影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文. ‧. ‧ 國. 學. 治政大影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究立以新北市林口新市鎮第三期為例. sit. y. Nat. Exploring Factors of The Price for Cost Equivalent er. io. Land - A Case Study of Lin-Kou New Town Urban n. al v i Land Readjustment in New Taipei City. n C hengchi U. 研究生：李浩榕指導教授：邊泰明. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 五. 年. 一. 月.

(2) 謝誌在即將邁入不惑之年時，還能有機會帶著筆電坐在電腦桌上打論文謝誌，應該是先前沒想過的事。原本是讀營建工程跟工程管理的我，更是沒想過會到政大社科院來唸地政系碩士在職專班，回想 92 年當兵退伍後，因對不動產這方面略有興趣，原只想考個代書跟經紀人執照從事不動產交易，卻誤打誤撞投身地政領域，先考上普考後就進入新北市政府地政局服務，一直從事市地重劃開發業務迄今，社會科學畢竟與理工領域有別，自感學識不足，除了繼續念書考取三等特考，也決心返回校園在地政領域重新學習，有幸在許多貴人的幫助下，能兼顧工作與學業，順利完成碩士論文。重返校園最大感觸是以前在大學跟念研究所時沒有好好享受研究的樂趣，雖然從事公職，但是整體開發的業務是非常繁重，尤其 100 年到 103 年正好是三重重劃區開辦期間，為了不耽誤工作跟學業，常常是在工地下班後趕去政大上課，晚上下課了再回到工地督導工進，回到家已午夜，周末不是在學校就是在工地度過，沒有好好陪老婆跟小孩，著實是對家人過意不去，所幸老婆相當體恤，不但是無怨無悔支持，將家裡大小事打理得有條不紊，更不時在身旁督促，讓我能順利畢業。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 能夠完成這篇論文，最感謝的除了老婆外，當然就是我的指導教授邊泰明老師，邊老師在借調至台北市政府擔任都發局局長期間，仍不時關心我論文的進度，更是百忙之中撥冗指導我論文方向，亦為本篇論文奠定研究方向與基礎。再來更感謝博士班的蘇曉瑞學長，在研究室中不厭其煩的教導我研究方法跟模型分析，也幫助我整理數據資料，正所謂名師指導片刻，勝讀十年書，能有邊老師跟曉瑞學長指導與協助，讓我撰寫論文跟模型分析過程非常順利，在公暇之餘完成學位。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 最後我要感謝的是一起奮戰的邊家班七小福成員-筱菁、文芝、志銘、育華、怡華、室滿，其實念政大地政系在職專班要準時畢業實在不是件簡單的事，但是在文芝積極努力的督促下，大家都共享研究成果，互相激勵，雖然自身因為公務繁忙，不能跟你們六個一起三年畢業，但你們畢業後也不忘時時督促我，有幸只多讀一年就跟上你們的腳步，願我們邊家班七小福友誼長存。最後，則是要感謝我的父母，一路上支持我前進，不論在我就學或出社會後再進修，都是無怨無悔的付出，讓我能做自己想做的事，走自己想走的路。真的感謝上天，能給我這樣好的家庭跟朋友，真的謝謝你們了，謝謝。. 撰於甫完工的土城重劃區工務所 2016.12.27 夜.

(3) 摘要市地重劃係依照都市發展趨勢及都市計畫規劃內容，將一定範圍內畸零細碎不規則之土地，依據法令加以重新整理，重劃區內土地除配合公共設施興建後，其餘可建築用地依原位次分配原則、調整分配原則並留設抵費地後，重新分配予原土地所有權人，其最終目的是地權的調整，而地權調整屬於交易行為，有交易便會有成本，而價格是交易成本的剩餘，在市地重劃開發的過程及後續標得抵費地的土地利用行為中存在交易成本，交易成本的降低可帶來抵費地價格的提升。重劃完成後各宗抵費地的區位條件與個別條件均不相同，傳統地價影響因素研究多著重於宗地的條件，例如宗地面積、公設可及性、使用分區等，對於土地建築利用與產權整合並無太多著墨，本研究從重劃後建築開發的角度切入，探討以公辦重劃方式所留設的抵費地，其宗地個別條件、土地使用管制、區位、規模及相鄰土地整合難易度，對於交易成本及開發績效有何影響，研究影響抵費地標售價格的因素。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 本研究蒐集了林口新市鎮第三期市地重劃區抵費地及相關土地資訊，透過是否建築作為條件篩選，並以 189 筆合併建築之案例為樣本，運用特徵價格模型，以每平方公尺抵費地標售單價作為應變數，選取 13 個可能影響抵費地標售價格的應變數，進行實證分析研究。實證結果顯示抵費地的容積率、所面臨最大路寬、面臨主要道路面寬、至學校距離及標售時間等 5 個因素對於抵費地標售價格呈現正向影響；而抵費地的面積、鄰地權屬複雜度、深度、寬深比等 4 個因素對於抵費地標售價格呈現負向影響。. er. io. sit. y. Nat. al. n. 公辦市地重劃政府具有土地分配的規劃及主導權，在抵費地面積有限的情況下，倘能了解抵費地的區位、規模與效益之關係，在訂定分配原則及抵費地劃設時考量上述影響抵費地標售價格的因素，以降低交易成本，即可望降低地主共同負擔或創造盈餘以留供重劃區內建設與管理維護，提升開發效益。. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：交易成本、鄰地權屬複雜度、抵費地、特徵價格法.

(4) Abstract A urban land readjustment (ULR) project follows the trend of urban development and the urban planning, it readjusts all fragmental and irregular land in the area. After building the land of public in the area, the rest of buildable land will be allocated to landlords and reserve the cost equivalent land by distribution principle. The final purpose of ULR is to adjust the property of land. That way of adjustment is a transaction which comes with the cost, and the residual of transaction cost is price. There is transaction cost in the process of ULR project and in the use of cost equivalent land. The reduction of the transaction cost will rise the price of cost equivalent land. The area and individual condition of all the cost equivalent land is different after URL project. The traditional research of land price focus on the condition of land, for example, the area of the land, the accessibility of public facilities and the land use zoning , but less attention in the using of building and the conformity of property. In this research, we discuss the cost equivalent land with the point of building development by ULR, and the effect of the transaction cost to develop performance by analyzing individual condition, land using constrain, area, size, conformity of land. We also study on the factor of the price of cost equivalent land.. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. In this research, we gather the cost equivalent land of Lin-Kou New Town URL and other related information of land. We use the data screened by purpose to build to integrate 189 lands for the base of experimental research, and using the Hedonic Price Method to set the model in which the unit price of cost equivalent land (per square meter ) as the dependent variable and thirteen impact factors as independent variables.。The experiment result shows that five factors including the floor area ratio of cost equivalent land, the maximum width of neighbor road, the width of neighbor, the distance from school and the time for sale have positive impact to the price of the cost equivalent land. On the other hand, the four factors including the area of the cost equivalent land, the complexity of neighbor property, the depth of land and the ratio of width to depth have negative impact to the price of the cost equivalent land.. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. The government has dominant and plan of land distribution by URL-led by the government, for a limited area of cost equivalent land, if we can realize the relationship among region, size and efficiency of cost equivalent land which effect the price of cost equivalent land, it can reduce the transaction cost when we set up the rule of land and cost equivalent land distribution. We can reduce average burden of landlords or make surplus for construction and management for URL, and also promote the efficiency of development. Keywords: transaction cost, the complexity of neighbor property, cost equivalent land, Hedonic Price Method.

