第二章 淡海新市鎮的計畫
第一節 地理環境
一、位置與範圍
淡海新市鎮計畫區位於台北縣淡水鎮內，緊鄰淡水老街區北側。其相對位置位 於台北都會區的西北方，北距三芝鄉約六公里，南距台北市中心約十六公里，其東 側鄰近陽明山國家公園，西側為台灣海峽。（圖 2-1）
計畫範圍：南、北以台二省道之二號橋及九號橋為界，西至台灣海峽，東至淡 水鎮水源國小，全區計畫面積約為一千七百公頃。
計畫範圍內行政區域包括：淡水鎮賢孝里、興仁里、義山里、崁頂里、埤島里 以及北投里。
二、地形與地質 1.地形
淡海新市鎮計畫區位於北部區域丘陵與大屯山脈之西北側，其東側近臨陽明山 國家公園，西側臨近台灣海峽，具有依山傍海的特色。（圖 2-2）
區內地形東高西低，地勢不高，坡度甚為平緩。全區低於海拔 100 公尺者占全 部面積 85.71﹪，高於海拔 120 公尺者僅佔 6.82﹪。計畫區內坡向以西向居多，佔全 區 32.35﹪，其次為西北向坡，佔 21.47﹪。
坡度方面：以坡度 5﹪以下者佔最多數，約 61.76﹪，30﹪以上之面積僅佔 6.18
﹪，東側山坡地坡度較陡。（圖 2-3）
2.地質
大屯火山群是第四紀的火山，在第四紀更新世的初期噴發，由安山熔岩流及火 山碎屑岩交疊而成。最底部也就是最先噴發的多為火山岩碎屑及火山灰，經壓密膠 結後成集塊岩，集塊岩構成大屯火山群的基底及周緣，地表上所見為寬闊平緩之斜 坡狀台地，成階梯狀台地般，一級級往海洋方向傾降，集塊岩表面且多覆有一層厚 薄不同的紅土。
淡海新市鎮位於大屯火山群的西北部，區內大部分便由集塊岩所構成。而沿海 及溪流沿線則屬全新世沖積層之礫石、砂及黏土。
圖 2-1 淡海新市鎮位置圖 資料來源：本研究繪製
圖 2-2 淡海新市鎮地形圖 資料來源：本研究繪製
圖 2-3 淡海新市鎮坡度分析示意圖
資料來源：台灣省政政府（1990），擬定淡海新市鎮特定區主要計畫書
三、水文特性
淡海地區年降水量豐富，一年四季多雨，但因河流短促，河道過陡，河流水量 有限。
計畫區內有興化店溪、下奎柔山溪、公司田溪自北而南平行分布於區內，皆獨 流入海（圖 2-2）。部分河川上游承接大屯火山區的水源，四季長流，只需在山腳下 集水，即可供應區內灌溉水源，但缺乏大規模水源開發之潛力。
四、氣候
淡海新市鎮計畫區位於淡水鎮內，雖緊鄰於台北盆地，但因其位置依山面海，
背風向陽之地形特性不同，其氣溫、濕度、日照、風向、風速及降雨量等各項氣候 特性與台北盆地不全然相同。根據 2000 年淡水氣象觀測站1各項氣候統計資料（表 2-1），整理出淡水地區的氣候特性如下：
1
位在淡水警察分局中山路派出所後方
1. 氣溫日照：
年平均溫度約攝氏 22.4 度，最暖月均溫 28.9 度，最冷月均溫 15.8 度，全年最低 氣溫≤10℃的日數為 10 天。
年平均相對濕度 80﹪。日照時數為 1513.5 小時，年平均日照率為百分之 33.5﹪。
2. 雨量：
四季均勻，夏季雨量佔年雨量 26.1﹪，冬季雨量佔 21.6﹪。降雨日數全年 169 天、
降雨時數 1779.8 小時。年平均降水量達 2643.7 公釐。
3. 風速及風向：
淡水地區全年多風，冬季以東北風、北風為主，夏季多為西風、西南風，平均 風速每秒 2.4 公尺，極端最大風速每秒 36.2 公尺2、冬季時期的平均風速高於其他季 節，為全年之冠。
表 2-1 2000 年淡水氣象觀測站各項氣象資料
平均 氣溫
（℃）
平均最 高氣溫
（℃）
平均最 低氣溫
（℃）
絕對最 低氣溫
（℃）
平均相 對濕度
（%）
日照 時數
（hr）
平均 風速
（m/s）
最多 風向
降水量
（mm）
降水 時數
（hr）
最低 氣溫
≤10℃
