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臺北市立建國高級中學
第十屆人文及社會科學資優班專題研究論文
指導老師:王永賢老師
衛星都新亮點—
捷運通車前後蘆洲區都市發展
學生:鄭宇宏
中華民國 104 年 5 月
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目錄
第一章 緒論... 4
第一節 研究動機... 1
第二節 研究目的... 1
第三節 研究方法... 1
一、研究架構... 2
二、研究工具... 2
第四節 文獻探討... 2
一、都市發展相關研究... 2
二、蘆洲相關研究... 3
三、捷運與都市發展相關研究... 3
第二章 蘆洲區暨捷運蘆洲線... 4
第一節 自然環境... 4
一、地理位置... 4
二、地形與地勢... 4
三、水文... 4
第二節 發展沿革... 5
一、清領至日治時期... 5
二、民國時期... 5
第三節 捷運蘆洲線... 6
第三章 土地利用變遷... 7
第一節 蘆洲都市計畫... 7
第二節 土地利用調查成果... 9
一、蘆洲鄉(民國 82 年)... 10
二、蘆洲市(民國 95 年)... 11
三、蘆洲區(民國 102 年)... 12
第四章 捷運站周圍之第三級產業發展... 14
第一節 蘆洲站周圍... 14
第二節 三民高中站周圍... 15
第三節 徐匯中學站周圍... 15
第五章 房地價與新建案... 16
第一節 房價趨勢... 16
第二節 地價趨勢... 19
第三節 新建案... 23
第六章 人口成長... 24
第一節 總人口成長... 24
第二節 內部分區人口成長... 26
3
第七章 結論與建議... 30
參考資料... 32
圖目錄
圖 1 研究架構 ... 2圖 2 蘆洲區位置圖 ... 4
圖 3 捷運蘆洲線 ... 6
圖 4 歷年辦理之整體開發區位置圖 ... 7
圖 5 變更蘆洲都市計畫(第二次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 ... 8
圖 6 變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 ... 8
圖 7 土地利用色碼表(局部) ... 9
圖 8 民國 82 年蘆洲土地利用調查成果圖(局部) ... 10
圖 9 民國 95 年蘆洲土地利用調查成果圖(局部) ... 11
圖 10 民國 102 年蘆洲土地利用調查成果圖(局部) ... 12
圖 11 由淡水河堤防復興里段望蘆洲 ... 13
圖 12 捷運蘆洲線第三級產業分布圖 ... 14
圖 13 中正路平均房價(2008~2011) ... 16
圖 14 民族路平均房價(2008~2011) ... 17
圖 15 三民路平均房價(2008~2011) ... 17
圖 16 集賢路平均房價(2008~2011) ... 18
圖 17 民國 88 年蘆洲各地段公告現值圖 ... 19
圖 18 民國 94 年蘆洲各地段公告現值圖 ... 19
圖 19 民國 100 年蘆洲各地段公告現值圖 ... 20
圖 20 民國 104 年蘆洲各地段公告現值圖 ... 20
圖 21 蘆洲各地段公告現值圖(民 88~104) ... 21
圖 22 由蘆洲北側望高層數新建案(局部) ... 23
圖 23 蘆洲自然增加率及社會增加率(民 90~102) ... 24
圖 24 新北市及蘆洲區人口增加率(民 87~104) ... 25
圖 25 蘆洲區分區暨各里界線圖 ... 27
圖 26 蘆洲各區人口成長(民 88~104) ... 28
圖 27 蘆洲各區人口成長率(民 88~104) ... 29
表目錄
表 1 蘆洲各路段新成屋平均房價及成長率(2008~2011) ... 18表 2 蘆洲各地段公告現值及成長率(民 88~104) ... 22
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表 3 新北市及蘆洲區人口數及人口成長(民 86~104) ... 26 表 4 蘆洲各分區範圍 ... 26
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第一章 緒論
第一節 研究動機
民國九十九年十一月,臺北捷運蘆洲線正式通車,大幅拉近淡水河西岸與臺 北市間的距離,為沿線蘆洲、三重部分地區帶來了不少便利。研究者為蘆洲人,
且居住於捷運站附近,通勤往臺北市經常搭乘捷運,因此對於捷運通車有特別深 刻的感受。
蘆洲位於淡水河西岸,早年由於地勢因素,水患頻仍,居民於此維生大不易,
且對外交通較不便,發展以農業為主。但在民國七 0 年代,受到臺北市都市持續 擴張影響,大批居民自外縣市湧入,工商業逐漸發達,由臺北市移入的人口逐年 增加,居民生活與臺北市關係密切,使之成為臺北市的衛星都市。但是,蘆洲至 晚近因交通不便等因素,仍被視為臺北都市邊陲,許多人甚至不知道它的存在,
不過隨著捷運等重大建設完工,都市發展持續,顯示蘆洲正蛻變當中。
十幾年來,研究者生長於蘆洲這塊土地,親眼見證其持續向上發展,近年來 許多重大建設陸續完工,包含臺 64 快速公路、永安大橋、臺北捷運蘆洲線、蘆 洲國民運動中心等。在此之下,研究者卻發現尚無人對於近年蘆洲區整體都市發 展變遷進行研究,因此研究者想藉此機會,發揮在地優勢,以捷運為主軸探討蘆 洲區近年的都市發展變遷,進行本研究。