(5) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 目錄第一章. 緒論 ............................................. 1. 第一節研究動機與目的 ..................................... 1 一、研究動機 ................................................. 1 二、研究目的 ................................................. 2 第二節研究範圍與內容 ..................................... 3. 政治大. 一、研究範圍 ................................................. 3. 立. 二、研究內容 ................................................. 3. ‧ 國. 學. 第三節研究方法與流程 ..................................... 4. ‧. 一、研究方法 ................................................. 4 二、研究流程 ................................................. 4. sit. y. Nat. 文獻回顧與理論基礎 ............................... 6. io. n. al. er. 第二章. i n U. v. 第一節市地重劃 .......................................... 6. Ch. engchi. 一、台灣地區執行市地重劃沿革 ................................. 6 二、公辦市地重劃流程 ......................................... 7 第二節市地重劃交易成本 ................................... 9 一、交易成本相關理論 ......................................... 9 二、交易成本之定義 ........................................... 9 三、交易成本成因 ............................................. 9 四、交易成本種類 ............................................ 11 五、市地重劃的交易成本 ...................................... 12 I.

(6) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第三節抵費地劃設流程與處理方式 ........................... 16 一、抵費地之意義： .......................................... 16 二、抵費地劃設目的 .......................................... 16 三、抵費地劃設流程 .......................................... 18 四、抵費地處理方式 .......................................... 26 第四節抵費地價格影響因素 ................................ 27 一、影響不動產價格因素 ...................................... 27 二、影響土地價格各項因素文獻探討 ............................ 30. 第三章. 治政大研究設計與方法 .................................. 36 立 ‧ 國. 學. 第一節研究架構 ......................................... 36. ‧. 第二節林口新市鎮第三期開發歷程與都市計畫 ................... 37. sit. y. Nat. 一、開發歷程 ................................................ 37. io. al. er. 二、土地使用管制要點及都市計劃沿革 .......................... 40. v. n. 第三節案例調查與分析 .................................... 44. Ch. engchi. i n U. 一、資料調查與蒐集 .......................................... 44 二、案例統計與分析 .......................................... 47 第四節實證變數選取與說明 ................................ 49 一、初選實證變數與說明 ...................................... 49 二、本研究選取變數屬性分析 .................................. 51. 第四章. 實證分析 ........................................ 55. 第一節建構抵費地特徵價格模型 ............................. 55. II.

(7) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 一、特徵價格理論 ............................................ 55 二、市地重劃區抵費地特徵價格 ................................ 56 三、模型建立 ................................................ 56 第二節第一階段實證結果 .................................. 57 一、初選實證變數相關係數分析 ................................ 57 二、變數組合 ................................................ 57 三、異質變異分析與模型配適度 ................................ 58 四、模型 1-1 變數檢定 ........................................ 60. 政治大模型 1-3 變數檢定 ........................................ 62 立. 五、模型 1-2 變數檢定 ........................................ 62 六、. 七、模型 1-4 變數檢定 ........................................ 63. ‧ 國. 學. 八、小結 .................................................... 63. ‧. 第三節第二階段單獨建築案例實證 ........................... 65. sit. y. Nat. 一、第二階段案例篩選 ........................................ 65. er. io. 二、單獨建築案例實證變數相關係數分析 ........................ 70. al. v i n Ch 異質變異分析與模型配適度 70 e n g................................ chi U n. 三、變數組合 ................................................ 70 四、. 五、模型 2-1 變數檢定 ........................................ 74 六、模型 2-2 變數檢定性 ...................................... 74 七、模型 2-3 變數檢定 ........................................ 75 八、模型 2-4 變數檢定 ........................................ 75 九、小結 .................................................... 76 第四節第二階段合併建築案例實證 ........................... 77 一、合併建築案例敘述性統計 .................................. 77 二、合併建築案例實證變數相關係數分析 ........................ 79 III.

(8) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 三、變數組合 ................................................ 79 四、異質變異分析與模型配適度 ................................ 80 五、模型 3-1 變數檢定 ........................................ 83 六、模型 3-2 變數檢定性 ...................................... 83 七、小結 .................................................... 84 第五節實證結果分析 ..................................... 85. 第五章. 結論與建議 ...................................... 87. 第一節結論 ............................................ 87 一、. 政治大具影響性正相關因素 ...................................... 87 立. ‧ 國. 學. 二、具影響性負相關因素 ...................................... 87 第二節建議 ............................................ 88. ‧. 一、政策建議 ................................................ 88. Nat. io. sit. y. 二、後續研究建議 ............................................ 88. er. 參考文獻 .............................................. 89. al. n. v i n Ch 中文部分 ................................................ 89 engchi U. 一、. 二、英文部分 ................................................ 90. IV.

(9) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 圖目錄圖 1- 1 研究流程圖 ...................................................................................... 5 圖 2- 1 新北市政府辦理市地重劃標準作業流程圖 .................................. 8 圖 2- 2 市場失靈圖 ..................................................................................... 10 圖 2- 3 重劃區併辦地籍整理作業流程圖 ................................................. 19 圖 2- 4 權利使用及現況調查作業流程圖 ................................................. 20 圖 2- 5 公有土地抵充流程圖 ..................................................................... 21 圖 2- 6 重劃區內合法建物原位置保留流程圖 ......................................... 22 圖 2- 7 街廓規劃土地分配線方式示意圖 ................................................. 23 圖 3- 1 特徵價格模型研究架構圖 ............................................................. 36 圖 3- 2 林口新市鎮第三期區位圖 ............................................................. 37. 政治大. 圖 3- 3 林口新市鎮都市化地區範圍圖 ..................................................... 38. 立. 圖 3- 4 林口特定區區位圖 ......................................................................... 39. ‧ 國. 學. 圖 3- 5 林口新市鎮分期分區開發區位圖 ................................................. 40 圖 3- 6 林口新市鎮第三期區位圖 ............................................................. 41. ‧. 圖 3- 7 林口新市鎮第三期市地重劃區抵費地分佈圖 ............................. 44 圖 3- 8 林口新市鎮第三期市地重劃區建林段抵費地分佈圖 ................. 45. Nat. sit. y. 圖 3- 9 林口新市鎮第三期市地重劃區力行段抵費地分佈圖 ................. 45. io. er. 圖 3- 10 林口新市鎮第三期市地重劃區新林段抵費地分佈圖 ............... 46 圖 3- 11 林口新市鎮第三期市地重劃區麗林段抵費地分佈圖 ............... 46. n. al. Ch. i n U. v. 圖 3- 12 面積統計分析圖 ........................................................................... 48. engchi. 圖 4- 1 力行段開發利用現況分佈圖 ......................................................... 66 圖 4- 2 新林段開發利用現況分佈圖 ......................................................... 66 圖 4- 3 建林段開發利用現況分佈圖 ........................................................ 67 圖 4- 4 麗林段開發利用現況分佈圖 ........................................................ 67. V.

(10) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 表目錄表 2- 1 都市計畫擬定階段的交易成本 .................................................... 13 表 2- 2 市地重劃準備階段的交易成本 .................................................... 14 表 2- 3 市地重劃執行階段的交易成本 .................................................... 14 表 2- 4 市地重劃完成階段的交易成本 .................................................... 15 表 2- 5 市地重劃共同負擔項目及比例上限沿革 .................................... 17 表 2- 6 臨街地特別負擔計算標準表 ........................................................ 24 表 2- 7 影響不動產的一般因素 ................................................................ 27 表 2- 8 影響不動產的區域因素 ................................................................ 29 表 2- 9 影響不動產的個別因素 ................................................................ 29 表 2- 10 不動產價格影響因素相關文獻整理表 ....................................... 33. 政治大. 表 2- 11 不動產價格影響因素相關文獻整理表(續) ................................. 34 表 2- 12 不動產價格影響因素相關文獻整理表(續)................................. 35. 立. 表 3- 1 基本分區土地使用管制限制 ......................................................... 41. ‧ 國. 學. 表 3- 2 容積獎勵限制 ................................................................................. 42 表 3- 3 都市計畫沿革 ................................................................................. 43 表 3- 4 研究案例統計表 ............................................................................. 47. ‧. 表 3- 5 使用分區統計表 ............................................................................. 47. y. Nat. 表 3- 6 面積統計表 ..................................................................................... 48. sit. 表 3- 7 變數統計分析表 ............................................................................. 54. er. io. 表 4- 1 初選實證變數相關係數分析表 ..................................................... 57. al. n. v i n C h .................................................................. OLS 線性迴歸係數表 59 engchi U GLS 線性迴歸係數表 .................................................................. 61. 表 4- 2 第一階段測試變數組合表 ............................................................. 58 表 4- 3 表 4- 4. 表 4- 5 單獨建築之抵費地變數統計分析表 ............................................. 68 表 4- 6 單獨建築案例實證變數相關係數分析表 ..................................... 70 表 4- 7 單獨建築案例實證變數組合表 ..................................................... 71 表 4- 8 單獨建築案例 OLS 線性迴歸係數表 ........................................... 72 表 4- 9 單獨建築案例 GLS 線性迴歸係數表 ........................................... 73 表 4- 10 合併建築案例變數統計分析表 ................................................... 77 表 4- 11 合併建築案例實證變數相關係數分析表 .................................. 79 表 4- 12 第二階段測試變數組合表 ........................................................... 80 表 4- 13 合併建築案例 OLS 線性迴歸係數表 ......................................... 81 表 4- 14 合併建築案例 GLS 線性迴歸係數表 ......................................... 82 VI.

