少子化對房地產消費市場影響之研究-以高屏區為例

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(1)國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文指導教授：賴碧瑩博士. 少子化對房地產消費市場影響之研究以高屏區為例 The Impact of Low Birth Rate on Housing ConsumptionA Case Study in Kaohsiung and Pingtung. 研究生：邱士芳撰. 中華民國一 O 八年七月.

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(3) 誌謝十一年前，懵懵懂懂的我於民國97年進入不動產經營學系大學部，當初只覺得房地產與生活有密不可分的關係，多學一點好像不賴就選擇了這個系。畢業後順利的進入了建設公司服務，也很榮幸有機會受到系上的邀請，返校與學弟妹們分享職場上的經驗，就這樣悄悄地開啟了這段緣分。不動產業是個學無止境的行業，接觸越多也會發現自己仍有許多需要學習的地方，因而於民國106年又再度踏入這可愛的校園。在這兩年的碩士班生涯，感謝系上教授總是充滿教學熱忱的傳授知識，使我受益良多，也感謝系辦總是無私熱情的協助。更開心有幸認識到許多同學、學長姐與學弟妹，有你們的相知相惜讓我有了更大的能量。感謝老闆對進修的支持，期許有天我也能像您一樣優秀!也謝謝同事的協助及問卷調查受訪者們的大力幫忙。最最感謝的是我從大學到碩士，始終如一選擇的恩師賴碧瑩老師。永遠比學生更積極認真的您，一直以來都是大家學習的榜樣!您無私的教導與支持鼓勵，不僅在學術上指引了明燈，在生活中也總是細心溫暖的替學生們著想，是我們莫大的福氣。也感謝百忙之中前來擔任口試委員的李銘義老師、林皆興老師，提供的寶貴意見使論文得以更加完善。最後，要感謝不斷替我加油打氣的朋友與我最親愛家人們，謝謝您們!. I.

(4) 摘要台灣少子化問題日趨嚴重，其影響層面廣泛，以教育文獻探討居多，然而少子化對於房地產消費市場衝擊如何？對於購屋者未來選擇建物型態影響性及其對於購屋偏好會產生何種差異是本研究所欲探討的主要目的。本研究藉由文獻回顧設計問卷項目，主要研究範圍以高屏地區為主，經調查後有效回收問卷 672 份。實證統計分析方法包括：敘述性統計、交叉分析、卡方檢定、變異數分析與相依樣本檢定。實證分析得知：少子化可能使高屏區消費者偏愛之建物型態由透天厝轉換成大樓與華廈，其中屏東縣透天厝比例由居住現況 77.1%下降至少子化情形下購屋 22.9% 最為顯著；而購屋族群為新婚族(63.4%)、其次為單身族(19.5%)；購屋目的為首購 (55.2%)、其次為投資(26.9%)；購屋房地產類型為新成屋(46.1%)、其次為中古屋 (39.3%)；購屋決定因素為生活機能(26.3%)、其次為房屋價格(25.7%)；集合式住宅所需公設為健身房、韻律教室(22.6%)、其次圖書閱讀室(14.1%)，相較而下建商廣告主打的宴會廳及烘焙教室，反而較不被重視。購屋者在少子化議題下對於購屋房間數、購屋面積、購屋需求、房市交易量均隨著減少。其中高雄市房間數由 3.52 房下降至 2.82 房、屏東縣由 3.78 房下降至 3.03 房；高雄市室內建坪由平均數 2.85 下降至 2.37、屏東縣由 3.09 下降至 2.50。購屋者在少子化議題下對於以租屋代替購屋、購買地上權住宅等非所有權住宅有增加趨勢。但實際詢問是否購買時，則表示不會(高雄市 70.4%、屏東縣 70.6%)，主因為消費者仍舊希望有自己的房子；高雄市 75.7%、屏東縣 71.9%表示不會選地上權住宅，主因為年限期滿須返還。是以，不論有無少子化，國內對於房地產消費仍有其需要存在。關鍵字：少子化、房地產消費市場、建物型態、購屋偏好. II.

(5) ABSTRACT Low birth rate has swept the globe; the phenomenon of low birth rate is obvious in education domain that there are many related educational literatures on the impact of the low birth rate in the domain. However, will the low birth rate has an impact on the housing consumption? And what is the impact of it? This study is to explore the impact of the choice of building types and the differences of purchasing-house preference.. After literature reviews, the questionnaires were compiled. There were 672 consumers of Kaohsiung and Pingtung completed the questionnaires by using convenience sampling. The quantitative analysis of the questionnaires was conducted through descriptive statistics, chi-square test, analysis of variance and paired-sample t test in order to realize the relationship between low birth rate and housing consumption.. The empirical result was including: Low birth rate might transform townhouse into apartment for consumers’ preferences, among them; the townhouse in Pingtung has decreased from 77.1% to 22.9% in the case of low birth rate. Homebuyers are new married (63.4%), followed by not-married (19.5%).The purpose of the first buyer (55.2%), followed by investor (26.9%);The type of real estate purchased was new constructed houses (46.1%), followed by existing houses (39.3%).The determinants of housing purchase were life cycle (26.3%), followed by housing price (25.7%).The public facilities needed for the apartment are gym, aerobics classroom (22.6%), followed by reading room (14.1%).On the contrary, the banquet hall and baking classroom were ignored.. III.

(6) The number of rooms, area, and demand of house purchases were decreasing with low birth rate. Room’s number are decreased from 3.52 to 2.82 in Kaohsiung, and decreased from 3.78 to 3.03 in Pingtung. The average of area were decreased from 2.85 to 2.37 in Kaohsiung, and decreased from 3.09 to 2.50 in Pingtung.. Although rent a house or select a superficies housing instead of buying a house was increasing with low birth rate. But consumers of Kaohsiung (70.4%), Pingtung (70.6%) would not choose rent to own, the reason was that they wanted own house. And consumers of Kaohsiung (75.7%), Pingtung(71.9%) would not select a superficies housing .The reason was that they needed return at the end of the period. They prefer to have ownership on real estate market.. Keywords:Low-Birth Rate, Housing Consumption, Building Types, Purchasing-house Preference.. .. IV.

(7) 目錄誌謝 ........................................................................................................................... I 摘要 .......................................................................................................................... II ABSTRACT ............................................................................................................... III 目錄 .......................................................................................................................... V 表目錄 ................................................................................................................... VI 圖目錄 ................................................................................................................. VIII 第一章緒論 ................................................................................................................ 1 第一節研究動機 ........................................................................................................... 1 第二節研究目的 ........................................................................................................... 3 第三節研究範圍與流程 ............................................................................................... 4 第二章文獻探討 ......................................................................................................... 6 第一節少子化相關文獻 ............................................................................................... 6 第二節建物型態相關文獻 ......................................................................................... 24 第三節購屋偏好相關文獻 ......................................................................................... 26 第三章研究方法 ....................................................................................................... 29 第一節研究假設及流程 ............................................................................................. 29 第二節問卷設計 ......................................................................................................... 30 第三節實證統計分析方法 ......................................................................................... 31 第四章實證結果分析 ............................................................................................... 32 第一節第二節第三節第四節. 受訪者背景及購屋狀況 ................................................................................. 32 選擇非所有權住宅與購屋偏好 ..................................................................... 54 少子化情形下增減影響 ................................................................................. 66 居住現況與少子化情形下差異 ..................................................................... 73. 第五章結論與建議 ................................................................................................... 75 第一節結論 ................................................................................................................. 75 第二節建議 ................................................................................................................. 78 參考文獻 .................................................................................................................... 80 附錄一：問卷內容 ..................................................................................................... 82. V.

(8) 表目錄表 2-1 總人口數(民國 97-107 年)................................................................................ 6 表 2-2 嬰兒出生數(民國 97-107 年)............................................................................ 9 表 2-3 總生育率(民國 97-107 年)................................................................................ 9 表 2-4 家戶數(民國 97-107 年).................................................................................. 11 表 2-5 戶量(民國 97-107 年)...................................................................................... 13 表 2-6 台灣人口數三段年齡組(民國 97-107 年)...................................................... 16 表 2-7 高雄市人口數三段年齡組(民國 97-107 年).................................................. 17 表 2-8 屏東縣人口數三段年齡組(民國 97-107 年).................................................. 17 表 2-9 歷年人口政策沿革及口號.............................................................................. 19 表 2-10 初婚平均年齡(民國 99-107 年).................................................................... 20 表 2-11 生母平均年齡(民國 99-107 年) .................................................................... 20 表 2-12 高雄市推案.................................................................................................... 25 表 2-13 屏東縣推案.................................................................................................... 25 表 2-14 購屋偏好........................................................................................................ 28 表 3-1 問卷調查題型說明.......................................................................................... 30 表 4-1 受訪者背景統計表(高屏區) ........................................................................... 32 表 4-2 受訪者背景統計表(高雄市、屏東縣) ........................................................... 34 表 4-3 居住現況調查統計表(高屏區) ....................................................................... 35 表 4-4 居住現況調查統計表(高雄市、屏東縣) ....................................................... 36 表 4-5 少子化情形下增減影響統計表(高屏區) ........................................................37 表 4-6 少子化情形下之減少影響統計表(高雄市、屏東縣) ................................... 38 表 4-7 少子化情形下之增加影響統計表(高雄市、屏東縣) ................................... 39 表 4-8 少子化情形下會不會選以租代購統計表(高屏區) ....................................... 40 表 4-9 少子化情形下會不會選以租代購原因之統計表(高屏區) ........................... 40 表 4-10 少子化情形下會不會選地上權住宅統計表(高屏區) ................................. 41 表 4-11 少子化情形下會不會選地上權原因之統計表(高屏區) ............................. 41 表 4-12 少子化情形下之會不會以租代購統計表(高雄市、屏東縣) .................... 41 表 4-13 少子化情形下之會不會以租代購原因之統計表(高雄市、屏東縣) ......... 42 表 4-14 少子化情形下之會不會選地上權住宅之統計表(高雄市、屏東縣) ........ 42 表 4-15 少子化情形下會不會選地上權住宅原因之統計(高雄市、屏東縣) ........ 43 表 4-16 少子化情形下之購屋偏好統計表(高屏區) ................................................. 44 表 4-17 少子化情形下購屋決定因素統計表(高屏區) ............................................. 45 表 4-18 少子化情形下集合式住宅需要之公共設施統計表(高屏區) ..................... 46 表 4-19 少子化情形下之購屋偏好統計表(高雄市、屏東縣) ..................................47 表 4-20 少子化情形下之購屋決定因素統計表(高雄市、屏東縣) ......................... 48 表 4-21 少子化情形下之集合式住宅需求公共設施統計表(高雄市、屏東縣) ..... 49 表 4-22 居住現況與少子化情形下之建物型態差異統計表(高屏區) ..................... 51 表 4-23 居住現況與少子化情形下之建物型態差異統計表(高雄市、屏東縣) ......52 表 4-24 婚姻狀況與少子化情形下會不會選擇以租代購統計表(高屏區) ............. 54 表 4-25 年齡與少子化情形下會不會選地上權住宅統計表(高屏區) ..................... 54. VI.

