌，三線隨之併稱為「中和新蘆線」，營運模式於民國 102 年底定為「蘆洲－南勢角」及「迴龍－南勢角」。

圖 3 捷運蘆洲線

往南勢角三和國中

三重國小 徐匯中學

三民高中蘆洲

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B

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第三章土地利用變遷

土地利用乃自然環境、人類社會、經濟活動的呈現，因此，欲了解蘆洲近年的都市發展，應先探討其土地利用變遷情形。

本節將以政府所發布之蘆洲都市計畫、土地利用調查成果來探討土地利用變遷；將參照「國土利用調查成果資訊網」，加以比較。

第一節蘆洲都市計畫

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蘆洲都市計畫始於民國 60 年發布之「蘆洲都市計畫」，實行至今涵蓋新北市蘆洲區已達 680 公頃。歷年發布多次擬定及變更計畫，包含為因應人口持續移入而辦理之灰磘地區、南港子地區及重陽聯絡道路鄰近地區⁷(圖 4)等整體開發。而近年由於蘆洲人口遠超過原計畫之目標人口 17 萬人，公共設施將不敷使用，因此政府於民國 101 年發布「變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案」，以民國 110 年為目標年，計畫納入對於蘆北、蘆南地區⁸約 220 公頃之地區進行整體開發。

圖 4 歷年辦理之整體開發區位置圖

(資料來源:變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案，民 101)

6 據都市計畫法第九條，蘆洲都市計畫屬於「市鎮計畫」，而於新北市升格後改稱為「都會區計畫」。

7 指集賢路、重陽街、重陽一街、重陽二街鄰近地區，可由集賢路對外銜接重陽橋直達臺北市。

8 蘆北、蘆南地區指的分別是復興里、水河里、保新里及得仁里一帶，現多為廢耕地及違章工廠。

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圖 5 變更蘆洲都市計畫(第二次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 (資料來源:變更蘆洲都市計畫(第二次通盤檢討)案，民 93)

圖 6 變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 (資料來源:變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案，民 101)

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由圖 5、6 可知，蘆洲北側與南側將根據第三次通盤檢討案被劃入都市計畫，未來可望進行整體開發，將興建數項大型公共設施，如公園、大型醫院、

學校等，以解決公共設施不足的問題。

第二節土地利用調查成果

一地的土地利用調查成果，能清楚呈現出人類在土地上長期或週期性的活動，其可能受到經濟、社會或自然等因素影響而不同。本研究利用內政部國土測繪中心之網站－國土利用調查成果資訊網⁹，擷取蘆洲區不同時間之調查成果圖，加以比對分析。

圖 7 土地利用色碼表(局部) (資料來源:國土利用調查成果資訊網)

(註:未使用地之色塊為: )

9 鑑於對土地規劃之殷切需求，內政部分別於民國 84、95 年辦理過全國性土地使用分類調查，

主要目標乃是完善建立國土利用調查成果的資料，並滿足國土計畫及其他相關決策分析與應用研究之需求。（國土調查成果資訊網，2015）

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依行政區變更分為三個時期探討：

一、蘆洲鄉（民國 82 年）

圖 8 民國 82 年蘆洲土地利用調查成果圖（局部）

此時期的蘆洲，住宅雖多但仍有許多閒置土地，灰磘重劃區及重陽聯絡道鄰近地區整體開發均甫推出；而商業或住商混合利用仍十分稀少；且北側、南側及西側南港子地區仍廣布大面積之工廠－農地混合帶。整體來說，此一時期的蘆洲雖已有許多人移入居住，但開發尚不算完全，且商業利用不發達，另外許多地區仍處於未經妥善都市計畫的地帶，工廠、農地雜亂分布。

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二、蘆洲市（民國 95 年）

蘆洲於八 0 年代後持續發展，於民國 86 年正式升格為市，到了民國 95 年，

境內之土地利用已大幅不同，首先為西側南港子重劃區誕生，住宅大量出現，

吸引居民移入，但發展尚處初始階段，仍有許多閒置土地；其餘地區如重陽、

灰磘等住宅亦大量增加；另外商業及住商混合利用沿主要道路大規模增加，最繁盛者為早期之聚落中心－得勝里一帶；而蘆洲北側、南側地帶仍未經都市計畫，工廠、農地依舊雜亂廣布。

