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不動產拍賣程序而言，不動產之價值高昂，往往係造成執行人員違法執行之誘因，
因此，拍賣不動產應以公開方式行之，由法院先期揭示拍賣公告，開標應由執行 法官當眾開示，並朗讀之，此一連串要求不動產拍賣程序須以公開方式為之，均 係為達到執行公正、透明之明文規定。
現行不動產拍賣於法院的投標室進行、拍賣公告應予揭示、公告，並由執行 法院主持開標程序，程序上看似公開、透明、公正，然而相較於司法審判，民眾 得藉由網路至司法院法學資料檢索系統查閱各類裁判書，亦可由裁判書中的理由 知悉審判過程中的蛛絲馬跡，有關不動產拍賣，民眾至司法院法拍屋查詢系統只 能看到拍賣前的拍賣公告與最後的拍定價格，中間的競價過程為何？拍定人為何 人？竟然均乏善可陳，則不動產拍賣僅在法院小小的投標室進行，其拍賣過程社 會大眾難窺一二，無怪乎前述新聞事件中的書記官膽敢在法院裡恣意的違法執行，
亦不難想像何以社會上普遍對法院不動產拍賣總帶有暗箱作業的陰影存在，是以，
現行不動產拍賣程序是否真的公開、公正、透明，實值思考。
第四項 無益拍賣禁止原則
無益拍賣之禁止，係指普通債權人或順位在後之優先債權人聲請拍賣不動 產時，如其賣得之價金，於清償優先受償債權人及執行費用後已無餘額者，不得 實施拍賣而言，亦稱為無賸餘換價之禁止或賸餘主義72，乃係基於前述比例原則 之考量，蓋倘拍賣之價金已無受償可能，徒將造成勞力、費用支出之浪費。
按強制執行法第80 條之 1 第 1、2 項規定：「不動產之拍賣最低價額不足清 償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受 通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用 總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，
72 楊與齡，同註 16，頁 449。
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執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。」、「依債權人前項之聲請為拍賣而 未拍定，債權人亦不承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於三個月內 依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院於訊問債權人及債務人意見後，許其應 買；債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者，執行法院應撤銷查封，將 不動產返還債務人。」故而，無益拍賣禁止之規定，乃在保障優先順位債權人之 受償，其判斷標準以「不動產之拍賣最低價額」與「優先債權及強制執行費用」
比較，倘前者少於或相等於後者，即屬無益拍賣，所謂不動產之拍賣最低價額，
係指執行法院依鑑定人就該不動產估定價格所核定之拍賣最低價額，非指鑑定人 所估定之價格或拍賣所得之價額，優先債權則係指優先於普通債權及聲請執行之 債權，又按強制執行法第28 條第 1 項、第 29 條規定：「強制執行之費用，以必 要部分為限，由債務人負擔，並應與強制執行之債權同時收取。」、「債權人因強 制執行而支出之費用，得求償於債務人者，得準用民事訴訟法第九十一條之規定，
向執行法院聲請確定其數額。前項費用及其他為債權人共同利益而支出之費用，
得求償於債務人者，得就強制執行之財產先受清償。」所謂執行費用則係執行債 權人因強制執行而支出之費用及其他為債權人共同利益而支出之費用，得就強制 執之財產先受清償者而言。
是以，倘不動產拍賣最低價額，有不足清償優先債權及強制執行費用之情 事，執行法院應通知債權人，債權人於受通知7 日內，得聲明倘未拍定願負擔其 費用，並提出類如鄰近不動產之買賣情形，證明該不動產賣得之價金有賸餘可能，
或由執行債權人指定超過優先受償債權及執行費用總額之拍賣最低價額，簡言之，
此種拍賣即以提高底價為常態，亦稱提高底價拍賣，法院即以該指定價額為底價，
進行拍賣，惟倘於實施拍賣後未拍定，則執行法院應行特別變賣程序或由債權人 承受，逾期無人應買或承受，除不動產如有收益而得命強制管理外，執行法院應 撤銷查封，將不動產返還債務人。
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就禁止無益拍賣之適用範圍，蓋因不動產之無益拍賣係為保障先順位之債 權人，故順位在後之抵押權設定時，即已知先順位抵押權之存在，故除普通債權 人外，次順位抵押權人聲請拍賣時，亦有禁止無益拍賣原則之適用，且於減價拍 賣或另行估價拍賣程序中亦應適用73；此外，無益拍賣禁止之規定於變價分割之 不動產拍賣並無適用，蓋其係對物之執行名義，不論共有變價所得數額如何，其 重在消滅共有關係，倘僅因部分共有人之應有部分所設定之抵押權而有拍賣無實 益問題，致共有物不能拍定，則無法消滅共有關係，亦與民法第823 條第 1 項共 有物除因使用目的不能分割或契約訂有不分割期限外，各共有人得隨時請求分割 共有物之規定相違74。
73 楊與齡，同註 16，頁 453。
74 林洲富，同註 67，頁 245。