變數組合

經過上述相關係數分析後，本研究在後續實證模型測試時，為避免 線性重合問題及減少自變數以增加模型準確度，第一階段實證納入全部 558 筆案例，以不同變數組合將相關度高之變數分別納入 4 組模型利用 STATA 11.2 版軟體進行測試，其模型變數組合如表 4- 2。

58

表 4- 2 第一階段測試變數組合表(本研究自行整理)

模型 1-1 模型 1-2 模型 1-3 模型 1-4

應變數 Y1 得標單價

（萬元/㎡） ● ● ● ●

自變數

X1 面積（㎡） ● ● - -

X2 容積率 ● - ● -

X3 建蔽率 - ● - ●

X4 臨路數量 ● ● ● ●

X5 最大路寬(m) ● ● ● ● X6 鄰地權屬複雜度 ● ● ● ● X7 主要道路面寬(m) - - ● ● X8 基地深度(m) ● ● ● ●

X9 寬深比 ● ● ● ●

X10 是否為角地 ● ● ● ● X11 至學校距離(m) ● ● ● ● X12 至公園廣場距離(m) ● ● ● ●

X13 時間變數 ● ● ● ●

●為納入模型實證之變數 三、 異質變異分析與模型配適度

本研究利用 STATA 11.2 版軟體將以上述 4 組模型進行最小平方法 (OLS)線性迴歸與異質變異分析，由表 4- 3 可發現四組模型 Prob > chi

²值均小於 0.1，有異質變異的問題，雖然在有異質變異的情況下使用最 小平方法做線性迴歸，仍然是線性且不偏的估計式，但不再是最佳線性 不偏估計式，通常以最小平方估計式所計算出的標準誤是不正確的，而 不正確的標準誤將會誤導假設檢定。

表 4- 3 OLS 線性迴歸係數表(本研究自行整理)

臨路數量 0.0487645 -0.0629476 0.0225337 -0.0866646 (0.606) (0.556) 0.809 0.413

鄰地權屬複雜度 -0.0691392 -0.1263086 -0.0383332 -0.0984623 (0.579) (0.374) (0.757) (0.485)

60

為解決異質變異的問題，因此本研究採一般化最小平方法(GLS)進行 線性迴歸，分析結果如表 4- 4 所示。在檢驗迴歸模型配適度上，判定係 數(R²)模型 1-1 有 0.7051，模型 1-2 有 0.6188，模型 1-3 有 0.7081，

模型 1-4 有 0.6222，即此 4 個迴歸模型具解釋能力，而且調整後的 R²，

模型 1-1 有 0.6992，模型 1-2 有 0.6111，模型 1-3 有 0.7022，模型 1-4 有 0.6146，表示此 4 組模型對每平方公尺得標單價具有高度解釋能力。

四、 模型 1-1 變數檢定

本研究以一般化最小平方法(GLS)進行線性迴歸分析後，由表 4-4 綜 整出各項自變數之顯著性與影響係數，檢定與先前假說是否相符。

(一) 變數具顯著性

1. 容積率 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.9895918，

與預期符號+相符。

2. 最大路寬 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.0464239，

與預期符號+相符。

3. 是否為角地 P 值為 0.055，達到檢定的 10%顯著水準，影響係數為 0.3579844，與預期符號+相符。

4. 至公園廣場距離 P 值為 0.085，達到檢定的 10%顯著水準，影響係 數為-0.0009251，與預期符號-相符。

5. 時間變數 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.4670777，

與預期符號+相符。

(二) 變數不具顯著性

1. 面積 P 值為 0.529，未達到檢定的 10%顯著水準。

2. 臨路數量 P 值為 0.404，未達到檢定的 10%顯著水準。

3. 鄰地權屬複雜度 P 值為 0.54，未達到檢定的 10%顯著水準。

4. 基地深度 P 值為 0.482，未達到檢定的 10%顯著水準。

5. 寬深比 P 值為 0.488，未達到檢定的 10%顯著水準。

6. 至學校距離 P 值為 0.528，未達到檢定的 10%顯著水準。

表 4- 4 GLS 線性迴歸係數表(本研究自行整理)

臨路數量 0.0487645 -0.0629476 0.0225337 -0.0866646 (0.404) (0.391) (0.696) (0.228)

鄰地權屬複雜度 -0.0691392 -0.1263086 -0.0383332 -0.0984623 (0.54) (0.341) (0.735) (0.459)