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三、蘆洲區（民國 102 年）

此時期之此土地利用仍延續前一時期，在住宅方面更為飽和，南港子重劃區閒置地漸少，其餘舊市區則更不用提；住商混合的分布更廣，且大量進駐南港子及灰磘重劃區內；而北側、南側地區仍舊廣布工廠及農地。

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綜合以上，蘆洲的土地利用於二十年內經歷大幅變遷，灰磘、重陽聯絡道周圍及南港子地區經規劃後出現大量住宅，在此同時，為滿足居民各項需求之第三級產業亦大量增加於各區。然而，蘆洲北側、南側則始終未經妥善都市計畫，工廠、農地廣布，變遷不明顯(圖 11)。

圖 11 由淡水河堤防復興里段望蘆洲

(註:前方之蘆洲北側地帶仍分布許多鐵皮工廠，而往遠處望去可知已有許多大廈分布，形成極大對比)

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第四章捷運站周圍之第三級產業發展

都市具備著蓬勃的第二¹⁰、三級產業發展，但由前章可知，近年第三級產業分布甚廣，因此本節之焦點將放在捷運站周圍之第三級產業，探討其發展現況並加以分析。

研究範圍為蘆洲境內之三個捷運站周圍五百公尺內區域，包含蘆洲站、三民高中站及徐匯中學站，對區域內各主要幹道¹¹進行實地調查，記錄零售及服務業並繪製點子圖，藉此了解各捷運站周圍第三級產業發展現況。

圖 12 捷運蘆洲線第三級產業分布圖

(註:上圖中，由西北往東南分別為蘆洲站、三民高中站及徐匯中學站；

紀錄時間為民國 104 年 2 月)

第一節蘆洲站周圍

大致以三民路為界，以北為保新里地區，早期農業發達耕地遍布。民國七０年代以後，因臺北都市持續擴張導致人口移入，且農地因地質改變而逐漸廢

10近年蘆洲區內第二級產業並不活躍，由原傳統製造業、手工業為主體逐漸轉為零售業、服務業為大宗，從業人數呈逐年減少(工商及服務業普查報告(民國 90、95 年))，而第三級產業反而增多。

11 研究者為簡化紀錄程序，將「主要幹道」定義為路、街層級的道路，而不包含巷、弄。

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耕之因素，大量鐵皮廠房佔據耕地。至今，此區仍分布許多鐵皮工廠，廢耕地夾雜其中，商業利用少。

三民路以西南的正義里一帶，為新穎的南港子重劃區，此區由民國八 0 年代末期計畫推動以來，新穎的大廈、房舍逐漸取代農地及工廠，環境清幽而不紛雜，但境內商業機能仍不發達，除長榮路外，商家相對較為零星；至於東南側之保佑里一帶，為舊市區之延伸，商家較密集。

整體而言，蘆洲站周圍地區未完全開發，相對較不繁榮，第三級產業仍不發達。

第二節三民高中站周圍

三民高中站以北包含保和里、鷺江里等，為住商混合區，大多為舊式之公寓，一樓多為商家之利用，在不同路段更呈現不同種類之聚集現象，如信義路上小吃店、餐館林立，復興路上近三民高中側有多家診所。

以南地區，包含得勝里等，傳統透天厝、公寓為多，中心區得勝街、成功路一帶為蘆洲廟口形象商圈，白天為早市，許多菜、肉販進駐，晚上則為夜市，路邊攤小吃、服飾店林立，境內商業利用發達，為蘆洲最具商業機能之區。

整體而言，三民高中站周圍地區為一較早形成之聚落，開發已趨近飽和，

第三級產業發達。

第三節徐匯中學站周圍

徐匯中學站以北包含重陽里等，多為住商混合區，新式大廈坐落於集賢路上，而中山一路、信義路則廣布傳統公寓，呈現不同風貌，兩者之商業利用皆發達，如集賢路上大型餐廳林立，商業機能強。