第二節 研究目的
本研究將探討捷運蘆洲線通車前後1新北市蘆洲區整體都市發展,透過時間 上的比較,觀察蘆洲區都市發展在空間上的變遷,期以得出蘆洲區近年來的都 市發展變遷情況。
第三節 研究方法
本研究以時間上的演變分析各項都市發展指標。研究者認為觀察一地區之都 市發展變遷,可由土地利用變遷、產業發展(第二、三級產業)、房地價成長及新 建案、人口成長等指標進行分析,並且加入捷運興建、通車時間點進行探討。
1 時間範圍約為民國 90 年至民國 104 年 1 月。
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一、研究架構
圖 1 研究架構
二、研究工具
1.文獻分析:蒐集蘆洲都市發展相關文獻資料,如蘆洲市志、蘆洲市(區)
統計要覽、新北市統計要覽等。
2.統計資料蒐集: 至政府網頁擷取統計資料,如國土利用調查成果資訊網、
新北市政府不動產買賣交易服務網、新北市政府民政局網頁。
3. GARMIN BaseCamp 及 Arc GIS:繪製點子圖。
4. Google Map:擷取街道圖、衛星空照圖及街景圖分析。
5. EXCEL 2007:統計分析、繪製圖表。
第四節 文獻探討
一、都市發展相關研究
過去的都市發展相關研究為數眾多。學者將臺灣整體都市成長分為三期:農 民移墾與農村市集、農業發展與都市成長、經濟發展與都會化(劉克智、董安 琪,2003)。另期望高雄在臺灣都市中扮演具有地方特色之都,以及重視環境 權、生態等(李永展,1995);還有以地價、人口、新建住宅等都市發展指標而 言,發現土地投機為一促使臺中市有效發展之因素(劉小蘭,1996)。
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二、蘆洲相關研究
首先為蘆洲地區宗教與居民的網絡關係研究,由湧蓮寺與當地居民的關 係,發現蘆洲地區的居民聚集型式,由血緣逐漸轉變為地緣,開始對於地方產 生認同感(溫振華,1978)。另外是光復後之土地利用變遷,農地因工業化漸遭 住宅、工廠佔據,造成經濟轉型(陳憲明,1973),顯示蘆洲百年來土地利用變 遷,由農業重鎮逐漸都市化(高傳琪,1996)。而近年捷運通車,影響層面廣,
亦包含對於蘆洲廟口商圈的影響(黃振峰,2012)。
至於光復後的地方志,最早為蘆洲鄉志(蘆洲鄉志編纂委員會,1993),內 容涵蓋地理、開拓、政治、文化、經濟等篇章。而近年之蘆洲市志(中華綜合發 展研究院,2008)則更新舊有鄉志諸多內容。
三、捷運與都市發展相關研究
大眾捷運系統帶來多元的效益,包含交通運輸、財務、都市發展及文化,
其對於都市發展的效益包含土地使用、改善交通及生活行為並促進經濟活動、
增進經濟發展、改善空間運用等(曾昭容、傅武治,2013),顯示交通的便利已 成為都市發展的必備條件之一(顏進儒,2006)。
學術界針對臺北捷運系統對於鄰近地區發展影響之研究,發現運輸改善造 成地價變動,而沿線地區,尤其是車站附近地價上漲迅速(李育坤,1988),例 如捷運淡水線影響淡水沿線周遭之人口、地價成長(楊靜音,1988);以及以蘆 洲為例,證實捷運通車與都市房價上漲有正相關(張冊蒼,2012)。另外捷運沿 線的地價成長模式,受至市中心所需時間、距離等因素影響(許侶馨,1989);
而且,地價波動受到捷運各階段政策影響(陳祖耀,2006),同時亦受到捷運沿 線的商業發展活絡,促使土地使用強度增強,造成沿線地區土地多轉為住、商 使用,因此帶動地價上漲(黃振峰,2012)。另外,捷運營運亦導致都市空間結 構的變化(林楨家、馮正民、胡怡鴦,2002)。
另有學者提到,捷運以都市交通運具介入,促成都市中空間的重組、土地 使用、機能的變遷等相關影響,這種影響可能是直接或是間接的,許多都會區 空間結構的研究,多偏向計畫策略面,即以人口、產業等社經面的特性進行研 究(樂家剛,2009)。
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第二章 蘆洲區暨捷運蘆洲線
第一節 自然環境 一、 地理位置
蘆洲位於臺北盆地西北側,北面以淡水河與臺北市西北為界,鄰士林區社 子島,東南面與新北市三重區相鄰,西面則大致以二重疏洪道與新北市五股區 相鄰。面積約 7.4 平方公里,僅略大於永和。由於二重疏洪道及淡水河堤防之修 築,使得蘆洲與三重關係更密集。
圖 2 蘆洲區位置圖
二、 地形與地勢
蘆洲為淡水河沖積而成的沙洲,自古即有「河上洲」之稱。地勢平坦而低,
海拔高度幾乎為臺北盆地內最低者,平均為 2.5 公尺,僅稍高於關渡平原之 1.4 公尺,可謂盆地之底。境內稍高之地為早期聚落中心-得勝、保和、仁復一帶,
早期稱為店仔口,海拔高度約為 4 公尺,較西北部之最低點高出 3 公尺。
三、水文
蘆洲之主要水域為淡水河系,淡水河長 158.7km,流域面積約 2726 km2,
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涵蓋臺北市、新北市、基隆市、桃園市、新竹縣,為北臺灣第一大河。兩大支 流-新店溪、大漢溪於江子翠匯流成淡水河,基隆河則於士林區注入;另二重 疏洪道於二重分支出來,至五股、蘆洲一帶再次注入淡水河。淡水河前後流經 蘆洲之復興里、水河里及保新里,二重疏洪道則緊鄰蘆洲之永康里、成功里、
永樂里、南港里及正義里2。
淡水河進入臺北盆地後坡度低緩,流速大幅下降,水流及沖積物移動緩 慢,泥沙沉積窄化河道,阻礙洪水宣洩,加以蘆洲位於臺北盆地極低之地帶,
