仲介萌芽期（民國七十二年以前）

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第四章、 房屋仲介產業發展之策略行銷分析

本章透過整理歷史報章雜誌的報導，針對房屋仲介產業歷史發展的各個分期 做更詳細的說明，同時帶入策略行銷分析之 4C 成本架構理論，探討房屋仲介產 業發展過程中分別解決消費者的哪些 4C 成本。

第一節、 仲介萌芽期（民國七十二年以前）

過去傳統的房屋買賣不過是親朋好友或鄉里人士居中介紹，當時所稱的「掮 客」或「牽猴仔」，也都是一些私人藉著自身的廣闊人脈來幫別人介紹並買賣房 地產，並沒有企業化的組織行為出現（孫大偉，民 95）。

早在民國四十一年，徵信新聞（後來的中國時報）就曾經報導當時的省財政 廳認為房地產介紹業與經營地產十分相似，而且僅依賴佣金收入維持，並沒有固 定營業目的，所以不允許辦理商業登記（「房地產介紹業申請登記不予核准」，民 41）。

在民國四十年到六十年間，台灣人口大幅成長（參考圖 4-1），民國四十年到 五十年的成長率高達 41.68%，民國五十年到六十年的成長率也有 34.49%。此外，

隨著政府致力推動經濟建設，使台灣經濟在民國五十、六十年代快速起飛，國民 所得與生活水準快速提高，再加上一般人產生保值、增值的心理，使得房屋需求 大幅增加。民國六十二年台北市房屋市場空前的蓬勃繁華，建築業因而興旺並帶 動「代銷公司」出現，以銷售「預售屋」為主業。雖然因為民國六十二年大家搶 購房屋的盛況造成房屋市價被炒高，市區內地段普通、一般的四樓連幢公寓，從 原本一坪七、八千元一下子拉高到二萬元，造成房屋市場失去以前的好景。但是 因為人口的增加，房屋市場仍然在緩和上升，一些中上家庭因子女長大，從小屋 換大屋的情況也還是存在。因此如果地點好，價錢又公道，房屋還是很容易賣出

（任杰，民 63）。

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圖 4- 1 台灣人口成長率

資料來源：內政部戶政司全球資訊網－人口資料庫

但是預售屋流弊叢生，有些人為了解決居住問題而向營造業預定房屋，也按 期繳納費用，結果業者卻把預付款納為己有，逃得無影無蹤，也有業者不履行契 約，拖延工期或工程完成後遲不交屋，許多糾紛層出不窮（「預售房屋流弊叢生，

民眾訂購吃虧上當，政院接獲陳情極為重視，指示所屬擬具管理辦法」，民 63）。

而經濟部獲悉一些經營房地產買賣的業者，分別以中心或服務中心的名目變 相經營房地產介紹業，因此於民國六十三年特別聲明為保護社會大眾利益，以及 維護法令規定，一律不准房地產買賣介紹業務設立登記公司，違者絕對嚴懲（「房 地產買賣或介紹，公司行號不得經營，經濟部宣佈查獲决嚴懲」，民 63）。直到 民國六十六年，勵行建設才以建設公司的名義成立房屋買賣公司，而巨東建設相 繼在民國六十八年成立。

後來由於成屋愈來愈多，比起預售屋，成屋可以任買方挑選，而且基於建築 商售出成屋後可以多一筆錢周轉，在不賠本的情況下，大多會接受買方的殺價，

使得成屋售價不一定比預售價格高。因為預售屋不是很保險，價格又不見得比較 便宜，促使成屋銷售變得熱門，因此成屋、中古屋市場的交易逐漸熱絡（「房屋 銷售市場兩般景況，預售制度一片冷清，銷售成屋反較熱門」，民 74）。

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齊，又缺乏法律保障，造成各種糾紛事件頻傳，無論買方或賣方都十分容易吃虧，

這些糾紛問題事實上使買賣雙方對掮客和代銷公司十分反感。因此，如果掮客或 代銷公司想要有長遠的發展，解決買者的道德危機成本（C3）勢必是之後發展 的重點。