以南地區，包含得仁里等，境內有許多傳統透天厝及公寓，一樓被利用為小型工廠之情況不少見，而鐵皮工廠亦有分布，為住宅、工業、商業之混合利用地帶。

整體而言，徐匯中學站周圍地區第三級產業利用極為不均，以北地區第三級產業發達，但以南地區仍有大宗工業利用。

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第五章房地價與新建案

第一節房價趨勢

房屋價格反映一地之生活品質、機能之優劣。而影響都市房價變動之因素可能包含經濟、社會文化、政治、房屋本身條件、住宅區條件、政府政策、交通等（陳幸宜，2003），本節將以交通－捷運通車為主軸，探討蘆洲地區捷運站周圍路段近年之房價。

本研究彙整新北市政府地政局蘆洲地區捷運站周圍路段，比較近年平均房價數值（2008 年至 2011 年)。

圖 13 中正路平均房價（2008～2011）

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圖 14 民族路平均房價（2008～2011）

圖 15 三民路平均房價（2008～2011）

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圖 16 集賢路平均房價（2008～2011）

表 1 蘆洲各路段新成屋平均房價及成長率（2008～2011）

路段 2008第三季2009第三季2010第三季2011第三季總成長率

中正路 20 19.5 23.5 34 70.00%

三民路 22.5 - - 37.5 66.67%

民族路 20 20 23 30.5 52.50%

集賢路 - 21 33 35.5 69.05%

(註: 圖 15、16 及表 1 部分資料散佚)

中正路、民族路、三民路經捷運蘆洲站、三民高中站附近地區，而集賢路則經徐匯中學站附近地區，因此選擇以上路段探討。

由圖 13~16 分析，各路段房價單價最高者皆為新成屋，其次依序為 6～10 年、11～20 年、21 年以上，而同屋齡之大樓單價又普遍比公寓高。

中正路、民族路於 2010 年（民國 99 年）第四季前，正值近捷運通車時間之際，單價皆微幅上漲（中正路新成屋：17.5%），漲幅最大的為各路段之新成屋

12。到了 2010 年第四季，此時段已歷經捷運蘆洲線正式通車，除集賢路新成屋外，各路段皆大幅上漲（中正路新成屋：44.7%），此後又隨即持平，直到 2011 年第三季，始出現另一波漲幅。

單以交通因素分析上述地區房價，民國九十九年第四季房價出現偏高的變動，主要的變數是捷運通車，因此捷運通車實扮演影響這些地區房價變動之主要因素。而且，以上地段之土地利用多以住、商為主，其房價勢必受到一定程度的影響。

12 三民路由於資料散佚，因此無法直接判讀此時間的走勢。

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第二節地價趨勢

土地價格反映一地土地使用情況及生活品質之優劣，且深受土地利用模式影響。本節將彙整民國 88 至 104 年蘆洲區公告土地現值之數據，研究蘆洲的地價變遷。

本研究自新北市三重地政事務所劃分之 21 個地段隨機抽樣，每年期每地段抽取五地之公告現值，平均後進行比較。

圖 17 民國 88 年蘆洲各地段公告現值圖

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圖 21 蘆洲各地段公告現值圖(民 88~104) 由公告現值圖分析，依數值高低，可略分為以下三區:

第一區

為蘆洲地區聚落中心、聯外道路之要衝，包含數值最高之成功段，歷年地價皆達十萬元以上，由於此區為蘆洲廟口商圈所在，商業利用多，因此歷年地價皆蟬聯蘆洲之首。至於九芎段、和平段皆位於成功段附近，商業利用同樣不少，生活機能佳，因此連年數值居高不下。

第二區

包含光明段、保和段、集賢段等，此一區間分布於蘆洲各地，性質相近，

開發較早，多為住商混合區，地價不低。

第三區

包含民族、保佑、保新、復興段，位於蘆洲北側，境內許多地目為「農」，

不過多數土地已廢耕，被利用為違章工廠，為蘆洲地區地價最低之區域。

此外，有三地段無法直接納入以上三區，分別是正義段及重陽段，因近年進行土地重劃，境內大廈如雨後春筍般建起，聯外公路交通分別為成蘆橋及重陽橋，交通發達、環境優質，地價大幅上漲，由民國 88 年分別為每平方公尺 3 萬元及 6 萬元，上漲至每平方公尺 18 萬元及 17 萬元。而中原段可能因位於交通次節點－蘆洲捷運站附近，交通機能強，由民國 88 年每平方公尺 4 萬元，大幅上升至民國 104 年之每平方公尺 17 萬元。以上皆為由較低現值的地段轉變為較高之地段。