(11) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第一章緒論第一節. 研究動機與目的. 一、研究動機市地重劃係依照都市發展策略及都市計畫規劃內容，將都市計畫區域裡一定範圍內畸零細碎之土地，依據法令加以重新整理，重劃區內除配合公共設施興建所需用地外，其餘可建築用地依原位次分配原則與調整分配原則重新分配予原土地所有權人，並留設抵費地，開發後立即可供建築使用的一種綜合性土地開發方式；開發主體主要可區分為政府公辦及民間自辦兩種，兩種方式其辦理程序並無太大差異，參與重劃的對象均以土地所有權人為主，地上物所有權人或他項權利人僅能領取拆遷補償費或轉載他項權利，並無直接參與重劃土地分配之權利，而政府公辦市地重劃時，參與重劃之土地所有權人並無實質規劃權力，對於財務計劃及土地分配等議題僅能於地方說明會時提出建議，或於重畫計劃書公告及土地分配公告時提出異議，由政府參酌理由或協商後辦理。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 市地重劃是一個國家在都市化過程中，對於新市區開發及舊都市地區更新的重要手法之一，世界各國諸如德國、日本、南韓、台灣及印度、澳洲的部分地區等皆以此為重要之都市化工具（Larsson ，1997）。由於市地重劃係自償性土地開發事業，重劃區內公共設施用地、工程費用、重劃作業費用及貸款利息等，均由區內土地所有權人以重劃區內未建築地折價抵付(即抵費地)，而公辦重劃與自辦重劃抵費地處理方式並不相同 1，公辦市地重劃抵費地處理方式是以公開標售為主，抵費地標售後如有盈餘，依規定半數留供重劃區增添建設，另半數撥充實施平均地權基金，對政府財政及都市地區整體發展有相當助益。. io. sit. y. Nat. n. al. er. 市地重劃原係以地籍整理為目的，近年來逐漸轉變為配合都市發展需要並取得公共設施用地的重要工具（謝靜琪，2003），以都市土地開發者之角度而言，決定是否投入市地重劃這種較大規模之土地開發事業，其關鍵因素乃在於是否能產生經濟利益，公辦市地重劃之辦理有時必須配合政府施政考量及地方發展，無法完全以利潤極大化為目的，惟財務上至少須達平衡，否則仍須從其他歲入補足，對於其他預算會產生排擠。因此，市地重劃之開發仍應回歸財務面之分析為佳(李吉弘，2010)，有鑒於近年來辦理整體開發時，都市計畫通盤檢討對公共設施劃設的比例 2 有一定門檻，而地主領回比例囿於法令框架下，至少需領回 55% ，可劃設抵費地的比例偏低，加上非屬重劃時地主所共同負擔的十項公共設施. Ch. engchi. 1. i n U. v. 按市地重劃實施辦法第 54 條規定，公辦市地重劃主管機關對於重劃區內之抵費地，於土地分配結果公告確定後，除得按底價讓售為國民住宅用地、公共事業用地或行政院專案核准所需用地外，應訂定底價辦理公開標售；而自辦市地重劃其抵費地處分依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第 13 條規定係會員大會之權責。 2 按平均地權條例第 60 條第 3 項規定，折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積 45%為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。亦即土地所有權人領回土地面積低於 55%時，需徵求私有土地所有權人人數及面積過半同意，難度大增。 1.

(12) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 用地(利如機關用地、變電所用地)，除公有土地優先指配外，其餘不足土地亦由抵費地劃設，將影響開發財務平衡。市地重劃最終目的是地權的調整，而地權調整屬於交易行為，有交易便會有成本，而價格是交易成本的剩餘，在市地重劃開發的過程及後續標得抵費地的土地利用行為中存在交易成本，交易成本的降低即可帶來抵費地價格的提升，因為公辦市地重劃政府具有土地分配的規劃及主導權，在抵費地面積有限的情況下，倘能了解抵費地的區位、規模與效益之關係，在土地分配時考量影響抵費地標售價格的因素，降低交易成本，就可望創造盈餘以留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用，提升開發效益 3。建設公司偏好購買特定土地面積及地主人數較少的土地以降低土地交易成本，在面對市場上眾多可供選擇的土地時，建設公司應存有特定的偏好(林子欽、許明芳，2004)。而重劃完成後，單一重劃區同時期有數十筆甚至數百筆抵費地可供標售，不同標的其區位條件與個別條件均不相同，傳統地價影響因素研究多著重於宗地的條件，例如宗地面積、公設可及性、使用分區等，對於土地建築利用與產權整合並無太多著墨，有鑒於此，本研究將以新北市公辦的林口新市鎮第三期市地重劃區已標售的抵費地進行研究，從建築開發的角度切入，探討以公辦重劃方式所留設的抵費地，其宗地個別條件、土地使用管制、區位、規模及相鄰土地整合難易度，對於交易成本及開發績效有何影響，研究影響抵費地標售價格的因素，倘於訂定土地分配原則時能酌予考量，則可提高其財務可行性及開發效益。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 本研究的研究目的如下：. io. sit. y. Nat. 二、研究目的. al. er. (一) 藉由林口新市鎮第三期重劃後土地建築利用現況，分析抵費地相鄰產權複雜度對於得標人競價取得抵費地之影響程度。. n. v i n Ch (二) 從重劃後後續土地開發利用者的角度，分析抵費地的宗地個別條件、 U i e h n c g 土地使用管制、區位、規模及相鄰土地整合難易度對於其交易成本的影響，研究影響抵費地標售價格的因素，於訂定土地分配原則時加以考量，以提高財務可行性及開發效益。. 3. 按平均地權條例第 84 條第 3 項規定，抵費地處理所得價款，除抵付重劃負擔總費用外，剩餘留供重劃區內增加建設、管理、維護之費用及撥充實施平均地權基金；不足由實施平均地權基金貼補之。 2.

