2016年以来，房地产调控政策不断加强，银行收紧了对房地产行业的信贷额度，公司债市场也暂缓了 房地产企业发债。房地产行业通过传统渠道融资受限，而资产证券化则为房企提供了填补融资资金缺口的新 融资渠道。另一方面，房地产企业（项目）开展资产证券化可以帮助企业实现轻资产、盘活存量，加速资金 回笼等经营目的。因此，房地产企业（项目）资产证券化的需求十分旺盛。
一、我国房地产资产证券化发展现状
（一）我国房地产资产证券化发展概况
我国房地产资产证券化最早可追溯至2005年。越秀房地产投资信托基金成功在香港挂牌上市，成为内 地房产第一只真正意义的不动产信托基金（REITs）。在国内市场上，虽然早在2005年已经开始试点发行资 产支持证券，但是在资产支持证券早期试点期间主要为由银行发起，并未涉及到房地产企业。2009年初，
中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但由于国内相关法律法规仍不完备，REITs 一直未能正式启动。
直至2012年资产证券化重启后，天津保障房银行间REITs发行，成为首单房地产企业发起的抵押型产 品。2014年，中信证券发行了国内首单权益型REITs产品——“中信启航专项资产管理计划”。2015年，
证监会推出企业资产支持证券备案制和《负面清单》管理后，房地产企业（项目）利用证券化融资的规模呈 现快速增长的态势，基础资产的种类也日益多样化。
（二）我国房地产资产证券化发行情况
（1）房地产资产证券化产品发行数量和规模增长快速
截至2017年8月，我国房地产相关的资产证券化产品（ABS）共发行了123单，总融资规模2008.45亿 元。其中，房地产行业成功发起的资产支持证券已达到69单，融资规模990.66亿元，共有10类基础资产；
非房地产企业以不动产为标的资产发起资产支持证券已达到54单，融资规模达到1017.79亿元，共有7类基 础资产。7 2015年以后，房地产相关的ABS产品呈现出逐年上升的趋势，发行产品数量年均增长达284%，
融资规模年均增长达到了163%。在房地产信用债融资中，房地产ABS的融资规模占比也呈现出上升趋势。
2017年1-8月，房地产信用债融资ABS融资占比已经达到了14.5%。在ABS市场上，房地产ABS的融资规模 占比也逐年攀升，2016年以来，该占比均维持在5%以上。
7 不包括银行发起的以个人住房抵押贷款为基础资产的CMBS。
图1：2012年-2017年8月房地产ABS产品发行情况
资料来源：Wind，鹏元整理
图2：2012年-2017年8月房地产ABS融资占比情况
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注；“房地产信用债融资ABS融资规模占比”为房地产企业ABS与房地产企业信用债（含ABS）融资规模之比；“ABS融资 房地产融资规模占比为”为房地产ABS与ABS融资规模之比。
资料来源：Wind，鹏元整理
（2）应收账款、信托收益权、REITs成为主要拟证券化的基础资产
从基础资产来看，房地产ABS产品以应收账款、信托收益权及REITs为主。房地产企业主要以应收账款 证券化为主，发行单数占比为58%，其标的资产主要包括购房尾款、企业应收账款等；而非房地产企业则以 信托收益权、REITs证券化为主，发行单数分别占比37.0%、25.9%，其标的资产主要为不动产产权、商业 地产的物业费、租金收入等。
表1：房地产ABS发行情况
基础资产 房地产企业 非房地产企业
单数（单） 规模（亿元） 单数占比 规模占比 单数（单） 规模（亿元） 单数占比 规模占比 应收账款 40 581.13 58.0% 58.7% 10 73.89 18.5% 7.3%
信托受益权 12 160.41 17.4% 16.2% 20 315.18 37.0% 31.0%
不动产投资信托REITs 6 129.76 8.7% 13.1% 14 379.90 25.9% 37.3%
企业债权 2 36.99 2.9% 3.7% 5 194.30 9.3% 19.1%
委托贷款 2 12.07 2.9% 1.2% 2 28.30 3.7% 2.8%
票据收益 2 32.00 2.9% 3.2% - - -
-基础设施收费 2 11.50 2.9% 1.2% - - 0.0% 0.0%
租赁租金 1 4.80 1.4% 0.5% 2 20.68 3.7% 2.0%
棚改/保障房 1 20.00 1.4% 2.0% - - -
-PPP项目债权 1 2.00 1.4% 0.2% - - -
-商业地产抵押贷款 - - - - 1 5.54 1.9% 0.5%
合计 69 990.66 100% 100% 54 1,017.79 100% 100%
资料来源：Wind，鹏元整理
（3）房地产ABS的单笔规模大于房地产信用债的单笔规模
房地产ABS的单笔发行规模集中在6～20亿元之间，平均单笔发行规模16亿元，高于房地产信用债11 亿元的平均单笔发行规模。分基础资产类型看，企业债权证券化产品的单笔发行规模较大，主要集中在 13.5~52亿元之间，平均单笔发行规模33.04亿元；不动产投资信托REITs证券化产品的单笔发行规模集中在 14～35亿元，平均单笔发行规模25.48亿元。信托受益权与应收账款的证券化产品单笔发行规模水平相似，
集中在5～16亿元之间，平均单笔发行规模约为13亿元。
图3：房地产ABS与信用债单笔发行规模 ڝϚ㏳叾ⷲ QU 图4：房地产ABS单笔发行规模分布
注：房地产信用债不包括房地产企业发行的ABS及短期票据； 注：按基础资产类型分类；
资料来源：Wind，鹏元整理 资料来源：Wind，鹏元整理
（4）发起企业以民营企业、外商投资企业为主，基础资产以应收账款为主
从发起企业类型看，无论是发行单数还是融资规模，均以民营企业占比最大，发行单数占比37.40%，
融资规模占比为39.25%，均远大于其他类型的企业，说明涉房民营企业有较大的融资需求。
从基础资产类型来看，民营企业、外商投资企业发起的房地产ABS主要以应收账款为基础资产，而国 有企业则是主要以信托受益权为基础资产。
图5：房地产ABS发行企业类型分布（按单数） 图6：房地产ABS发行企业类型分布（按规模）
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注：外商投资企业包括外商独资企业、中外合资企业； 注：外商投资企业包括外商独资企业、中外合资企业；
资料来源：Wind，鹏元整理 资料来源：Wind，鹏元整理
表2：房地产ABS各类发起企业基础资产分布情况
基础资产 民营企业 外商投资企业 地方国有企业 中央国有企业 其他企业
应收账款 22 21 4 1 2
信托受益权 9 7 13 2 1
不动产投资信托REITs 8 3 4 2 3
企业债权 2 4 1 -
-委托贷款 2 1 1 -
-租赁租金 2 - 1 -
-基础设施收费 - 1 - - 1
票据收益 - - 2 -
-商业地产抵押贷款 - - 1 -
-PPP项目债权 1 - - -
-棚改/保障房 - - 1 -
-总计 46 37 28 5 7
注：外商投资企业包括外商独资企业、中外合资企业；
资料来源：Wind，鹏元整理