分析統計圖的趨勢，蘆洲地區各地段地價近年皆有可觀的成長，漲幅最明顯的分別為正義段、重陽段及中原段，成長率分別為 531%、176%及 297%，地

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價成長歸因於土地重劃、公路交通及捷運建設等因素。特別值得一提的為正義段，該地進行土地重劃前原為農業及工業地帶，環境較差，自民國八０年代被劃分為南港子重劃區後，高樓大廈取代原有的工廠及農地，成為機能極優質之地帶。其餘各地段，包含成功段、九芎段等，為蘆洲之聚落中心，以及其四周包含光明段、保和段等，成長率在 90 至 150%之間，因多數地段市容較老舊漲幅不若正義等段來的大，不過仍能維持一定漲幅者，應為位於交通次節點¹³（捷運站）附近之因素。漲幅最低之區域，為蘆洲北側地區，包含保祐、保新及民族等段，境內廢耕地、違章工廠廣布，生活機能差，因幅員廣闊，牽涉利益大，

地主抗爭之下遲遲無法進行都市計畫；另南側之中山段，包含大範圍未經都市計畫之農業區，現亦多為工廠。兩大區成長率為蘆洲最低者，僅有 15%至 75%。

表 2 蘆洲各地段公告現值及成長率(民 88~104)

13 根據都市地價模型，交通次節點周圍地區地價較高。

地段 88年 94年 100年 104年總成長率

九芎段 84546 71102 114600 209600 147.91%

中山段 54000 44200 51800 94500 75.00%

中原段 44000 37808 57728 174628 296.88%

正義段 28598 38503 78670 180542 531.31%

民生段 57270 51800 73395 131606 129.80%

民族段 27000 15700 18500 31100 15.19%

民義段 66300 53400 70440 128800 94.27%

民權段 51995 45464 64293 113358 118.02%

光明段 54000 41500 60700 107000 98.15%

光華段 54000 45000 56800 110000 103.70%

成功段 127006 106742 144643 272895 114.87%

和平段 98166 80261 111976 192108 95.70%

保佑段 27960 16357 22419 40137 43.55%

保和段 57546 50131 72682 130492 126.76%

保新段 27000 15600 22400 35700 32.22%

信義段 54000 43800 65300 123379 128.48%

重陽段 63540 59302 88436 175200 175.73%

復興段 27000 15700 18500 31100 15.19%

集賢段 50400 40500 55000 104820 107.98%

樹德段 54000 43800 65300 123000 127.78%

鷺江段 59400 51920 76087 137771 131.94%

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23

第三節新建案

蘆洲幅員小，舊有住宅廣布，近年新建案分布不均，大多聚集在南港子重劃區一帶。

自民國八 0 年代末，南港子重劃區落成以來，區內房舍、大廈大幅增加，

市容由重劃前之農地、工廠廣布，蛻變為新式大廈林立，許多建商、居民，即看好此地擁有未來近捷運站之優勢，由捷運開始興建至通車，新建案如雨後春筍般增加，早期此區多為 7~15 層之大廈，近五年則出現數件 20 層以上建案，包含緊鄰捷運站之聯合開發案「希望城市」、面柳堤公園之「聯銓天廈」，長興路三民路口之「新天際」，以及部分未展開銷售之建案(圖 22)，部分價格甚至已突破每坪六十萬，創下蘆洲房市住宅價格史上新高。新建案穩定增加的同時，

