2015物業管理產業發展概況

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(1)TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 第四章 2015 年物業管理產業發展概況顏世禮 1. 2015 年度台灣物業設施管理產業，除了受整體社會環境變化，及政府對不動產政策的牽動外，公安及消安的議題也持續深化及被政府所重視；另 2015 年及 2016 年初，天然環境引發各種災害的威脅，如地震、颱風、洪水、土石流等複合式災害，造成社會及人民生命及財產的重大損失，政府各部會紛紛研訂各項因應對策，也衍生物業設施管理的業務，從建築物的內部環境的範疇，拓展到對外部環境的安全防災管理業務；房屋建檢、長期修繕已從重視階段，進入研訂規劃政策的行動階段；另施行已屆 20 週年的《公寓大廈管理條例》修法進度延宕，未能適時消弭與實務的差距，實有負社會期待；政府推動智慧化城市政策也促使資通訊 (ICT) 技術持續在建築物智慧化的導入應用；可預見台灣物業設施管理產業，業務範疇將不斷的擴張，專業化的職能更趨明顯；茲從下列構面摘錄具代表性事項，以回顧 2015 年度台灣物業管理產業的發展概況。. 一、物業管理產業化政策的發展 ( 一 ) 強化物業暨公寓大廈管理制度的攸關法制 1.《公寓大廈管理條例》實施與修法 (1)《公寓大廈管理條例》20 週年回顧與展望《公寓大廈管理條例》針對區分所有權建築物管理奠定了法制 394. 1 台灣物業設施管理協會秘書長、東京都物業管理機構協理。. 16531P0643.313-414.indd394. 2016/6/8下午3:48.

(2) 的基礎，也將建物的所有權、使用權及管理權作明確的責任劃分；自 1995 年 6 月 28 日公布施行迄今已逾 20 年，營建署於 2015 年 9 月 9 日建署署長任內完成《條例》立法的黃南淵前署長擔任論壇主席；由《條例》起草人戴東雄前大法官說明條例的立法背景；由 92 年通過《條例》修正的計畫主持人及參與歷次修法的高永昆博士與李永然所長，分別說明歷次修法的內容，及行政管理公權力的角色；由主持《條例》相關子法修正計畫、修訂 [ 規約範本 ] 及編訂 [ 公寓大廈自治管理手冊 ] 的劉智園律師及林錫勳總經理，分析說明公寓大廈爭議事件樣態，及《條例》與物業設施管理產業發展的關係；另由參與《條例》歷次修法審議及諮詢的林旺根理事長及于俊明秘書長，分別就消費者及起造人的觀點，探討《條例》的社會化及起造人的應配合事項。論壇就各專題彙集論文集，供作各界回顧文獻的參考。. 台灣地區房地產年鑑. 舉辦「《公寓大廈管理條例》20 週年回顧與展望」論壇，邀請到在營. 本次論壇由營建署王榮進副署長主持開幕式，建築管理組高文婷組長主持綜合討論；論壇由營建署主辦，委請台灣物業設施管理協會協助執行，並邀請各地方公寓大廈管理維護商業同業公會共同協辦，以感謝公寓大廈管理業者在 20 年來協助政府推動《條例》的施行。. 圖 3-4-1 主辦單位、論壇主席、主持人及專題講者合照 (2)《公寓大廈管理條例》修法進度延宕行政院於 2013 年 6 月 17 日函送立法院審議的《公寓大廈管理條. 395. 例》修正草案，相關子法的法規命令及行政規則草案亦於 2014 年度研. 16531P0643.313-414.indd395. 2016/6/8下午3:48.

(3) 修完成，以利條例修正通過後即可銜接推動；但法案始終未排入會期審議，至 2016 年 1 月立法委員改選，相關法案將予退回，條例勢將無. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 法在短時間內完成修法，營建署只能本於其職權範圍內，逐步施行相關修正規範，並促其早日完成修法，以健全公寓大廈管理制度，使其與時俱進。 2. [ 公寓大廈管理報備事項處理原則 ] 公布實施內政部營建署於 2015 年 6 月 15 日公布 [ 公寓大廈管理報備事項處理原則 ]，並於同年 7 月 1 日實施，修正重點包括：（1）報備事項除管理組織報備外，增訂共用部分變更限制、公設移交等報備事項作業規範。（2）報備方式可以「線上報備系統」、「電子檔」或「文件」等方式辦理申報。（3）申請報備檢查表內增列「自主檢查重點」提供申請自主檢查。（4）提供應文件應用表單範本申報使用。為有效推動公寓大廈管理報備事項的作業，營建署分別於 8 月 25 日及 10 月 6 日辦「修正公寓大廈管理報備事項處理原則研討會」，並將研討問題及建議在營建署網站供各界及相關人員參考 2。 3. 外牆安全管理將納入強制檢測申報近年來全球氣候受變遷的影響，導致氣溫劇烈變化，加上建物老舊，時有磁磚掉落砸傷人的情形，有必要全面檢視及維修，營建署除要求地方政府督促建築物所有權人或公寓大廈管理委員會，針對外牆磁磚已剝落的建築物，施作安全防護措施及限期改善外，也請直轄市、縣市政府儘速建立巡查、列管及通報機制，並加強宣導民眾定期巡查建物外牆，落實自主管理。積極督促建築物所有權人或公寓大廈管理委員會，針對已剝落建築物施作安全防護措施及限期改善；對於未剝落的建物，也要求建築物所有權人或公寓大廈管理委員會自主檢查外牆磁磚，如有剝落危險應即刻改善，另請公寓大廈、不動產開發、建. 396. 築師、土木及結構技師等相關公會團體協助及提供專業諮詢及技術服 2 登載於營建署網站 [ 首頁→最新消息→業務新訊→分類『建築管理組』]。. 16531P0643.313-414.indd396. 2016/6/8下午3:48.