且接近淡水河出海口,潮汐影響洪水宣洩,因此容易發生嚴重水患。然而,政 府於民國六 0 年代推動大臺北防洪計畫,於七 0 年代正式修築二重疏洪道及淡水 河西岸堤防,大幅改善蘆洲的水患問題。
第二節 發展沿革
一、清領至日治時期
清乾隆以後,康熙臺北大湖湖水漸退,蘆洲不再全是淤泥及蘆草蔓生之地,
漢人始進入開墾。經過先民的辛勤開墾及水利設施的興建,可耕地漸由河岸一帶 延伸入內陸地區,主要聚落也由沿河一帶轉移至東南部內陸一帶。早期蘆洲地區 盛產稻米,為大臺北地區稻米主要產地之一。到了日治時期,農業持續蓬勃發展,
成為當時大臺北地區之稻米、柑橘3之重要供應地。
二、民國時期
光復初期,地方仕紳提倡三蘆分治,以祭祀圈區隔為三重、蘆洲兩地,三 重獨立設鎮,而蘆洲地區維持為蘆洲鄉。此時蘆洲仍為農業重鎮,扮演大臺北 地區蔬菜4重要供應地。約民國六 0 年代開始,由於工業化導致臺北都市逐步擴 張,臺北市人口逐漸湧入臺北縣鄰近之衛星市鎮(陳東生,1993),而隨著房價 高升和原已興起的衛星市鎮開發趨近飽和,人口進一步擴散到更外圍的市鎮,
如蘆洲(詹麗芬,1992),房舍、工廠快速增加取代原有的耕地,產業結構由第 一級產業轉型為第二、三級產業5,淨遷入人口自民國七 0 年代快速成長,並於
2 見圖 23。
3 柑橘最早於清乾隆年間引進,歸因於蘆洲之土讓適合種植,使得蘆洲於日治時期成為臺北盆 地最大柑橘盛產地。但於日治末期,總督府因應戰爭所需,改另種植稻米及蔬菜,柑橘樹遭大 量砍除,遂漸漸衰退。(蘆洲市志,2008)
4蘆洲自清朝以來即盛行稻米種植,但居民飽受水患之苦,於是在作物之選擇上便日益謹慎,而 蔬菜由於生長期短,利於搶收,即使遭受水患,也能快速復原,再行耕種,於是光復初期遭大 量種植。(蘆洲市志,2008)
5 第一級產業漸衰退之原因,尚包含許多淡水河沿岸之耕地,約於水湳、保新等一帶,因長期 受水患影響,河水中夾雜感潮效應下之海水入侵土地,使得土地鹽度升高,不適種植,淪為大 面積廢耕地。(蘆洲市志,2008)
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民國 77 年達高峰(徐婉真,2009),後續則受到聯外公路交通及防洪設施漸完 善等影響,人口持續移入,總數由光復初期的一萬多人,至民國八 0 年代已突 破 15 萬人。
第三節 捷運蘆洲線
捷運蘆洲線,原名為蘆洲支線,為新莊線之支線,路線由臺北大橋西北側 三和路及環河北路一段與新莊線分叉處起,沿三重區三和路設三重國小站及三 和國中站,進入蘆洲區中山一路後設徐匯中學站,銜接三民路後設三民高中站 及終點蘆洲站,全線皆位於新北市境內,共五站,全長 6.4 公里。而後慣稱其為 蘆洲線,因路線明顯較新北投、小碧潭支線長。
蘆洲線與新莊線皆於民國 83 年經行政院核定,環境影響說明書於民國 84 年經環保署同意,財務計畫則於民國 87 年通過核定,共同於民國 90 年開始施 工,兩者於民國 97 年正式接軌,民國 98 年開始進行列車動態測試。民國 99 年,蘆洲線搶先與新莊線臺北市部分路段(大橋頭-忠孝新生)同時完工,隨後 之初勘,履勘順利進行後,採取「蘆洲-忠孝新生」營運模式於同年 11 月 3 日 正式通車,為第一條通車至淡水河西岸之捷運路線。而後隨著新莊線全線完工 並與中和線正式接軌,三線隨之併稱為「中和新蘆線」,營運模式於民國 102 年底定為「蘆洲-南勢角」及「迴龍-南勢角」。
圖 3 捷運蘆洲線
往南勢角 三和國中
三重國小 徐匯中學
三民高中 蘆洲
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B7
第三章 土地利用變遷
土地利用乃自然環境、人類社會、經濟活動的呈現,因此,欲了解蘆洲近 年的都市發展,應先探討其土地利用變遷情形。
本節將以政府所發布之蘆洲都市計畫、土地利用調查成果來探討土地利用 變遷;將參照「國土利用調查成果資訊網」,加以比較。
第一節 蘆洲都市計畫
6蘆洲都市計畫始於民國 60 年發布之「蘆洲都市計畫」,實行至今涵蓋新北 市蘆洲區已達 680 公頃。歷年發布多次擬定及變更計畫,包含為因應人口持續 移入而辦理之灰磘地區、南港子地區及重陽聯絡道路鄰近地區7(圖 4)等整體開 發。而近年由於蘆洲人口遠超過原計畫之目標人口 17 萬人,公共設施將不敷使 用,因此政府於民國 101 年發布「變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案」,以 民國 110 年為目標年,計畫納入對於蘆北、蘆南地區8約 220 公頃之地區進行整 體開發。
圖 4 歷年辦理之整體開發區位置圖
(資料來源:變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案,民 101)
6 據都市計畫法第九條,蘆洲都市計畫屬於「市鎮計畫」,而於新北市升格後改稱為「都會區計 畫」。
7 指集賢路、重陽街、重陽一街、重陽二街鄰近地區,可由集賢路對外銜接重陽橋直達臺北 市。
8 蘆北、蘆南地區指的分別是復興里、水河里、保新里及得仁里一帶,現多為廢耕地及違章工 廠。
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圖 5 變更蘆洲都市計畫(第二次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 (資料來源:變更蘆洲都市計畫(第二次通盤檢討)案,民 93)