日數 1 月 15.8 19.2 13.2 7.8 82 95.7 2.8 20.0 100.1 176.5 8 2 月 15.2 18.4 13.1 9.7 85 33.2 2.4 20.0 266.4 249.0 2 3 月 16.9 20.4 14.3 11.2 82 65.2 2.4 20.0 115.0 127.0 0 4 月 20.6 24.1 17.8 14.0 84 59.8 2.2 150.0 385.1 210.5 0 5 月 24.9 29.2 21.2 15.8 74 173.9 2.4 150.0 29.2 45.0 0 6 月 27.1 30.9 24.1 16.7 84 178.3 2.1 290.0 277.4 104.5 0 7 月 28.9 33.0 25.5 23.4 74 225.6 2.5 140.0 132.2 63.8 0 8 月 27.7 31.9 24.9 23.7 83 169.1 2.2 150.0 279.3 108.5 0 9 月 26.5 30.4 23.6 20.3 74 197.8 2.4 150.0 131.3 84.5 0 10 月 24.9 28.4 22.5 17.7 81 128.2 2.4 10.0 253.6 209.0 0 11 月 21.6 25.3 18.5 12.7 82 87.8 2.7 20.0 467.2 232.0 0 12 月 19.1 22.3 16.5 11.5 79 98.9 2.8 20.0 206.9 169.5 0 2000 22.4 26.1 19.6 7.8 80 1513.5 2.4 20.0 2643.7 1779.8 10
（資料來源：中央氣象局 氣候資料年報 2000 年）
2
發生於 2000 年 8 月 22 日，此為強烈颱風碧莉斯颱風侵台期間
淡海新市鎮計畫區因位於沿海一帶，加上受依山面海的地形影響，位於東北季 風迎風面，故冬季時因面迎東北季風，其計畫區的冬季氣溫應略低於淡水其他地區
（市區、紅樹林、竹圍等地），最大風速和降雨量也應略高於淡水其他地區。這樣的 氣候狀況，很有可能會對淡海新市鎮的居住環境品質造成一定的影響。
4. 淡水和台北氣象站資料比較：
1990 年
最冷月 均溫
最暖月 均溫
年均 溫
最低氣溫
≤10℃
(日數)
冬季降 水量
冬季降水 時數
年降水 時數
冬季平均 風速
全年極大 風速
淡水 16.2 (1) 28.7 (7) 22.2 11 443.8 487.5 1561.6 2.2 38.5 (9) 台北 17.1 (1) 30.1 (7) 23.5 1 397.5 391.2 1282.2 3.7 29.2 (9)
1995 年
最冷月 均溫
最暖月 均溫
年均 溫
最低氣溫
≤10℃
(日數)
冬季降 水量
冬季降水 時數
年降水 時數
冬季平均 風速
全年極大 風速
淡水 14.8 (1) 28.5 (7) 21.7 26 332.1 552.0 1689.3 2.1 22.2 (8) 台北 15.6 (1) 29.0 (7) 22.4 11 356.6 393.8 1256.8 2.7 21.1 (8)
2000 年
最冷月 均溫
最暖月 均溫
年均 溫
最低氣溫
≤10℃
(日數)
冬季降 水量
冬季降水 時數
年降水 時數
冬季平均
風速 極大風速
淡水 15.8 (1) 28.9 (7) 22.4 10 573.4 594.5 1779.8 2.7 36.2 (8) 台北 17.0 (1) 29.6 (7) 23.2 2 542.2 549.7 1740.1 3.0 34.3 (8)
（資料來源：中央氣象局 氣候資料年報）
比較淡水和台北氣象站的各項氣候資料可得知：淡水地區全年平均溫度較台北 地區為低，最冷月均溫約比台北地區低一度以上。冬季時，因受到東北季風的影響，
淡水地區不只是氣溫較低，降雨量和降雨時數也比較多，最大風速也高於台北地區。
顯示出，淡水地區在氣候上具有冷溼多雨的特色，加上淡海新市鎮的位置靠海，且 面迎東北季風，冷濕多雨的情況應更勝於淡水其他地區。因此氣候狀況將會是影響 淡海新市鎮計畫區開發的重要因素。
第二節 計畫書內容
3
一、計畫緣起
