國立政治大學地政研究所博士
崑山科技大學不動產經營系專任教授兼院長 國立成功大學都市計劃學系兼任教授
考試院高普考試、專技人員考試典試、命題、閱卷委員
房地產投資與市場分析
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陳淑美
博士第二章 房地產市場分析
緒論
一、市場分析之界定
市場分析（Market Analysis)通常運用於各種商品之 投資開發及行銷過程，主要在調查市場供需及價格變 動情形，並加以研判及預測，作為投資管理或決策之 依據
房地產市場分析通常分成兩大部分：
總體市場(Macro Market) :
針對總體市場、區域性市場或都會性市場等環 境之供需狀況等情形作分析及預測
個體市場(Micro Market) :
針對投資人個案市場，鄰里性市場或基地四週 範圍等市場環境之供需狀況等情形作實地調查、
分析及預測。
緒論
二、總體（大環境）市場與個體（小環境）市場分析之區別
總體市場與個體市場分析之相同處
要是根據過去市場的供給與需求狀況進行調查、分析及預測，以便作 未來投資決策的參考。
總體市場與個體市場分析之相異處
範圍大小 適用對象 分析過程 資料來源 分析內容 分析結果
總體市場 大 大環境 非實地
調查 二手資料 大環境
粗略之定性社 會經濟環境描
述與說明
個體市場 小 個案基地 實地調查 一手資料 個案 小環境
較精細之實地 調查一手資料 作定量之分析
緒論
三、市場分析之目的
總體市場分析之目的
針對過去到現在區域性或都會區總體市場之經濟情況作一比 較分析，並整合國家人口及經濟發展狀況作一綜合歸納，藉 以預測未來發展趨勢。
功能：
當基地確定時，尋求最佳的使用方式。
當使用確定時，發掘最佳的基地區位。
當自有資金不足或欲分散風險時，尋找合夥人進行投資。
個體市場分析之目的
針對投資個案，分析其基地環境條件與市場競爭情形，以作 為個案銷售形態，價格定位、行銷策略及投資可行性之參考 依據。
緒論
三、市場範圍之界定
不同房地產類型
全國或國際型市場
區域型市場
地方型市場
鄰里型市場
不同個案規模大小
不同分析目的
需求地區－依需求面消費者分布的範圍予以界定市場範圍。
影響地區－依個案的潛在供給與需求人口予以界定市場範圍。
競爭地區－依照與個案同質的其他競爭個案的投資與供給範圍 予以界定市場範圍。
國外市場分析之作法
一、市場分析架構
總體市場分析架構
地區經濟分析市場範圍界定
國內或國際政經發展趨勢
需求及供給分析 總體市場分析
目前及未來市場狀況分析
國外市場分析之作法
一、市場分析架構
個體市場分析架構
基地分析目標市場分析
界定目標市場的範圍
競爭者調查分析 利潤及成本預估 行銷策略及經營計劃 市場胃納率及占有率分析
個體市場分析
國外市場分析之作法
二、總體市場分析內容
國內或國際經濟發展趨勢
市場範圍界定
地區經濟分析
需求及供給分析
目前及未來市場狀況分析
需求分析預測
供給分析預測
供需差異分析預測
國外市場分析之作法
三、個體市場分析
界定目標市場的範圍
目標市場分析
基地分析
競爭者調查分析
市場胃納率（需求分析）、占有率（供給分析）及銷售 率（供需分析）
利潤及成本預估
行銷策略及經營計劃
國內市場分析之作法
一、市場分析架構
大環境分析 都市發展
住宅市場動向
政府住宅與金融措施 人口變動驅勢
生活環境與公共設施 交通運輸情況
區域市場動態 競爭個案調查 消費者需求調查 區域環境與基
地分析
土地標示及產權 基地使用現況 基地法規管制情形 基地周圍環境 基地公共設施配置
產品定位訂價 與投資可行性 分析
產品型態定位與訴求 產品價格定位
投資效益分析 投資綜合評估
國內市場分析之作法
二、大環境分析
現況作法
人口變動情形
都市發展
a.
主要計畫部分
b.細部計畫部分
c.其他
住宅市場動向
a.
住宅市場景氣分析
b.住宅形態分析
c.
住宅市場價位分析
d.住宅市場胃納分析
政府住宅與金融政策
國內市場分析之作法
三、區域環境分析
生活環境及公共設施調查
a.區域環境概況介紹
b.
公共設施配置情形
交通運輸分析
a.對外交通狀況
b.主要道路分布
區域市場發展分析
競爭個案分析
a.競爭個案調查
b.競爭個案分析
消費者需求傾向調查
國內市場分析之作法
基地調查分析
基地位置及產權調查
基地使用現況調查
法規管制調查
周圍環境與出入動線
公共設施配置
國內市場分析之作法
現況檢討
在區域環境及基地分析
： 經常有混淆不清的情形發生。有些業者對於區域環境分析之 內容合併於基地分析中探討，但是其調查範圍僅止於基地附 近之鄰里範圍，而忽略了整個區域環境的動態發展
在區域環境分析內容中
： 一般業者通常只是做到對其他競爭個案狀況的調查，而缺乏 將調查結果經過次市場分析的方法依不同形態、價格範圍及 坪數範圍等區隔成不同的供給次市場，並分析各類型次市場 供給數量的變動趨勢而歸納出各次市場的主要供給類別。
對於市場需求動態的分析
： 多數業者特別是對市場胃納數量的掌握與推估亦多數缺乏。
另外對於國內居住性及非居住性需求之間的變動與影響，乃 值得深入研究。
產品定位訂價與投資可行性分析
一、產品定位及訂價
產品定位
在住宅個案基本構想及計劃中，對於產品的定位可分為 產品形態、規模格局的定位以及產品訴求目標市場的選 定。
產品訂價
在產品定位的同時，亦應對產品的價格做初步的定位與 建議。
訂價之考慮因素
訂價目標之選擇
訂價方法之選擇
產品定位訂價與投資可行性分析
二、投資可行性評估
投資效益分析
收入部分
成本部分
利潤及投資報酬部分
投資綜合評估
市場景氣情形：
市場行銷狀況
產品風格及區位條件：
未來研究課題
Gibb, K. and Hoesli, M.(2003), Developments in Urban Housing and Property Markets,
Urban Studies, Vol. 40 Issue 5/6, 887-896.
