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保證金票據，其發票人為非經金融主管機關核准之金融業者，或投標人提出之保 證金票據已記載法院以外之受款人，該受款人未依票據法規定連續背書，又或是 投標人提出之保證金票據為禁止背書轉讓之票據，其受款人為法院以外之人103， 均屬投標無效。
(二)審查應買之標的物
其次審查投標書之記載，是否足以認定投標應買之不動產與拍賣之不動產 具有同一性者，即投標書所載之買受標的物是否與公告相符，如與公告所載不 符，亦不得令其當場更正，以防應買人有投機心態104。
(三)審查應買人及其代理權
依強制執行法第 113 條準用第 70 條第 6 項規定：「不動產之強制執行，除 本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」、「債務人不得應買。」次依司法院 院字第2568 號解釋：「民法第三百九十二條之規定，於強制執行法上之拍賣亦適 用之，強制執行法第六十一條、第八十三條之執行推事、書記官及執達員為民法 第三百九十二條所稱之拍賣人，如自行應買或使他人為其應買，則主張拍賣無效 有法律上利益者，自得以訴主張無效。至執行法院之院長及其他職員，均非民法 第三百九十二條之拍賣人，縱令司法行政區督長官曾有禁止應買之命令，其應買 亦僅發生應否懲戒之問題，仍不得謂拍賣為無效。」故拍賣不動產，債務人不得 應買，依上開實務見解，執行拍賣之法官、書記官及執達員為執行拍賣人，亦不 得應買。
此外，應買人雖得委任他人代理應買，然而拍賣程序係在利害關係尖銳對 立之不特定多數關係人注視下公開行之，其執行程序事項具有立即性，須即斷即
103 地方法院民事執行處不動產投標參考要點第 18 條第 14-16 款規定。
104 林洲富，同註 67，頁 237。
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決之必要，以期其程序明確，有關拍賣行為之瑕疵如許事後補正，勢必妨礙拍賣 程序之進行及安定，滋生紛擾。故應買人雖得委任他人代理應買，惟應即時提出 證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無 效，性質上尚不許準用民事訴訟法第七十五條第一項定期命補正之規定，即准其 先行應買，再限期命補正（最高法院 85 年台抗字第 553 號民事裁定參照）。同 理，法人僅記載法人名稱、事務所，而未記載其法定代理人之姓名者，屬不可補 正之事項，應認為為廢標105。再者，該拍賣倘就應買人部分定有法定資格或條件 者，則於應買人具有該法定資格或條件下，始為有效應買，應買人如欠缺法定資 格條件者，其應買無效，且倘無其他合於法定要件之人應買者，應認為無人應買。
(四)審查投標者之出價
實務於審查投標者之出價上，倘係數宗不動產合併拍賣時，投標人未記載 每宗之價額或其記載每宗價額之合計數與其記載之總價不符者，應以其所載之總 價額為準，其總價額高於其他投標人，且達於拍賣最低總價額者為得標；投標人 僅記載每宗之價額而漏記總價額者執行法院於代為核計其總價額後，如其總價額 高於其他投標人，且達於拍賣最低總價額時，亦為得標；而土地與地上建築物合 併拍賣者，投標人對土地及其建築物所出價額，均應達拍賣最低價額，如投標人 所出總價額高於其他投標人，且達拍賣最低總價額，但土地或建築物所出價額未 達拍賣最低價額，而投標人不自行調整者，執行法院得按總價額及拍賣最低價額 比例調整之（注意事項第50 點第 1、2 款）。
又按臺灣高等法院 100 年抗字第 1810 號民事裁定意旨：「相對人投標書 已記載系爭標的土地部分出價759 萬元、建物部分出價 144 萬及 4 萬元，合計應 為907 萬元（計算式為：759+144+4=907），並非未記載每宗之價額；雖其每宗價
105 林洲富，同註 67，頁 238。
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額之合計數與其記載之總價不符（原記載90 萬 7,000 元），觀諸相對人於投標時 曾繳交保證金 163 萬元，核與辦理強制執行事件應行注意事項第 47 點規定之
『拍賣時，投標人應繳納之保證金，宜定為拍賣最低價額10%至 30%』相符，相 對人既繳交保證金 163 萬元，其投標總價額豈可能為 90 萬 7,000 元？依辦理強 制執行事件應行注意事項第 50 點規定『法院認定投標是否有效時，應依投標書 各項記載之外觀，為整體與綜合之考量』，相對人投標書記載總價額為90 萬 7,000 元顯係誤寫誤算所致。司事官綜合相對人於投標書就系爭標的土地與建物之出價，
合計為投標總價907 萬元為最高價而諭知得標拍定之處分，當無違誤。」由上開 實務見解可知倘土地與建物之總價顯係誤寫誤算所致，亦得由執行法院依其土地 及建物之出價核計之總價為認定價額之標準。
二、開標方式
開標具有立即決斷之特性，因此強制執行法第88 條乃明定，開標應由執 行法官當眾開示，並朗讀之，故開標之方式係由執行法官於開標期日，到開標 場所當眾宣布本股開始拍賣，進行開標並朗讀得標人之姓名以及投標金額106。 三、確定得標人
不動產拍賣原則上由所出價額最高之人得標，然於投標之方式下，可能發 生2 人以上出相同之價額，於此情形下，強制執行法第 90 條第 1 項明定，投標 人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，
以抽籤定其得標人。
於開標時，如有得標者，執行法官在得標者之投標單上註明得標人所出總 價、日期，並簽名確認其得標事實，並命得標者繳交身分證及私章，以確認其身 分，如投標人未於投標書上簽名或蓋章，即無法得知是否為投標人所為，應認定
106 張登科，同註 34，頁 360。
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為廢標107。又依最高法院95 年度台抗字第 313 號民事裁定：「此所以同法第九 十條第一項，關於投標人願出之最高價額相同者，『當場』增加之金額最高者為 得標人之所由定。準此，不動產拍賣，於開標時，如投標人或其委任之代理人不 在場，經執行開標之法官當眾宣示該不動產開標程序終結前，投標人或其委任之 代理人仍未到場者，自應認其投標為無效，難謂該投標應買之買賣契約已成立。」
由上可知，投標人原則上必須在場，僅通訊投標之投標人或其代理人於開標時，
得不在場（注意事項第46 點第 5 款），又所謂投標人在場，係指於執行開標之法 官當眾宣示該不動產開標程序終結前到場。