圖 6 變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 (資料來源:變更蘆洲都市計畫(第三次通盤檢討)案,民 101)
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由圖 5、6 可知,蘆洲北側與南側將根據第三次通盤檢討案被劃入都市計 畫,未來可望進行整體開發,將興建數項大型公共設施,如公園、大型醫院、
學校等,以解決公共設施不足的問題。
第二節 土地利用調查成果
一地的土地利用調查成果,能清楚呈現出人類在土地上長期或週期性的活 動,其可能受到經濟、社會或自然等因素影響而不同。本研究利用內政部國土 測繪中心之網站-國土利用調查成果資訊網9,擷取蘆洲區不同時間之調查成果 圖,加以比對分析。
圖 7 土地利用色碼表(局部) (資料來源:國土利用調查成果資訊網)
(註:未使用地之色塊為: )
9 鑑於對土地規劃之殷切需求,內政部分別於民國 84、95 年辦理過全國性土地使用分類調查,
主要目標乃是完善建立國土利用調查成果的資料,並滿足國土計畫及其他相關決策分析與應用 研究之需求。(國土調查成果資訊網,2015)
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依行政區變更分為三個時期探討:
一、 蘆洲鄉(民國 82 年)
圖 8 民國 82 年蘆洲土地利用調查成果圖(局部)
此時期的蘆洲,住宅雖多但仍有許多閒置土地,灰磘重劃區及重陽聯絡道 鄰近地區整體開發均甫推出;而商業或住商混合利用仍十分稀少;且北側、南 側及西側南港子地區仍廣布大面積之工廠-農地混合帶。整體來說,此一時期 的蘆洲雖已有許多人移入居住,但開發尚不算完全,且商業利用不發達,另外 許多地區仍處於未經妥善都市計畫的地帶,工廠、農地雜亂分布。
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二、 蘆洲市(民國 95 年)
圖 9 民國 95 年蘆洲土地利用調查成果圖(局部)
蘆洲於八 0 年代後持續發展,於民國 86 年正式升格為市,到了民國 95 年,
境內之土地利用已大幅不同,首先為西側南港子重劃區誕生,住宅大量出現,
吸引居民移入,但發展尚處初始階段,仍有許多閒置土地;其餘地區如重陽、
灰磘等住宅亦大量增加;另外商業及住商混合利用沿主要道路大規模增加,最 繁盛者為早期之聚落中心-得勝里一帶;而蘆洲北側、南側地帶仍未經都市計 畫,工廠、農地依舊雜亂廣布。
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三、 蘆洲區(民國 102 年)
圖 10 民國 102 年蘆洲土地利用調查成果圖(局部)
此時期之此土地利用仍延續前一時期,在住宅方面更為飽和,南港子重劃 區閒置地漸少,其餘舊市區則更不用提;住商混合的分布更廣,且大量進駐南 港子及灰磘重劃區內;而北側、南側地區仍舊廣布工廠及農地。
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綜合以上,蘆洲的土地利用於二十年內經歷大幅變遷,灰磘、重陽聯絡道 周圍及南港子地區經規劃後出現大量住宅,在此同時,為滿足居民各項需求之 第三級產業亦大量增加於各區。然而,蘆洲北側、南側則始終未經妥善都市計 畫,工廠、農地廣布,變遷不明顯(圖 11)。
圖 11 由淡水河堤防復興里段望蘆洲
(註:前方之蘆洲北側地帶仍分布許多鐵皮工廠,而往遠處望去可知已有許多大廈 分布,形成極大對比)
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第四章 捷運站周圍之第三級產業發展
都市具備著蓬勃的第二10、三級產業發展,但由前章可知,近年第三級產 業分布甚廣,因此本節之焦點將放在捷運站周圍之第三級產業,探討其發展現 況並加以分析。
研究範圍為蘆洲境內之三個捷運站周圍五百公尺內區域,包含蘆洲站、三 民高中站及徐匯中學站,對區域內各主要幹道11進行實地調查,記錄零售及服 務業並繪製點子圖,藉此了解各捷運站周圍第三級產業發展現況。
圖 12 捷運蘆洲線第三級產業分布圖
(註:上圖中,由西北往東南分別為蘆洲站、三民高中站及徐匯中學站;
紀錄時間為民國 104 年 2 月)
第一節 蘆洲站周圍
大致以三民路為界,以北為保新里地區,早期農業發達耕地遍布。民國七 0年代以後,因臺北都市持續擴張導致人口移入,且農地因地質改變而逐漸廢
10近年蘆洲區內第二級產業並不活躍,由原傳統製造業、手工業為主體逐漸轉為零售業、服務 業為大宗,從業人數呈逐年減少(工商及服務業普查報告(民國 90、95 年)),而第三級產業反而 增多。
11 研究者為簡化紀錄程序,將「主要幹道」定義為路、街層級的道路,而不包含巷、弄。
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耕之因素,大量鐵皮廠房佔據耕地。至今,此區仍分布許多鐵皮工廠,廢耕地 夾雜其中,商業利用少。
三民路以西南的正義里一帶,為新穎的南港子重劃區,此區由民國八 0 年 代末期計畫推動以來,新穎的大廈、房舍逐漸取代農地及工廠,環境清幽而不 紛雜,但境內商業機能仍不發達,除長榮路外,商家相對較為零星;至於東南 側之保佑里一帶,為舊市區之延伸,商家較密集。
整體而言,蘆洲站周圍地區未完全開發,相對較不繁榮,第三級產業仍不 發達。
第二節 三民高中站周圍