自西元 1986 年底房地產景氣恢復後，房價持續飆漲，尤其以台北都會區情形最 為嚴重，受薪階級一屋難求，為謀求妥善解決之道。經建會與內政部乃於 1988 年底 會同研擬「興建中低收入住宅方案」報行政院核定，計畫以區段徵收取得都會周邊 低廉土地興建合宜價位住宅，以解決中低收入民眾居住問題。並成立住宅建設委員 會執行該方案。該委員會於西元 1988 年六月七日第一次會議決議，選定淡水北側農 地優先進行「淡海新市鎮」特定區計畫工作，除了為提供適宜價位住宅，以滿足台 北都會區中低收入國民居住需求外，並期能紓解台北都會區人口膨脹的壓力。
此計畫係為新市鎮之開發而規劃，依據都市計畫法第十二條規定「為發展工業 或為保持優美風景或因其他目的而劃定之特定地區，應擬定特定區計畫」。因此，此 計畫是屬於都市計畫中之特定區計畫，其過程為：應於主要計畫公佈實施後，再行 研訂開發計畫，以執行新市鎮之建設。
二、主要計畫書內容
（一）計畫目標：
1. 有計畫的引導淡水、淡海地區的都市發展，並提供大量可建築用地，紓解台北都 會區人口集中的壓力，以緩和房價、地價飆漲的情形。
2. 提供興建中低收入住宅所需土地，以執行「興建中低收入住宅方案」。
3. 調整台北都會區空間結構型態，引導台北都會區向北發展，減輕西部走廊（中和、
永和、板橋、三重等）過度發展之壓力。
4. 因應台北市大眾捷運系統之興建，可能帶來之衝擊，有計畫引導淡海地區之發 展，並提高捷運系統之營運效益。
5. 利用淡海地區沿海廣大腹地，及不同地形之緩坡地、山谷地規劃為各具特色之住 宅區，提供良好的居住環境。
6. 配合淡水河系整治計畫，並結合優美之海岸景觀與遊憩據點，建設為居住與渡假 休閒之新市鎮。
3
資料來源：台灣省政政府（1990），擬定淡海新市鎮特定區主要計畫書、
內政部（2000），變更淡海新市鎮特定區主要計畫（第一次通盤檢討）書
（二）計畫年期
計畫年期自西元 1990 年至 2014 年，共二十五年。
（三）計畫人口
此特定區計畫是為紓解台北都會區人口集中壓力，並配合「興建中低收入住宅 方案」，以開發新市鎮，興建國宅，平抑住宅價格為主，故本新市鎮之計畫人口，不 採一般市鎮計畫人口成長趨勢之方式預測，而以配合該方案之需要，訂定計畫人口 為「三十萬人」。
（四）土地使用分區計畫
劃設有商業區（包括中心商業區、海濱商業區、鄰里商業區）、住宅區、工業區、
行政區、海濱遊憩區、高爾夫球場專用區、保存區、河川區。（詳見表 2-2、圖 2-4）
1.商業區：
（1）中心商業區：
應配合道路系統、大眾運輸系統、配置於整個特定區的地理中心，略成東西向 分布。中心商業區以提供較高級之商業服務為主，其服務範圍包括計畫區內人口外 及鄰近鄉鎮（淡水舊市區及三芝、石門地區）。主要係供主要商業、企業、金融、娛 樂、餐飲等服務。為期能有現代市鎮中心水準，採用超大街廓，每一街街廓規模約 為 600 公尺長、200 公尺寬，祈使街廓內商業建築配置富於變化。並配合行政區、車 站、公園等塑造市鎮中心之獨特意象。
（2）海濱商業區：
位於計畫區西側濱海地區，為配合海濱遊憩區之發展而規劃四處，以供設置餐 飲、住宿、旅遊服務及商業活動等使用。
（3）鄰里商業區：
為配合住宅區閭鄰單位劃設，平均分布於計畫區內，共設七處，每處約一公頃，
供一般商業、企業、娛樂、餐飲等服務業使用。
2.住宅區：
住宅的空間需求量主要決定於發展密度，由於特定區內平地廣大，且將配合興 建中低收入住宅，故發展密度不宜過低。
住宅區以保持自然風貌特色為原則，依住宅鄰里單元之組織及原理配置，各鄰 里單元內需有適當之商業及文教服務設施，以服務居民。
住宅區採用閭鄰、社區單位為規劃單元，各單元居以幹線道路或天然地形等劃 分界線，原則上每一閭鄰單元設置國小、公園各一處，每一社區單元設置國中一處，
每二至三個閭鄰單元得合為一社區。
3.工業區：
工業區與住宅區或商區、學校之間，應有適當隔離。並配合現有工廠分布設置 工業區，以便居民就近就業。為提高新市鎮環境品質，工業類型需有所選擇，對於 現有污染性工廠，應引導其遷離。
配合現況劃設三處，主要位於台二線東西兩側，北六號道路以北地區，除將現 有工廠遷移集中設置外，並引進高科技工業，以提高新市鎮居民較多就業機會。此 外，為維護環境品質，有關工業類型指定為無污染性工業之乙種工業區。