(4) 務，以加強建築物外牆磁磚安全管理。. 建築物所有權人必須自行修復改善，若因此造成任何事故，建管單位可以違反「建築法」第 77 條第 1 項規定，處建物所有權人、使用人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下的罰鍰，並得連續處罰；如造成傷亡者，更將另負相關民刑事責任。近幾年來屢傳出大樓外牆磁磚剝落事件，甚至砸死行人，2016 年初霸王寒流來襲，經統計 1 月 23 日至 2 月 4 日全台有 123 棟建築物外牆磁磚剝落，為減少因磁磚剝落造成的危險，建築物所有人及公寓大廈管理委員會，應定期檢視外牆磁磚或飾面材料的劣化情形，營建署將研擬在「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」增訂一章節，繼防火避難設施及設備安全兩項後，將外牆安全納入第三項強制檢測申報的建築物項目，只要樓層超過十樓、屋齡超過十年大樓，必需定期經. 台灣地區房地產年鑑. 建築物所有權人應善盡建築物管理之責，磁磚如有發生剝落危險，. 合格單位檢測後強制申報，若屋主與管委會不配合，可開罰最高三十萬元、且連續處罰，不改善者還將面臨強制拆除命運；預計相關辦法至 2016 年中旬後便可發布實施。. ( 二 ) 推動物業暨公寓大廈管理的攸關政策１. 政府積極推動老屋健檢及耐震性能評估台北市在 2014 年率先試辦「老屋健檢 ] 及「公寓大廈物業管理健檢」，但未獲中央及其他地方政府的積極回響；台灣 1997 年以前取得建築物使用執照的建物超過 113 萬件，該期間建造的建築物其耐震性能恐超過 40％無法符合現行耐震設計標準，有必要進行耐震評估確認；營建署於 2015 年 7 月推出僅規劃為期兩年的「私有建築物耐震性能評估補強推動先行計畫」，但因發生 206 南台大地震，許多民眾對於震後住宅大樓的安全極為關切，因此耐震性能評估補助名額每年從 500 棟擴大到 2000 棟；921 前興健的老舊公寓大廈約 60 萬棟，土壤液化潛勢區資料列為「紅色警戒區」等，均將列為優先補助，為避免引發恐慌，內政部擬規劃六年期「老屋健檢」配套措施，更可能一舉上調至每年二十萬棟。. 16531P0643.313-414.indd397. 397. 2016/6/8下午3:48.

(5) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 3-4-2 老屋健檢相關資訊圖「老屋健檢」分為結構安全、防火安全、無障礙安全、風環境、光環境、音環境、節能省水及管理維護等 8 類。目前以結構安全為優先健檢和補助對象，結構耐震安全初評部分，包括檢查樑柱是否有裂痕、外牆是否有剝離等項目；而此次因適逢南部發生地震災情，將以南部震災縣市為優先分配補助對象，每棟補助費用 8000 元，若經公會評估需要進一步詳細評估，再補助詳評費用的 45％，每棟最高 30 萬元的評估費用。２. 物業管理相關支援服務業列為加強勞動條件檢查對象為保障勞工合法權益，改善工作環境及促進勞工身心健康，勞動部推動「督促事業單位遵守勞動條件相關法令實施計畫」，於 2014 ～ 2015 年內補助直轄市及縣市政府等主管機關進用 325 名勞動條件檢查人力 (2014 年下半年進用 164 名，2015 年增至 325 名 )，成立勞動條件檢查大軍，將以工時過長引起過勞的行業及勞動條件法令遵循度不佳之血汗企業為檢查重點對象，實施高密度、高強度檢查，督促事業單位提供勞工身心健康、工作平衡的就業環境，實現尊嚴勞動的普世價值。根據勞動部統計，2013 年違反勞動條件法令比例較高的行業中，包括物業管理相關人力密集的各項支援服務業，如公寓大廈管理、保全、清潔等；違反態樣則以延長工作時間及未依規定加給工資 ( 未給加班費 )、延長工作時間超過法令規定 ( 加班超時 )、未依規定置備勞工出勤紀錄表、工資未全額直接給付勞工及未依規定給付例假、特別休假等工資最為常見；此項勞檢政策，對物業設施管理產業中勞力密集較高的行業將面臨重大衝擊。. 398. 16531P0643.313-414.indd398. 2016/6/8下午3:48.