房價持續攀升，實將減少人口實際移入居住的意願，造成空屋率提升。

另外，預期都市計畫變更可進行開發的蘆洲北、南側農業區亦受到建商覬覦，未來將成為下一波蘆洲新建案熱絡地帶，配合區內的大型公共設施及商業開發，將帶動此區房價上漲。

圖 22 由蘆洲北側望高層數新建案(局部) 信住一品匯

希望城市

聯銓天廈新天際未推出

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第六章人口成長

本節將彙整民國 86～104 年蘆洲總人口成長，並深入探討內部各區的人口成長。

人口資料取自蘆洲區公所及新北市政府民政局民國 90 年至 102 年蘆洲區之遷入、遷出人數、自然增加率，進而分析人口增加率；以及自新北市政府民政局擷取民國 86 至 104 年蘆洲區各里人口數資料。

第一節總人口成長

圖 23 蘆洲自然增加率及社會增加率（民 90～102）

民國七 0 年代以來蘆洲人口大幅成長主要來自於人口移入（徐婉真，

2009）。而近十五年人口自然增加的變動幅度亦不大，社會增加卻有大規模的變動（圖 23）。社會增加率於民國九０年代初呈現微幅上漲，推測為人口大量移入南港子重劃區，且捷運動工導致；接著一路下滑，民國 99 年更是首度低於自然增加，甚至零成長，民國 102 年更呈現負成長，顯示蘆洲地區的遷出人數大於遷入人數。

為何於捷運通車之後，人口移入不增反減？主因在於蘆洲與板橋、永和、

三重等皆屬於新北市之「高度開發區」¹⁴。蘆洲於民國八０年代推出重劃區，成功吸引不少人移入，但此效應隨近年人口密度增高而有逐年弱化的趨勢。除了重劃區之外，其他地區多為發展趨近飽和的老舊市區或是尚未都市更新的土

14 包含板橋、三重、中和、永和、土城及蘆洲六區，區內因都市化高度發展，人口飽和而向外流出。(新北市政府，民 103)

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25

地，加上房地價逐年攀升，對於人口的拉力漸減，因此造成民國九０年代前半期人口大量移入，到了後半期捷運通車後逐漸減少，甚至為負成長的情況。因此，一地人口移入除了受捷運影響，尚須視其地區之性質、發展狀況而定，特別易受土地利用及房地價影響。

圖 24 新北市及蘆洲區人口增加率（民 87～104）¹⁵

由上圖，蘆洲區的人口成長與社會增加趨勢大致吻合，顯示出近年蘆洲的社會增加率變化對於蘆洲人口成長有莫大的影響。民國九０年代以來蘆洲的人口成長率皆大於新北市，到了民國 100 年則首度低於新北市的人口成長率，民國 102 年更出現人口負成長，顯示近幾年蘆洲區的人口增加率在新北市中屬於較低者。

依人口成長變遷，推測捷運蘆洲線的興建對於蘆洲人口移入為正向因素，

但人口移入卻逐漸減少，顯示必有其他不利因素促使人口移入減少，應為蘆洲在持續高度開發下，人口高度密集及房地價的變遷所致，此般情形亦出現於三重、永和等新北市高度發展地區。

15擷取每年一月之資料。

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26

表 3 新北市及蘆洲區人口數及人口成長(民 86~104)

年分人口數人口成長率人口數人口成長率

86年 3358597 - 146565 -

87年 3423966 1.95% 152728 4.20%

88年 3463699 1.16% 156394 2.40%

89年 3514197 1.46% 160953 2.92%

90年 3570936 1.61% 165897 3.07%

91年 3612495 1.16% 169452 2.14%

92年 3644747 0.89% 173534 2.41%

93年 3678667 0.93% 177608 2.35%

94年 3711457 0.89% 182089 2.52%

95年 3738293 0.72% 185847 2.06%

96年 3771024 0.88% 189819 2.14%

97年 3800575 0.78% 192201 1.25%

98年 3837077 0.96% 194813 1.36%

99年 3876070 1.02% 197203 1.23%

100年 3897421 0.55% 197782 0.29%

101年 3917945 0.53% 198436 0.33%

102年 3941239 0.59% 199615 0.59%

103年 3955777 0.37% 199447 -0.08%

104年 3967571 0.30% 199739 0.15%

新北市蘆洲區

第二節內部分區人口成長

由於蘆洲各里的發展歷程不同，部分里之間又有共同的發展背景，若以里為單位分析恐怕不夠周全，因此本研究依據清領時期逐漸發展出之五個庄，將蘆洲劃分為五地區進行比較。如下表：