(13) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第二節. 研究範圍與內容. 一、研究範圍市地重劃之辦理主體得由政府機關依據平均地權條例及市地重劃實施辦法之規定主動辦理，或由土地所有權人申請而由政府機關被動辦理；另一種方式則由土地所有權人自行組織範圍內之相（即公辦市地重劃）關所有權人，依據獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法之規定發起辦理（即自辦市地重劃）。基於自辦市地重劃抵費地處分係會員大會之權責，其方式與公辦市地重劃須公開標售不同，資料較不具公開性，故本研究在市地重劃辦理主體方面限定於以公辦市地重劃方式開發為對象，並以新北市林口新市鎮第三期(三、四區)市地重劃區已標售之抵費地為研究範圍。二、研究內容本研究主要為從重劃後後續土地開發利用者的角度，探討抵費地的宗地條件、土地使用管制、區位、規模、相鄰土地整合的交易成本，透過歸納整理及複迴歸模型分析得出影響抵費地價格的因素，期望納入後續公辦市地重劃土地分配時之參考，提升開發效益，因此將透過以下內容深入探討分析：. 政治大. 學. ‧ 國. 立. (一) 相關理論與文獻回顧. ‧. 整理歸納有關土地開發效益、交易成本理論、地價理論、土地分配法令規定等相關理論基礎與國內外文獻，作為後續模型建立之依據。. y. Nat. sit. (二) 一手資料蒐集及案例分析. n. al. er. io. 透過蒐集與調查林口新市鎮第三期市地重劃區已標售抵費地分布狀況、週邊環境、鄰近土地原始產權複雜度、土地利用現況，分析各宗基地之條件屬性與標售價格，藉以建構案例的影響因子。. Ch. (三) 實證研究方法設計. engchi. i n U. v. 透過相關文獻回顧及現況調查，遴選出影響抵費地標售價格之相關變數及基地周邊之條件屬性，歸納整理以敘述統計、複迴歸分析方式深入討論抵費地價格的影響變數為何，將互相影響之關聯性及重大影響因子藉由多元迴歸模型進行計量實證分析，以了解各因素對於公辦市地重劃開發財務之影響性質與程度。 (四) 建議針對現行土地分配制度及法令，透過本研究結果來了解影響抵費地標售價格之相關因素，提出可降低重劃後開發行為交易成本及提升抵費地標售效益之策略及建議。. 3.

(14) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第三節. 研究方法與流程. 一、研究方法本研究以公辦市地重劃抵費地標售價格影響因素為研究主題，進行相關因素對於交易成本及土地開發效益之研究，基於上述研究目的及內容，將分別透過文獻回顧與案例統計分析、多元迴歸分析法進行研究，茲將本研究進行之方法分述如下： (一) 文獻回顧與分析文獻回顧又稱歷史文獻法，主要是針對一個研究主題的相關文獻進行蒐集、評鑑、歸納和統整，檢視研究主題與既有研究的差別性與關聯性，本研究首先蒐集國內外有關市地重劃開發過程、交易成本、特徵價格、開發效益、抵費地處分等相關文獻，已建立整體立論基礎，了解公辦市地重劃抵費地劃設的流程、交易成本及其交易特性，並加以分類、文獻彙整分析、予以論證探討。. 政治大. (二) 一手資料收集及案例統計分析. 立. ‧. ‧ 國. 學. 透過蒐集與調查林口新市鎮第三期市地重劃區已標售抵費地案例，將其分布狀況、週邊環境、鄰近土地原始產權複雜度、土地利用樣態等基本資料加以歸納整理，分析在都市計畫規劃下其各宗基地之條件屬性，掌握其標售價格與土地開發程度，以敘述性統計方式建構案例的影響因子。 (三) 計量方法. Nat. y. sit. n. al. er. io. 本研究主要探討影響抵費地標售價格的因素，其影響因素資料為多變數，將藉由特徵價格模型（Hedonic Price Model）就所蒐集相關資料，運用 STATA 11.2 統計軟體工具，透過敘述統計及迴歸分析等方法進行研究。二、研究流程. Ch. engchi. i n U. v. 本研究之主要流程，首先確定研究動機與目的，並界定研究範圍與內容，繼而進行相關文獻之回顧與評析，經案例分析及歸納整理後，進行研究架構與設計，並將所得結果綜合比較分析與檢討，最後歸納得到本研究之結論與建議。本研究之主要研究流程請參見下圖 1- 1。. 4.

(15) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 5.

(16) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第二章文獻回顧與理論基礎第一節. 市地重劃. 一、台灣地區執行市地重劃沿革市地重劃就是根據都市發展趨勢，而將都市計畫區域內或都市邊緣中，雜亂不規則之地形地界和畸零細碎不合經濟使用之土地，在一定範圍內，依據法令加以重整、交換分合，並配合公共設施之興建，改善道路、公園、廣場、河川綠地等公共設施，使各筆土地成為大小適宜，形狀完整，具備清楚之地界，然後將可建築用地分配與原土地所有人，由此促使都市土地為經濟合理便利之利用，進而形成井然有序之都市，其經費由土地所有權人負擔之一種市地改良利用方式 4。台灣地區辦理市地重劃的歷史肇始於日據時期，日人曾於 1937 年起在台中豐原、高雄市等地區先後辦理市地重劃計有 20 處，總面積達 4,397 公頃，其中規模最大者為台中縣大甲區新高港附近地區，面積達 3,587 公頃，台灣光復政府遷台後，初期雖有土地法及當時之土地重劃辦法可為執行依據，但其內容甚簡略概括，且市地重劃與農地重劃未分列，無法適應市地重劃實際作業需要，故於民國 47 年 7 月實施都市平均地權條例第 1 次修訂時，增訂第 35 條有關市地重劃之規定，且高雄市（當時仍隸屬於台灣省）訂定「高雄市市地重劃實施規程」後，始擇定該市首先試辦市地重劃，因辦理結果頗具成效，普遍受到民眾支持，台灣省各地才陸續仿傚辦理，而新北市(前台北縣)自民國 56 年始開辦三重二重埔市地重劃區，後來接續完成泰山東側市地重劃區、蘆洲南港子重劃區、三重重陽橋重劃區、林口新市鎮第三期（三、四）區、新莊副都心、三重二重疏洪道兩側附近地區等 19 個市地重劃區，促進各項重大建設之發展。台灣地區之市地重劃，辦理初期因人力及經驗缼乏，加上法令不夠完備，各縣市政府未能普遍舉辦，迄民國 66 年因平均地權條例公布，政府為積極開發新市鎮及都市內土地，以紓解大都會人口壓力及加速取得公共設施保留地，乃於縣市政府成立重劃專責單位，增加重劃人力，並於民國 68 年公布都市土地重劃實施辦法後，有關市地重劃之法令規定始較完備，市地重劃業務才急速展開，當時台灣省政府並配合訂定該省市 5 地重劃 10 年計畫，積極推動市地重劃工作，並持續擴大辦理。截至 103 年 12 月底止台灣地區市地重劃區，總計完成 950 區，總面積 15,765 餘公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地計 5,285 餘公頃，提供可建築用地面積 10,164 餘公頃，節省政府建設經費共計 8,370 億餘元 6。至於獎勵民間自辦市地重劃部分，基於政府人力財力有限或因無法適時配合實施開發情形，故有獎勵民間自辦重劃，以擴大市地重劃績效之必要。因此民國 66 年修正公布之平均地權條例第 58 條規定，為促進. 4 5 6. 林英彥（1997），市地重劃三版，第 1 頁。參閱內政部(2005)，經界線與同心圓，第 18~21 頁。內政部地政司全球資訊網-http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=993。 6.

(17) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 土地利用，擴大辦理市地重劃，中央主管機關得訂定辦法，獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之，並明訂獎勵事項。內政部乃據之於民國 68 年 9 月訂頒「獎勵都市土地所有權人辦理重劃辦法」，此為土地所有權人申請自辦市地重劃之主要依據，各縣市土地所有權人乃陸續申請自辦市地重劃，其中高雄縣岡山鎮協和自辦市地重劃區率先於民國 70 年 9 月完成，迄民國 75 年平均地權條例修正，降低同意自辦市地重劃土地所有權人數及其土地面積比率限制，而「獎勵都市土地所有權人辦理重劃辦法」於民國 77 年 6 月配合該條例及其施行細則修正更名為「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」後，民間自辦市地重劃之地區愈形增加，對於都市土地之開發利用，具有相當效益 7。以新北市來說，載至 102 年 12 月底止，共計完成自辦市地重劃 29 區，面積 180.3 公頃，節省政府用地徵購及工程建設費用達 145 億餘元。二、公辦市地重劃流程在公辦市地重劃之辦理程序上，概略可分為十三個步驟，包括：勘選重劃區、重劃計畫書擬定核定公告通知、舉行土地所有權人座談會及處理反對意見、研訂禁止土地移轉及禁建等事項、籌編經費、測量調查土地現況及查定地價、工程規劃設計與施工、土地分配設計與計算負擔、分配結果公告與異議處理、土地改良物或墳墓拆遷補償、地籍整理及地 8 價換算、交接及清償、抵費地處理及財務結算，其流程如圖 2- 1 ，若以階段工作來區分，整個市地重劃之推動可分為四個階段： (一) 第一階段為都市計劃擬定階段：市地重劃為實現都市計劃的手段與工具，藉由都市計劃區適當位置之選定，配合都市計劃之檢討變更，事先評估成本與效益，預擬重劃計畫書報內政部預審，以預為研擬適當策略並避免窒礙難行，並召開相關座談會及說明會，公告重劃計畫書已進入執行階段。 (二) 第二階段為市地重劃準備階段：目前市地重劃業務之執行多委由民間專業公司代辦，例如地籍整理、地籍測量、工程規劃設計及監造、工程專案管理、地上物查估作業等，因此，在都市計劃擬定階段時，需視都市計畫擬訂或通檢時程，一併在重劃準備階段辦理委外招標作業，在重劃計畫書公告前，即可將部分行政作業及工程規劃設計準備完妥，縮短開發時程。 (三) 第三階段為重劃執行階段：在重劃計畫書公告後，即正式進入重劃執行階段，此時因重劃準備階段已先行處理地上物查估及工程規劃設計作業，除依法受理公告期間異議處理外，於公告期滿可接續辦理地上物拆遷補償費公. 7 8. 參閱內政部(2005)，經界線與同心圓，第 22 頁。新北市政府地政局(2014)，新北市政府市地重劃作業手冊，第 4 頁。. 7.