(9) 表 4-26 職業與少子化情形下會不會選地上權住宅統計表(高屏區) ..................... 55 表 4-27 教育程度與少子化情形下會不會選地上權住宅統計表(高屏區) ............. 55 表 4-28 所有權屬與受訪者背景顯著性統計表(高屏區) ......................................... 55 表 4-29 子女數量與購屋主要族群統計表(高屏區) ................................................. 56 表 4-30 性別與購屋目的統計表(高屏區) ................................................................. 56 表 4-31 子女數量與購屋目的統計表(高屏區) ..........................................................57 表 4-32 教育程度與購屋目的統計表(高屏區) ..........................................................57 表 4-33 年收入與購屋目的統計表(高屏區) ..............................................................57 表 4-34 年齡與購屋房地產類型統計表(高屏區) ..................................................... 58 表 4-35 婚姻狀況與購屋房地產類型統計表(高屏區) ............................................. 58 表 4-36 子女數量與購屋房地產類型統計表(高屏區) ............................................. 59 表 4-37 職業與購屋房地產類型統計表(高屏區) ..................................................... 59 表 4-38 年收入與購屋房地產類型統計表(高屏區) ................................................. 59 表 4-39 婚姻狀況與購屋建物型態統計表(高屏區) ................................................. 60 表 4-40 子女數量與購屋建物型態統計表(高屏區) ................................................. 60 表 4-41 職業與購屋建物型態統計表(高屏區) ......................................................... 61 表 4-42 年齡與購屋室內建坪統計表(高屏區) ......................................................... 61 表 4-43 婚姻狀況與購屋室內建坪統計表(高屏區) ................................................. 62 表 4-44 子女數量與購屋室內建坪統計表(高屏區) ................................................. 62 表 4-45 年收入與購屋室內建坪統計表(高屏區) ..................................................... 62 表 4-46 年齡與購屋房間數統計表(高屏區) ............................................................. 63 表 4-47 婚姻狀況與購屋房間數統計表(高屏區) ..................................................... 63 表 4-48 子女數量與購屋房間數統計表(高屏區) ..................................................... 64 表 4-49 性別與購屋房間數統計表(高屏區) ............................................................. 64 表 4-50 受訪者背景與購屋偏好統計表(高屏區) ..................................................... 65 表 4-51 年齡對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析(高屏區) ......................... 66 表 4-52 婚姻狀況對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析(高屏區) ..................67 表 4-53 子女數量對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析(高屏區) ..................67 表 4-54 年收入對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析(高屏區) ......................67 表 4-55 受訪者背景與增減影響之 ANOVA 彙整表(高屏區) ................................. 68 表 4-56 年齡對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(高雄市) ..................... 69 表 4-57 年齡對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(屏東縣) ..................... 69 表 4-58 婚姻狀況對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(高雄市) ..............70 表 4-59 婚姻狀況對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(屏東縣) ............. 71 表 4-60 子女數量對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(高雄市) ............. 71 表 4-61 子女數量對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(屏東縣) ..............72 表 4-62 年收入對少子化情形下增減影響之 ANOVA 分析表(高雄市) ..................72 表 4-63 房間數、室內建坪差異之成對樣本 T 檢定(高屏區) ................................. 73 表 4-64 房間數、室內建坪差異之成對樣本 T 檢定(高雄市) ..................................74 表 4-65 房間數、室內建坪差異之成對樣本 T 檢定(屏東縣) ..................................74. VII.

(10) 圖目錄圖 1-1 研究流程圖 ....................................................................................................... 5 圖 2-1 總人口數(台灣) ................................................................................................. 7 圖 2-2 總人口數(高雄市) ............................................................................................. 7 圖 2-3 總人口數(屏東縣) ............................................................................................. 7 圖 2-4 台灣嬰兒出生數及總生育率(民國 40-107 年)................................................ 8 圖 2-5 嬰兒出生數(台灣) ........................................................................................... 10 圖 2-6 嬰兒出生數(高雄市) ....................................................................................... 10 圖 2-7 嬰兒出生數(屏東縣) ....................................................................................... 10 圖 2-8 家戶數(台灣) ................................................................................................... 11 圖 2-9 家戶數(高雄市) ............................................................................................... 12 圖 2-10 家戶數(屏東縣) ............................................................................................. 12 圖 2-11 台灣家戶結構(97 年) .................................................................................... 13 圖 2-12 台灣家戶結構(107 年) .................................................................................. 13 圖 2-13 戶量(台灣) ..................................................................................................... 14 圖 2-14 戶量(高雄市) ................................................................................................. 14 圖 2-15 戶量(屏東縣) ................................................................................................. 14 圖 2-16 高雄市戶數及戶量圖(民國 97-107 年)........................................................ 15 圖 2-17 屏東縣戶數及戶量圖(民國 97-107 年)........................................................ 15 圖 2-18 年齡分布(台灣) ............................................................................................. 18 圖 2-19 年齡分布(高雄市) ......................................................................................... 18 圖 2-20 年齡分布(屏東縣) ......................................................................................... 18 圖 2-21 少子化原因.................................................................................................... 23 圖 2-22 房地產市場上的馬斯洛需求金字塔............................................................ 26 圖 4-1 會不會選以租代購(高雄市、屏東縣) ........................................................... 42 圖 4-2 會不會選地上權住宅(高雄市、屏東縣) ....................................................... 43 圖 4-3 購屋決定因素前三名(高屏區) ....................................................................... 45 圖 4-4 集合式住宅所需公設前三名(高屏區) ........................................................... 46 圖 4-5 購屋決定因素前三名(高雄市、屏東縣) ....................................................... 49 圖 4-6 集合式住宅所需公設前三名(高雄市、屏東縣) ........................................... 50 圖 4-7 居住現況與少子化情形下之建物型態(高屏區) ........................................... 51 圖 4-8 居住現況與少子化情形下之建物型態(高雄市) ............................................52 圖 4-9 居住現況與少子化情形下之建物型態(屏東縣) ........................................... 53. VIII.

(11) 第一章緒論第一節研究動機臺灣嬰兒出生數從民國 40、50 年代二次世界大戰後的 30、40 萬人，下降至民國 107 年的 18 萬多人。經濟合作暨發展組織(Organization for Economic Cooperation and Development，簡稱 OECD)指出，若國家長期新生兒不斷下降、總生育率下降等於或低於 2.1 人時，即為少子化。根據內政部戶政司統計，台灣的總生育率從民國 40 年的 7.04 人，降至民國 73 年 2.06 人，到民國 107 年總生育率已降至 1.06 人。從統計數字中，可以得知台灣在民國 73 年開始已經符合國際上對少子化的定義，長期以來，高屏地區總生育率皆低於 2.1 人，符合國際上對於少子化定義情形。房地產之需求不僅奠基於人口數，與家戶數也息息相關。根據內政部戶政司統計，台灣家戶數(Households)從民國 97 年的 765 萬 5772 戶上升至民國 107 年的 873 萬 4477 戶，平均每戶人口從民國 97 年的 3.01 人下降為民國 107 年的 2.7 人。台灣家戶結構 2 人(含)以下，從 97 年的 46%，上升至民國 107 年的 53%，每戶人口已減少。而高屏區也呈現戶數增加、戶量下降的情況。而家戶數及戶量的變動，背後隱含著家庭人口結構與居住空間的變化，特別是少子化現象是否會因此對房地產消費市場造成需求增減的變動，此為本研究欲探討的議題。蔡宜真(2012)認為少子化之成因很廣泛，主要是因為社經環境因時代變遷而改變，人文因素也使家庭生育的意願下降。少子化已造成學齡人口減少，許多學校面臨招生不足而產生併校、倒閉等現象，對教育界影響甚大，鄭惠如(2006) 也指出近來人口高齡與少子現象，對新舊之房地產市場都產生負面影響。根據內政部民國 106 年上半年對台灣住宅需求動向調查結果，購屋者之購買動機以首購自住為主(44.3%)、建物型態以電梯大樓型住宅為主(57.2%)、住宅面積以 1.

(12) 25 至 35 坪內為主(39.5%)。出生人口減少、家戶數或戶量情形變動而產生住宅需求增減或購屋偏好對於房地產市場會產生何種影響? 建物型態方面，居住於台灣南部的民眾對住宅的刻板印象是房子就該頂天立地，所以早期高雄市與屏東縣的建物型態大多以透天厝為主，但近年來建物型態已開始慢慢轉型。從早期以神明廳為主的三樓半透天厝，改為不需神明廳的正三樓透天，到這幾年開始流行的集合式住宅。相對於動輒千萬的透天厝，新推出的華廈或大樓多位在生活機能且交通方便的市中心，其總價較透天厝低且有電梯，伴隨著家庭人口數漸減的趨勢，是否會取代南部人的刻板印象成為市場上的新寵兒呢？也為本研究欲探討的議題。租賃專法的誕生、地上權住宅的推出，是否會少子化之情形而使購屋者偏向選擇以租屋代替購屋或購買地上權等此類非所有權住宅，又選擇與否的考慮因素為何，也是本研究欲探討的議題。具體而言，本研究希望透過問卷調查的方式，來探討在少子化的情況下，是否會對高屏地區之房地產消費市場帶來影響，並針對研究結果提供相關建議。. 2.