62

五、 模型 1-2 變數檢定 (一) 變數具顯著性

1. 建蔽率 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 9.671973，

與預期符號+相符。

2. 最大路寬 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.0469942，

與預期符號+相符。

3. 基地深度 P 值為 0.071，達到檢定的 10%顯著水準，影響係數為 0.008945，與預期符號-並不相符。

4. 寬深比 P 值為 0.098，達到檢定的 10%顯著水準，影響係數為 0.0765692，與預期符號+相符。

5. 是否為角地 P 值為 0.007，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.515119，與預期符號+相符。

6. 至學校距離 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.0017824，與預期符號-並不相符。

7. 至公園廣場距離 P 值為 0.011，達到檢定的 5%顯著水準，影響係 數為-0.0014339，與預期符號-相符。

8. 時間變數 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.41537，

與預期符號+相符。

(二) 變數不具顯著性

1. 面積 P 值為 0.877，未達到檢定的 10%顯著水準。

2. 臨路數量 P 值為 0.391，未達到檢定的 10%顯著水準。

3. 鄰地權屬複雜度 P 值為 0.341，未達到檢定的 10%顯著水準。

六、 模型 1-3 變數檢定 (一) 變數具顯著性

1. 容積率 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.9952582，

與預期符號+相符。

2. 最大路寬 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.0480072，

與預期符號+相符。

3. 主要道路面寬 P 值為 0.063，達到檢定的 10%顯著水準，影響係數 為 0.0095087，與預期符號+相符。

4. 基地深度 P 值為 0.007，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 -0.014557，與預期符號-相符。

5. 寬深比 P 值為 0.025，達到檢定的 5%顯著水準，影響係數為 -0.199724，與預期符號+並不相符。

6. 是否為角地 P 值為 0.087，達到檢定的 10%顯著水準，影響係數為 0.3014215，與預期符號+相符。

7. 至公園廣場距離 P 值為 0.08，達到檢定的 10%顯著水準，影響係 數為-0.0009768，與預期符號-相符。

8. 時間變數 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.4751993，

與預期符號+相符。

(二) 變數不具顯著性

1. 臨路數量 P 值為 0.696，未達到檢定的 10%顯著水準。

2. 鄰地權屬複雜度 P 值為 0.735，未達到檢定的 10%顯著水準。

3. 至學校距離 P 值為 0.452，未達到檢定的 10%顯著水準。

七、 模型 1-4 變數檢定 (一) 變數具顯著性

1. 建蔽率 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 9.774073，

與預期符號+相符。

2. 最大路寬 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.0484363，

與預期符號+相符。

3. 主要道路面寬 P 值為 0.074，達到檢定的 10%顯著水準，影響係數 為 0.0101914，與預期符號+相符。

4. 是否為角地 P 值為 0.012，達到檢定的 5%顯著水準，影響係數為 0.4596359，與預期符號+相符。

5. 至學校距離 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.0018132，與預期符號-並不相符。

6. 至公園廣場距離 P 值為 0.011，達到檢定的 5%顯著水準，影響係 數為-0.0014695，與預期符號-相符。

7. 時間變數 P 值為 0，達到檢定的 1%顯著水準，影響係數為 0.4234714，

與預期符號+相符。

(二) 變數不具顯著性

1. 臨路數量 P 值為 0.228，未達到檢定的 10%顯著水準。

4. 鄰地權屬複雜度 P 值為 0.459，未達到檢定的 10%顯著水準。

5. 基地深度 P 值為 0.747，未達到檢定的 10%顯著水準。

6. 寬深比 P 值為 0.301，未達到檢定的 10%顯著水準。

八、 小結

經實證結果後發現，四個模型配適度均具解釋力，而有模型 1-1 有 容積率、最大路寬、時間變數等 3 個自變數通過檢定的 1%顯著水準，是 否為角地及至公園廣場距離等 2 個自變數通過檢定的 10%顯著水準，係 數所顯示符號均與預期符號相同。