(6) 3. 新版「智慧建築評估手冊」自 2016 年 7 月 1 日實施. 及社區基本元件，為加強推動普及智慧建築並與現階段技術發展密切接軌，內政部建築研究所參酌 2011 年出版「智慧建築解說與評估手冊」的內容，於 2015 年歷經多次研商會議及說明會意見檢討修正後，完成「智慧建築評估手冊」修訂出版，並自 2016 年 7 月 1 日實施，以作為辦理智慧建築標章暨候選智慧建築證書的評定基準；評估基準中的「設施管理指標」，目的為鼓勵申請智慧建築標章的建築物，全面導入各種智慧化應用系統，以提升物業設施管理的品質及水準；另配合既有建築智慧化改善的補助，及 2 億元以上新建公有建築物強制取得標章的規定，部分地方政府已將智慧化列入容積獎勵事項，或列入優良公寓大廈評選事項，此將促使資通訊 (ICT) 技術在建築物管理更為普及應用。. 台灣地區房地產年鑑. 政府 2015 年全面啟動智慧城市及智慧社區的發展，建築物為城市. 二、物業設施管理社會發展的趨勢 ( 一 )2015 年物業管理 10 大新聞 3 1. 物業管理 10 大新聞議題～【一房、二市、三安全】由台灣物業管理學會舉辦「2015 台灣物業管理 10 大新聞票選活動」，於 2016 年 2 月 1 日邀請產官學研代表揭撓，民眾最關心的是【一房、二市、三安全】議題。「一房」代表與老房更新，房市及不動產相關的新聞議題；新聞內容歸納居住正義與老房更新兩類。居住正義新聞包括： (1) 房地合一稅上路、奢侈稅期退場 - 台經院：明年房市價量俱跌。 (2) 社會住宅 - 另一個健保黑洞：彰顯社會大眾關心房市居住正義政策實施的不確定性。 3 台灣物業管理學會舉辦「2015 台灣物業管理 10 大新聞票選活動」。. 16531P0643.313-414.indd399. 399. 2016/6/8下午3:48.

(7) 老房更新新聞包括 :. 台灣地區房地產年鑑. (3) 屋齡多少以上就應更新？ 30 年？ 50 年？ (4) 北市要老屋強制定檢～否則依法開罰。 (5) 公寓裝電梯補助更簡便 - 不需走都更程序了等新聞；凸顯台灣. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 房屋高齡化趨勢，民眾關心政府老房子更新整修實施機制與辦法。「二市」代表著專業化物業管理的潛在市場，新聞議題包括 : (6) 中國新趨勢！這 4 大服務業正在高速擴張，你發現了嗎？ (7) 為市民打造智慧城市！大都會城市運用「大數據」助施政規劃。 (8) 立院三讀通過長照法 -106 年施行等新聞；顯示物業管理從業者期待健全台灣物業管理法令體制，並擴大物業管理市場的服務範疇。「三安全」則代表民生物業管理環境安全，新聞議題包括 : (9) 八仙塵爆事件 - 台灣「公共安全」亮紅燈。 (10) 你家上榜了嗎？鉛水管分布地圖標給你看等新聞；體現民眾對於民生公共安全環境，重視透明化與健全管理機制。 2. 十大新聞議題的建言針對十大新聞的議題，主辦單位提出下列建言供政府參考。 (1) 應未雨綢繆社會住宅的維護成本、啟動多管道的戶數取得方式：新政府社會住宅興建新屋總量高達 16-18 萬戶，居住政策財務計畫必須兼顧興建初期工程成本，以及社會住宅 30-50 年全生命週期營運維護總成本，目前已上路各社會住宅專案，相當忽略啟用後的營運維護成本。【建議】社會住宅計畫立案啟動實施時，必須同時提出社. 400. 會住宅興建與 30 年全生命週期營運維護總成本計畫。. 16531P0643.313-414.indd400. 2016/6/8下午3:48.