表 4 蘆洲各分區範圍

地區範圍

A.中路地區西南部，含中路里、中原里、中華里、光明里、光華里、

永安里、九芎里、忠義里、延平里、長安里。

B.溪墘地區東南部，含得勝里、得仁里、樹德里、民和里、溪墘里、

恆德里、仁復里、仁德里、仁義里。

C.樓仔厝地區東北部，含保和里、鷺江里、信義里、福安里、樓厝里、

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復興里、玉清里。

D.水湳地區西北部，含水河里、水湳里、保新里、忠孝里、保佑里、

仁愛里。

E.南港地區西部，含南港里、正義里、永樂里、成功里、永康里、永德里，為灰磘及南港子重劃區所在，發展較晚。

圖 25 蘆洲區分區暨各里界線圖

（資料來源:徐婉真）

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圖 26 蘆洲各區人口成長（民 88～104）

由上圖，各區之人口成長以南港地區最高，十五年來達 72%，由原本人口數最稀少而一舉躍升，應為境內南港子重劃區吸引大量人口，且捷運設站於附近；而其他包含中路、樓仔厝、水湳等之人口成長率皆十分相近，此三地性質相近，同為開發較早、繁榮之區域，部分區域亦有捷運設站，不過樓仔厝、水湳尚包含未經妥善開發之蘆洲北、南側地帶；另外，溪墘之人口成長率稍低，不到 10%，應為其境內得仁—民和里一帶欠缺良善都市規劃，且變電所坐落於此，

影響整體人口成長。若依各里來看，最高者為正義里，原因為南港子重劃區即位於此；除了正義里之外，其餘各里的成長率皆在 70%以下，顯示近年蘆洲的人口成長已漸趨緩。較高者分別為仁義里及永康里之 63.5%及 61.5%，前者受惠於二重疏洪道，後者則為重陽重劃區及徐匯中學捷運站；而最低者則為保新里之負 16%，肇因於境內大多為鐵皮工廠及廢耕地，環境窳陋因此向來鮮少人居。

若把焦點放在近五年的人口成長，可以發現各地區的人口成長率皆非常低，大約都在 1%上下(圖 27)，水湳甚至為負成長，原因則應如本章第一節所述，種種不利條件抑制了蘆洲人口持續成長。若檢視各里，大部分的情況與前者相去不遠。

(33)

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圖 27 蘆洲各區人口成長率（民 88～104）

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第七章結論與建議

民國八０年代，政府正式核定捷運蘆洲線，並於民國 90 年動工，至民國 99 年正式通車，在此期間及之後，相關都市發展變遷十分明顯。

土地利用變遷

首先為蘆洲的土地利用變遷，在民國八０年代以工廠、住宅為多，而後因政府推出重陽聯絡道鄰近地區、南港子等重劃區，住宅漸取代大量工廠。經過十幾年，大量人口移入重劃區，住宅廣布且密度漸高之下，住商混合之情況在各區也日益普遍，肇因於自民國七０年代後人口不斷自外地湧入(徐婉真，

2009)，至民國八、九 0 年代亦仍有明顯增加，使得大量土地利用轉為使用強度較高的住宅及商業，反映蘆洲在社會、經濟上的變遷。至於蘆洲北、南側則維持為工業、農業地帶，缺乏妥善都市計畫，無明顯變遷。

第三級產業發展

蘆洲各捷運站周圍的第三級產業分布現況，以三民高中站周圍第三級產業利用最多，開發最早，商、住商混合占大部分；其次為徐匯中學站周圍，除南側偏住、工地帶外，其餘地區第三級產業廣布；而蘆洲站周圍開發較晚而居末，因北側尚有大面積工廠，且南港子重劃區仍偏向純住宅地帶，第三級產業利用較少。若以捷運為貫串蘆洲的橫軸，顯示第三級產業密集地帶仍集中於東部，但西部相較之下較有發展潛力。