(13) 第二節研究目的過去大多文獻都在探討少子化之成因、少子化對教育界帶來之影響或生育率與房價之關係，較少對少子化情形下之房地產消費市場偏好做研究。而究竟少子化這一浪潮是否會對房地產市場帶來影響，會不會因不生或少生因而不需購屋或使得購屋建物型態及購屋偏好有所轉變，仍有待商榷。因此，本研究選擇以透天厝為主的高屏地區為研究範圍，以文獻回顧、問卷調查、統計分析方式進行。藉由文獻回顧來建立研究架構並設計問卷，再以問卷調查結果來觀察高屏地區之居住現況與少子化情形下對房地產市場的影響與購屋偏好之差異，並以 SPSS 統計分析方式進一步驗證影響程度，希冀透過本研究結果，能對少子化情形下之高屏地區房地產消費市場有較進一步的了解。. 本研究欲探討之研究目的如下： 1. 探討少子化情形下，是否會對高屏區房地產市場造成一些增加或減少影響。 2. 探討少子化情形下，是否會對高屏區房地產市場購屋偏好造成影響。 3. 探討少子化情形下，所有權住宅是否仍為主流。. 3.

(14) 第三節. 研究範圍與流程. 一、研究範圍由於有限的資源與人力、物力，本研究範圍選定居住於高雄市及屏東縣者。研究結果不適合過度推論至其他地區或背景之消費者。. 二、研究流程有關本研究的研究流程，如下圖 1-1 所示。. 4.

(15) 圖 1-1 研究流程圖. 5.

(16) 第二章文獻探討本章為本研究的理論基礎，將分為三節進行討論。第一節為少子化相關文獻，第二節為建物型態相關文獻，第三節為購屋偏好相關文獻，以下將依序進行各主題相關文獻回顧。. 第一節. 少子化相關文獻. 一、人口現況分析 (一) 、台灣及高屏區現況人口說明 1.總人口數根據內政部統計查詢網資料顯示，民國 107 年總人口數台灣為 2358 萬 8932 人、高雄市為 277 萬 3596 人、屏東縣為 82 萬 5406 人，由表 2-1 觀察其人口變化，發現總人口數持續上升、高雄市人口數雖上升但近年來有些微下降趨勢、屏東縣整體人口數則是呈現下降趨勢。表 2-1 總人口數(民國 97-107 年) 民國. 台灣. 高雄市. 屏東縣. 97 年. 23,037,031. 2,769,054. 884,838. 98 年. 23,119,772. 2,770,887. 882,640. 99 年. 23,162,123. 2,773,483. 873,509. 100 年. 23,224,912. 2,774,470. 864,529. 101 年. 23,315,822. 2,778,659. 858,441. 102 年. 23,373,517. 2,779,877. 852,286. 103 年. 23,433,753. 2,778,992. 847,917. 104 年. 23,492,074. 2,778,918. 841,253. 105 年. 23,539,816. 2,779,371. 835,792. 106 年. 23,571,227. 2,776,912. 829,939. 107 年. 23,588,932. 2,773,596. 825,406. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理. 6.

(17) 圖 2-1 總人口數(台灣). 圖 2-2 總人口數(高雄市). 圖 2-3 總人口數(屏東縣) 資料來源：內政部統計查詢網，本研究繪製 7.

(18) 2.嬰兒出生數與總生育率圖 2-4 顯示，其中民國 40 年到民國 107 年間，台灣出生人口數從 38.5 萬一路下滑到 18.2 萬，而總生育率由 7.04 人下降至 1.06 人，民國 99 年甚至不到 1 人。. 圖 2-4 台灣嬰兒出生數及總生育率(民國 40-107 年) 資料來源：內政部戶政司，本研究繪製. 根據內政部統計查詢網資料顯示，民國 107 年嬰兒出生數台灣為 18 萬 1601 名、高雄市為 2 萬 107 名、屏東縣為 4599 名，由表 2-2 觀察其變化，發現台灣嬰兒出生數大約略在 20 萬名上下，高雄市出生數幾乎也都超過 2 萬名、但屏東縣出生數由 7 千多名一路下滑至 4 千 5 百多名。其中，民國 99 年為虎年，再加上民國 98 年為孤鸞年結婚數較少，故台灣嬰兒出生數跌到 16 萬多名、高雄市也跌到 1 萬 8 千多名。而民國 101 年出生數會明顯上升是因為適逢龍年。根據表 2-3，發現近十年來台灣總生育率大約在 1.03 人到 1.27 人間，高雄市於民國 103 年後皆超過 1 人、屏東縣普遍低於 1 人，符合國際上對少子化的定義。其中以民國 99 年(虎年)最低、民國 101 年(龍年)較高，可看出與傳統生肖偏好有關。 8.

(19) 表 2-2 嬰兒出生數(民國 97-107 年) 民國. 台灣. 高雄市. 屏東縣. 97 年. 198,733. 22,366. 7,017. 98 年. 191,310. 20,626. 6,186. 99 年. 166,886. 18,684. 5,261. 100 年. 196,627. 21,441. 5,354. 101 年. 229,481. 24,963. 6,285. 102 年. 199,113. 21,626. 5,049. 103 年. 210,383. 22,520. 5,373. 104 年. 213,598. 22,469. 5,266. 105 年. 208,440. 21,757. 5,129. 106 年. 193,844. 20,260. 4,824. 107 年. 181,601. 20,107. 4,599. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理表 2-3 總生育率(民國 97-107 年) 民國. 台灣. 高雄市. 屏東縣. 97 年. 1.05. 0.96. 1.02. 98 年. 1.03. 0.92. 0.95. 99 年. 0.90. 0.81. 0.80. 100 年. 1.07. 0.95. 0.84. 101 年. 1.27. 1.14. 1.01. 102 年. 1.07. 0.97. 0.82. 103 年. 1.17. 1.05. 0.90. 104 年. 1.18. 1.07. 0.90. 105 年. 1.17. 1.04. 0.88. 106 年. 1.13. 1.01. 0.86. 107 年. 1.06. 1.01. 0.84. 資料來源：內政部戶政司，本研究整理. 9.

(20) 圖 2-5 嬰兒出生數(台灣). 圖 2-6 嬰兒出生數(高雄市). 圖 2-7 嬰兒出生數(屏東縣) 資料來源：內政部統計查詢網，本研究繪製 10.

(21) 3.家戶數設有戶籍，一戶號視為一戶。根據內政部統計查詢網資料顯示，民國 107 年家戶數台灣為 873 萬 4477 戶、高雄市為 109 萬 9955 戶、屏東縣為 28 萬 7915 戶，由表 2-4 觀察其變化，發現家戶數呈現持續增加的現象。從民國 97 年至 107 年，台灣增加 111 萬 684 戶、高雄市增加 10 萬 8238 戶、屏東縣增加 18160 戶。家戶數呈現持續增加的現象，隱含每戶平均人口數可能有所變化。表 2-4 家戶數(民國 97-107 年) 民國. 台灣. 高雄市. 屏東縣. 97 年. 7,623,793. 991,717. 269,755. 98 年. 7,772,091. 1,007,751. 274,745. 99 年. 7,902,440. 1,022,493. 276,889. 100 年. 8,021,749. 1,035,012. 278,703. 101 年. 8,148,740. 1,046,588. 280,934. 102 年. 8,247,279. 1,056,421. 282,187. 103 年. 8,342,641. 1,064,667. 283,161. 104 年. 8,427,842. 1,072,939. 284,445. 105 年. 8,519,450. 1,083,002. 285,804. 106 年. 8,606,223. 1,092,219. 286,844. 107 年. 8,734,477. 1,099,955. 287,915. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理. 圖 2-8 家戶數(台灣) 11.

(22) 圖 2-9 家戶數(高雄市). 圖 2-10 家戶數(屏東縣) 資料來源：內政部統計查詢網，本研究繪製. 4.戶量係指平均每戶人口數，計算公式為戶籍登記人口數／戶籍登記戶數。由圖 2-11、圖 2-12 可知台灣家戶結構 2 人(含)以下，從民國 97 年的 46%上升至民國 107 年的 53%。由表 2-4 顯示民國 97 年台灣戶量為 3.01 人、高雄市 2.79 人、屏東縣 3.28 人，而民國 107 年台灣戶量為 2.7 人、高雄市為 2.52 人、屏東縣為 2.87 人，家戶數持續增加，但戶量卻逐年下降，而其規模大小會影響房地產消費市場需求與住宅空間需求，本研究欲從調查問卷中探討其變化。 12.

(23) 圖 2-11 台灣家戶結構(97 年) 資料來源：內政部戶政司，本研究繪製. 圖 2-12 台灣家戶結構(107 年) 表 2-5 戶量(民國 97-107 年) 民國. 台灣. 高雄市. 屏東縣. 97 年. 3.01. 2.79. 3.28. 98 年. 2.96. 2.75. 3.21. 99 年. 2.92. 2.71. 3.15. 100 年. 2.88. 2.68. 3.1. 101 年. 2.85. 2.65. 3.06. 102 年. 2.82. 2.63. 3.02. 103 年. 2.79. 2.61. 2.99. 104 年. 2.77. 2.59. 2.96. 105 年. 2.75. 2.57. 2.92. 106 年. 2.72. 2.54. 2.89. 107 年. 2.7. 2.52. 2.87. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理 13.

(24) 圖 2-13 戶量(台灣). 圖 2-14 戶量(高雄市). 圖 2-15 戶量(屏東縣) 資料來源：內政部統計查詢網，本研究繪製 14.

