第二章 文獻回顧
第二節 住宅權屬選擇之影響因素
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第二節 住宅權屬選擇之影響因素
住宅生涯除了受到個人因素、財務因素 (例如：年齡、教育程度、所得) 和 政府政策的影響外，最主要會受到生命歷程中重要事件 (例如：結婚、生小孩) 等 家庭因素的影響。這些決定因素將在此小節一一討論之。
一、個人因素
(一) 年齡
隨著年齡增長，單身者若仍無結婚之打算，在沒有其他額外的家庭開銷下，
通常能夠較迅速地累積財富。當經濟能力足夠負擔貣房價時，單身者可能選擇購 買單身套房，進而充分地享有房屋自主權以及自在地享受單身生活。此現象在現 今社會已愈來愈普遍，在新生代尤其明顯。然而，年齡對於已婚者是否擁屋的影 響更為明顯，且同樣存在世代差異。家戶年齡愈大，愈傾向擁屋。而且，愈年輕 世代，首次擁屋年齡愈低 (Mulder and Wagner, 1998, 2001；Bourassa, 2000；Feijten, et al., 2003；Ermisch and Pevalin, 2004；Feijten and Mulder, 2005；薛立敏與陳綉 里，1997；林家興與陳彥仲，2003)。
部分文獻更指出，年齡帄方對擁屋影響是負向的。Feijten and Mulder (2005) 提到，雖然年齡增長會提高擁有高品質房屋的可能性，但每多增加一歲，住在高 品質房屋的可能性卻是在遞減的。3 Mulder and Wagner (2001) 在研究西德與荷 蘭的住宅市場時亦表示，年齡帄方對擁屋可能性是負向的，表示年齡對擁屋的影 響並非線性成長。在西德與荷蘭，擁屋可能性大約會在 38 歲時達到顛峰，隨年 齡增加，影響力遞減。 Feijten, et al. (2003) 將可能購屋年齡分成四個級別
3 Feijten and Mulder (2005) 將住宅品質以兩項指標 (租 or 擁，大 or 小) 衡量，總共分成四種類型。
最高品質之房屋為擁屋且房屋格局大。
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(25-29，30-34，35-39，40-60)。研究結果發現，25-29 歲和 30-34 歲兩個年齡層 為首次擁屋者的可能性最高。
薛立敏等 (2009) 特別針對世代差異進行研究，指出年齡愈大擁屋率愈高的 現象，在中年以前主要是受到年齡效果的影響，但在老年時，則主要受到出生世 代效果的影響，因為年齡效果在此時已呈現負向效果。較早出生的世代擁屋率較 高，且愈早出生正向效果愈大。可能原因為較早出生世代，空間競爭的狀況較不 激烈，且觀念上以房屋為主要財富象徵，故傾向致力於擁有自用住宅。
年齡對住宅遷徙行為亦有所影響。一般來說，已婚者所面臨的家庭環境和家 庭組成 (例如：小孩出生) 容易隨著年齡增長而有所變化，因此，住宅權屬改變 的潛在可能性高。Li and Li (2006) 在研究廣州地區家戶由租屋到擁屋的行為時 發現，年齡愈大，由租屋轉變成擁屋的可能性愈高。同時，卻也有部分文獻認為，
年齡對居住遷徙的效果為負。此部分之觀點主要建立在，一旦家戶已經擁屋且家 庭條件、狀況和工作都達到穩定的情況下，隨著年齡增加，家戶遷移的誘因和動 力會愈少，因而降低遷移的可能性 (Clark and Huang, 2003；Kan, 2000；薛立敏 等，2007)。其中，Clark and Huang (2003) 更指出，年齡帄方對居住遷徙的效果 為正，表示家戶年齡愈大，愈不可能發生遷徙行為，而且，每多增加一歲，發生 遷徙行為的可能性會遞減更多。