房地價及新建案

捷運蘆洲線通車，加上大量土地利用於近十五年大量轉為住、商，促成近年房價明顯上漲。民國八０年代末蘆洲的地價極為不均，除早期聚落外，農、

工業地帶之地價均極低。在政府於部分地區推出重劃區後，新建案如雨後春筍般湧入，帶動地價高漲，使得正義、重陽段成為十五年內地價漲幅最大之區域；而中原段則可能受惠於捷運設站，地價漲幅亦高；至於地價最高之區域始終為成功段，境內商業利用居多，足見商業地帶之地價歷久不衰；其餘各舊市區包含大量出現的住商混合帶，近十五年內地價亦有不少漲幅。綜合以上，大量地段地價均有明顯變遷，主要應為捷運設站及土地利用大量轉為住、商所導致。僅蘆洲北、南側地帶因境內始終為農、工用地，地價最低且無明顯變遷。

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人口成長

捷運開工之前的民國八０年代，蘆洲雖已有不少人居住，但區域分布極為不均，此時期的人口多半居於早期發展的區域，包含溪墘、中路、水湳，而灰磘重劃區及重陽聯絡道鄰近地區因推出不久，人口尚不多。在此期末，蘆洲誕生了嶄新的重劃區－南港子重劃區，且亦有捷運在附近設站，在當時預估可吸引不少人移入。到了民國 94 年，原空曠的南港子重劃區住宅漸多，成為發展最具潛力，人口移入最多的地區，重陽聯絡道附近地區亦然，灰磘重劃區則發展趨飽和。蘆洲的人口密度逐年持續升高，然而整體人口成長卻呈減少趨勢，於民國 99 年捷運通車後，南港子重劃區人口成長雖趨緩，但仍居蘆洲第一，其餘舊市區內甚至出現人口移出的現象，反觀蘆洲北側、南側地帶，卻因長期缺乏妥善都市規劃而鮮少人居，境內滿布違建工廠及廢耕地。綜合以上，捷運的興建通車帶動地價上漲，亦吸引人口移入，但人口高度密集及高房地價隨之持續之下，反而到頭來抑制人口移入居住。

問題與對策

由都市發展變遷造成的問題，研究者認為均與人口有關，一為現今近二十萬的人口，已突破舊有都市計畫人口，且每平方公里達 2.6 萬人，人口高度密集造成除重劃區外，老舊市區房舍密集、街道狹小，然而人口眾多也導致都市更新難以進行，因此政府勢必得積極進行新建案的容積管制；二為重劃區的推出雖成功吸引大量人口移入，但相關公共設施如大型醫院、公園等均十分缺乏，可能無法滿足大量居民，居住機能明顯不良。相較之下，蘆洲仍保留廣大之北、

南側地帶，若經妥善開發，興建大型公共設施，規劃商業利用及住宅，將可望改善蘆洲現今的都市發展問題。

總結

捷運通車前後的蘆洲都市發展變遷，以區內空間變遷而言，蘆洲西部南港地帶已明顯取代東南部成為發展主軸，而未來北、南側亦將逐步開發，顯示蘆洲的都市發展由東而西，而後將往北、南；以總體變遷而言，「人口」扮演重要的變數，早期人口大量移入造成了土地利用模式改變，滿足居民生活所需、使用強度高之住、商利用隨之漸密，再加上捷運興建通車，兩者同時促使房地價大幅上漲，雖然後者亦有吸引人口移入之效，但正因人口高度密集且高房地價持續之下，人口拉力漸遭抵銷，其成長反而到頭來受到抑制。而蘆洲幅員小，

本即不適合居住太多人，且公共設施顯得不足之下，人口成長受抑制顯得合理。

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研究建議

根據研究結果，蘆洲的人口成長已受抑制，呈現幾乎停滯甚至負成長，然而，蘆洲尚保留大面積未經都市規劃之北、南側地帶，若未來順利妥善開發，

將大幅影響土地利用，原有違章工廠被迫遷出，取而代之的是住、商使用及大型公共設施，進而改變產業結構，亦將吸引大量人口移入，造成的都市發展變遷不容忽視，因此建議在蘆洲北、南側進行開發後，持續對於蘆洲都市發展變遷進行探討。

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