(25) 5.戶數及戶量關係戶數戶量統計發現，台灣戶數從民國 97 年的 765.5 萬上升至 107 年的 873.4 萬戶，平均每戶人口從民國 97 年的 3.01 人下降為民國 107 年的 2.7 人。而本研究之高屏區，戶數部分，高雄市從 99.1 萬上升至 109.9 萬戶，屏東縣也從 26 萬上升至 28.7 萬；戶量部分，高雄市 2.79 人下降至 2.52 人，屏東縣也從 3.28 人下降至 2.87 人。表示不僅台灣，本研究之高屏區也呈現戶數增加、戶量下降的情況，可能與晚婚、不婚、不生等因素造成的少子化情形有關。. 圖 2-16 高雄市戶數及戶量圖(民國 97-107 年). 圖 2-17 屏東縣戶數及戶量圖(民國 97-107 年) 資料來源：內政部戶政司，本研究繪製. 15.

(26) 6.年齡分布人口分為幼年人口(0-14 歲)、工作年齡人口(15-64 歲)、老年人口(65 歲以上)。民國 107 年全台幼年人口數為 304 萬 8227 人、工作年齡人口數為 1710 萬 7188 人、老年人口數為 343 萬 3517 人；高雄市幼年人口數為 33 萬 1992 人、工作年齡人口數為 202 萬 5105 人、老年人口數為 41 萬 6436 人；屏東縣幼年人口數為 8 萬 8101 人、工作年齡人口數為 60 萬 1035 人、老年人口數為 13 萬 6270 人。由表 2-6、表 2-7、表 2-8 觀察其變化，發現若以民國 97 年與 107 年相比， 0-14 歲人口，台灣下降了 85 萬 6976 人、高雄下降了 11 萬 1368 人、屏東縣下降了 5 萬 4305 人；15-64 歲人口，台灣上升了 37 萬 7580 人、高雄市下降了 2 萬 8334 人、屏東縣下降了 3 萬 2882 人；65 歲以上人口，台灣上升了 103 萬 1297 人、高雄上升了 14 萬 4681 人、屏東縣上升了 2 萬 7755 人。整體來說，0-14 歲人口下降、65 歲以上人口上升、15-64 歲人口高屏地區皆下降，但全台 15-64 歲人口仍有上升趨勢。表示人口結構確實已漸漸改變。. 民國. 表 2-6 台灣人口數三段年齡組(民國 97-107 年) 人口數幼年人口工作年齡人口 (0-14 歲) (15-64 歲). 97 年. 23,037,031. 3,905,203. 16,729,608. 2,402,220. 98 年. 23,119,772. 3,778,018. 16,884,106. 2,457,648. 99 年. 23,162,123. 3,624,311. 17,049,919. 2,487,893. 100 年. 23,224,912. 3,501,790. 17,194,873. 2,528,249. 101 年. 23,315,822. 3,411,677. 17,303,993. 2,600,152. 102 年. 23,373,517. 3,346,601. 17,332,510. 2,694,406. 103 年. 23,433,753. 3,277,300. 17,347,763. 2,808,690. 104 年. 23,492,074. 3,187,780. 17,365,715. 2,938,579. 105 年. 23,539,816. 3,141,881. 17,291,830. 3,106,105. 106 年. 23,571,227. 3,091,873. 17,211,341. 3,268,013. 107 年. 23,588,932. 3,048,227. 17,107,188. 3,433,517. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理 16. 老年人口 (65 歲以上).

(27) 民國. 表 2-7 高雄市人口數三段年齡組(民國 97-107 年) 人口數幼年人口工作年齡人口老年人口 (0-14 歲) (15-64 歲) (65 歲以上). 97 年. 2,769,054. 443,360. 2,053,939. 271,755. 98 年. 2,770,887. 427,359. 2,063,435. 280,093. 99 年. 2,773,483. 409,053. 2,078,990. 285,440. 100 年. 2,774,470. 393,170. 2,089,848. 291,452. 101 年. 2,778,659. 381,463. 2,095,236. 301,960. 102 年. 2,779,877. 372,645. 2,090,998. 316,234. 103 年. 2,778,992. 362,850. 2,084,053. 332,089. 104 年. 2,778,918. 349,587. 2,078,883. 350,448. 105 年. 2,779,371. 343,793. 2,061,974. 373,604. 106 年. 2,776,912. 336,948. 2,045,103. 394,861. 107 年. 2,773,533. 331,992. 2,025,105. 416,436. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理. 民國. 表 2-8 屏東縣人口數三段年齡組(民國 97-107 年) 人口數幼年人口工作年齡人老年人口 (0-14 歲) 口(15-64 歲) (65 歲以上). 97 年. 884,838. 142,406. 633,917. 108,515. 98 年. 882,640. 135,389. 637,001. 110,250. 99 年. 873,509. 126,923. 636,279. 110,307. 100 年. 864,529. 118,364. 635,626. 110,539. 101 年. 858,441. 111,947. 634,041. 112,453. 102 年. 852,286. 107,049. 629,866. 115,371. 103 年. 847,917. 102,568. 627,009. 118,340. 104 年. 841,253. 97,079. 622,278. 121,896. 105 年. 835,792. 93,786. 614,990. 127,016. 106 年. 829,939. 90,673. 607,919. 131,347. 107 年. 825,406. 88,101. 601,035. 136,270. 資料來源：內政部統計查詢網，本研究整理. 17.

(28) 圖 2-18 年齡分布(台灣). 圖 2-19 年齡分布(高雄市). 圖 2-20 年齡分布(屏東縣) 18.

(29) (二)、家庭計畫早期農業社會總希望多子多孫多福氣且覺得養兒可以防老，故出生率普遍偏高。由表 2-9 可看出，隨著民國 58 年內政部家庭計畫推廣口號「子女少、幸福多」、民國 60 年「三三三一」，希望國人可以婚後三年生第一個小孩、過三年再生一個，鼓勵國人適量生育，又伴隨著工業時代、服務業時代、資訊時代，社會觀念轉變過快，急速轉為少子化危機(民國 73 年起，總生育率少於 2.1 人)。而家庭計畫也漸漸由節育轉變為鼓勵生育，如民國 94 年的「兩個孩子很幸福，三個孩子更熱鬧」、民國 99 年的「孩子是我們最好的傳家寶」。且為提升生育率，政府已於民國 107 年 7 月 25 日經行政院核定，完整積極推動「我國少子女化對策計畫（民國 107 年至民國 111 年）」。其中以 0-5 歲全面關照、友善家庭的就業職場對策、兒童健康權益與保護及友善生養的相關配套等四大策略，希望能藉此催生計畫，來提升國人生育意願，漸漸改善此現象。表 2-9 歷年人口政策沿革及口號民國. 口號. 53 年. 實施家庭計畫，促進家庭幸福. 56 年. 五三. 說明婚後三年生育、間隔三年再生育、最多不超過三個孩、三十三歲以前全部生完. 58 年. 1.小家庭、幸福多 2.子女少、幸福多. 60 年. 1.兩個孩子恰恰好，男孩女孩一樣好. 婚後三年生第一個小孩、過. 2.三三三一. 三年再生一個。. 79 年. 適齡結婚、適量生育. 90 年. 兩個孩子恰恰好、女孩男孩一樣好. 特別將女孩放男孩之前，希望消除重男輕女觀念。. 94 年. 兩個孩子很幸福，三個孩子更熱鬧. 99 年. 孩子是我們最好的傳家寶. 資料來源：內政部，本研究整理 19.

(30) 由兒福聯盟民國 108 年台灣女性生育意願與育兒現況調查顯示，近五成女性表示不一定要生小孩。再由表 2-10、表 2-11 可看出近年來無論台灣或高屏區皆有初婚年齡延後、生育年齡亦往後之現象。伴隨著女性教育程度提高、女性勞動參與率提高、年輕人低薪、對愛情不信任或找不到適合對象、提倡同性婚姻、房價高等因素，導致現代人有晚婚、不婚、不孕、不想生或不敢生之狀況。少子化已造成學齡人口減少，許多學校面臨招生不足而產生併校、倒閉等現象，對教育界影響甚大，對房地產界也產生了影響。表 2-10 初婚平均年齡(民國 99-107 年) 台灣. 高雄市. 屏東縣. 民國. 男. 女. 男. 女. 男. 女. 99 年. 31.8. 29.2. 31.9. 29.3. 31.1. 28.4. 100 年. 31.8. 29.4. 31.9. 29.6. 31.1. 28.5. 101 年. 31.9. 29.5. 32.0. 29.6. 31.2. 28.6. 102 年. 32.0. 29.7. 32.1. 29.8. 31.3. 28.9. 103 年. 32.1. 29.9. 32.4. 30.0. 31.4. 28.8. 104 年. 32.2. 30.0. 32.5. 30.1. 31.6. 29.0. 105 年. 32.4. 30.0. 32.6. 30.1. 31.8. 28.9. 106 年. 32.4. 30.0. 32.6. 30.2. 31.7. 29.1. 107 年. 32.5. 30.2 32.7 30.3 31.8 資料來源：內政部戶政司，本研究整理表 2-11 生母平均年齡(民國 99-107 年) 民國. 台灣. 高雄市. 屏東縣. 99 年. 30.6. 30.8. 29.5. 100 年. 30.9. 31.0. 29.6. 101 年. 31.1. 31.3. 29.9. 102 年. 31.4. 31.4. 30.0. 103 年. 31.54. 31.65. 30.23. 104 年. 31.67. 31.78. 30.26. 105 年. 31.85. 31.98. 30.37. 106 年. 31.97. 32.09. 30.58. 107 年. 32.03. 32.13. 30.56. 資料來源：內政部戶政司，本研究整理 20. 29.1.