此外，首次購屋年齡的不同，對遷移行為也有所影響。Morrow-Jones and Wenning (2005) 認為，首次購屋年齡愈大，發生負向住宅遷移行為機率較高。此 現象在老一世代尤其明顯。透過「首次購屋年齡」和「擁屋期間」兩個變數，可 看出不同世代住宅遷移行為的差異。老世代的家戶，首次購屋年齡通常較晚，但 擁屋期間通常較長，日後發生的住宅遷移行為傾向為負向。4
4 Morrow-Jones and Wenning (2005) 以「房價的改變」作為住宅遷移行為正負方向的指標。正向住宅遷移 行為包括由租變買，或者擁低價屋變擁高價屋，反之則為負向住宅遷移行為。
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(二) 教育程度
個人受教育年數的長短，某種程度上會反映出日後所得的多寡以及社經地位 的高低。在研究家戶的住宅權屬決策時，通常以教育程度或者恆常所得作為個人 經濟能力的衡量。一般來說，教育程度愈高，擁屋率愈高，發生正向遷徙可能性 (例如：由租屋到擁屋) 亦愈高 (Mulder and Wagner, 1998, 2001；Kan, 2000；Feijten, et al., 2003；Feijten and Mulder, 2005；Li and Li, 2006)。其中，Feijten and Mulder
(2005) 更指出，隨著年齡增長，高教育程度對住宅品質的正向影響會愈來愈明 顯，亦即，教育程度和年齡的交叉效果為正向。
二、家庭因素
(一) 婚姻狀態
生命中重大事件之發生是影響房屋權屬選擇的一項關鍵因素。長久以來根深 蒂固的「成家立業」觀念，在年輕家戶的思維中仍佔有一席之地。家戶對住宅之 偏好，極有可能會因為生命中的某一轉折時點而增強。除了年齡增長所帶來的穩 定感外，「結婚」和「小孩出生」隱含著對未來生活的承諾和責任，同時，更強 化了家戶的歸屬感與使命感。Feijten, et al. (2003) 指出，在沒有小孩的情況下，
單身者 30-34 歲轉變成擁屋的傾向最高；同居者為 25-29 歲；已婚者為 18-24 歲。
顯示出「承諾」對於擁屋的影響力勝過年齡。
Feijten and Mulder (2005) 以租屋和擁屋作為住宅品質之衡量依據，其認為，
生命歷程會影響住宅品質，且隨時間經過，效果持續。已婚相較於同居，住在高 品質房屋機率會較高。Mulder (2006) 認為，對已組成家庭或即將組成家庭的家 戶來說，從擁屋中可得到的利益比租屋大；對沒有預期生小孩或單身者，擁屋的
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利益則相對沒有這麼高。但家庭組成仍可能對擁屋傾向造成反向影響，需視擁屋 成本和育兒成本而定。
部分文獻也針對擁屋之時間點作研究。Mulder and Smits (1999) 研究指出，
結婚當年，家戶轉變成擁屋的可能性會最高。結婚多年，或者甚而有了小孩，會 顯著地降低擁屋的可能性。Mulder and Wagner (1998) 探討生命歷程 (特別是結 婚生子) 以及世代移轉之財富對於西德和荷蘭的家戶轉變成擁屋的傾向程度。其 中，生命歷程對擁屋影響尤其顯著。已婚者的擁屋傾向會比未婚者的擁屋傾向 高，且實際上，結婚後不到一年的時間即擁屋的比例，在兩國皆為最高。
由擁屋之時間點可窺知，生命歷程重大事件的發生與購置住宅之決策，對年 輕家戶而言可能是同時決定而且互相影響的，其中，結婚決策尤其顯著 (Mok, 2005)。有鑑於此，爾後幾篇文獻改將結婚決策視為內生變數處理，結果更可以 明顯指出結婚機率愈高者，其潛在購置住宅之機率亦愈高 (Mok, 2005；陳佳欣，
2007；陳佳欣與陳彥仲，2010)。此外，研究亦發現，誘因變數 (trigger variables) 對於租擁狀態的改變會格外顯著。亦即，婚姻狀態的改變會比婚姻狀態本身更容 易誘發租擁選擇的改變 (Li and Li, 2006；Clark and Huang, 2003)。
