住商複合建築物管理有關法規規定修正建議

本節將綜合前面各章節之研究內容與實地問卷訪查及分析統計 等結果，整理與歸納出各項影響住商複合建築物火災危險與防火避難 安全之問題，依其災情影響程度及迫切性等經統計分析後，反應出目 前或未來建築物防火避難設施設備改善及管理項目，相對於目前法規 相關規定提出相對應的管理對策，並於建築使用管理及消防安全設備 方面提出具有整體性與全面性之管理對策與建議，以供未來之各級建 築管理與、消防管理單位、建築物設計者、建築物使用者及管理者參 考，希冀能藉此將目前各層面予以整合，進而減少住商複合建築物之 火災意外發生，以下就建築使用管理層面及消防安全設備層面探討問 題與加強推動之建議。

一、建築使用管理層面

建築使用管理包含管理與維護組織及社會災害風險導入，如以 下各項說明建築物自行管理組織不健全、公寓大廈管理維護公司素 質不一、相關工作未予以導入管理維護之概念、未建立災害風險之 觀念、相關管理範圍有限、民眾防火相關知識普遍不足等各項予以 加強改善。

(一)建築物自行管理組織不健全

依「公寓大廈管理條例」第 29 條第 1 項雖已明定：公寓大廈 應成立管理委員會或推選管理負責人。同條例第 55 條亦規定

：本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人 應依第 25 條第 4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次 區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向 直轄市、縣(市)主管機關報備。惟上開條文規定，均係屬自主 性條文，故是否成立委員會在該條例中並無相關實際之罰則條 文，加上區分所有權人眾多，欲協調運作大樓相關事務實有其 困難度。

(二)公寓大廈管理維護公司素質不一

在住商複合建築管理中可發現，各管理委員會所委託之公寓大 廈管理維護公司依其委託方式不同而在型態上亦會有所不同

，相對素質與服務之內容便會有所差異，一般而言規模較大之 管理維護公司在人力調配、緊急事件應變處理程序、設備之保 養維修都有其標準作業之流程，因而在各方面之管理成效都較 佳；反觀所委託之管理維護公司無相關之作業標準程序或僅是 委聘一般警衛者，其管理能力及成效亦會顯現較不理想，以致 建築物之防火管理工作亦隨之而顯較不完備周詳。

(三)相關工作未予以導入管理維護之概念

1.建築物避難設施方面：建築物水平及垂直防火防煙區劃被破 壞、建築防火避難設施被佔用等，若未導入管理維護，即直 接影響人員避難逃生，則須付出更多社會成本。

2.消防安全設備方面：因與其它設備系統應有定期檢查及與其 他設備之連動等，造成維護費用增多，且於建築物使用者或 管理者常未予以定期維護保養或設置標準作業規則，因而導 致消防相關設備故障率高，維修支出成本便相對大幅增加。

(四)未建立災害風險之觀念

建築物保險部分中有投保火災險者，大都因為是相關法令有規 定及要求，如集合住宅因銀行貸款時，貸款銀行一定會把這一 項列為貸款審查項目之一，即要求應投保火災保險，貸款才會 順利，且火災保險期間係以一年為限，所以一般民眾均願意配 合，但投保期限到，管理權人則不會主動要求再續保，以致一 年後火災險就有可能失效，所以集合住宅火災保險部分，實際 投保率可能更低；另對於複合用途建築物中有投保火險比例最 高，主要係該等建築物用途如有符合「公寓大廈管理條例」第 17 條規定，即應依「公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保 險費差額補償辦法」投保公共意外責任保險，法令及實務上均 有其強制力，效果就比較好，目前築物使用者尚未待加強災害 風險之觀念。

與防火避難安全對策之研究

(五)相關管理範圍有限

在住商複合建築物或集合住宅建築物之防火管理，於相關硬體 與設備方面，目前大多僅就公共使用空間部分予以管理，而非 屬公共使用空間部分，則多為私人所有，而使用者一般均尚未 建立正確之建築物使用觀念與防災觀念（如不可破壞防火區劃