(8) 新政府應考量多管道取得足量戶數的社會住宅，提高目前僅 1020% 比例的包租代管型社會住宅數量，. 作方式，包辦承租與管理既有成屋的民間空屋，針對租屋補貼的社會住宅需求者，協助政府從社會住宅的公告招募、篩選簽約、遷入遷出、生活服務等一條龍的物業管理與服務，達成社會各界多方贏家的不動產發展策略，才易如期如質達成居住政策的競選承諾。 (2) 應制定老屋健檢辦法，建立長期修繕制度：根據內政部不動產資訊平台統計，台灣房屋平均屋齡已達 28 年。社會熱絡推展「推土機型」的都市更新時，政府須兼顧「裁縫機型」的老屋病屋的整建維護。【建議】儘速制定與實施房屋定期健檢辦法，支持營建署建立外. 台灣地區房地產年鑑. 【建議】加強採取委託民間房屋仲介業結合物業管理服務業之合. 牆飾材納入建築物公共安全申報制度。從公共安全觀點強制老屋健檢，區分不同使用性質、不同結構、不同樓地板面積與不同屋齡的分類方式，規範不同健檢的頻率，進而依照檢查的結果規定整修改善的期限與罰則。政府更應該考量從老屋強制健檢與啟動修繕過程，兼顧城鄉建築風貌的改善，擴大國內營建產業內需之新生機。【建議】為避免執行建築定期健檢缺乏經費，或社區突發高額修繕經費之窘境，政府應站在前期預防的立場，協助公私部門的物業所有者，提前備齊定期檢查與修繕的公基金。主張「公寓大廈管理條例」修正內容，納入建築物定期健檢制度，增列研擬建築長期修繕計畫與編列經費之條文。 (3) 應發展科技物業結合前期物業，拓展高齡物業提升服務職能：環觀全世界在綠色經濟與共享經濟概念的帶動下，中國物業管理服務業正快速擴張，多方運用 O2O、互聯網、物聯網、IT 科技、大數據等迅速發展服務業之際，已經出現的智慧物業服務平台，其正面效應正顛覆傳統物業行業經營方式。反觀台灣物業服務產業，物業不能. 401. 只是管理，物業服務才是王道。. 16531P0643.313-414.indd401. 2016/6/8下午3:48.

(9) 【建議】台灣物業行業生存關鍵在科技物業，考量降低人力成本，提升嶄新服務水準。將台灣優勢的智慧化設備與系統產業，導入智慧. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 住宅、智慧城市、智慧國土之資產管理。【建議】當前台灣公私部門於不動產開發建設階段，必須顛覆『重設計鋪陳、弱維護安排』落伍思維，應該採用「前期物業」提前介入開發建設階段，落實創新且前瞻的物業規劃設計之專業服務。台灣物業多數提供服務公共區域，鮮少踏進住家裡的在宅服務，邁向老齡化社會大趨勢下，順應長期照顧法的實施，物業管理行業應開始著重於在宅服務、老人照護等專業人員的養成。【建議】政府制定補助在宅安養高齡者，改善在宅安養無障礙生活環境。民間發揚台式溫馨服務的優勢，迎向高齡社會物業企業發展機會，公寓大廈住戶管委會、物業管理公司，加緊研習高齡者居家安養生活與商業服務之物業服務新職能。 (4) 應加強公寓大廈物業管理職能訓練，彙整已經公開的災害潛勢周知民眾台灣有颱風、地震等天災，建築物內的火災也很常見，近期又受極端氣候影響帶來寒害，如建築物外牆磁磚剝落、玻璃瞬間破碎等緊急事件，物業管理人員與保全每年需受防災課程訓練，瞭解社區內或所管理的物業可能會有哪些危害，如地震、淹水、火災、特殊情況等，並要求有 AED 證照。對於不同的議題與情境應如何預防、應變、與復原，能夠組織與協助業主與住戶，在平時參與演練，進行沙盤推演，備有完整的需特別協助的名冊，在緊急事件發生前事先協助老人、小孩、身障者，降低安全危害。【建議】為因應物業管理服務業界殷切提升專業經理人才新職能需求，建議營建署針對已取得「公寓大廈事務管理人員」認可證者，規劃當前需求新型物業精進課程，強化職場緊急處置、實務應變能力之職能培訓與考核。物業管理大專院校，強化高齡社會、老屋病屋等. 402. 專業能力培訓與教學。. 16531P0643.313-414.indd402. 2016/6/8下午3:48.

(10) 民眾在買房應把握自己的權益，更應注重自身與家人的安全，水利署已公布淹水、山崩、順向坡等災害潛勢圖，( 包括順向坡、不穩定或可能會發生水災…），民眾應在買房前瞭解住家附近的地質資訊。【建議】學術研究機構或相關公協學會團體，應將已經公布的災害潛勢地區，災害發生歷史紀錄與資訊，上網公布民眾詳知。. 台灣地區房地產年鑑. 地質、曾發生過崩塌…、過去發生過的災害（如地震受損、水災淹過、. 圖 3-4-3 2015 年十大物業管理新聞記者會. 三、專業化發展與時俱進 ( 一 ) 促進兩岸四地物業管理專業交流台灣物業設施管理協會與中國物業管理協會理事會員的大中華物業管理學會於 2015 年 11 月 6 日在香港簽訂合作備忘錄，建立兩岸專業交流關係，同時應邀擔任兩岸四地 ( 中、台、港、澳 ) 物業管理研討會主講嘉賓兼與談人，並與中國物業管理協會沈建忠會長針對兩岸物業管理制度會晤交流，提供台灣公寓大廈管理法制施行經驗供參考。. 403. 16531P0643.313-414.indd403. 2016/6/8下午3:48.