(31) 二、少子化相關文獻 (一)、定義民國 79 年日本的嬰兒出生數一路下降，當時的日本文部大臣(木村尚三郎) 將此現象稱作少子化。民國 81 年日本政府發布之國民生活白皮書中將少子化定義為 1970 年代後，生育率持續下降造成幼兒極少的社會狀況，少子化一詞從此被廣泛使用。在民國 99 年，經濟合作暨發展組織(OECD)指出若國家之嬰兒出生數長期且不斷減少，婦女之育齡期間(15 至 49 歲)平均生育子女數，也就是總生育率(Total Fertility Rate)未達替代水準 2.1 人時，就是少子化現象。. (二) 、少子化之成因鄭毓霖(2004)認為日本都市女性已經濟獨立不需依靠男性、年輕人因擔心婚後無法工作及小孩生養問題，導致晚婚、未婚風氣盛行，顛覆了傳統婚姻觀念，由此可看出日本少子化的成因。而台灣少子化情形，蔡宜真(2012)指出造成少子化現象原因有社會環境與人文因素的改變。楊靖芳(2011)表示 20 世紀末起，台灣出生率逐年下滑，使人口結構產生異常的變化。並於民國 73 年首度低於總生育率 2.1 人，符合國際上之少子化情況。而造成台灣少子化原因，本研究由以下四類說明： 1.女性意識抬頭隨著時代的變遷，女性不再是傳統社會中只能在家相夫教子的角色。男女平等、受教育有均等機會，使現代女性更能勇於表現自己。李美慧(2008) 以縱斷面 VAR 模式分析結婚率、高等教育率、女性勞動參與率及女性失業率對生育率影響。發現無論經濟好壞，女性勞動參與率影響生育率最深，若經濟不佳時，生育率則是受女性勞動參與率、高等教育率影響，經濟狀況佳時四種因素都有影響。陳彥仁(2006)提及職場女性的教育程度越高對生育率有負相關。彭建文、蔡怡純(2017)提及台灣女性勞動參與率改變，會影響生育率。顯示了現代女性意識抬頭，擁有自主權後思維已不同於前。 21.

(32) 2.婚姻觀念轉變有別於傳統觀念之男大當婚女大當嫁，現代女性大多經濟獨立，不再需要依靠男性生活。許多人也覺得生活應該要自由，喜歡享受單身且對愛情充滿不信任感，認為人生不需受婚姻牽絆，使晚婚、不婚現象越來越多。李慧玲(2010) 提及女性在面臨生涯抉擇(求學、工作、婚姻)時，會將婚姻放在最後順位，且若父母離婚者對婚姻更加排斥。 3.生育觀念轉變有別於傳統重男輕女、農業社會需多子多孫等觀念，陳彥仁(2006)指出政府推行的家庭計畫對生育率呈現負向影響。因此政府之家庭計畫已由節育計畫轉型為催生計畫，但成效似乎不彰。吳坤壅(2007)提及初婚年齡提高會影響女性生產的意願跟胎次，加上育兒成本高，生育後會影響生活品質，因而會審慎評估子女數。黃虹荏(2016)購屋與生育為互斥關係，若選擇購屋可能就不會選擇生育小孩。 4.經濟負擔重低薪且擔心未來環境依然持續惡化，經濟的壓力重擔使現代人不敢生育，害怕生了無法養。戴碧萱(2005)提及小孩雖可形成一個完整家庭，但其生養成本及生育後女性就業問題，可能會造成經濟負擔加重，導致生活品質變差。陳彥仁(2006)指出家戶所得增加對生育率呈現正向影響，但台灣普遍低薪狀態可能更加深少子化的趨勢。. 22.

(33) 圖 2-21 少子化原因由上述文獻發現少子化成因廣泛，而究竟房地產消費市場是否會因少子化而受到衝擊，為本研究欲探討之議題。根據鄭惠如(2006)指出在人口高齡和少子化的情況下，無論對於房地產之新舊市場皆有負面的影響。Eichholtz 與 Lindenthal (2014)提及英國雖家庭數量停滯，但對住宅房地產需求仍增長，此與一般人的認知有所差異。李鴻英(2017)的研究指出高齡少子化使購屋需求減少。換言之，少子化現象會對房地產消費市場帶來影響。. 23.

(34) 第二節. 建物型態相關文獻. 一、定義本研究選以住家用之建物型態。根據內政部不動產交易實價查詢服務網，其定義如下：透天厝(全棟單一門牌之住宅)、華廈(總樓高 10 層(含)以下有電梯之住宅)、住宅大樓(總樓高 11 層(含)以上有電梯之住宅)、公寓(總樓高 5 層樓(含) 以下無電梯之住宅)、套房(1 房 1 廳 1 衛之住宅)。. 二、建物型態文獻無論是哪種建物型態，隨著居住者的背景不同，皆各有其擁護者。以區域來看，陳素珍(2008)提及大台北地區女性購屋大於男性且男性喜愛獨棟透天、女性喜愛電梯大廈、傅榆茹(2016)提出台南建商會針對不同購屋族群推出適合的透天及大樓產品、劉廷揚等(2000)高雄市偏好別墅式透天厝，因市區土地稀有故大多位於市郊。且以總價六百萬以下、新成屋促銷最能吸引購屋者；家庭成員來看，邱恩華(2017)提及因居住成員人數會導致居住的需求不一，屏東市透天厝以三代同堂為主，而大樓華廈和公寓大多為小家庭。影響購屋者選擇建物型態的因素很多，而在少子化情形下會有所變化嗎? 根據洪淑貞(2016)提及面對少子化、人口老化等問題，購屋者對於建物型態選擇會以住宅大樓為主。本研究欲以不同受訪者背景(性別、年齡、婚姻狀況、子女數量、職業、教育程度、年收入)來探討在少子化情形下，對於高屏地區之房地產消費市場的建物型態，是否會帶來影響。. 24.

(35) 一般對台灣南部建物型態的刻板印象為透天厝，經由表 2-12、2-13 觀察，高雄市近 10 年來、屏東縣近 4 年來集合住宅越趨興盛，而此為供給面之推案狀況，隨著近年來人口結構改變後，購屋者實際想要的建物型態是否會有所不同，需待研究調查結果來實證分析。表 2-12 高雄市推案民國. 集合住宅個案數. 總戶數. 透天. 樓地板面積. 個案數總戶數. 2. 樓地板面積 (m2). (m ) 97 年. 18. 1,494. 266,072.28. 116. 1,861. 359,562.44. 98 年. 24. 2,166. 459,069.35. 107. 911. 224,066.28. 99 年. 48. 3,711. 682,546.69. 151. 1,122. 294,805.37. 100 年. 67. 6,724. 1,346,909.22. 167. 1,296. 301,508.87. 101 年. 80. 8,220. 1,649,054.21. 129. 652. 173,060.68. 102 年. 86. 9,182. 1,690,297.41. 147. 807. 206,116.80. 103 年. 68. 6,588. 1,169,506.37. 82. 341. 80,746.92. 104 年. 69. 8,322. 1,452,624.94. 58. 246. 60,600.90. 105 年. 34. 5,165. 771,898.60. 37. 244. 57,705.21. 106 年. 36. 4,891. 621,881.62. 52. 363. 86,980.13. 50 8,743 1,202,402.13 53 551 資料來源：高雄市不動產開發商業同業公會，本研究整理. 115,360.09. 107 年. 表 2-13 屏東縣推案民國. 個案數. 總戶數集合住宅. 透天. 104 年. 111. 210. 706. 105 年. 109. 231. 826. 106 年. 274. 228. 1331. 107 年. 175 689 資料來源：屏東縣不動產開發商業同業公會，本研究整理. 25. 1222.

(36) 第三節. 購屋偏好相關文獻. 一、定義購屋偏好之範圍廣泛，本研究以所有權與否、購屋族群、購屋目的、購屋房地產類型、購屋建物型態、購屋室內建坪、購屋房間數、購屋決定因素、集合式住宅所需公共設施來作探討。. 二、購屋偏好文獻以美國心理學家馬斯洛於 1943 年提出的需求層次理論（Maslow's hierarchy of needs），將人類需求分為五層，由低到高分別是生理需求、安全需求、社會需求、受尊重需求與自我實現需求。而其中又再分為低層次(物質需要)與高層次(精神需要)兩種，當擁有可滿足低層次需求之房子後，購屋者可能又會因為面臨不同的人生階段及不同的性別、年齡、婚姻、子女數、教育程度、職業、年收入情況下，追求不同需求層次。而探究其背後之購屋偏好，以得知在人口結構變化下購屋者實際想要的住宅需求，為本研究欲探討之方向。. 圖 2-22 房地產市場上的馬斯洛需求金字塔資料來源：理財周刊第 844 期. 26.

(37) 房地產與生活有密不可分的關係，以是否選擇所有權住宅來看，謝芷琪 (2016)提及若經濟充裕，會重視所有權與增值空間而購屋；若經濟較困難但想追求不錯的生活品質時，反而會考慮地上權住宅，而不是租屋。徐天牧(2017) 認為，雖地上權住宅為未來趨勢，但購屋經驗對地上權住宅偏好仍為負相關。顯示有土斯有財之觀念仍深植人心，而購買所有權住宅會讓人有種安定感且未來也許會有增值空間。李鴻英(2017)發現單身及少子化現象可能會增加以租代購需求。會選擇非所有權住宅，可能是因為家庭人口數少或後繼無人也不需留房產或考慮經濟因素，認為相對於買房，租屋或購買地上權住宅相對較便宜。以購屋偏好來看，陳佳欣(2007)影響首購最大之因素為結婚，而對於已婚購屋族，男性影響力高於女性。王文伶(2012)提及單身女性理想之購屋坪數為 21-30 坪、偏好 3 房平面式格局。李鴻英(2017)建議台北建商可規劃 11-30 坪、 2-3 房為主，也可針對不同族群打造適合住宅。張明花(2010)以三十五歲界分首購族與換屋族，首購族購屋動機為想自有房子、換屋族購屋動機為要改善居住環境。陳明義(2012)提及大台北地區之首購族群，購買決策因素有兩岸政經局勢、購屋賦稅、內部房間格局、銷售人員服務態度、配偶意見。陳丕宗(2013) 表示大台中地區首購群大多是新婚族且需家人資金支助，因此大多以舊有居住區為主要考量，且以自住為主，大多會多方比較後再購買。盧正恭(2017)首購族購屋偏好小建坪、低總價、總戶數少、遠離嫌惡設施之產品且重視建商品牌及施工品質。而本研究針對少子化情形下之購屋偏好分為以下幾個面向討論，詳如表 2-14。. 27.