、防煙區劃），因此私人空間往往成為建築物防火管理之死角

。

(六)民眾防火相關知識普遍不足

經由本研究調查發現住商複合建築物於管理組織或是建築使 用者，就統計資料分析中，其防火相關知識（如落實管理原建 築設計之防火區劃、防煙區劃、落實管理或強制管制大樓用戶 之內部裝修材料、落實管理建築之避難（層）出入口、屋頂避 難平台、安全門及樓梯通道，並確保其暢通無阻礙、火災緊急 處理機制等）普遍不足；於台北市論情西餐廳火災後，政府積 極加強各項相關消防法規及建築防災措施，仍陸續發生了台中 市民聲大樓火災、台北市敦南富邑大樓及台中市金沙國際商業 大樓等建築物火災）分析發現，該等火災案例仍造成嚴重人員 傷亡或財產損失，更有傷亡人員係因避難、逃生、滅火等錯誤 動作以致受傷或喪失保貴生命，均顯示大樓民眾及防火管理相 關人員防災知識及自衛消防編組普遍不足。

二、消防安全設備管理層面

住商複合建築物內部使用型態多樣整體管理難落實、共同防 火管理人不易遴派、防火管理人人數不足、防火管理人異動頻繁、

未有正確消防管理與維護之觀念，致使消防安全設備須付出更多人 力及經費。

(一)使用型態多樣整體管理難落實

住商複合建築物內場所使用型態與使用者較一般建築來得廣 且多，相對的其消防安全設備數量也較多，因此防火管理人在 執行日常維修與檢查方面便顯得較為吃力，而管理委員會相關

防火知識非屬專業又常因經濟考量，未能落實消防安全設備的 維修與保養，因此大幅降低建築物自救能力。而在消防演習、

滅火避難逃生演練方面，雖然用戶及管理服務人公司均顯示配 合願意高，但也因該型態建築物使用人數較多，且隱藏的危險 程度也不同、共同活動時間未能一致而無法全體予以動員演練

，因此大部分住商複合建築物實際演練或演習並未能落實執行

。

(二)共同防火管理人不易遴派

住商複合建築物之防火管理人通常為建築使用者或管理公司 之服務人，雖目前有我國消防法第 13 條遴派規定及消防法施 行細則第 14 條有資格指定規定，但實務發現欲遴派一位符合 資格的防火管理人並不容易，遴派人員防火管理能力或有不足

，另因法令未規定其遴選資格與應接受之消防專業講習課程及 定期複訓等規定，以致其素質不齊，無法落實防火管理等業務 之監視、控制及災害初期資訊整合、應變能力。

(三)防火管理人人數不足

依據消防法第 13 條規定，一定規模以上供公眾使用建築物，

應由管理權人，遴用防火管理人，責其製定消防防護計畫，報 請消防機關核備，並依該計畫執行有關防火管理上必要之業務

。地面樓層達 11 層以上建築物、地下建築物或中央主管機關 指定之建築物，其管理權有分屬時，各管理權人應協議製定共 同消防防護計畫，並報請消防機關核備，在部分住商複合用途 之建築物中可發現一樓層通常僅設有一管理員或警衛，原則可 充當防火管理人，但常因建築空間面積大或場所用途規劃太多

，造成實際使用與整體管理上難以付合原先規劃及消防法令規 定之成效。

(四)防火管理人異動頻繁

住商複合建築物防火管理人多為建築使用者或管理公司派駐 之服務人，相對的如有使用者更換或職務之調動，其防火管理 人之職務變會隨之更換，甚至有些大樓之防火管理人採一年一

與防火避難安全對策之研究

任制其流動性偏高；常更換防火管理人，在防火管理維護上易 形成斷層，如能以遴派多位防火管理人或是儲備防火管理人，

將能使防火管理工作較常態化且具延續性。

(五)未有正確消防管理與維護之觀念

在住商複合建築物中可發現部分管理委員會或管理公司自身 之防火知識不足，因此防火管理雖由其經營與管理但成效卻往 往不如預期，如：部分大樓基於管理之便，常見情況為安全梯 間之安全門，正確情況下，應保持常關但不上鎖，但實際情況 或有常關上鎖情形；在防火區劃、防煙區劃上也常會發現大樓 各用戶任意破壞而未能發揮應有之管理能力。而這些錯誤與疏 失都是未有正確之消防管理與維護之觀念所導致。

三、政府主管機關應有的作為

目前住商複合建築物相關法令與相關主管機關(如建築管理、消 防主管、稅捐及商業管理等)運作中，現有建築型態落後現行法規太 多或是業管單位之間接續作業無法連貫(如建築管理、消防業管、稅 捐及商業管理等申請及審查核備)，造成執行與推動之困難。如政府 於近幾年針對新建築物修訂防火避難設施及消防設備等相關法令，相 對造成原有合法建築物須改善的增加累積。

(一)目前必須重視的問題

(一)目前必須重視的問題