第二階段案例篩選

本研究透過一手取得之重劃後地籍資料與已請領建築執照之 土地分佈圖套疊(如圖 4- 1、圖 4- 2、圖 4- 3、圖 4- 4)，了解初 選研究案例目前土地利用模式，透過相關系統資訊查詢，來判定該 筆抵費地是否建築及其與鄰地相互整合建築之行為。

在查詢是否建築與是否合併建築時，需先了解抵費地是否有與 鄰地進行合併，因為土地若有合併行為，必須以合併後地號進入執 照存根查詢系統查詢，方能查得相關資訊，否則會誤判為尚未建築，

因此先利用新北市政府地政局建置之土地分割合併地建號查詢系 統¹⁹，查詢重劃後土地是否有進行合併，如未合併則以原地號查詢，

如有合併以合併後之地號查詢，透過新北市政府執照存根查詢系 統²⁰確認其請領之建築執照係單獨建築或合併建築，經本研究調查，

至 104 年 4 月止，初選 558 筆案例中已建築之抵費地有 338 筆，其 中單獨建築之抵費地有 149 筆，與鄰地合併建築之抵費地有 189 筆，，

其案例數均足夠進行多元迴歸分析。

因此，本研究將以分群測試模式，分別就單獨建築之抵費地案 例與有合併建築之抵費地案例進行特徵價格迴歸分析，以了解在不 同開發模式中，各自變數對於抵費地價格影響有何差異性，更進一 步觀察鄰地權屬複雜度對於抵費地價格之影響。

19新北市政府地政局土地分割合併地建號查詢系統，網址:

http://www2.land.ntpc.gov.tw/MASP/MASP02/MASP0201index.jsp

20新北市政府執照存根查詢系統，網址:

66

圖 4- 1 力行段開發利用現況分佈圖

圖 4- 2 新林段開發利用現況分佈圖

圖 4- 3 建林段開發利用現況分佈圖

圖 4- 4 麗林段開發利用現況分佈圖

68

二用地，14 筆為住五用地，最大值為中心商業區容積率達 500%，

最小值為住一用地，容積率 120%，平均值為 183%。

4. 建蔽率

建蔽率最大值為中心商業區，建蔽率為 70%，最小值為住一用 地，建蔽率 40%，平均值為 49%。

5. 臨路數量

臨路數量最多之抵費地面臨 4 條道路，最少為 1 條，平均每 筆單獨建築的抵費地面臨 1.41 條道路。

6. 最大路寬

最大路寬為 40 公尺，最小路寬為 6 公尺，平均鄰路寬為 15.01 公尺。

7. 鄰地權屬複雜度

鄰地權屬複雜度最大值為 1，最小值為 0，鄰地權屬複雜度平 均值為 0.35。

8. 主要道路面寬

單獨建築的抵費地面鄰主要道路面寬，最大值為 250.14 公尺，

最小值為 7.02 公尺，平均值為 28.82 公尺。

9. 基地深度

單獨建築的抵費地基地深度最深為 124.56 公尺，深度最淺為 8.39 公尺，平均深度為 30.83 公尺

10. 寬深比

寬深比最大值為 7.46，最小值為 0.23，平均值為 1.02。

11. 是否為角地

是否具有角地性質作為虛擬變數，具角地性質者為 1，無角地 性質者為 0，149 筆單獨建築的抵費地中有 40 筆抵費地為角地。

12. 至學校距離

基地至重劃區內文中或文小用地最短直線距離，最遠距離為 528 公尺，最近距離為 20，平均距離為 207.29 公尺。

13. 至公園廣場距離

基地至重劃區內公園或廣場用地最短直線距離，最遠距離為 564 公尺，最近距離為 4，平均距離為 152.62 公尺。

14. 時間變數

149 筆案例中，最早標售為 93 年 1 月 9 日，最晚標售為 97 年 8 月 8 日，時間變數最小值為 93，最大值為 97.5，平均值為 94.12。

70