(38) 表 2-14 購屋偏好項目. 內容. 所有權與否. 選以租屋代替購屋、選地上權住宅. 購屋主要族群. 單身族、新婚族、退休族. 購屋目的. 首購、換屋、投資. 購屋房地產類型. 預售屋、新成屋、中古屋. 購屋建物型態. 透天厝、華廈、大樓、公寓、套房. 購屋室內建坪. 20 坪以下、21-30 坪、31-40 坪、41-50 坪、 51 坪以上. 購屋房間數. 1 房、2 房、3 房、4 房、5 房(含)以上。. 購屋決定因素. 房屋價格、房屋條件(產品規劃、建材、公共設施、屋齡屋況…)、建商品牌(建商信譽、施工品質、售後服務、銷售方式…)、生活機能(近學區、捷運、醫院、公園…)、房貸(成數、利率、年限…)、地緣關係(近原居住地或工作地區…). 集合式住宅公共設施需求. 圖書閱覽室、視聽 KTV 室、健身房及韻律教室、游泳池、桌球撞球室、烘焙教室、親子遊戲室、迎賓大廳、中庭景觀、宴會廳、寵物房、托幼中心、醫療室. 28.

(39) 第三章研究方法本章共有三小節依序如下：第一節為研究假設與流程、第二節為問卷設計、第三節為實證統計分析方法。. 第一節. 研究假設及流程. 本研究以文獻理論為基礎提出三個假設，將以量化研究方法嘗試找出其中對高屏地區房地產消費市場不同程度的關係。假設一：少子化情形下所有權住宅仍為主流。假設二：少子化情形下對高屏購屋偏好有影響。假設三：少子化情形下對高屏房地產消費市場有增減影響。. 本研究欲探討少子化對於高屏地區房地產消費市場影響，透過問卷調查法將回收問卷以 SPSS 22 統計軟體進行實證分析，使其研究結果供各界參考。將問卷設計為四大主題，除受訪者背景外，分別為居住現況、少子化情形下之影響及少子化情形下購屋偏好。首先，以 SPSS 軟體進行敘述性統計分析，來顯示問卷調查次數分配結果；其次，以交叉分析及卡方檢定來驗證不同受訪者背景對於少子化情形下之購屋偏好及少子化情形下會不會選擇非所有權住宅的議題是否具有顯著差異；再來，以變異數分析(ANOVA)探討不同受訪者背景對少子化情形下造成增加或減少影響之認同度是否具有顯著性，並將有顯著性之結果，以 Scheffe 法進行分析；最後，再以相依樣本 t 檢定分析居住現況與少子化情形下之購屋房間數與室內建坪是否有顯著性的不同。. 29.

(40) 第二節問卷設計一、問卷內容本研究將問卷設計為四大部分，第一部分為居住現況、第二部分為少子化情形之影響、第三部分為少子化情形下購屋偏好及第四部分為受訪者基本資料來進行調查，如表 3-1。本研究問卷使用單選題、複選題及李克特五點量表(Likert Scale)三種題型。其中李克特量表是由心理學家 Rensis Likert 所創，本研究將其分為非常不同意、不同意、普通、同意、非常同意五種，來了解受訪者對議題之態度。表 3-1 問卷調查題型說明主題一、居住現況調查二、少子化情形下之影響三、少子化情形下之購屋偏好四、受訪者基本資料. 題型 1.居住區域. 2.建物類型 3.房間數 5.室內建坪 6.房屋所有權. 1.減少影響之同意度 3.以租屋代替購屋與否. 4.人口數. 2.增加影響之同意度 4.選地上權住宅與否. 1.購屋族群 2.購屋目的 3.購屋房地產類型 4.購屋建物型態 5.購屋室內建坪 6.購屋房間數 7.購屋決定因素 8.集合式住宅所需公共設施 1.性別. 2.年齡 3.婚姻狀況 4.子女數 5.職業 6.教育程度 7.年收入. 二、問卷調查為求問卷用詞與概念能適切用於問卷調查，因此本研究先進行預試(Pre-test)問卷，分別由高屏地區之公務人員、房屋仲介公司與建設公司之員工及客戶協助填寫，經檢查問卷之內容與格式，並加以修訂後發放正式問卷進行調查。問卷調查時間為 108 年 2 月 20 日至 108 年 3 月 20 日，使用便利抽樣（Convenience Sampling）方式蒐集資料。調查對象為年滿 20 歲居住於高雄市及屏東縣民眾，並以網路及現場掃描 QR Code 方式向有意願填答的民眾用 SurveyCake 線上問卷進行調查。總計收回 704 份問卷，刪除無效問卷後，有效問卷為 672 份，回收率 95.5%。. 30.

(41) 第三節. 實證統計分析方法. 本研究採量化研究，利用 SPSS 22 統計軟體來進行資料處理，分析方法如下：. 一、敘述性統計分析先透過敘述性統計將資料使用次數分配方式了解樣本的概況，並以百分比方式增強數據之易讀性。. 二、交叉分析與卡方檢定用於分析兩個類別變數間的關係，首先將兩個以上變項藉由交叉分析表來了解各構面間的相關程度，若皮爾森相關分析（Pearson correlation）卡方值<0.05 時，表示統計上具有顯著差異，可用來解釋構面之相關性。. 三、變異數分析與事後比較分析以變異數分析用來比較組間的平均數差異，自變數為類別變數(性別、婚姻狀況、職業等)，依變數為連續變數(影響之同意度)。先以變異數同質性檢定看出是否具顯著性，若 p 值>0.05，表示變異數間無顯著差異(同質)，即可再看變異數分析表中的 p 值，此時若 p 值<0.05，表示具有顯著性(拒絕虛無假設)。若檢定結果若為顯著時，可再以事後檢定(Post hoc)來詳細說明顯著差異發生於哪些組別中。本研究選擇較嚴謹之 Scheffe 法來進行事後比較確認各組的差異情形。. 四、相依樣本 t 檢定用來比較兩組相依樣本間平均數的差異，而依變數必須為連續變數，若 p 值 <0.05，表示兩者間具有顯著差異。本研究用來比較居住現況及少子化情形下之房間數與室內建坪是否有顯著差異。. 31.

(42) 第四章實證結果分析本研究用 SurveyCake 線上問卷，以網路及紙本掃描 QR Code 方式向民眾進行調查，並以 SPSS 統計軟體做為資料分析工具。首先採針對問卷調查結果進行敘述統計分析，再經由交叉分析與卡方檢定、變異數分析與 Scheffe 事後測試、成對樣本 t 檢定來分析是否具有顯著性相關，來探討少子化情形下高屏地區房地產消費市場之居住趨勢。. 第一節. 受訪者背景及購屋狀況. 一、受訪者背景 (一)、高屏地區表 4-1 顯示，高屏地區受訪者性別以女性(63.8%)為多數；年齡以 20-40 歲(65.7%) 為主；婚姻狀況以單身(54.6%)為多數；子女數量以 0 人(55.7%)為多數；職業以軍公教及服務業(45.1%)為主；教育程度以大學(64.3%)為多數；年收入以 30 萬以下及 30-60 萬(66.2%)為主。表 4-1 受訪者背景統計表(高屏區) 題項. 類別. 樣本數. %. 居住區域. 高雄市. 345. 51.3. 屏東縣. 327. 48.7. 男. 243. 36.2. 女. 429. 63.8. 20-30 歲. 228. 33.9. 31-40 歲. 214. 31.8. 41-50 歲. 114. 17.0. 51-60 歲. 103. 15.3. 61 歲. 13. 1.9. 單身. 367. 54.6. 性別年齡. 婚姻狀況. 32.

(43) 已婚. 305. 45.4. 題項. 類別. 樣本數. %. 子女數. 無. 374. 55.7. 1人. 78. 11.6. 2人. 167. 24.9. 3人. 48. 7.1. 4 人(含)以上. 5. 0.7. 農林漁牧工礦. 42. 6.3. 軍公教. 133. 19.8. 服務業. 170. 25.3. 金融業. 44. 6.5. 醫療業. 33. 4.9. 不動產業. 35. 5.2. 傳播/資訊/科技業. 51. 7.6. 家管/退休. 70. 10.4. 其他. 94. 14.0. 高中職. 131. 19.5. 大學. 432. 64.3. 研究所(含)以上. 109. 16.2. 30 萬以下. 201. 29.9. 31-60 萬. 244. 36.3. 61-90 萬. 138. 20.5. 91-120 萬. 50. 7.4. 121 萬以上. 39. 5.8. 職業. 教育程度. 年收入. 資料來源：本研究整理，N=672. (二)、高雄市、屏東縣表 4-2 顯示，受訪者性別以女性為多數，高雄市(64.1%)、屏東縣(63.8%);年齡以 20-40 歲為多數，高雄市(68.1%)、屏東縣(63.3%);婚姻狀況以單身(含不婚、未婚、離婚、喪偶)為多數，高雄市(62.3%)、屏東縣(53.5%);子女數量以 0 名為多數，高雄市(62.9%)、屏東縣(48.0%);職業以軍公教與服務業為多數，高雄市(44.7%)、屏東縣 (45.5%)；教育程度以大學為多數，高雄市(64.3%)、屏東縣(64.2%);年收入以 30 萬以下至 60 萬元，高雄市(71.6%)、屏東縣(60.5%)。. 33.