4.行政區：
於中心商業區西側劃設一處，供新市鎮有關之行政機關、社會文化活動設施及 公共事業機構使用。
5.海濱遊憩區：
為充分利用區內海岸自然資源，於計畫區內西側濱海地區劃設海濱遊憩區一 處，供各種海濱遊憩活動使用。
6.高爾夫球場專用區：
配合現有大屯高爾夫球場土地產權且已使用範圍劃設為高爾夫球場專用區。
7.高爾夫球場專用區及公園：
大屯育樂開發股份有限公司，現已開闢為球場使用。面積計算方面，對於持有 部分，以計入高爾夫球場專用區，未持有部分則計入公園。
8.保存區：
於計畫區北側，配合現有海天宮寺廟土地產權登記範圍，劃設保存區一處，以 供興建寺廟及相關設施使用。
9.河川區：
於計畫區南側，將公司田溪沿線劃設為河川區。
（五）公共設施計畫
劃設有機關、學校、公園、體育場、綠地、車站、變電所、污水處理廠。（詳見 表 2-2、圖 2-4）
1.機關：
於計畫區西南側，配合現有軍事設施，劃設機關用地一處。
2.學校：
文小：以每一社區設置一至二處為原則，共劃設文小用地 12 處。
文中：以每一社區設置一處為原則，共劃設文中用地 7 處。
文高：共劃設文高用地 3 處，除配合現況將省立淡水高級商工職校地劃設為文 高(三)用地外，另於計畫區中央及西南側地區各選定適當地點劃設一處。
私立新埔工專4用地：配合現況，將計畫區北側現有私立新埔工專校地保留劃設 為私立新埔工專用地。
3.公園：
每一至二閭鄰設置一處為原則，共設置 21 處。其中公九屬社區公園性質，其餘 均屬鄰里公園性質。
4.體育場：
位於中心商業區東北側，劃設一處。
5.綠地：
共劃設三處。
6.車站：
共劃設四處，站一至站三均供捷運車站使用，站四則供捷運車站及公民營客運 總站聯合使用。
7.變電所：
共劃設四處，平均分布於計畫區內。
8.污水處理廠：
於計畫區西南濱海地區，劃設一處。
（六）交通系統計畫 1. 捷運系統：
捷運系統終點站僅及淡水市區，為積極引導新市鎮未來發展，及改善對外交通，
規劃設置捷運系統，並與淡水線相接。新市鎮並規劃四個捷運車站用地。
4
1999 年改制為「新埔技術學院」，2003 年更名為「聖約翰技術學院」 ，2005 年改名為「聖約翰科技大
2. 公路：規劃聯外道路（十條）和區內道路（數十條）。使其成為一完整道路系統網。
表 2-2 淡海新市鎮特定區主要計畫土地使用面積分配表
項目 面積
（公頃）
百分比
（%） 備註 住宅區 856.16 48.48
中心商業區 71.09 4.03 海濱商業區 35.97 2.04 鄰里商業區 7.32 0.41 商
業
區 小計 114.38 6.47 工業區 67.89 3.84 行政區 4.88 0.28 保存區 1.78 0.10 河川區 24.33 1.38
海濱遊憩區 168.23 9.53 海域佔 90.85 公頃 高爾夫球場專用區 30.61 1.73 球場佔 10.51 公頃 土
地 使 用 分 區
高爾夫球場專用區
及公園 12.88 0.73 公園佔 2.37 公頃 機關 11.48 0.65
文小 30.22 1.71 文中 20.58 1.17 文高 20.24 1.15 私立新埔工專用地 10.62 0.60 學
校
小計 81.66 4.62
公園 83.81 4.75 海域佔 0.55 公頃 體育場 6.50 0.37
綠地 1.48 0.08 車站 6.16 0.35
變電所 1.11 0.06 海域佔 0.90 公頃 污水處理廠 11.70 0.66
道路 280.82 15.90 公
共 設 施 用 地
小計 484.72 24.45 總計 1765.86 100.00
圖 2-4 淡海新市鎮特定區主要計畫示意圖
三、第一次通盤檢討後（西元二０００年）
之後因國內房地產景氣低迷、人口成長趨緩、加上國內住宅供給過剩，因此對 整個計畫內容中的開發方式、開發進度和時程及財務計畫等進行通盤的檢討和調 整，以健全未來新市鎮之發展。