(18) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 告及發價作業，配合地上物拆遷進度由工程施工廠商進場施工，其工期視重劃區規模大小而異，直至土地分配結果公告確定及工程驗收完成。 (四) 重劃完成階段：重劃完成階段最重要工作為土地交接、抵費地標售與財務接算，標售抵費地後若產生盈餘，依據市地重劃實施辦法第 56 條之規定，應以其半數作為增添該重劃區公共設施建設管理維護之費用，若有不足則由實施平均地權基金貼補之。. 圖 2- 1 新北市政府辦理市地重劃標準作業流程圖 8.

(19) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第二節. 市地重劃交易成本. 一、交易成本相關理論新古典經濟學與新制度經濟學不同之處，在於前者認為資訊於市場中是完全公開，參與者擁有完全理性，因此交易行為之施行並不會有任何成本產生；後者則進一步修正此概念，認為無論是交易的資息蒐集、契約議定、決策、執行以及後期的監督均存在著交易成本。依據 Coase 理論，當交易成本為零時，不須藉由外在任何制度或組織運作，交易中所有潛在收益均可以實現（此同為新古典經濟學所假設的完美市場）。是故如何降低交易成本，亦或將其轉移至相對而言成本較低之實施者，均可融入於制度建立與檢討修正過程中。承襲 Coase 對於交易成本之看法，Williamson 更以企業及契約角度分析交易成本的類型，模擬各種情況中交易成本的多寡及其對於組織分工形態影響為何。其後 Alexander 則是針對土地開發各階段中所隱含的交易成本，將致使土地使用計畫與開發管制治理方式之不同。二、交易成本之定義交易為交易成本最小探討範圍，交易成本往往伴隨著交易過程而產生。交易可視為兩個實施者或團體間的交換行為，其範疇從貨物或勞務交換金錢，到其他牽涉以對價行動承諾來交換金錢、貨物、勞務或其他有價資源，或經濟上互惠行動承諾的交易（Alexander，2000b）。至於交易成本，則泛指用於實質製造以外的成本（Lai，1994），其導因於人類有限理性、投機主義，再加上環境中充斥不確定訊息，實與新古典經濟模型中所假設之完美理性與完全訊息相去甚遠。因此交易成本亦是於增加資訊可得以及降低環境不確定性時，所需付出之成本（Buitelaar，2004）。 Benham（2004）曾提出於競爭市場中，對每個人而言就算是相同財貨，最終將花費不同成本而取得。由於價格包含財貨價格與交易成本，後者於不同個體間差異極大，且受個體特色（個人知識、網絡關係與交易技巧）、時間成本、區位、組織以及制度影響甚重。三、交易成本成因繼 Coase 提出交易成本導因於市場不存在完全資訊，Williamson （1985）認為交易過程中所處環境、牽涉之行動者與交易物品間的相互影響，將造成市場失靈。其中交易者特性包含「有限理性」、「投機主義」，環境因素包含「不確定性」、「少數交易」、交易者與環境因素交互作用下的「資訊不對稱資訊不對稱」、「交易氛圍」與「交易頻率」，以及導因於交易物品特性之「資產專用性」（Williamson，1985；黃智彥，2004）。. 9.

(20) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 圖 2- 2 市場失靈圖資料來源：Williamson（1985）；黃智彥（2004） (一) 交易者特性 1. 有限理性（bounded rationality）最早由 Herbert Simon 於 1957 年提出，認為當面臨決策時，決策者常受限於自身接收、記憶、表達等等能力之不足，以及對於資訊判別的正確性存有偏差。因此在交易過程並非建立於理性的基礎下，必須透過協商與談判使交易順利進行，致產生交易成本。 2. 投機主義（opportunism）投機主義假設行動者於交易時，藉由採取作弊、欺騙（資訊不對稱）等手段破壞協議，以達其自身利益最大化。而為防堵相互欺瞞的情形發生，交易的雙方均須提高交易過程中監督與談判成本。 (二) 環境因素 1. 不確定性（uncertainty）由於交易環境中充滿不可預期之變數，加上行動者受限於資訊認知與判別的有限理性，將不僅導致交易雙方對於未來變化預測存在差異，亦會對對方是否將以不當手法從本身獲得利益，而產生懷疑、不信任心態，均反應於議約時協商與談判成本之提高。 2. 少數交易（small numbers）少數交易可視為少數握有關鍵資訊者對資訊壟斷之情形，一般存在於交易前或交易後。由於資訊並非完全公開與流通，因此交易市場將掌控於少數特定份子或團體。此外，該交易首次得標者於往後該類型交易時，勢必將挾其於前次交易累積之資訊再與他人談判，此類資訊不對稱情形極易產生投機心態。由上述對於交易者與環境特性分析對應至土地開發過程，可知在面臨環境不確定性極高，以及參與者對於資訊判別之限制理性下，若欲協調出相同目標與願景，勢必將耗費相當高的協商成本、談判成本與議約成本，更遑論交易過程中為防堵對方投機行為的監督成本，以上均為交易成本之一環。此外，於土地開發過程中亦存在少數交易之情形，譬如少數 10.

(21) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 規劃團隊擁有某特定樣態之土地開發規劃經驗時，其相較於毫無經驗之團隊而言勝算為大，在不斷累積經驗後自然造成寡佔或獨佔情形，此極易致使經驗豐富團隊產生投機心態，進而影響土地開發品質。 (三) 交易者與環境共同作用 1. 資訊不對稱（information impactedness）資訊不對稱意指某些關鍵資訊僅存於少數特定個人與團體。於交易過程中若只有單方擁有此資訊，而該資訊取得成本又極為高昂，亦或整體環境不穩定且變動極大時，擁有較多資訊參與者將基於自利產生投機心態，而不是以公平的基礎進行交易，此將使規範雙方行為的監督成本提高。 2. 交易氛圍（atmosphere）氛圍指交易雙方於交易環境中所維持關係良好與否，將影響交易時環境充斥信任亦或懷疑猜忌之氣氛，以決定是否將增加協商、談判次數以促使交易順利進行。若雙方位於對立立場時，將會耗費許多成本在防範對方進行欺騙的行為上；反之，若雙方關係良好且相互信任，則可減低此類成本。 3. 交易頻率（frequency）當交易行為次數越多，相對會產生較高的交易成本。 (四) 交易物特質資產專用性（asset specificity）意指某些資本財僅適用於某交易過程中之特定用途，當交易結束欲將該資本財轉作他用時，其適用價值將大幅降低。而於市場交易時，資產專用性將影響交易成本高低。具高資產專用性者交易成本高，導因於其剩餘財貨與投入之人力訓練市場特殊性高，無法順利轉換為其他途利用，價值自然降低。但此亦不失為自然促進、約束交易雙方簽訂與履行契約之方法。依 Williamson 之分類，資產專用性可分為資產設置區位、投入物質資產（如原料與廠房）以及人力資本訓練。由上述對交易者與環境共同作用、交易物特質之分析對應於土地開發，可得知由於資訊、知識並非完全流通且免費取得，故資訊不對稱情形勢必存在於交易過程中。四、交易成本種類 Coase 交易成本概念指出，只要有交易行為產生，必定存在交易成本，且必須藉由與交易對象議價、協商使交易進行順利。因此可界定交易成本包含搜尋交易對象成本、告知交易條件成本、協商或談判成本、監督與執行成本（楊棻糸，2000）。承接 Coase 對交易成本之定義，Dahlman （1979）將交易成本具體分類為搜尋與資訊成本、談判與決策成本、檢驗與執行成本。Williamson（1985）則加入時間概念，以交易發生前與發生後細分交易成本，即事前成本包含資訊蒐集成本、談判成本與契約 11.