(11) TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 圖 3-4-4 台灣物業設施管理協會與圖 3-4-5 兩岸四地物業管理研討會大中華物業管理學簽訂合作備忘錄主講嘉賓合影. ( 二 )第三屆兩岸五地物業管理論壇 ( 台、港、澳、閩、粵 ) 在澳門舉行台港澳閩粵五地物業管理行業代表共同輪值舉辦的「兩岸五地物業管理論壇」，繼第一屆論壇於 2013 年在香港舉行後；第二屆論壇於 2014 年在台北舉行後，第三屆論壇於 2015 年 11 月 4 日在澳門舉行。. 圖 3-4-6 第三屆兩岸五地物業管理論壇. ( 三 ) 物業設施管理專業團體續開辦專業培訓提升專業職能為銜接各大專院校物業設施管理相關科系的畢業學子順利投入物業設施管理產業職場，及配合產業人力資源發展的開拓；台彎智慧建築協會自 2013 年起持續每年辦理「智慧綠建築人員培訓及認證」，對推動智慧建築及綠建築政策已有顯著成效。台灣物業設施協會也陸續 404. 於 2015 年 8 月開辦第三期「物業設施管理師證書班」，課程內容將物. 16531P0643.313-414.indd404. 2016/6/8下午3:48.

(12) 業設施管理專業分為 12 大類 36 科共 108 小時，針對物業設施管理經理人、主管、督導人員、業務主管等對象，提供全方位研習物業設施服務人員認可證講習」外，亦於 2016 年 3 月 12 日針對已取得「公寓大廈事務管理人員」認可證者，為提升其專業全職能力，首次開辦「物業管理經理人精業培訓班」，課程內容首重於總幹事職場處置、實務能力的職能培訓與考核認證，為未來銜接為「物業管理乙級技術士」作模擬發展；各專業團體投入人才培訓，對物業設施管理的專業化與人才培育將具深遠的影響。. 四、物業管理服務產業發展概況物業管理綜合管理業務範疇可細分為多項專業的單一支援服務業，綜合物業管理公司與同業競爭外，同時與各專業分工業務廠商競. 台灣地區房地產年鑑. 管理的應用實務與技巧。另台灣物業管理學會除承辦「公寓大廈管理. 爭，形成錯綜複雜的競合關係；而物業管理關聯性較高，群聚明顯的行業主要為公寓大廈管理維護業、保全業、環保清潔業及機電維護業等，茲分述各行業的市場動態發展趨勢如下。. ( 一 ) 公寓大廈管理維護業 1. 公寓大廈管理維護公司登記家數依據內政部不動產資訊平台統計，公寓大廈管理維護公司在 2007 年登記數為 518 家，至 2015 年年底增加至 710 家，2015 年底較前年微幅成長 4.41%。表 3-4-1 公寓大廈管理維護公司登記家數統計表 4 時期家數. 2011Q4 613. 2012Q4 642. 2013Q4 658. 2014Q4 680. 2015Q4 710. 公寓大廈管理維護公司為受託經管公寓大廈管理業務，為最直接及優先提供物業管理業務。依據內政部營建署統計，各地方政府所轄管行政區所登記公寓大廈管理維護公司家數統計至 2014 年第 4 季共計 4 內政部不動產資訊平台：http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx。. 16531P0643.313-414.indd405. 405. 2016/6/8下午3:48.

(13) 680 家，而統計至 2016 年 1 月共計 710 家 ( 如表 3-4-1、3-4-2)，整體而言成長率為 4.41%，大多縣市皆呈現增加趨勢，僅基隆市 (10)、苗栗宜蘭縣 (2)、花蓮縣 (2) 呈持平狀態，彰化縣 (7) 減少 1 家，嘉義縣、台東縣、金門縣及連江縣則維持 0 家的公寓大廈管理維護公司登記情況。表 3-4-2 公寓大廈管理維護公司登記統計數 5. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 縣 (2)、南投縣 (1)、雲林縣 (2)、嘉義市 (2)、屏東縣 (5)、澎湖縣 (1)、. 公寓大廈管理維護公司登記家數 2015/01 2016/01. 縣市別. 01 台北市 02 新北市 03 基隆市 04 桃園縣 05 新竹市 06 新竹縣 07 台中市 08 苗栗縣 09 彰化縣 10 南投縣 11 雲林縣. 145 126 10 87 15 8 139 2 8 1 2. 148 140 10 92 16 9 141 2 7 1 2. 縣市別. 12 嘉義市 13 高雄市 14 台南市 15 嘉義縣 16 屏東縣 17 澎湖縣 18 宜蘭縣 19 花蓮縣 20 台東縣 21 金門縣 22 連江縣. 總計. 公寓大廈管理維護公司登記家數 2015/01 2016/01. 2 105 20 0 5 1 2 2 0 0. 2 108 21 0 5 1 2 2 0 0. 0 680. 0 710. 2. 公寓大廈管理服務人員人數依據營建署登錄統計，在 2010 年 4 月取得認可證人數共有 41,642 人，至 2016 年 1 月增加至 72,976 人。6 年來成長約 75.25%，2015 年 1 月至 2016 年 1 月增加 5,168 人，一年期間約成長 7.6%。其中「事務管理」證照者有 61,457 人，較 2015 年 1 月 56,766 人成長約 8.26%；另外事務管理以技術服務─防火及設備的成長率最高為 10.24%。( 如表 3-4-3、表 3-4-4) 表 3-4-3 公寓大廈管理服務人員認可證統計. 406. 時期. 2010/04 2011/02. 2012/2. 2013/03 2013/12 2015/01 2016/01. 人數. 41,642. 52,495. 58,107. 47,539. 62,558. 67,808. 72,976. 5 全國建築管理資訊系統入口網：http://cpabm.cpami.gov.tw/index.jsp。. 16531P0643.313-414.indd406. 2016/6/8下午3:48.