雖然多數文獻皆指出，結婚對擁屋有正面影響，但隨著時間經過，影響程度 卻是逐漸削弱的，亦即，存在世代差異。例如：在西德，1920 年代出生的家戶 當中，轉變成擁屋者，已婚的比例約為 93％。但 1960 年代出生者，卻下降為 74
％，顯示出結婚的確對擁屋有正向影響，但愈年輕世代，結婚對於擁屋的影響力 卻逐漸在下降 (Mulder, 2006)。彭建文與蔡怡純 (2010) 甚至指出，有偶率對住 宅自有率是負面影響。就經濟意涵而言，有偶率對住宅自有率有兩個不同層面的 影響。其一是，有偶家戶會希望較穩定的居住環境，故在住宅租買選擇上較傾向 於自有，兩者呈現正向關係。另一則是，有偶家戶會歷經家戶的生命週期，通常 會有較高的住宅調整需求，為降低搬遷的交易成本，故傾向選擇租屋，兩者呈現
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反向關係。此外，單身者傳統上會選擇與父母親或親友同住，但現在則可能傾向 成立單身家戶，在家戶的經濟負擔較輕下，選擇擁屋的可能性也隨之提高。因此，
整體而言，有偶率對於住宅自有率影響的負面效果會大於正面效果。
McDonald and Baxter (2005) 認為，整體而言，新生代家庭的擁屋率與老一 代相比，是提升的。但是，相同年齡下造成的兩代差異結果卻是截然相反：同樣 是 25 歲，在新生代中，已購屋機率相對較老一世代低，原因為晚婚的人愈來愈 多，造成購屋計畫的延遲。
(二) 生育狀況
小孩出生當時，比貣結婚，能否更加速擁屋的可能性，研究多持反面看法。
Mok (2005) 認為，家戶的住宅所得彈性會因為其所在的生命階段不同而有所不 同。尤其，對已婚但租屋的家戶而言，小孩的影響更為顯著。對已婚但租屋的家 戶來說，無小孩者，住宅所得彈性為正，亦即恆常所得增加，會增加其擁屋可能 性。但有小孩者，住宅所得彈性卻為負，表示恆常所得增加，反而會降低其擁屋 可能性。原因在於家戶可能想先存更多錢，待生活更充裕時再購屋。或者，另一 原因為，小孩的存在通常會使得住宅消費模式的調整無法輕易達成，對於住宅型 態的改變較不具彈性。Feijten and Mulder (2002) 亦認同此觀點。其指出，同居或 結婚當年即擁屋的傾向，高於小孩出生後才擁屋的傾向，且不論在哪個年代，小 孩出生前一年即擁屋的傾向最高。隱含了，愈來愈多人會因為同居或結婚就擁 屋，而不會等到小孩出生才擁屋。可能的原因為小孩出生後，養兒成本的增加，
會排擠掉購屋預算，因而延誤或減低了其購屋的可能性。
針對小孩個數對擁屋傾向之影響，研究大多支持負面影響 (Feijten, et al., 2003；McDonald and Baxter, 2005)。其中，McDonald and Baxter (2005) 更指出，
小孩個數超過兩個以上，不管在哪個年齡下，已購屋機率都是最低的。而且，男
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女差異明顯：年齡愈高，女性擁屋機率相較於男性會遞減，這是因為經濟能力的 差別所造成。研究持負面看法之原因主要在於，在家戶尚未擁屋的情況下，小孩 個數愈多者，所必頇負擔的家計和育兒成本會愈沉重，購屋的時間只能被迫暫 緩，甚至消弭家戶購屋的傾向。
部分研究也針對生小孩時間的早晚對擁屋之影響進行研究。Ermisch and Pevalin (2004) 認為生小孩時間的早晚，對於日後住宅的需求程度和擁屋傾向有
部分研究也針對生小孩時間的早晚對擁屋之影響進行研究。Ermisch and Pevalin (2004) 認為生小孩時間的早晚，對於日後住宅的需求程度和擁屋傾向有