(22) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 簽訂成本；事後成本包括營運成本、討價還價成本、監督成本與突發事件成本。此外，Laura McCann（2005）等學者亦以制定環境法規過程之探討，提出上述各項交易成本並不是從形成公眾立法意識，直至最後成熟實行時期均不斷存在，且大小一致，亦即須加入時間軸概念。如監控人民是否守法的監督成本，係自政策執行後方才產生；研究與資訊蒐集成本則存在於整個過程中，須隨各政策形成與執行階段不同，而改變其須量測之對象。由以上相關理論回顧後，可知就大體而言交易成本種類不脫 Coase 所提出之基礎架構，僅利用於不同類型交易時，必須依據該交易特性找尋、分類交易者於各階段所必須付出之交易成本。林怡妏(2006)將土地開發過程中產生之交易成本分為以下六類： (一) 資訊蒐集成本即隨整個計畫各進行階段而產生，搜尋整體相關資訊之成本。 (二) 搜尋成本指交易前找尋可能交易對象，以及其後評估對方合作意願時所產生的成本。 (三) 協商與議價成本為防範對方由於資訊不對稱而引發投機心態，加上人類既存之有限理性，常使交易雙方因相互不信任而花費大量時間與精力於協商兩者均能接受之條件。 (四) 決策成本由於個人有限理性，加上環境存在不確定性，是故決策時必須付出成本。 (五) 執行成本由於協商、簽約時往往囿於有限理性與未來不確定性，因此為適應、履行合約而所受到的束縛與調整成本便為執行成本。 (六) 監督成本為確保對方於交易期間如實按照契約進行交易，將必須付出監控成本。五、市地重劃的交易成本在 Coase 的交易成本概念中，有交易行為就會產生交易成本， Dahlman（1979）將交易成本具體分類為搜尋與資訊成本、談判與決策成本、檢驗與執行成本。Lai(1997)認為交易成本是經濟系統在制度安排下所有的成本，但和生產成本是不同的，也就是交易成本不能將生產成本. 12.

(23) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 納入考慮，只能針對不同制度或體制下所衍生的交易成本進行分析 9。市地重劃最終目的是地權的調整與土地利用，而地權調整屬於交易行為，重劃完成後的土地利用可能牽涉到合併建築，亦屬交易行為，有交易便會有成本，而價格是交易成本的剩餘，在市地重劃開發的過程及後續標得抵費地的土地利用行為中存在交易成本，交易成本的降低即可帶來抵費地價格的提升，本研究第二章第一節對市地重劃辦理流程大致分為都市計劃擬定、市地重劃準備、重劃執行與重劃完成等四階段，每階段都有其不同交易成本種類、原因與歸屬，因此本研究針對市地重劃四個階段的交易成本整理如表 2- 1 10、表 2- 2、表 2- 3、表 2- 4：表 2- 1 都市計畫擬定階段的交易成本市地重劃處理程序. 交易成本種類交易成本原因. 都市計畫審議. 都市計畫擬定階段. 9. 搜尋成本協商成本規劃成本行政成本時間成本市場評估成本勘選重劃範圍及召開座談搜尋成本會協商成本行政成本時間成本市場評估成本市地重劃計劃書預審行政成本公告重劃計畫書及異議處協商成本理行政成本時間成本召開說明會及反對意見處搜尋成本理協商成本行政成本時間成本. 資訊不對稱資源特殊性投機主義. 政府、地主. 資訊不對稱資源特殊性投機主義有限理性. 政府、地主. 資源特殊性資訊不對稱有限理性投機主義資訊不對稱資源特殊性有限理性投機主義. 政府政府、地主. 邊泰明(2011)，土地使用規劃與財產權-理論與實務，第 416 頁。修改自邊泰明(2011)，土地使用規劃與財產權-理論與實務，第 421 頁。. 10. 13. 交易成本歸屬. 政府、地主.

(24) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 表 2- 2 市地重劃準備階段的交易成本市地重劃處理程序. 交易成本種類交易成本原因. 資金借貸. 行政成本利息成本測量及地籍整理發包作業行政成本監督成本市地地籍檢測製圖及面積計算行政成本重監督成本劃現況調查及地上物查估搜尋成本準行政成本備監督成本階搜尋成本段協商成本工程規劃設計規劃成本行政成本監督成本表 2- 3 市地重劃執行階段的交易成本市地重劃處理程序. 工程施工重劃執行階段. 地價查估作業. 編造各種清冊. 土地分配與計算負擔. 地籍清理及地籍整理. 交易氣氛不確定性資源特殊性. 政府. 資源特殊性. 政府. 資源特殊性. 政府. 資源特殊性有限理性投機主義. 政府、地主、周邊居民. 交易成本種類交易成本原因. 協商成本地上物拆遷補償公告、異議行政成本處理、複補估作業時間成本監督成本協商成本補償金提存及強拆作業行政成本協商成本行政成本監督成本搜尋成本協商成本行政成本監督成本行政成本監督成本搜尋成本協商成本規劃成本行政成本監督成本協商成本行政成本監督成本 14. 交易成本歸屬. 資訊不對稱資源特殊性有限理性投機主義資源特殊性有限理性投機主義資源特殊性有限理性不確定性資源特殊性有限理性投機主義交易氣氛資源特殊性. 政府、地主. 交易成本歸屬政府、地主、地上物所有權人. 政府、地主、地上物所有權人政府、承包商、地主、周邊居民政府、地主. 政府. 資訊部不對稱政府、地主資源特殊性有限理性投機主義不確定性資源特殊性政府、地主、他有限理性項權利人投機主義.

(25) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 表 2- 4 市地重劃完成階段的交易成本市地重劃處理程序交接及清償. 重劃完成階段. 抵費地標售. 財務結算. 建築開發. 交易成本種類交易成本原因協商成本行政成本監督成本搜尋成本行政成本時間成本利息成本市場評估成本行政成本監督成本搜尋成本協商成本規劃成本時間成本市場評估成本. 15. 監督成本有限理性投機主義資源特殊性有限理性投機主義交易氣氛少數交易資源特殊性資訊不對稱資源特殊性有限理性投機主義交易氣氛不確定性少數交易. 交易成本歸屬政府、接管機關、地主政府、地主、抵費地得標人. 政府地主、抵費地得標人.