(44) 表 4-2 受訪者背景統計表(高雄市、屏東縣) 題項性別年齡. 類別. 高雄市. 屏東縣. 樣本數. %. 樣本數. %. 男. 124. 35.9. 119. 36.4. 女. 221. 64.1. 208. 63.6. 20-30 歲. 124. 35.9. 104. 31.8. 31-40 歲. 111. 32.2. 103. 31.5. 41-50 歲. 46. 13.3. 68. 20.8. 51-60 歲. 57. 16.5. 46. 14.1. 61 歲以上. 7. 2. 6. 1.8. 婚姻. 單身. 215. 62.3. 152. 46.5. 狀況. 已婚. 130. 37.7. 175. 53.5. 子女數. 0人. 217. 62.9. 157. 48. 1人. 35. 10.1. 43. 13.1. 2人. 75. 21.7. 92. 28.1. 3人. 14. 4.1. 34. 10.4. 4 人以上. 4. 1.2. 1. 0.3. 農林漁牧工礦. 17. 4.9. 25. 7.6. 軍公教. 61. 17.7. 72. 22. 服務業. 93. 27. 77. 23.5. 金融業. 26. 7.5. 18. 5.5. 醫療業. 17. 4.9. 16. 4.9. 不動產業. 14. 4.1. 21. 6.4. 傳播/資訊/科技業. 33. 9.6. 18. 5.5. 家管/退休. 29. 8.4. 41. 12.5. 其他. 55. 15.9. 39. 11.9. 高中職(含)以下. 63. 18.3. 68. 20.8. 大學. 222. 64.3. 210. 64.2. 研究所(含)以上. 60. 17.4. 49. 15. 30 萬以下. 109. 31.6. 92. 28.1. 31-60 萬. 138. 40. 106. 32.4. 61-90 萬. 51. 14.8. 87. 26.6. 91-120 萬. 30. 8.7. 20. 6.1. 121 萬以上. 17. 4.9. 22. 6.7. 職業. 教育程度年收入. 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. 34.

(45) 二、居住現況 (一)、高屏地區表 4-3 顯示，受訪者目前居住區域分布為高雄市(51.3%)、屏東縣(48.7%)；居住建物型態以透天厝(61.9%)為多數，其次為住宅大樓(19.0%)；居住房間數以 4 房 (33.0%)為多數，其次為 3 房(30.8%)；居住人口數以 4 人以上(58.6%)為多數，其次為 3 人(20.8%);室內建坪以 21-30 坪(36.2%)為多數，其次為 31-40 坪(21.1%)、第三為 51 坪以上(20.4%);房屋所有權以自有(47.8%)為多數，其次為親屬所有(38.4%)。表 4-3 居住現況調查統計表(高屏區) 題項類別樣本數居住區域高雄市 345 屏東縣 327 建物型態透天厝 416 華廈(10 層含以下有電梯) 47 住宅大樓(11 層含以上有電梯) 128 公寓(5 樓含以下無電梯) 55 套房(1 房(1 廳)1 衛) 26 房間數 1房 40 2房 38 3房 207 4房 222 5 房(含)以上 165 人口數 1人 43 2人 95 3人 140 4 人(含)以上 394 室內建坪 20 坪以下 68 21-30 坪 243 31-40 坪 142 41-50 坪 82 51 坪以上 137 房屋所有權自有 321 親屬所有 258 租賃 90 其他 3 資料來源：本研究整理，N=672. 35. % 51.3 48.7 61.9 7.0 19.0 8.2 3.9 6.0 5.7 30.8 33.0 24.6 6.4 14.1 20.8 58.6 10.1 36.2 21.1 12.2 20.4 47.8 38.4 13.4 0.4.

(46) (二)、高雄市、屏東縣表 4-4 顯示，目前居住現況之建物型態以透天厝為多數(高雄市 47.5%、屏東縣 77.1%)，其次為住宅大樓(高雄市 29.6%、屏東縣 8.0%);房間數高雄市以 3 房為主 (37.7%)、其次為 4 房(30.1%)，而屏東縣以 4 房為主(36.1%)，其次為 5 房(含)以上 (29.7%);居住人數以 4 人含以上最多(高雄市 53.0%、屏東縣 64.5%)、其次為 3 人(高雄市 21.7%，屏東縣 19.9%);室內建坪以 21-30 坪最多(高雄市 37.1%、屏東縣 35.2%)、其次高雄市為 31-40 坪(23.2%)，屏東縣為 51 坪以上(23.5%);房屋所有權以自有最多 (高雄市 44.6%、屏東縣 51.1%)、其次為親屬所有(高雄市 40.0%、屏東縣 36.7%)。題項. 建物型態. 房間數. 居住人數. 室內建坪. 所有權. 表 4-4 居住現況調查統計表(高雄市、屏東縣) 類別高雄市. 透天厝華廈(10層含以下有電梯) 住宅大樓(11層含以上有電梯) 公寓(5樓含以下無電梯) 套房(1房(1廳)1衛) 1房 2房 3房 4房 5房(含)以上 1人 2人 3人 4人(含)以上 20坪以下 21-30坪 31-40坪 41-50坪 51坪以上自有親屬所有租賃其他. 36. 樣本數. %. 164 25 102 46 8 18 25 130 104 68 23 64 75 183 40 128 80 37 60 154 138 52 1. 47.5 7.2 29.6 13.3 2.3 5.2 7.2 37.7 30.1 19.7 6.7 18.6 21.7 53.0 11.6 37.1 23.2 10.7 17.4 44.6 40.0 15.1 .3. 屏東縣. 樣本數 252 22 26 9 18 22 13 77 118 97 20 31 65 211 28 115 62 45 77 167 120 38 2. % 77.1 6.7 8.0 2.8 5.5 6.7 4.0 23.5 36.1 29.7 6.1 9.5 19.9 64.5 8.6 35.2 19.0 13.8 23.5 51.1 36.7 11.6 .6.

(47) 三、少子化情形下增減影響 (一)、高屏地區表 4-5 顯示少子化情形下增減影響，僅 22.8%不同意或非常不同意「購屋需求減少」、15.6%不同意或非常不同意「購屋面積減少」、12.6%不同意或非常不同意「購屋房間數減少」、23.1%不同意或非常不同意「房屋交易量減少」；僅 26.8%不同意或非常不同意「人口數下降，但家戶數增加」、17.7%不同意或非常同意「以租屋代替購屋增加」、25.2%不同意或非常不同意「選擇地上權住宅增加」，表示大多數高屏受訪者認同少子化情形下，會使購屋需求、購屋面積、購屋房間數及房屋交易量造成減少之情形，也認同少子化情形下，會使人口數下降，家戶數增加、以租屋代替購屋、選地上權住宅造成增加之情形。表 4-5 少子化情形下增減影響統計表(高屏區) 影. 類別. 不同意. 普通. 同意. 非常同意. 36. 117. 148. 278. 93. (5.4%). (17.4%). (22%). (41.4%). (13.8%). 21. 84. 135. 328. 104. (3.1%). (12.5%). (20.1%). (48.8%). (15.5%). 19. 66. 120. 360. 107. (2.8%). (9.8%). (17.9%). (53.6%). (15.9%). 32. 123. 202. 240. 75. (4.8%). (18.3%). (30.1%). (35.7%). (11.2%). 增人口數降，. 18. 162. 249. 214. 29. 加家庭戶數增. (2.7%). (24.1%). (37.1%). (31.8%). (4.3%). 以租屋代替. 21. 98. 153. 318. 82. 購買. (3.1%). (14.6%). (22.8%). (47.3%). (12.2%). 地上權住宅. 22. 147. 235. 233. 35. (3.3%). (21.9%). (35%). (34.7%). (5.2%). 響題項減. 購屋需求. 少購屋面積購屋房間房屋交易量. 非常不同意. 資料來源：本研究整理，N=672. 37.

(48) (二)、高雄市、屏東縣表 4-6 顯示，「購屋需求減少」，高雄市僅 24.1%、屏東縣僅 21.4%不同意或非常不同意；「購屋面積減少」，高雄市僅 16.5%、屏東縣僅 14.7%不同意或非常不同意；「購屋房間數減少」，高雄市僅 14.2%、屏東縣僅 11.0%不同意或非常不同意、「房屋交易量減少」，高雄市僅 22.9%、屏東縣僅 23.1%不同意或非常不同意。表 4-6 少子化情形下之減少影響統計表(高雄市、屏東縣) 變. 認同度. 居住區域. 數題項減購屋需求. 高雄市. 屏東縣. 形購屋面積. 高雄市. 屏東縣. 購屋房間數. 高雄市. 屏東縣. 房屋交易量. 不同意. 普通. 同意. 不同意. 少情. 非常. 高雄市. 屏東縣. 非常同意. 20. 63. 73. 145. 44. 5.8%. 18.3%. 21.2%. 42.0%. 12.8%. 16. 54. 75. 133. 49. 4.9%. 16.5%. 22.9%. 40.7%. 15.0%. 10. 47. 67. 165. 56. 2.9%. 13.6%. 19.4%. 47.8%. 16.2%. 11. 37. 68. 163. 48. 3.4%. 11.3%. 20.8%. 49.8%. 14.7%. 8. 41. 59. 176. 61. 2.3%. 11.9%. 17.1%. 51.0%. 17.7%. 11. 25. 61. 184. 46. 3.4%. 7.6%. 18.7%. 56.3%. 14.1%. 16. 63. 107. 120. 39. 4.6%. 18.3%. 31.0%. 34.8%. 11.3%. 16. 60. 95. 120. 120. 4.9%. 18.3%. 29.1%. 36.7%. 11.0%. 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. 38.