三民高中站以北包含保和里、鷺江里等,為住商混合區,大多為舊式之公 寓,一樓多為商家之利用,在不同路段更呈現不同種類之聚集現象,如信義路 上小吃店、餐館林立,復興路上近三民高中側有多家診所。
以南地區,包含得勝里等,傳統透天厝、公寓為多,中心區得勝街、成功 路一帶為蘆洲廟口形象商圈,白天為早市,許多菜、肉販進駐,晚上則為夜 市,路邊攤小吃、服飾店林立,境內商業利用發達,為蘆洲最具商業機能之 區。
整體而言,三民高中站周圍地區為一較早形成之聚落,開發已趨近飽和,
第三級產業發達。
第三節 徐匯中學站周圍
徐匯中學站以北包含重陽里等,多為住商混合區,新式大廈坐落於集賢路 上,而中山一路、信義路則廣布傳統公寓,呈現不同風貌,兩者之商業利用皆 發達,如集賢路上大型餐廳林立,商業機能強。
以南地區,包含得仁里等,境內有許多傳統透天厝及公寓,一樓被利用為 小型工廠之情況不少見,而鐵皮工廠亦有分布,為住宅、工業、商業之混合利 用地帶。
整體而言,徐匯中學站周圍地區第三級產業利用極為不均,以北地區第三 級產業發達,但以南地區仍有大宗工業利用。
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第五章 房地價與新建案
第一節 房價趨勢
房屋價格反映一地之生活品質、機能之優劣。而影響都市房價變動之因素 可能包含經濟、社會文化、政治、房屋本身條件、住宅區條件、政府政策、交 通等(陳幸宜,2003),本節將以交通-捷運通車為主軸,探討蘆洲地區捷運站 周圍路段近年之房價。
本研究彙整新北市政府地政局蘆洲地區捷運站周圍路段,比較近年平均房 價數值(2008 年至 2011 年)。
圖 13 中正路平均房價(2008~2011)
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圖 14 民族路平均房價(2008~2011)
圖 15 三民路平均房價(2008~2011)
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圖 16 集賢路平均房價(2008~2011)
表 1 蘆洲各路段新成屋平均房價及成長率(2008~2011)
路段 2008第三季2009第三季2010第三季2011第三季 總成長率
中正路 20 19.5 23.5 34 70.00%
三民路 22.5 - - 37.5 66.67%
民族路 20 20 23 30.5 52.50%
集賢路 - 21 33 35.5 69.05%
(註: 圖 15、16 及表 1 部分資料散佚)
中正路、民族路、三民路經捷運蘆洲站、三民高中站附近地區,而集賢路 則經徐匯中學站附近地區,因此選擇以上路段探討。
由圖 13~16 分析,各路段房價單價最高者皆為新成屋,其次依序為 6~10 年、11~20 年、21 年以上,而同屋齡之大樓單價又普遍比公寓高。
中正路、民族路於 2010 年(民國 99 年)第四季前,正值近捷運通車時間之 際,單價皆微幅上漲(中正路新成屋:17.5%),漲幅最大的為各路段之新成屋
12。到了 2010 年第四季,此時段已歷經捷運蘆洲線正式通車,除集賢路新成屋 外,各路段皆大幅上漲(中正路新成屋:44.7%),此後又隨即持平,直到 2011 年第三季,始出現另一波漲幅。
單以交通因素分析上述地區房價,民國九十九年第四季房價出現偏高的變 動,主要的變數是捷運通車,因此捷運通車實扮演影響這些地區房價變動之主 要因素。而且,以上地段之土地利用多以住、商為主,其房價勢必受到一定程 度的影響。
12 三民路由於資料散佚,因此無法直接判讀此時間的走勢。
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第二節 地價趨勢
土地價格反映一地土地使用情況及生活品質之優劣,且深受土地利用模式 影響。本節將彙整民國 88 至 104 年蘆洲區公告土地現值之數據,研究蘆洲的地 價變遷。
本研究自新北市三重地政事務所劃分之 21 個地段隨機抽樣,每年期每地段 抽取五地之公告現值,平均後進行比較。
圖 17 民國 88 年蘆洲各地段公告現值圖
圖 18 民國 94 年蘆洲各地段公告現值圖
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圖 19 民國 100 年蘆洲各地段公告現值圖
圖 20 民國 104 年蘆洲各地段公告現值圖
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圖 21 蘆洲各地段公告現值圖(民 88~104) 由公告現值圖分析,依數值高低,可略分為以下三區:
第一區
為蘆洲地區聚落中心、聯外道路之要衝,包含數值最高之成功段,歷年地 價皆達十萬元以上,由於此區為蘆洲廟口商圈所在,商業利用多,因此歷年地 價皆蟬聯蘆洲之首。至於九芎段、和平段皆位於成功段附近,商業利用同樣不 少,生活機能佳,因此連年數值居高不下。
第二區
包含光明段、保和段、集賢段等,此一區間分布於蘆洲各地,性質相近,
開發較早,多為住商混合區,地價不低。
第三區
包含民族、保佑、保新、復興段,位於蘆洲北側,境內許多地目為「農」,
不過多數土地已廢耕,被利用為違章工廠,為蘆洲地區地價最低之區域。
此外,有三地段無法直接納入以上三區,分別是正義段及重陽段,因近年 進行土地重劃,境內大廈如雨後春筍般建起,聯外公路交通分別為成蘆橋及重 陽橋,交通發達、環境優質,地價大幅上漲,由民國 88 年分別為每平方公尺 3 萬元及 6 萬元,上漲至每平方公尺 18 萬元及 17 萬元。而中原段可能因位於交通 次節點-蘆洲捷運站附近,交通機能強,由民國 88 年每平方公尺 4 萬元,大幅 上升至民國 104 年之每平方公尺 17 萬元。以上皆為由較低現值的地段轉變為較 高之地段。