(14) 表 3-4-4 公寓大廈管理服務人員資格種類統計 6. 事務管理技術服務─設備安全技術服務─防火避難事務管理，技術服務─設備安全事務管理，技術服務─防火避難技術服務─防火及設備事務管理，技術服務─防火及設備總計. 2015/01. 56,766 人 3,439 人 1,729 人 2,937 人 1,143 人 254 人 1,540 人 67,808 人. 統計日期 2016/01. 61,457 人 3,532 人 1,833 人 2,977 人 1,239 人 283 人 1,655 人 72,976 人. 成長率. 8.26% 2.70% 6.02% 1.36% 8.40% 11.42% 7.47% 6.52%. 3. 物業管理服務需量的增加趨緩根據內政部統計，全台住宅建築執照的核發量，2015 年為 2.5 萬戶，較 2014 年核發 12.4 萬戶大幅減少近 10 萬戶；2015 年全台核發約 2.3 萬戶住宅使用執照，較 2014 年核發約 9.1 萬戶大幅減少約 6.8 萬戶；. 台灣地區房地產年鑑. 公寓大廈管理服務人員認可資格種類. 截至 2014 年第 4 季全國住宅存量計 8,409,079 戶，2015 年第 3 季住宅存量計 8,495,264 戶，建築總量及住宅存量年成長概約為 1.02%。表 3-4-5 全國建築總量統計 ( 戶 )7 時期. 2011Q4. 2012Q4. 2013Q4. 2014Q4. 2015Q3. 建築總量. 8,924,532. 9,036,482. 9,082,513. 9,179,784. 9,278,128. 住宅存量. 8,175,679. 8,275,457. 8,318,823. 8,409,079. 8,495,264. ( 二 ) 保全服務業保全服務業以駐衛保全及系統保全兩項業務與物業設施管理較具直接關係，台灣以系統保全為主要業務的兩大上市保全公司，其公開資訊合計市佔率已近 70%，傳統的系統保全市場顯已接近飽和，系統保全業近年來朝向智慧生活、智慧家庭、智慧建築、智慧社區及智慧城市等領域的多角化應用拓展；系統保全防災業務的整合功能亦是未來產業發展的趨勢。物業管理職能中從業人員最多為駐衛保全，保全業在 2015 年 1 月 6 內政部不動產資訊平台：http://pip.moi.gov.tw/NET/E-Statistics/E3-4.aspx。 7 內政部不動產資訊平台：http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx。. 16531P0643.313-414.indd407. 407. 2016/6/8下午3:48.

(15) 設立登記共 873 家，至 2016 年 1 月累計設立登記 814 家，仍持續經營者共計 601 家 8；根據北市勞動局 2015 年度公布的違反勞動基準法的. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 事業單位，保全業共計 35 家佔總家數 934 家的 3.75%，主要違規事項仍為未達基本工資、延長工時、加班費及休 ( 特 ) 假等規定；根據行政院主計總處的資料，保全業每月平均工時達 230.7 小時，每月平均經常性薪資僅 2 萬 8499 元，換算時薪還不到 124 元；保全業不僅工時長時薪低，而且讓保全人員工連續上班超過 24 小時，甚至到 36 小時，而這其中更包括公部門的保全勞務委外案件。. 表 3-4-6 臺北市 2015 年度保全業違反勞動基準法之事業單位數統計 9 月份 1-2 3-4 5-6 7-8 9-10 11-12 小計. 總家數 43 198 168 130 203 192 934. 保全 2 14 6 3 5 5 35. 公寓 1 2 1 3 2 9. 環保 1 1 1 1 4. 從勞動部近六年過勞職業病統計資料分析，保全業名列過勞職業病件數最多的第二名 ( 第一名是製造業 , 第三名是倉儲運輸業 )，前三行業的共通特性為長工時、好發年齡為 46-55 歲、腦血管與心血管兩疾病等。. 408. 8 2016 年 1 月 31 日，經濟部商業司登記核准設立，不含停業、廢止、解散等之保全業家數。 9 台北市勞動局網站，事業單位或事業主違反勞動基準法公布專區 http://www.bola. taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=41223990&ctNode=62846&mp=116003。. 16531P0643.313-414.indd408. 2016/6/8下午3:48.