(49) 表 4-7 顯示，「人口數雖下降，但家戶數增加」，高雄市僅 26.9%、屏東縣僅 26.7% 不同意或非常不同意；「以租屋代替購屋增加」，高雄市僅 17.1%、屏東縣僅 18.4% 不同意或非常同意；「選擇地上權住宅增加」，高雄市僅 26%、屏東縣僅 24.1%不同意或非常不同意。表 4-7 少子化情形下之增加影響統計表(高雄市、屏東縣) 變. 認同度. 居住區域. 數題項增人數雖下. 高雄市. 屏東縣. 形以租屋代替. 高雄市. 購屋. 屏東縣. 選地上權住. 不同意. 普通. 同意. 不同意. 加降，但家戶情數增加. 非常. 高雄市. 宅. 屏東縣. 非常同意. 9. 84. 131. 107. 14. 2.6%. 24.3%. 38.0%. 31.0%. 4.1%. 9. 78. 118. 107. 15. 2.8%. 23.9%. 36.1%. 32.7%. 4.6%. 11. 48. 77. 164. 45. 3.2%. 13.9%. 22.3%. 47.5%. 13.0%. 10. 50. 76. 154. 37. 3.1%. 15.3%. 23.2%. 47.1%. 11.3%. 15. 75. 120. 122. 13. 4.3%. 21.7%. 34.8%. 35.4%. 3.8%. 7. 72. 115. 111. 22. 2.1%. 22.0%. 35.2%. 33.9%. 6.7%. 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. (三)、小結表示大多數受訪者認同少子化情形下，會帶來以下增減影響。減少：購屋需求減少、購屋面積減少、購屋房間數減少、房屋交易量減少；增加：人口數雖下降，但家戶數增加、以租屋代替購屋增加及選擇地上權住宅增加。. 39.

(50) 四、少子化情形下購屋所有權屬 (一)、高屏地區購屋所有權屬方面，表 4-8 顯示少子化情形下高屏地區受訪者有 70.5%不會選擇以租屋代替購屋，由表 4-9 得知主因為想要有自己的房子(51.4%)，其次為房子增值，個人資產會增加(27.9%)，而會選擇以租屋代替購屋之主因是房價高，租金相對便宜(37.5%)、其次為搬遷較容易(24.3%)。表 4-8 少子化情形下會不會選以租代購統計表(高屏區) 題項. 類別. 樣本數. %. 會不會選. 會. 198. 29.5. 以租代購. 不會. 474. 70.5. 資料來源：本研究整理，N=672. 表 4-9 少子化情形下會不會選以租代購原因之統計表(高屏區) 題項類別樣本數 % 會. 租屋家庭人口數少. 100. 22.7. 房價高，租金相對便. 165. 37.5. 搬遷較容易. 107. 24.3. 認為房價會下跌. 68. 15.5. 想要有自己的房子. 428. 51.4. 免擔心房東不租屋. 172. 20.7. 房子增值，個人資產會增加. 232. 27.9. 宜. 不會. 資料來源：本研究整理，N=672. 表 4-10 顯示有 73.8%高屏地區受訪者不會選地上權住宅，由表 4-11 得知主因為年限期滿須返還(52.5%)，其次為市場轉手性較差(35.5%)，而會選擇地上權住宅之主因是房價較便宜(56.1%)、其次是無子女或不想留房產給子女(26.6%)。. 40.

(51) 表 4-10 少子化情形下會不會選地上權住宅統計表(高屏區) 題項. 類別. 樣本數. %. 會不會選. 會. 176. 26.2. 地上權住宅. 不會. 496. 73.8. 資料來源：本研究整理，N=672 表 4-11 少子化情形下會不會選地上權原因之統計表(高屏區) 題項會. 類別無子女或不想留房產給子女. 樣本數. %. 65. 26.6. 房價較便宜. 137. 56.1. 租金報酬高. 42. 17.2. 房貸成數較低. 109. 14.0. 市場轉手性較差. 262. 33.5. 年限期滿須返還. 410. 52.5. 不會. 資料來源：本研究整理，N=672. (二)、高雄市、屏東縣表 4-12 顯示，高雄市 70.4%、屏東縣 70.6%受訪者表示不會選以租屋代替購屋。由表 4-13 得知不會選以租屋代替購屋之主因是想要有自己的房子(高雄市 49.9%、屏東縣 53.1%)、其次是房子增值，個人資產會增加(高雄市 28.6%、屏東縣 27.2%)。而會選擇以租屋代替購屋之主因是房價高，租金相對便宜(高雄市 38.0%、屏東縣 37.0%)、其次為搬遷較容易(高雄市 24.9%、屏東縣 23.7%)。表 4-12 少子化情形下之會不會以租代購統計表(高雄市、屏東縣) 題項類別高雄市屏東縣以租屋代替購屋. 樣本數. %. 樣本數. %. 會. 102. 29.6. 96. 29.4. 不會. 243. 70.4. 231. 70.6. 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. 41.

(52) 表 4-13 少子化情形下之會不會以租代購原因之統計表(高雄市、屏東縣) 題項. 會. 項目. 不會. 高雄市. 屏東縣. 高雄市. 屏東縣. 家庭人口數少. 49 (21.4%). 51 (24.2%). 想要有自己的房子. 213 (49.9%). 215 (53.1%). 房價高，租金相對便宜. 87 (38.0%). 78 (37.0%). 免擔心房東不租屋. 92 (21.5%). 80 (19.8%). 搬遷較容易. 57 (24.9%). 50 (23.7%). 房子增值，個人資產會增加. 122 (28.6%). 110 (27.2%). 認為房價會下跌. 36 (15.7%). 32 (15.2%). 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. 圖 4-1 會不會選以租代購(高雄市、屏東縣) 表 4-14 顯示，高雄市 70.4%、屏東縣 70.6%受訪者表示不會選地上權住宅。由表 4-15 得知，不會選擇地上權住宅之主因是年限期滿須返還(高雄市 51.2%、屏東縣 53.9%)、其次為市場轉手性較差(高雄市 32.9%、屏東縣 33.2%)。而會選擇地上權住宅之主因是房價較便宜(高雄市 52.8%、屏東縣 59.5%)、其次是無子女或不想留房產給子女(高雄市 29.3%、屏東縣 24.0%)。表 4-14 少子化情形下之會不會選地上權住宅之統計表(高雄市、屏東縣) 題項類別高雄市屏東縣樣本數選地上權住宅. 樣本數. %. %. 會. 84. 24.3. 92. 28.1. 不會. 261. 75.7. 235. 71.9. 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. 42.

(53) 表 4-15 少子化情形下會不會選地上權住宅原因之統計(高雄市、屏東縣) 題項. 會. 項目. 不會. 高雄市. 屏東縣. 高雄市. 屏東縣. 無子女或不想留房產給子女. 36 (29.3%). 61 (14.9%). 42 (12.9%). 房價較便宜. 65 (52.8%). 29 房貸成數較低 (24.0%) 72 市場轉手性較 (59.5%) 差. 139 (33.9%). 109 (33.2%). 租金報酬高. 22 (17.9%). 20 年限期滿須返 (16.5%) 還. 210 (51.2%). 190 (53.9%). 資料來源：本研究整理，高雄市 N=345、屏東縣 N=327. 圖 4-2 會不會選地上權住宅(高雄市、屏東縣). (三)、小結雖然大多數受訪者皆認同少子化情形下會使以租代購情形增加、選地上權住宅增加，但實際購屋時，還是不會選擇以租代購及選地上權住宅為多數，仍偏向於所有權住宅。. 43.

(54) 四、少子化情形下購屋偏好 (一)、高屏地區由表 4-16 得知，少子化情形下購屋偏好方面，購屋主要族群以新婚族(63.4%) 為多數，其次為單身族(19.5%)；購屋目的以首購(55.2%)為多數，其次為投資 (26.9%)；購屋房地產類型以新成屋(46.1%)為多數，其次為中古屋(39.3%);購屋建物型態為住宅大樓(48.7%)，其次為華廈(21.9%)、透天厝(17.6%)；購屋室內建坪以 21-30 坪(50.4%)為多數，其次為 31-40 坪(24.1%)、第三為 20 坪以下(11.9%)；購屋房間數以 3 房(58.2%)為多數，其次為 2 房(23.1%)。由此可發現少子化情形下之購屋建物型態、購屋室內建坪及購屋房間數與現況已漸漸轉變。表 4-16 少子化情形下之購屋偏好統計表(高屏區) 題項購屋主要族群. 購屋目的. 購屋房地產類型. 建物型態. 室內建坪. 類別. 樣本數. %. 單身族. 131. 19.5. 新婚族. 426. 63.4. 退休族. 115. 17.1. 首購. 371. 55.2. 換屋. 120. 17.9. 投資. 181. 26.9. 預售屋. 98. 14.6. 新成屋. 310. 46.1. 中古屋. 264. 39.3. 透天厝. 118. 17.6. 華廈(10層含以下有電梯). 147. 21.9. 住宅大樓(11層含以上有電梯). 327. 48.7. 公寓(5樓含以下無電梯). 22. 3.3. 套房(1房(1廳)1衛). 58. 8.6. 20坪以下. 80. 11.9. 21-30坪. 339. 50.4. 31-40坪. 162. 24.1. 44.

(55) 類別. 房間數. 樣本數. %. 41-50坪. 64. 9.5. 51坪以上. 27. 4.0. 1房. 16. 2.4. 2房. 155. 23.1. 3房. 391. 58.2. 4房. 84. 12.5. 5房(含)以上. 26. 3.9. 資料來源：本研究整理，N=672 而表 4-17 顯示少子化情形下之購屋決定因素以生活機能(近學區、捷運、醫院、公園…)佔 26.3%為多數、其次為房屋價格佔 25.7%、第三為房屋條件(產品規劃、建材、公共設施、施工品質…)佔 18.1%。表 4-17 少子化情形下購屋決定因素統計表(高屏區) 題項決定因素. 類別房屋價格. 樣本數. %. 468. 25.7. 房屋條件. 329. 18.1. 建商品牌. 144. 7.9. 生活機能. 479. 26.3. 房貸. 139. 7.6. 地緣關係. 255. 14.0. 其他. 4. 0.2. 資料來源：本研究整理，N=672. 圖 4-3 購屋決定因素前三名(高屏區). 45.