（一）計畫目標
此次檢討依據原主要計畫開發目標之內涵，考量塑造都市空間景觀設計和注重 環境保育，增訂計畫目標，使成為「開發」、「環保」、「文化」、「美質」兼具的新市 鎮。
增訂的計畫目標有：
1. 結合新市鎮自然地形資源及地區性傳統歷史人文文化，塑造新市鎮都市空間 意象，並提供集約且合理都市生活環境之發展典範。
2. 促進新市鎮之整體開發，訂定未來開發方針，並促進土地資源之合理利用，
以確保台北都會區間環境成長與結構性的平衡。
（二）計畫年期
計畫目標年期維持原計畫自西元 1990 年至 2014 年，共二十五年。
（三）計畫人口
依據新市鎮各期發展區之住宅和商業區面積，並依假設之建築開發率、引進率 及人口發展率，參考台北都會區現況人口推估至計畫目標年之預測需求量，並分別 按照台灣省實施都市計畫地區容積率訂定與獎勵規定審查作業要點之規定，以每人 樓地板面積 50 平方公尺和 35 平方公尺核計求得之可能引進人口。故仍維持原計畫 人口「三十萬人」。
（四）土地使用分區計畫
此次通盤檢討，考量新市鎮整體發展結構，配合自然環境資源、都市設計、發 展構想及發展課題，合理調整土地使用。並依據未來發展需要，劃設大型且必要性 之公共設施和服務性設施，以增強新市鎮多樣性都市活動服務機能。
重新規劃分配後，除原先規劃設有的商業區、住宅區、工業區、行政區、海濱 遊憩區、高爾夫球場專用區、保存區、河川區外。另外增加規劃了政商混合區、產 業專用區、車站專用區、藝術文化專用區、醫療專用區、加油站專用區、電信事業 專用區、瓦斯事業專用區。（詳見表 2-3、圖 2-5）
1.產業專用區：
為促進新市鎮產業整體發展，和促進土地利用價值，原工業區面積部分變更為 產業專用區，另為配合現況科技工業使用，並以劃設完整街廓為原則，變更部分住
宅區為產業專用區，使能減少其對鄰近住宅區之負面衝擊。
2.車站專用區：
配合台汽、淡水、指南、三重、新店等家客運公司需要，以供車輛停放、維修 及轉運使用，變更部分住宅區為車站專用區。
3.藝術文化專用區：
配合都市設計和供文化藝術活動空間之發展需要，變更部分住宅區為藝術文化 專用區。此區應配合下列之使用項目：
(1)供居住、文化、商業和運輸等相關活動及設施使用
(2)供設置文化教育和休閒遊憩，並兼具大型表演展覽及休憩、產品買賣等商業 行為使用。
4.醫療專用區：
配合都市設計及未來發展需要，變更部分住宅區和鄰里商業區為醫療專用區。
（五）公共設施計畫
為確保都市環境品質，對計畫區公共設施不足部分，配合都市整體發展構想和 鄰里單元予以補足並合理規劃。
除原先劃設有機關、學校、公園、體育場、綠地、車站、變電所、污水處理廠 之外。另外又規劃了郵政用地、體育公園用地、廣場用地、停車場用地、加油站用 地、變電所用地、捷運變電所用地、公共事業用地、電信事業用地、自來水事業用 地、垃圾焚化爐用地、捷運機廠用地、瓦斯用地、溝渠用地。（詳見表 2-3、圖 2-5）
1.郵政用地：
配合淡水郵局業務需要，變更部分政商混和區為郵局用地。
2.體育公園用地：配合都市設計和未來發展需要，變更公園用地（公九）為體育公園 3.廣場用地：
配合都市設計和保存區整體發展需要，變更部分住宅區為廣場用地，共劃設三 處。
4.污水處理廠用地、垃圾焚化爐用地：
為配合擴大填海造地之堤防部分，變更部分用地為綠地。
5.捷運機廠用地：
配合捷運機廠設置需要，供作維修、調度使用，變更部分住宅區為捷運機廠用 地，劃設一處。
6.溝渠用地
配合原公司田溪之河川整治和實際需要，變更部分河川區為溝渠用地。
（六）交通系統計畫
維持原訂規劃有捷運系統和道路交通系統的規劃。並整合道路交通計畫，將道 路系統和景觀活動軸線予以合理規劃，創造新市鎮之空間意象。
為配合新市鎮山海景觀活動軸—「綠帶」、「藍帶」計畫之都市設計構想，重新 調整部分土地使用分區和道路系統。
規劃三條藍帶軸（即以新市鎮中心延伸主要活動，並配合三條河流及其周邊腹 地規劃為親水景觀軸）及五條綠帶軸（即配合東西向及南北向主要活動軸規劃景觀 綠帶軸），以聯繫各發展區。並結合行人步道和自行車動線系統，以建立完整、安全、