分析統計圖的趨勢,蘆洲地區各地段地價近年皆有可觀的成長,漲幅最明 顯的分別為正義段、重陽段及中原段,成長率分別為 531%、176%及 297%,地
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價成長歸因於土地重劃、公路交通及捷運建設等因素。特別值得一提的為正義 段,該地進行土地重劃前原為農業及工業地帶,環境較差,自民國八0年代被 劃分為南港子重劃區後,高樓大廈取代原有的工廠及農地,成為機能極優質之 地帶。其餘各地段,包含成功段、九芎段等,為蘆洲之聚落中心,以及其四周 包含光明段、保和段等,成長率在 90 至 150%之間,因多數地段市容較老舊漲 幅不若正義等段來的大,不過仍能維持一定漲幅者,應為位於交通次節點13(捷 運站)附近之因素。漲幅最低之區域,為蘆洲北側地區,包含保祐、保新及民族 等段,境內廢耕地、違章工廠廣布,生活機能差,因幅員廣闊,牽涉利益大,
地主抗爭之下遲遲無法進行都市計畫;另南側之中山段,包含大範圍未經都市 計畫之農業區,現亦多為工廠。兩大區成長率為蘆洲最低者,僅有 15%至 75%。
表 2 蘆洲各地段公告現值及成長率(民 88~104)
13 根據都市地價模型,交通次節點周圍地區地價較高。
地段 88年 94年 100年 104年 總成長率
九芎段 84546 71102 114600 209600 147.91%
中山段 54000 44200 51800 94500 75.00%
中原段 44000 37808 57728 174628 296.88%
正義段 28598 38503 78670 180542 531.31%
民生段 57270 51800 73395 131606 129.80%
民族段 27000 15700 18500 31100 15.19%
民義段 66300 53400 70440 128800 94.27%
民權段 51995 45464 64293 113358 118.02%
光明段 54000 41500 60700 107000 98.15%
光華段 54000 45000 56800 110000 103.70%
成功段 127006 106742 144643 272895 114.87%
和平段 98166 80261 111976 192108 95.70%
保佑段 27960 16357 22419 40137 43.55%
保和段 57546 50131 72682 130492 126.76%
保新段 27000 15600 22400 35700 32.22%
信義段 54000 43800 65300 123379 128.48%
重陽段 63540 59302 88436 175200 175.73%
復興段 27000 15700 18500 31100 15.19%
集賢段 50400 40500 55000 104820 107.98%
樹德段 54000 43800 65300 123000 127.78%
鷺江段 59400 51920 76087 137771 131.94%
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第三節 新建案
蘆洲幅員小,舊有住宅廣布,近年新建案分布不均,大多聚集在南港子重 劃區一帶。
自民國八 0 年代末,南港子重劃區落成以來,區內房舍、大廈大幅增加,
市容由重劃前之農地、工廠廣布,蛻變為新式大廈林立,許多建商、居民,即 看好此地擁有未來近捷運站之優勢,由捷運開始興建至通車,新建案如雨後春 筍般增加,早期此區多為 7~15 層之大廈,近五年則出現數件 20 層以上建案,包 含緊鄰捷運站之聯合開發案「希望城市」、面柳堤公園之「聯銓天廈」,長興路 三民路口之「新天際」,以及部分未展開銷售之建案(圖 22),部分價格甚至已 突破每坪六十萬,創下蘆洲房市住宅價格史上新高。新建案穩定增加的同時,
房價持續攀升,實將減少人口實際移入居住的意願,造成空屋率提升。
另外,預期都市計畫變更可進行開發的蘆洲北、南側農業區亦受到建商覬 覦,未來將成為下一波蘆洲新建案熱絡地帶,配合區內的大型公共設施及商業 開發,將帶動此區房價上漲。
圖 22 由蘆洲北側望高層數新建案(局部) 信住一品匯
希望城市
聯銓天廈 新天際 未推出
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第六章 人口成長
本節將彙整民國 86~104 年蘆洲總人口成長,並深入探討內部各區的人口 成長。
人口資料取自蘆洲區公所及新北市政府民政局民國 90 年至 102 年蘆洲區之 遷入、遷出人數、自然增加率,進而分析人口增加率;以及自新北市政府民政 局擷取民國 86 至 104 年蘆洲區各里人口數資料。
第一節 總人口成長
圖 23 蘆洲自然增加率及社會增加率(民 90~102)
民國七 0 年代以來蘆洲人口大幅成長主要來自於人口移入(徐婉真,
2009)。而近十五年人口自然增加的變動幅度亦不大,社會增加卻有大規模的變 動(圖 23)。社會增加率於民國九0年代初呈現微幅上漲,推測為人口大量移 入南港子重劃區,且捷運動工導致;接著一路下滑,民國 99 年更是首度低於自 然增加,甚至零成長,民國 102 年更呈現負成長,顯示蘆洲地區的遷出人數大 於遷入人數。