(16) 保全業從業人員因長期受到媒體偏重報導負面的新聞，如監守自. 台灣地區房地產年鑑. 圖 3-4-7 過勞職業病五大行業比例圖. 盜、暴力行為、性騷擾、勤務疏失…等情事，導致保全員的社會地位及形象遭受嚴重傷害；為彰顯保全人員的默默付出義行，推動保全協助維護治安的工作，台中市率先全國訂定每年 12 月 30 日為「台中保全日」，在 2015 年首度舉行慶祝活動，除了有科技保全設備展示也表揚優良保全人員，藉此提升保全人員榮譽感及表彰保全業對治安的貢獻。. ( 三 ) 清潔維護業 10 2015 年 1 月登記在業環保業者 3,113 家，清潔業者 785 家；至 2016 年 1 月環保業者增至 3,263 家，清潔業者增至 802 家；各分業廠商隨著市場服務需求成長而增加。防疫等同作戰，台南市 2015 年登革熱確診 2 萬多例，逾百人死亡；遂於 2016 年初即啟動防疫準備，除了市府團隊動員，社區也開始動起來，一月份起每個月的第二週週六辦理社區評比，市府安排督導人員抽查社區環境，落實家戶自主清除孳生源、自我管理，讓市民養成為生活習慣，才能有效滅絕孳生源。為了更積極防治，南 10 2016 年 1 月 31 日，經濟部商業司登記核准設立，不含停業、廢止、解散等之環保及清潔業家數。. 16531P0643.313-414.indd409. 409. 2016/6/8下午3:48.

(17) 市籌備全國第一個「登革熱防治專責中心」，並建請中央在南部成立病媒蚊防治中心，已獲行政院首肯；清潔業在防疫作戰的動員中，. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 將負責最重要的前線任務。表 3-4-7 清潔維護業別及家數統計業別環保業清潔業. 2015/01 3,113 785. 家數 2016/01 3,263 802. 增減數 +150 +17. ( 四 ) 機電維護業 11 建築物的機電、消防、電梯等附屬設施設備的檢查、保養、維修及更新業務，分屬不同的專業領域，市場提供服務有各項設備類的技師與技術士，及各專業關聯技術廠商，涉及技術服務的需求較高， 2015 年 1 月以機電維護業登記在業者僅 8 家，但機電工程業者計 638 家、消防工程業計 494 家、電梯業計 162 家；至 2016 年 1 月機電維護業登記在業者增加至 9 家，機電工程業者增至 692 家、消防工程業亦增加至 512 家、電梯業增至 167 家；各分業廠商隨著市場服務需求成長而增加。表 3-4-8 機電維護業別及家數統計業別機電維護業機電工程業消防工程業電梯業. 2015/01 8 638 494 162. 家數 2016/01 9 693 512 167. 增減數 +1 +55 +18 +5. 五、台灣物業管理產業的發展過程與可行政策 12 1. 推動《物業管理服務業法》立法受挫. 410. 11 2016 年 1 月 31 日，經濟部商業司登記核准設立，不含停業、廢止、解散等之機電維護業、機電工程業、消防工程業及電梯業者家數。 12 摘錄自內政部營建署 2015 年 9 月 9 日「《公寓大廈管理條例》20 週年回顧與展望」論壇，[《公寓大廈管理條例》與物業設施管理產業化關聯的探討 ]，東京都物業管理機構 - 林錫勳總經理。. 16531P0643.313-414.indd410. 2016/6/8下午3:48.

(18) 2004 年行政院核定的「物業管理服務業發展綱領及行動方案」，其發展策略及具體措施之一，為增修訂物業管理產業管理法規，整合維來重新建構物業管理產業未來在台灣法律、經濟及社會的定位，以健全國內物業管理服務業。馬總統在上屆任期所提的環保政策白皮書，其中「紮根環境教育，愛家園顧台灣」的「推動《物業管理條例》立法，落實物業業主及物業管理人員與物業管理企業的制度化作業服務關係，從基層發揮推動永續社區發展的關鍵角色與功能。」並列管執行項目。經內政部建築研究所 2009 年 12 月研訂完成的《物業管理服務業法（草案）》，擬推動物業管理公司分類分級，並將物業管理師、技術士、認可證等專業證照制度等列入草案內容，以推動物業管理的立法。《物業管理服務業法（草案）》於 2010 年由營建署成立專案小組. 台灣地區房地產年鑑. 物業管理相關法令與發展制度之檢討與研究，目的是以新興產業的思. 研議推動，擬與現行《公寓大廈管理條例》整合修訂，但由於條例係以物權為立法基礎，與《物業管理服務業法》的產業法立法基礎不同，且物業管理服務業的產業定義始終未達成共識，僅維持以行業別定位作為產業定義，以致無法整合物業管理整體群聚行業的發展。 2.《公寓大廈管理條例》修正草案的影響《公寓大廈管理條例》自 1995 年 6 月 28 日公布，於 2003 年 12 月大幅修正後，幾經社會環境變遷，仍有諸多問題及疑義，營建署於 2010 年研修訂完成的《公寓大廈管理條例（修正草案）》；修正案與產業有關的管理服務人部分，除原有的公寓大廈事務管理人員及技術人員認可證外，草案另增訂「管理主任」證照人員，及公寓大廈管理維護公司的分級制度，以供業主遴選管理公司時的判別依據，並明訂公寓大廈管理維護公司得受託作為管理組織執行公設點交職務的代理人；另有關公寓大廈管理維護公司於 2003 年修法後已無專業經營的限制，本次修正草案擬取消管理公司必需冠有「公寓大廈管理維護」專屬名稱的限制，讓公寓大廈管理維護公司得以物業管理公司名稱執行業務，以加速「物業管理」的社會化認知及產業發展，然而因各縣市. 16531P0643.313-414.indd411. 411. 2016/6/8下午3:48.