順暢和舒適的空間軸線系統。
藍帶計畫：配合新市鎮藍帶景觀活動軸，將現有後州子溪、州子溪和下奎柔山 溪等河域兩側部分，劃設河域公園。
綠帶計畫：配合三條東西向活動軸和二條南北向活動軸，以塑造綠軸景觀帶。
表 2-3 淡海新市鎮特定區主要計畫變更前後土地使用面積對照表（單位：公頃）
項目 變更前 計畫面積
變更後
計畫面積 前後比較 住宅區 856.16 706.03 -150.13 中心商業區 71.09 87.30 16.21 海濱商業區 35.97 33.18 -2.79 鄰里商業區 7.32 11.66 4.34 商
業
區 小計 114.38 132.14 17.76 政商混合區 0 5.35 5.35
工業區 67.89 0 -67.89 產業專用區 0 102.46 102.46 行政區 4.88 1.40 -3.48 保存區 1.78 2.06 0.28 河川區 24.33 0 -24.33 海濱遊憩區 168.23 156.78 -11.45 土
地 使 用 分 區
高爾夫球場專用區 30.61 29.80 -0.81
高爾夫球場專用區
及公園 12.88 12.97 0.09 車站專用區 0 2.74 2.74 藝文專用區 0 4.50 4.5 醫療專用區 0 6.61 6.61 加油站專區 0 0.63 0.63 電信事業專用區 0 0.36 0.36 瓦斯事業專用區 0 0.12 0.12 機關 11.48 20.27 8.79 文小 30.22 38.10 7.88 文中 20.58 28.84 8.26 文高 20.24 20.43 0.19 私立新埔工專用地 10.62 11.25 0.63 學
校
小計 81.66 98.62 16.96 郵政用地 0 0.45 0.45
公園 83.81 112.10 28.29 體育公園 0 25.20 25.2
體育場 6.50 6.47 -0.03 綠地 1.48 22.35 20.87 車站 6.16 0 -6.16
廣場 0 0.59 0.59
停車場 0 1.01 1.01
加油站 0 0 0
變電所 1.11 6.10 4.99 捷運變電所 0 0.15 0.15 公共事業用地 0 0.21 0.21 電信事業用地 0 0.85 0.85 自來水事業用地 0 1.31 1.31 污水處理廠 11.70 14.96 3.26 垃圾焚化爐用地 0 10.82 10.82
捷運機廠用地 0 4.46 4.46 瓦斯用地 0 0.86 0.86 溝渠用地 0 25.90 25.9 道路 280.82 196.60 -84.22 園道 0 43.08 43.08 公
共 設 施 用 地
小計 484.72 473.47 -11.25 合 計 1765.86 1756.31 -9.55
圖 2-5 淡海新市鎮特定區主要計畫（第一次通盤檢討後）示意圖
第三節 預定實施方式與時間表
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一、原訂全區劃定分三期三區開發
為配合中央政策及兼顧土地所有權之權益，淡海新市鎮的開發方式是以「區段 徵收」方式開發。
新市鎮全區除新埔工專、淡水商工、和大屯高爾夫球場不列入開發範圍，海濱 遊憩區視需要列入開發範圍，以及計畫區北側供海軍發射台遷建之機關用地採一般 徵收方式外，餘一律採區段徵收方式辦理。
因新市鎮面積廣達有 1700 公頃左右，考慮未來建設艱鉅，為期能有依序之發展，
故原訂預計分三期三區開發，各期發展區的主要功能定位及面積如表 2-4 及圖 2-6。
表 2-4 淡海新市鎮特定區主要計畫空間功能定位
發展區位 功能定位 面積
第一期發展區 居住（中、高密度）、商務、行政、科技產
業、休閒娛樂和海濱遊憩 約 780 公頃 第二期發展區 居住（低密度）、一般產業、教育、文化、
體育和休閒遊憩 約 530 公頃
第三期發展區 居住（低密度）、文化、藝術和海濱遊憩 約 360 公頃