為何於捷運通車之後,人口移入不增反減?主因在於蘆洲與板橋、永和、
三重等皆屬於新北市之「高度開發區」14。蘆洲於民國八0年代推出重劃區,成 功吸引不少人移入,但此效應隨近年人口密度增高而有逐年弱化的趨勢。除了 重劃區之外,其他地區多為發展趨近飽和的老舊市區或是尚未都市更新的土
14 包含板橋、三重、中和、永和、土城及蘆洲六區,區內因都市化高度發展,人口飽和而向外 流出。(新北市政府,民 103)
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地,加上房地價逐年攀升,對於人口的拉力漸減,因此造成民國九0年代前半 期人口大量移入,到了後半期捷運通車後逐漸減少,甚至為負成長的情況。因 此,一地人口移入除了受捷運影響,尚須視其地區之性質、發展狀況而定,特別 易受土地利用及房地價影響。
圖 24 新北市及蘆洲區人口增加率(民 87~104)15
由上圖,蘆洲區的人口成長與社會增加趨勢大致吻合,顯示出近年蘆洲的 社會增加率變化對於蘆洲人口成長有莫大的影響。民國九0年代以來蘆洲的人 口成長率皆大於新北市,到了民國 100 年則首度低於新北市的人口成長率,民 國 102 年更出現人口負成長,顯示近幾年蘆洲區的人口增加率在新北市中屬於 較低者。
依人口成長變遷,推測捷運蘆洲線的興建對於蘆洲人口移入為正向因素,
但人口移入卻逐漸減少,顯示必有其他不利因素促使人口移入減少,應為蘆洲 在持續高度開發下,人口高度密集及房地價的變遷所致,此般情形亦出現於三 重、永和等新北市高度發展地區。
15擷取每年一月之資料。
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表 3 新北市及蘆洲區人口數及人口成長(民 86~104)
年分 人口數 人口成長率 人口數 人口成長率
86年 3358597 - 146565 -
87年 3423966 1.95% 152728 4.20%
88年 3463699 1.16% 156394 2.40%
89年 3514197 1.46% 160953 2.92%
90年 3570936 1.61% 165897 3.07%
91年 3612495 1.16% 169452 2.14%
92年 3644747 0.89% 173534 2.41%
93年 3678667 0.93% 177608 2.35%
94年 3711457 0.89% 182089 2.52%
95年 3738293 0.72% 185847 2.06%
96年 3771024 0.88% 189819 2.14%
97年 3800575 0.78% 192201 1.25%
98年 3837077 0.96% 194813 1.36%
99年 3876070 1.02% 197203 1.23%
100年 3897421 0.55% 197782 0.29%
101年 3917945 0.53% 198436 0.33%
102年 3941239 0.59% 199615 0.59%
103年 3955777 0.37% 199447 -0.08%
104年 3967571 0.30% 199739 0.15%
新北市 蘆洲區
第二節 內部分區人口成長
由於蘆洲各里的發展歷程不同,部分里之間又有共同的發展背景,若以里 為單位分析恐怕不夠周全,因此本研究依據清領時期逐漸發展出之五個庄,將 蘆洲劃分為五地區進行比較。如下表:
表 4 蘆洲各分區範圍
地區 範圍
A.中路地區 西南部,含中路里、中原里、中華里、光明里、光華里、
永安里、九芎里、忠義里、延平里、長安里。
B.溪墘地區 東南部,含得勝里、得仁里、樹德里、民和里、溪墘里、
恆德里、仁復里、仁德里、仁義里。
C.樓仔厝地區 東北部,含保和里、鷺江里、信義里、福安里、樓厝里、
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復興里、玉清里。
D.水湳地區 西北部,含水河里、水湳里、保新里、忠孝里、保佑里、
仁愛里。
E.南港地區 西部,含南港里、正義里、永樂里、成功里、永康里、永 德里,為灰磘及南港子重劃區所在,發展較晚。
圖 25 蘆洲區分區暨各里界線圖
(資料來源:徐婉真)
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圖 26 蘆洲各區人口成長(民 88~104)
由上圖,各區之人口成長以南港地區最高,十五年來達 72%,由原本人口 數最稀少而一舉躍升,應為境內南港子重劃區吸引大量人口,且捷運設站於附 近;而其他包含中路、樓仔厝、水湳等之人口成長率皆十分相近,此三地性質 相近,同為開發較早、繁榮之區域,部分區域亦有捷運設站,不過樓仔厝、水湳 尚包含未經妥善開發之蘆洲北、南側地帶;另外,溪墘之人口成長率稍低,不到 10%,應為其境內得仁—民和里一帶欠缺良善都市規劃,且變電所坐落於此,
影響整體人口成長。若依各里來看,最高者為正義里,原因為南港子重劃區即 位於此;除了正義里之外,其餘各里的成長率皆在 70%以下,顯示近年蘆洲的 人口成長已漸趨緩。較高者分別為仁義里及永康里之 63.5%及 61.5%,前者受惠 於二重疏洪道,後者則為重陽重劃區及徐匯中學捷運站;而最低者則為保新里 之負 16%,肇因於境內大多為鐵皮工廠及廢耕地,環境窳陋因此向來鮮少人 居。