(19) 公寓大廈管理維護商業同業公會共同表逹保留原專屬名稱，以維持現況，放棄了推動「物業管理」公司的市場正名的機會。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 3. 推動以群聚行業的產業發展政策《公寓大廈管理條例》主要為業主間的權利法，卻忽略了對實際執行物業設施管理業務的行業及專業人員的重視，以致產業未能發揮應有的社會功能。《公寓大廈管理服務人管理辦法》及《物業管理服務業法（草案）》均係以「行業法」為產業定位，難以單一公司型態經營物業設施管理相關的複合業務，其中屬於許可業務將因專業法的專業經營及名稱的規範而受限，必需設立多家公司始能經營各項專業業務；如易以機電、消防、電梯、工程修繕、環保、智慧監控、保全、管理等共生關係的群聚行業作為產業的定義，並推動以群聚行業的物業設施管理產業政策，仿如《運動產業發展條例》及《文化創意產業發展法》，一方面可與物權為基礎的《公寓大廈管理條例》予以切割劃分，另一方面以群聚行業的產業發展政策，為凝聚產業內各專業行業的共識，整合各業的資源，共同推動《物業設施管理產業發展條例》的立法，以提升產業的社會功能及發展商機。 4. 正視其社會效益，促成產業健全發展物業管理服務業於 GNP 的實際產值或尚不足以引起特別之關注，但若從以下事實觀之，當不可輕忽其重大之社會效益：（1）雇用大量中高齡人力，促進社會基層穩定。（2）健全建築物管理組織，提昇社區自治效率。（3）促成各類型集合式住宅、複合式建築及智慧建築之發展。（4）協助防災體糸建立，減少或防止災害發生及擴大。（5）提昇居住生活品質，營造友善居住環境。正因為其社會效益強大，即便產業發展政策無法及時產生共識，. 412. 但政府於下列事項當可協助為之：. 16531P0643.313-414.indd412. 2016/6/8下午3:48.

(20) （1）建立完整之產業資料庫，俾供各方有效運用，避免刻意漠視或誇大。. 齡化趨勢之彈性運用。（3）建構公平競爭之產業環境，強化證照、職能的要求，維持一致性的執法標準，避免劣幣驅逐良幣的反市場效果。 5. 物業管理服務業者創造自主關鍵成功因素 (KSF) 任一產業的發展均不可一味依賴政府政策，本行業於台灣發展已逾三十年，雖距產業化發展仍有相當距離，惟業者仍可以目前之發展基礎，朝下列方向努力：（1）提升行業的整體形象，建立行業倫理。. 台灣地區房地產年鑑. （2）檢視《勞動基準法》及《保全業法》於物業管理服務業及高. （2）從勞力密集進階至知識密集、技術密集，以差異化服務取代價格競爭。（3）提昇多元附加價值，降低客戶價格敏感度，並強化客戶之轉換成本意識。（4）規模經濟與精緻服務之取捨，創造產業良性之競合關係。（5）結合高齡化、少子化、單親化、頂客化等社會趨勢，創造物業管理服務產業之特殊需求。. 六、結語《公寓大廈管理條例》施行已逾 20 年，迄今區分有權建築物的自治管理雖然已有具體成效，但近鄰關係的生活倫理尚有待加強推動輔導；條例施行期間主管機關的解釋函令累計已逾千則，公寓大廈爭議事件也累積相當的司法案例；其中法規內容及實務顯有落差，期能及早完成修法以切合社會發展的需要。. 16531P0643.313-414.indd413. 413. 2016/6/8下午3:48.

(21) 2015 年的台灣物業管理服務產業，從產業攸關法制及政策，社會發展的趨勢，及各業別產業發展概況等構面研析，可預見台灣物業設從政策面、供給面及需求面而言，對物業設施管理產業業務仍然具備成長環境及擴充業務範疇的發展商機；故此，推動整合各業別的產業發展政策及法制化，才是台灣物業設施管理服務產業的願景。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC. 台灣地區房地產年鑑. 施管理產業的業務範疇將不斷的擴張，專業化職能的需求更趨明顯；. 414. 16531P0643.313-414.indd414. 2016/6/8下午3:48.

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