圖 2-6 淡海新市鎮特定區主要計畫分期分區發展示意圖
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資料來源：台灣省政政府（1990），擬定淡海新市鎮特定區主要計畫書、
內政部（2000），變更淡海新市鎮特定區主要計畫（第一次通盤檢討）書
二、第一次通盤檢討後的開發方式
考量新市鎮開發主體之人力、財力負擔等，予以配合調整。將原三期三區開發 調整為分三期七區開發。
即第一期發展區分第一、二、三開發區，第二期發展區分第一和二開發區及第 三期發展區劃為全區一期開發，另海濱遊憩區提供民間參與開發單列開發區。
配合調整後分期分區發展計畫，調整後原則上第一期發展區，仍維持區段徵收，
以確保新市鎮計畫目標之執行。海濱遊憩區研擬改由民間參與開發方式辦理。至於 第二、三期發展區及海濱遊憩區，原則上亦採區段徵收方式辦理，惟得視開發進度 和負擔之公共設施比例，另行研擬相關開發許可獎勵規定，由民間參與開發，以提 高新市鎮之開發。調整過後的開發時程及分期分區如表 2-5 及圖 2-7。
三、計畫時間表 1. 原訂開發時序：
第一期：預計自西元 1994 年度至 1999 年度完成公共工程建設，其中選擇較完整 的地區約二七四公頃，作為「綜合示範社區」，優先開發，預計自西元 1994 年度至 1997 年度完成公共工程建設。
第二期：預計自西元 1996 年度至 2001 年度完成公共工程建設。
第三期：預計自西元 1998 年度至 2003 年度完成公共工程建設。
2. 通盤檢討調整後：
將原三期三區調整為三期七區開發，除第一、二開發區先行開發，和海濱遊憩 區提供民間參與開發外，其餘地區視開發地區實際開發情形和土地標、讓售達成程 度，或配合產業引進需要與財團法人專責開發機構之設立，續辦理開發。
整個淡海新市鎮的開發方式，經過第一次通盤檢討後，逐漸由政府全部主導，
轉於傾向為「政府引導、民間主導」的方式開發。
表 2-5 淡海新市鎮特定區主要計畫（第一次通盤檢討後）分期分區開發時程
發展分區 開發時程
第一開發區 1994 年〜1999 年 第二開發區 1997 年〜2002 年 第一期
發展區 第三開發區 視實際開發進度調整 第一開發區 視實際開發進度調整 第二期
發展區 第二開發區 視實際開發進度調整 第三期
發展區 視實際開發進度調整
海濱遊憩區 獎勵民間開發
圖 2-7 淡海新市鎮特定區主要計畫（第一次通盤檢討後）分期分區發展示意圖
四、開發組織及分工
淡海新市鎮的開發主要由內政部營建署新市鎮建設組專責辦理，工作項目包括 新市鎮規劃設計、營建管理、發包施工及財源籌措。土地的區段徵收作業則委託台 北縣政府辦理。
公共工程完工後，由台北縣政府（或指定淡水鎮公所）會同驗收接管維護，必 要時補助管維經費，納入開發成本。（圖 2-8）
圖 2-8 新市鎮開發主體及分工圖 資料來源：內政部營建署
五、財務計畫
淡海新市鎮在開發初期即成立「新市鎮開發基金」，除中央政府有部分撥款（約 20 億）進入基金會之外，其餘大部分開發費用皆由基金會籌措。主要經費來源是由 新市鎮開發基金以基金的名義向銀行貸款，來獲得開發初期的主要資金，預計開發 之後標、讓售土地所獲得的金額，再拿來償還銀行貸款。
關於區段徵收土地分配概估如下：淡海新市鎮變更計畫後的區段徵收範圍共計 有 1555.05 公頃，有關區段徵收之後土地分配，其中抵價地發還地主部分以百分之四 十核算，計有 622.02 公頃。無償提供公共設施部分佔區段徵收面積 42.15%，計有 655.50 公頃，另有償提供公共設施部分佔區段徵收面積 1.17%，計有 18.19 公頃。餘則為開 發單位可取得之標讓、售土地佔區段徵收面積 16.86%，計有 259.34 公頃。（表 2-6）
表 2-6 淡海新市鎮特定區主要計畫（第一次通盤檢討後）區段徵收土地分配概估
項目 計畫面積
（公頃）
佔區段徵收 面積比 發還地主可建築土地 622.02 40.00%
無償撥用 655.50 42.15%