(26) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 第三節. 抵費地劃設流程與處理方式. 一、抵費地之意義：抵費地依平均地權條例第 60 條及其施行細則第 84 條規定意旨，係指土地所有權人以其重劃區內未建築土地折價抵付重劃開發共同負擔之土地。學者謝靜琪將其定義為：土地所有權人按其土地受益比例共同負擔公共設施用地負擔，並以重劃區內未建築土地，按評定重劃後地價折價抵付費用負擔簡稱為抵費地，惟如無建築土地者，改以現金繳納 11。二、抵費地劃設目的市地重劃早期法令原僅規定道路、溝渠、廣場等 3 項公共設施用地負擔，並未包含費用負擔，係於民國 66 年修正平均地權條例時方增列費用負擔及公有土地抵充等規定，並將 3 項公共設施用地擴大為 5 項，民國 75 年再擴大為 10 項公共設施用地，其負擔項目及比例上限規定之沿革如下表 2- 5 12。由上述沿革可知市地重劃共同負擔依現行規定分為公共設施負擔與費用負擔兩種，目的主要是提供區內公共設施用地及抵付開發費用，說明如下： (一) 公共設施用地負擔指重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等 10 項用地，除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充後，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例所算得之負擔。重劃區內未列為上述 10 項共同負擔之其他公共設施用地，應以該重劃區之公有土地優先指配，亦可以抵費地指配之，若不能以公有地或抵費地指配者，則仍分配予該公共設施用地之原土地所有權人。 (二) 費用負擔費用負擔指重劃工程費用、重劃費用及貸款利息。重劃工程費用，指道路、橋樑、溝渠、路燈、號誌、民生管線、共同管道、植栽、鄰里公園、廣場、綠地等公共設施之規劃設計、施工、整地，材料、工程管理費用及稅費；重劃費用包括建築物及農林作物或墳墓拆遷補償費、營業損失補償、地籍整理費及辦理重劃必要之業務費用。而貸款利息即為上述所有費用總和以向金融機構借貸利率及年期計算得之，由全體土地所有權人共同負擔。. 11 12. 謝靜琪(1995)，市地重劃效益與負擔之研究，第 37 頁。參照莊仲甫(2010)，市地重劃實務全輯，第 297 頁。 16.

(27) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 表 2- 5 市地重劃共同負擔項目及比例上限沿革法律名稱. 內容. 備註. 重劃區內，供公共使用之道路、溝渠、 47.7.2 公布實廣場等所需土地，由該地區土地所有權僅規定 3 項公共設施施都市平均地人，按其土地受益比例共同負擔。其餘用地負擔，未規定費權條例（§35）土地，依各宗土地原定地價數額，比例用負擔。分配與原所有權人。依本條例規定實施土地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、廣場、鄰里公園、市場等公共設施所需土地，除以原公有道路、溝渠、河川等土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用 66.2.2 修正公暨貸款利息，由該地區土地所有權人按布實施平均地其土地受益比例共同負擔。權條例（§60）土地所有權人依第一項規定共同負擔之公共設施用地及抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地，以不超過參加重劃土地總面積 40％為限。但依第五十七條或第五十八條辦理重劃區，不在此限。. 公共設施用地負擔擴大為 5 項，並規定費用負擔。增列公有土地抵充之規定。重劃負擔上限以 40 ％為原則。. 依本條例規定實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由 75.6.2 修正公參加重劃土地所有權人按其土地受益比布實施平均地例共同負擔，並以重劃區內未建築土地權條例（§60）折價抵付。依第一項規定折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。. 公共設施用地負擔擴大為 10 項。明定重劃負擔方式以未建築土地折價抵付。重劃負擔上限提高以 45％為原則。. 17.

(28) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 三、抵費地劃設流程市地重劃是一種自償性事業，由區內土地所有權人按其受益比例來負擔重劃區內的公共設施用地及開發費用，而其領回土地採原位次分配原則 13，參與重劃之土地所有權人以領回土地為原則，現金補償為例外 14，重劃的最大目的就是地籍整理，促進土地有效利用，因此除有特殊條件外，市地重劃後配回之土地原則上都屬可建築用地，持有土地面積過小致無法領回土地者，亦可透過合併分配等方式配回土地 15。市地重劃土地分配作業內容繁複，除必要之行政程序外，更包含估價、測量、土地分配、地籍整理等實務作業，並應依據平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及內政部編印之「市地重劃工作手冊」等作業規範辦理，按上述重劃土地分配的流程，並無抵費地劃設之單一規定，表面上看起來，抵費地是土地所有權人重劃前土地面積扣除公共設施用地面積及領回分配土地面積的剩餘，而實務上，依內政部市計畫委員會第 597 次會議有關「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」，應依平均地權條例第 56 條規定，先行擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由內政部逕予核定後實施；因此開發者在抵費地的留設上，可透過都市計畫最小開發面積限制及分配原則條件限制，擁有主導留設區位的規劃權，倘開發者能了解影響抵費地標售價格之因素，在試分配時即可將影響價格之負面因素盡量排除，降低開發的財務風險並創造盈餘，更進一步者，可以降低抵費地比例，使土地所有權人可以領回較多土地。在重劃土地分配的過程中，因原土地所有權人採原位次分配原則，故除原有地籍狀況外(例如是否位於公設用地、歸戶狀況)，另需視都市計畫及建築管理是否有特殊規定，如最小建築面積、畸零地管制規則、開發規模限制等規定，透過一連串的地籍整理及資料彙集，訂定該重劃區分配設計原則，可建築用地以原位次的土地所有權人優先分配，再研擬原位於公設用地、申請合併分配之土地及抵費地之分配位置。而其流程大致說明如下: (一) 重劃範圍地籍整理地籍資料調查整理、確定重劃地區地籍範圍邊界與資料庫建置，採用「地籍圖重測」方式併辦地籍整理，規劃工作流程，如圖 2- 3。 1. 地籍調查. 13. 按市地重劃實施辦法第 31 條第 1 項之規定，重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準。 14 按市地重劃實施辦法第 53 條之規定，土地所有權人重劃後應分配之土地面積未達重劃區最小分配面積標準二分之一而不能分配土地時，主管機關應於重劃分配結果公告確定之次日起 60 日內，以其重劃前原有面積按原位置評定重劃後地價發給現金補償。 15 按市地重劃實施辦法第 31 條第 1 項第 2 款之規定，同一土地所有權人在重劃區內所有土地應分配之面積，未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除通知土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，應以現金補償之。 18.

(29) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 地籍調查作業係就重劃區範圍內全部土地及與重劃區毗鄰測區外未辦過重測之已登記土地，依據土地登記資料及有關資料，逐宗編造地籍調查表後，定期通知土地所有權人前往土地現場，就土地權利狀況、土地標示、土地界址及土地使用現況等事項予以調查後，查註於地籍調查表內，作為界址測量之依據。. 圖 2- 3 重劃區併辦地籍整理作業流程圖 2. 界址測量應依地籍調查結果及控制測量成果逐宗詳實測量各宗土地之界址點、建立基本檔案、編定地號、繪製地籍圖及計算面積，以確定各宗土地之地籍位置、形狀、面積，並據以辦理土地標示變更登記。 3. 協助指界實施地籍圖重測時，土地所有權人應於地政機關通知辦理地 19.

(30) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 籍調查時到場指界，並在界址分歧點、彎曲點或其他必要之點，會同鄰地所有權人共同認定，自行設立界標。土地所有權人均到場，而不能指界者，地籍調查及測量人員得參照舊地籍圖及其他可靠資料，辦理協助指界，其經土地所有權人同意並埋設界標者，視同其自行指界之結果。 4. 異議處理地籍調查時，如毗鄰土地所有權人指界不一致時，地籍調查及測量人員得參酌地籍圖之坵塊形狀或邊長，提供土地所有權人參考，協助其指出一致之界址。宗地經完成地籍調查後，有下列情形之一者，應列為界址爭議案件處理之：（1）毗鄰土地所有權人所指認界址不一致，發生界址爭議者。（2）協助指界後土地所有權人不同意其結果而產生界址爭議者。 5. 成果圖冊編造地籍圖重測作業完成後，須依規定製作並繳送相關圖冊。 (二) 土地權利使用及現況調查於地籍資料庫建置及重劃前地形測量辦理完竣後，續辦權利使用及現況調查作業，其流程如圖 2- 4，作業重點說明如下： 1. 除登記簿原有之記載外，應向轄區鄉鎮市區公所查詢耕地三七五情形，詳實紀錄耕地租約之權利範圍。 2. 依市地重劃實施辦法第 31 條第 5 款規定，「重劃前已有合法建築物土地，其建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配之」。故針對申請原位置保留分配之建物，應辦理現況調查，以確認建築物使用情形是否符合有關規定，作為主管機關辦理原位置分配土地審查時之參考。 3. 就公有土地之範圍，應確實查核實測地形圖與使用現況是否相符，若有不符者，應重新辦理現況測量，以利後續進行公有可抵充土地之會勘作業。. 圖 2- 4 權利使用及現況調查作業流程圖. 20.