若把焦點放在近五年的人口成長,可以發現各地區的人口成長率皆非常 低,大約都在 1%上下(圖 27),水湳甚至為負成長,原因則應如本章第一節所 述,種種不利條件抑制了蘆洲人口持續成長。若檢視各里,大部分的情況與前 者相去不遠。
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圖 27 蘆洲各區人口成長率(民 88~104)
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第七章 結論與建議
民國八0年代,政府正式核定捷運蘆洲線,並於民國 90 年動工,至民國 99 年正式通車,在此期間及之後,相關都市發展變遷十分明顯。
土地利用變遷
首先為蘆洲的土地利用變遷,在民國八0年代以工廠、住宅為多,而後因 政府推出重陽聯絡道鄰近地區、南港子等重劃區,住宅漸取代大量工廠。經過 十幾年,大量人口移入重劃區,住宅廣布且密度漸高之下,住商混合之情況在 各區也日益普遍,肇因於自民國七0年代後人口不斷自外地湧入(徐婉真,
2009),至民國八、九 0 年代亦仍有明顯增加,使得大量土地利用轉為使用強度 較高的住宅及商業,反映蘆洲在社會、經濟上的變遷。至於蘆洲北、南側則維 持為工業、農業地帶,缺乏妥善都市計畫,無明顯變遷。
第三級產業發展
蘆洲各捷運站周圍的第三級產業分布現況,以三民高中站周圍第三級產業 利用最多,開發最早,商、住商混合占大部分;其次為徐匯中學站周圍,除南 側偏住、工地帶外,其餘地區第三級產業廣布;而蘆洲站周圍開發較晚而居 末,因北側尚有大面積工廠,且南港子重劃區仍偏向純住宅地帶,第三級產業 利用較少。若以捷運為貫串蘆洲的橫軸,顯示第三級產業密集地帶仍集中於東 部,但西部相較之下較有發展潛力。
房地價及新建案
捷運蘆洲線通車,加上大量土地利用於近十五年大量轉為住、商,促成近 年房價明顯上漲。民國八0年代末蘆洲的地價極為不均,除早期聚落外,農、
工業地帶之地價均極低。在政府於部分地區推出重劃區後,新建案如雨後春筍 般湧入,帶動地價高漲,使得正義、重陽段成為十五年內地價漲幅最大之區 域;而中原段則可能受惠於捷運設站,地價漲幅亦高;至於地價最高之區域始 終為成功段,境內商業利用居多,足見商業地帶之地價歷久不衰;其餘各舊市 區包含大量出現的住商混合帶,近十五年內地價亦有不少漲幅。綜合以上,大 量地段地價均有明顯變遷,主要應為捷運設站及土地利用大量轉為住、商所導 致。僅蘆洲北、南側地帶因境內始終為農、工用地,地價最低且無明顯變遷。
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人口成長
捷運開工之前的民國八0年代,蘆洲雖已有不少人居住,但區域分布極為 不均,此時期的人口多半居於早期發展的區域,包含溪墘、中路、水湳,而灰 磘重劃區及重陽聯絡道鄰近地區因推出不久,人口尚不多。在此期末,蘆洲誕 生了嶄新的重劃區-南港子重劃區,且亦有捷運在附近設站,在當時預估可吸 引不少人移入。到了民國 94 年,原空曠的南港子重劃區住宅漸多,成為發展最 具潛力,人口移入最多的地區,重陽聯絡道附近地區亦然,灰磘重劃區則發展 趨飽和。蘆洲的人口密度逐年持續升高,然而整體人口成長卻呈減少趨勢,於 民國 99 年捷運通車後,南港子重劃區人口成長雖趨緩,但仍居蘆洲第一,其餘 舊市區內甚至出現人口移出的現象,反觀蘆洲北側、南側地帶,卻因長期缺乏 妥善都市規劃而鮮少人居,境內滿布違建工廠及廢耕地。綜合以上,捷運的興 建通車帶動地價上漲,亦吸引人口移入,但人口高度密集及高房地價隨之持續 之下,反而到頭來抑制人口移入居住。
問題與對策
由都市發展變遷造成的問題,研究者認為均與人口有關,一為現今近二十 萬的人口,已突破舊有都市計畫人口,且每平方公里達 2.6 萬人,人口高度密集 造成除重劃區外,老舊市區房舍密集、街道狹小,然而人口眾多也導致都市更新 難以進行,因此政府勢必得積極進行新建案的容積管制;二為重劃區的推出雖 成功吸引大量人口移入,但相關公共設施如大型醫院、公園等均十分缺乏,可 能無法滿足大量居民,居住機能明顯不良。相較之下,蘆洲仍保留廣大之北、
南側地帶,若經妥善開發,興建大型公共設施,規劃商業利用及住宅,將可望 改善蘆洲現今的都市發展問題。
總結
捷運通車前後的蘆洲都市發展變遷,以區內空間變遷而言,蘆洲西部南港 地帶已明顯取代東南部成為發展主軸,而未來北、南側亦將逐步開發,顯示蘆 洲的都市發展由東而西,而後將往北、南;以總體變遷而言,「人口」扮演重要 的變數,早期人口大量移入造成了土地利用模式改變,滿足居民生活所需、使 用強度高之住、商利用隨之漸密,再加上捷運興建通車,兩者同時促使房地價 大幅上漲,雖然後者亦有吸引人口移入之效,但正因人口高度密集且高房地價 持續之下,人口拉力漸遭抵銷,其成長反而到頭來受到抑制。而蘆洲幅員小,
本即不適合居住太多人,且公共設施顯得不足之下,人口成長受抑制顯得合 理。
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研究建議
根據研究結果,蘆洲的人口成長已受抑制,呈現幾乎停滯甚至負成長,然 而,蘆洲尚保留大面積未經都市規劃之北、南側地帶,若未來順利妥善開發,
將大幅影響土地利用,原有違章工廠被迫遷出,取而代之的是住、商使用及大 型公共設施,進而改變產業結構,亦將吸引大量人口移入,造成的都市發展變 遷不容忽視,因此建議在蘆洲北、南側進行開發後,持續對於蘆洲都市發展變 遷進行探討。
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