公共設施用地
有償撥用、讓售 18.19 1.17%
開發單位可取得土地 259.34 16.86%
參與區段徵收面積 1555.05 100.00%
六、綜合原先的計畫書和第一次通盤檢討後所修訂的部分，大致上可將其歸納如下：
原先的計畫書（1989 年） 第一次通盤檢討後（2000 年）
計畫目標
1. 引導淡水、淡海地區的都市發展，紓解 台北都會區人口集中的壓力，以緩和房 價、地價飆漲的情形。
2. 提供興建中低收入住宅所需土地。
3. 調整台北都會區空間結構型態，引導台 北都會區向北發展，減輕西部走廊過度 發展之壓力。
4. 有計畫引導淡海地區之發展，並提高捷 運系統之營運效益。
5. 利用淡海地區不同地形，規劃各具特色 之住宅區，提供良好的居住環境。
6. 配合淡水河系整治計畫，結合海岸景觀 與遊憩據點，建設為居住與渡假休閒之 新市鎮。
增加：
1. 結合新市鎮自然地形資源及地區性 傳統歷史人文文化，塑造新市鎮都市 空間意象，並提供集約且合理都市生 活環境之發展典範。
2. 促進新市鎮之整體開發，訂定未來開 發方針，並促進土地資源之合理利 用，以確保台北都會區間環境成長與 結構性的平衡。
計畫人口 三十萬人 三十萬人
計畫年期 自西元 1990 年至 2014 年，共二十五年。 自西元 1990 年至 2014 年，共二十五年。
土地使用分區 計畫
商業區、住宅區、工業區、行政區、海濱 遊憩區、高爾夫球場專用區、高爾夫球場 專用區及公園、保存區、河川區。
增加：政商混合區、產業專用區、私立 新埔工專用地、車站專用區、藝術文化 專用區、醫療專用區、加油站專用區、
電信事業專用區、瓦斯事業專用區
公共設施計畫 機關、學校、公園、體育場、綠地、車站、
變電所、污水處理廠
增加：郵政用地、體育公園用地、廣場 用地、停車場用地、加油站用地、變電 所用地、捷運變電所用地、公共事業用 地、電信事業用地、自來水事業用地、
垃圾焚化爐用地、捷運機廠用地、瓦斯 用地、溝渠用地
交通系統計畫 公路、捷運系統 增加：綠帶、藍帶計畫
開發進度 分三期三區開發 調整為分三期七區開發
開發方式 區段徵收 第一期仍維持區段徵收，其餘地區視為
來發展實際情況調整。
計畫時間表
第一期：1994~1999 年完成公共工程建設，
優先開發「綜合示範社區」 。 第二期：1996~2001 年完成公共工程建設。
第三期：1998~2003 年完成公共工程建設。
第一期發展區第一開發區的開發時程
為 1994~1999 年 、 第 二 開 發 區 為
1997~2002 年，其餘視開發地區實際開
發情形和土地標、讓售達成程度，續辦
理開發。
第四節 小結
由上述原先淡海新市鎮的計畫書內容，和第一次通盤檢討後所修訂的內容來看 淡海新市鎮的規劃，可以得到這樣的結論：
1.從「計畫目標」來看：
計畫欲將淡海新市鎮根據不同的地形作住宅區的規劃，建設成居住和休閒的新 市鎮，並抒解西部走廊的發展壓力，以達到台北都會區整體發展與結構性的平衡。
根據計畫書的內容，將其大致歸納後，可得知淡海新市鎮的最終的規劃目標有 下列四大項：
1. 疏解西部走廊的人口壓力 2. 提供良好的居住環境
3. 提供居住與休閒渡假的新市鎮 4. 總體平衡台北都會區的發展 2.從「計畫內容」來看：
淡海新市鎮內設置有住宅區、商業區、工業區、產業專用區、學校、公園、海 濱遊憩、及各項完善的公共設施…等。是期能建設成為一個「自給自足的新市鎮」， 讓新市鎮的居民可在此地安居樂業，從事上學、工作、購物、休閒…等活動，以分 散台北都會區過度成長的人口壓力。
3.從「開發過程」來看：
淡海新市鎮原本是全區皆是採取較強制性的「區段徵收」，但第一次通盤檢討 後，除第一期仍維持區段徵收，其餘配合實際狀況，以鼓勵民間企業投資為主。
整體來說，淡海新市鎮的整體規劃和設計，其實還算是相當完善且有理想的。
只是這樣的設計和規劃，是否符合現實的需求，而其實際的執行狀況又是如何？以 現狀來看，是否有達到其當初建設淡海新市鎮的規劃目標？ 這些問題將是下一章欲 討論的重點。