(31) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. (三) 可抵充土地會勘與造冊公有土地抵充涉及土地所有權人公共設施負擔之比例，其流程如圖 2- 5，作業重點說明如下： 1. 依平均地權條例第 60 條規定，略以：「…實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠，河川及未登記地等四項土地抵充…」。 2. 依平均地權條例施行細則第 82 條規定，原公有道路、溝渠、河川等土地，指重劃計畫書核定時，實際作道路、溝渠、河川使用及原作道路、溝渠、河川使用已廢置而尚未完成廢置程序之公有土地。 3. 於完成會勘、確認使用現況後，依可抵充土地現況由地政事務所辦理地籍分割作業，以利繕造公有可抵充土地清冊。. 圖 2- 5 公有土地抵充流程圖 (四) 研擬重劃區內合法建物保留及減輕負擔原則重劃區內合法建物保留，其土地分配原則流程如圖 2- 6，作業重點說明如下： 1. 依市地重劃實施辦法第 31 條規定，重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配之。 2. 原有合法建物按原位置分配者，可循案例或分析受益程度差異後，適度減輕其參與重劃分配之應有負擔。. 21.

(32) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 圖 2- 6 重劃區內合法建物原位置保留流程圖 (五) 重劃前後地價查估 1. 查估程序重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價後，提交地價評議委員會評定之。 2. 查估方法 (1)重劃前地價之查估方法，目前多數仍以參考評定當期之公告土地現值為基準，另參採重劃後地價及合理之土地分配率後，從而推算出重劃前各宗土地之地價。 (2)參採公告土地現值來查估重劃前地價時，一般將地價相近之土地，取其地價眾數劃分地價區段的方式，來查估重劃前地價。 (六) 重劃後地價查估影響地價因素及程度量化後，可有效率地完成地價評定作業，其作業步驟說明如下： 1. 估算重劃後平均地價：以市地重劃財務自償原則作為估計重劃後平均地價之基礎，估算抵費地成本價格，作為重劃後平均地價。 2. 斟酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形等影響地價因子，訂定影響程度及距離，應用估價方法，劃分地價區段。 3. 審視地價區段相對合理性，區塊因區位條件各異，被賦予不同之權值，並從而計算出區塊的地價；而區位條件有相對的優劣性，故可依「區位條件的相對優劣」為基礎來審視區塊間地價之合理性。若區塊地價明顯不合理，需重新檢視各地價權數評估是否過於樂觀或是悲觀，影響其區塊地價不合理性，再次進行修正。 4. 完成重劃前後地價查估後，繕造地價評議書明書及相關圖表，報請地價及標準地價評議委員會評議，據以辦理後續之土地分配作業。 22.

(33) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. (七) 土地分配設計 1. 重劃後配回予土地所有權人之各宗土地，均須能夠單獨申請建築使用，故辦理街廓規劃前應確實分析都市計畫土地使用管制要點、畸零地使用自治條例等規定，另外各街廓面前道路寬度、汽車出入口留設等條件，原都市計畫規劃緣由亦應納入考量。 2. 劃設街廓分配線：常見街廓分配線規劃模式如圖 2- 7 所示。 3. 依規劃後各分配區塊的情形及條件，訂定最小分配面積，以利後續辦理土地原位次分配或調整分配需要。. 「－」字型規劃：街廓形勢方整，雙側面道路寬度比正面道路寬度小或與正面道路等寬時適用。. 「H」字型規劃：. 15m. 街廓形勢方整，雙側面道路比正面道路寬 15m. 15m. 度大或與正面道路等寬時適用。. 15m. 「T」字型規劃：. 15m. 街廓形勢方整，單側面道路比正面道路寬 15m. 12m. 15m. 度小，另一側面道路寬度較大或與正面道路等寬時適用。. 特殊情況規劃：如街廓緊鄰區外或保留區，形成局部形勢不整區域，以該形勢不整面積能計入法定空地以上為原則辦理土地分配。. 圖 2- 7 街廓規劃土地分配線方式示意圖. 23.

(34) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. (八) 計算負擔 1. 負擔項目：依照平均地權條例第 60 條規定，土地所有權人應共同負擔項目包含公共設施用地負擔及費用負擔。 (1)公共設施用地負擔：即重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記等土地後之負擔。 (2)費用負擔：即工程費用、重劃費用及貸款利息，費用內容依平均地權條例施行細則第 82 條規定。 2. 土地所有權人負擔公共設施面積及比率計算 (1)土地所有權人負擔之公共設施用地面積＝共同負擔之公共設施用地面積－抵充之原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地面積 (2)公共設施用地平均負擔比率＝（共同負擔之公共設施用地面積－抵充之原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地面積）÷ （重劃區總面積－抵充之原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地面積） 3. 計算臨街地特別負擔面積：指重劃後分配於道路兩側之臨街地，對其面臨之道路用地，按路寬比例所計算之負擔。依市地重劃實施辦法第 26、27 條規定，計算綜整標準如表 2- 6：表 2- 6. 臨街地特別負擔計算標準表. 道路寬路. 正街負擔寬度. 超過 4m 未滿 8m. 超出 4m 部份 1/2. 8m 以上未滿 20m. 1/4. 20m 以上. 負擔 5m. 側街負擔寬度. 前項標準 1/2. 4. 計算一般負擔面積：公共設施用地負擔，扣除兩側臨街地特別負擔後，所餘之負擔。 5. 計算費用負擔額：估算工程費用、重劃費用及貸款利息之費用。 6. 預估費用負擔比率： 24.

(35) 影響市地重劃抵費地標售價格因素之研究-以新北市林口新市鎮第三期為例. 費用負擔比率＝開發總費用÷【重劃後平均單價╳(重劃區總面積－抵充之原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地面積)】 7. 依計算結果編製「市地重劃計畫負擔總計表」。其有必須報經市地重劃委員會審議通過者，依程序辦竣後作為後續辦理土地分配之依據。 (九) 辦理土地分配作業、編製分配成果圖冊 1. 除原位置保留分配及公共設施調整分配原則，按審查結果辦理外，重劃後土地之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓為基本原則，並參考下列原則調整分配： (1)土地所有權人於重劃區內有數宗土地，且各宗土地面積已達原街廓最小分配面積標準者，應逐宗各別分配。 (2)未達原街廓最小分配面積標準者按應分配面積較大者集中分配。 (3)未達全區最小分配面積標準 1/2 者，應申請合併分配。 (4)同一宗土地跨佔分配線兩側，於分配線兩側各別分配。 (5)分別共有土地，經共有人過半數及其應有部分合計過半數或其應有部份合計逾 2/3 同意者，得申請單獨分配。 2. 重劃後各宗土地之應分配面積，依據市地重劃實施辦法第 29 條附件公式計算。 3. 市地重劃土地與表冊產製： (1)原位次判斷：以地籍資料庫及數值街廓圖為基礎，利用地理資訊系統（GIS）套疊後自動化判斷分配位次、面積分算，並產製土地分配計算表初稿。 (2)圖形分割與分配計算表確認：利用 AutoCAD 搭配 Microsoft Excel 巨集，利用自動化漸進方式計算應分配面積後，確定土地分配計算表。 (3)公告用表圖冊產製：包含計算負擔總計表、重劃前後土地分配清冊、重劃後土地分配圖、重劃前地籍圖及重劃前後地號圖等。 (十) 辦理分配公告及異議處理 1. 土地分配完竣後尚未簽報核定前，參照市地重劃作業手冊之規定，邀集土地所有權人召開分配說明會，展示分配圖說，聽取土地所也權人意見，以作為檢討分配結果之參考。 25.