三 民 專 業 輔
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林強 老師提供
105 年普通考試地政士考試試題解析
土地稅法規
一、土地所有權人出售其自用住宅用地者，土地增值稅享有特別稅率，但適用 該特別稅率時，有面積及次數限制。試問，土地所有權人申報之自用住宅 用地面積超過面積限制時，依何順序計算至規定之面積限制為止？又，在 那些情形之下，土地所有權人再出售其自用住宅用地時，適用增值稅特別 稅率不受一次之限制？
【擬答】
（一）自用住宅適用土地增值稅面積、次數之限制及面積超過規定時之適用順序規定 如下
1.面積限制：
土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 3 公畝部分或非 都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數 額按 10%徵收之。
2.次數限制：
土地所有權人，依自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。
（土稅§34）
3.出售在本法施行區域內之自用住宅用地，面積超過本法第 34 條第 1 項規定 時之適用順序：
(1)土地所有權人申報出售在本法施行區域內之自用住宅用地，面積超過本法 第 34 條第 1 項規定時，應依土地所有權人擇定之適用順序計算至該規定之 面積限制為止；土地所有權人未擇定者，應以各筆土地依本法第 33 條規定 計算之土地增值稅，由高至低之適用順序計算之。（土稅施§44）
(2)立法目的：土地所有權人同時出售多筆土地時，一併申請適用一生一次自 用住宅用地稅率課徵土地增值稅，但如果面積超過都市土地 3 公畝或非都 市土地 7 公畝的限制時，可以由土地所有權人自行選擇適用土地的順序，
105 年普通考試地政士考試試題解析 計算至面積限制為止；如果土地所有權人未排定順序，將採用對民眾最有 利原則，以各筆土地依規定計算的土地增值稅，由高至低之適用順序計算。
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（二）土地所有權人適用現行土地增值稅一生一次優惠稅率規定後，再出售其自用住 宅用地，符合下列所定各款規定者，仍可適用 10%優惠稅率課徵土地增值稅
1.面積限制：
出售都市土地面積未超過 1.5 公畝部分或非都市土地面積未超過 3.5 公畝部分。
2.屋數限制：
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。
3.持有限制：
出售前持有該土地 6 年以上。
4.戶籍限制：
土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有 該自用住宅連續滿 6 年。
5.使用限制：
出售前 5 年內，無供營業使用或出租。（土稅§34）
※題型分析
本題是最常考的自用住宅專題，（一）土地增增值稅自用優惠之限制與當面積超過 規定時之適用順序（最新修正法條）及（二）一生一屋之要件。
條文出處為土稅§34 及土稅施§44。
二、所得稅法對於個人之房屋、土地交易所得稅之稅率規定為何？
【擬答】
（一）中華民國境內居住之個人之房屋、土地交易所得稅稅率規定如下 1.一般稅率：
(1)持有房屋、土地之期間在 1 年以內者，稅率為 45%。
(2)持有房屋、土地之期間超過 1 年，未逾 2 年者，稅率為 35%。
(3)持有房屋、土地之期間超過 2 年，未逾 10 年者，稅率為 20%。
(4)持有房屋、土地之期間超過 10 年者，稅率為 15%。
2.例外情形：
(1)財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
(2)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內 完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
3.符合自住條件之免納所得額及其超過部分稅率（定額免稅，超額減徵）：
個人與其配偶及未成年子女符合下列規定之自住房屋、土地，有下列情形之 一者，免納所得稅額，免稅部分，計算之餘額不超過四百萬元為限：
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(2)交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本款規定。
符合規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，
稅率為 10%。
（二）非中華民國境內居住之個人
1.持有房屋、土地之期間在 1 年以內者，稅率為 45%。
2.持有房屋、土地之期間超過 1 年者，稅率為 35%。（所得§14-4）
※題型分析
本題考最新修正的所得稅法（房地合一新制）之個人稅率部分，要分別就一般稅率、
例外情形（防錯殺）及自住房屋、土地符合要件之優惠等回答。
條文出處：所得§14-4。
三、土地增值稅、遺產稅及贈與稅之納稅義務人各為何？試分別說明之。
【擬答】
依土地稅法與遺產及贈與稅法之規定，其土地增值稅、遺產稅及贈與稅納稅義務人 分述如下：
（一）土地增值稅之納稅義務人 1.一般情形：
(1)土地為有償移轉者，為原所有權人。
(2)土地為無償移轉者，為取得所有權之人。
(3)土地設定典權者，為出典人。
所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；所稱無 償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。（土稅§5）
2.代繳情形：
所謂代繳義務人，指於納稅義務人於事實上不能繳納稅捐時，應以自己之財 產代為繳納，而後向納稅義務人求償之人。
(1)土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳 納者，得由取得所有權之人代為繳納。
(2)依平均地權條例第 47 條規定，由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應 納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。（土稅§5-1）
3.土地為信託財產情形：
(1)存續期間內移轉時：受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉 所有權、設定典權或依信託法第 35 條第 1 項規定轉為其自有土地時，
以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。
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(2)他益信託之信託關係消滅時：以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉 信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，
課徵土地增值稅。（土稅§5-2）
（二）遺產稅之納稅義務人
1.有遺囑執行人者，為遺囑執行人。
2.無遺囑執行人者，為繼承人及受遺贈人。
3.無遺囑執行人及繼承人者，為依法選定遺產管理人。
其應選定遺產管理人，於死亡發生之日起 6 個月內未經選定呈報法院者，或因 特定原因不能選定者，稽徵機關得依非訟事件法之規定，申請法院指定遺產 管理人。（遺贈§6）
（三）贈與稅之納稅義務人
1.贈與稅之納稅義務人為贈與人。
2.例外情形：
但贈與人有下列情形之一者，以受贈人為納稅義務人：
(1)行蹤不明。
(2)逾本法規定繳納期限尚未繳納，且在中華民國境內無財產可供執行。
(3)死亡時贈與稅尚未核課。
依前項規定受贈人有二人以上者，應按受贈財產之價值比例，依本法規定計 算之應納稅額，負納稅義務。（遺贈§7）
※題型分析
本題考題為歸納綜合性試題，係分別針對土地稅法與遺產及贈與稅法之相關規定，
就納稅義務人部分作回答，條文出處：土稅§5、§5-1、5-2 及遺贈§6、§7。
四、不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應 申報繳納契稅。試問，在那些情形之下，免徵契稅？又在那些情形之下，
不課徵契稅？
【擬答】
依契稅條例規定，免徵情形契稅與不動產信託關係人間移轉不動產所有權不課徵 契稅之規定分述如下：
（一）免徵契稅情形
1.開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。（契稅§2）
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2.依契稅條例第 14 條規定，有下列情形之一者，免徵契稅。
(1)各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用取得之不動產，但供 營業用者，不適用之。
(2)政府經營之郵政事業，因業務使用而取得之不動產。
(3)政府因公務需要，以公有不動產交換，或因土地重劃而交換不動產取得 所有權者。
(4)建築物於建造完成前，變更起造人名義者。但依第 12 條第 2 項規定應申 報納稅者，不適用之。
(5)建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，
因而變更起造人名義為受讓人，並以受讓人為起造人名義取得使用執照者。
（契稅§14）
（二）不動產為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅 1.因信託行為成立，委託人與受託人間。
2.信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
3.信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與 受益人間。
4.因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
5.因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。（契稅§14-1）
※題型分析
本題考型為契稅條例之免徵及不課徵規定，應分別針對（一）免徵情形及（二）不課 徵情形兩部分別作回答，條文出處：契稅§14 及契稅§14-1。