64

模型 1-2 有建蔽率、最大路寬、是否為角地、至學校距離、時間變 數等 5 個自變數通過檢定的 1%顯著水準，至公園廣場距離通過檢定的 5%

顯著水準，基地深度與寬深比等 2 個自變數通過檢定的 10%顯著水準，

但其中基地深度與至學校距離這 2 個自變數係數所顯示的符號與預期符 號並不相同。

模型 1-3 有容積率、最大路寬、基地深度、時間變數等 4 個自變數 通過檢定的 1%顯著水準，寬深比通過檢定的 5%顯著水準，主要道路面寬、

是否為角地、至公園廣場距離等 3 個自變數通過檢定的 10%顯著水準，

但其中寬深比的係數所顯示的符號與預期符號並不相同。

模型 1-4 有建蔽率、最大路寬、至學校距離、時間變數等 4 個自變 數通過檢定的 1%顯著水準，是否為角地、至公園廣場距離等 2 個自變數 通過檢定的 5%顯著水準，主要道路面寬通過檢定的 10%顯著水準，但其 中至學校距離的係數所顯示的符號與預期符號並不相同。

上述 4 組模型中，模型 1-3 的 R²達 0.7081，調整後的 R²也有 0.7022，

且有 8 個自變數達到統計 90%的顯著水準，其中有 5 個自變數達到統計 95%的顯著水準，4 個自變數達到統計 99%的顯著水準，為 4 組模型中最 具代表性的組合；但經檢視未通檢定的變數中，發現變數 X6(鄰地權屬 複雜度)在所有組合測試中均未通過檢定的 10%顯著水準，而本研究主要 目的之一則是為研究抵費地相鄰土地權屬複雜度對於標售價格之影響，

因此本研究將繼續進行變數及案例條件的檢視與篩選，分析此一變數的 影響性，以加強實證論述。

第三節 第二階段單獨建築案例實證

本研究主要目的為研究抵費地相鄰土地權屬複雜度對於標售價格之 影響，而競標抵費地之出標人，倘其目的為單獨建築使用，其競標標的周 邊相鄰土地之權屬複雜度相較於其他影響因素來說，佔其競價因素的考量 程度相對較弱，本研究先前篩選案例時僅以已標售之抵費地為條件，並未 考量後續建築行為，因本研究範圍自 93 年開發完成後，迄今已逾 11 年，

重劃後之建築開發行為已可觀察出其土地利用模式，經本研究調查第一階 段選用 558 筆案例中，至 104 年 4 月止，已建築之抵費地案例有 338 筆，

其中有與鄰地申請合併建築者為 189 筆，為觀察鄰地權屬複雜度對於抵費 地價格之影響性，本研究將採已建築之抵費地為案例，並以單獨建築或合 併建築之案例分群進行第二階段測試，加強實證論述。

一、 第二階段案例篩選 (一) 案例篩選

本研究透過一手取得之重劃後地籍資料與已請領建築執照之 土地分佈圖套疊(如圖 4- 1、圖 4- 2、圖 4- 3、圖 4- 4)，了解初 選研究案例目前土地利用模式，透過相關系統資訊查詢，來判定該 筆抵費地是否建築及其與鄰地相互整合建築之行為。

在查詢是否建築與是否合併建築時，需先了解抵費地是否有與 鄰地進行合併，因為土地若有合併行為，必須以合併後地號進入執 照存根查詢系統查詢，方能查得相關資訊，否則會誤判為尚未建築，

因此先利用新北市政府地政局建置之土地分割合併地建號查詢系 統¹⁹，查詢重劃後土地是否有進行合併，如未合併則以原地號查詢，

如有合併以合併後之地號查詢，透過新北市政府執照存根查詢系 統²⁰確認其請領之建築執照係單獨建築或合併建築，經本研究調查，

至 104 年 4 月止，初選 558 筆案例中已建築之抵費地有 338 筆，其 中單獨建築之抵費地有 149 筆，與鄰地合併建築之抵費地有 189 筆，，

其案例數均足夠進行多元迴歸分析。

因此，本研究將以分群測試模式，分別就單獨建築之抵費地案 例與有合併建築之抵費地案例進行特徵價格迴歸分析，以了解在不 同開發模式中，各自變數對於抵費地價格影響有何差異性，更進一 步觀察鄰地權屬複雜度對於抵費地價格之影響。

因此，本研究將以分群測試模式，分別就單獨建築之抵費地案 例與有合併建築之抵費地案例進行特徵價格迴歸分析，以了解在不 同開發模式中，各自變數對於抵費地價格影響有何差異性，更進一 步觀察鄰地權屬複雜度對於抵費地價格之影響。