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第一章 緒論 第一節 研究背景
在傳統社會及家庭觀念下，擁屋不僅意味著居住品質的改善以及社會地位的 提升，同時，更具有傳承的意義。世代之間財富或不動產的移轉，對於年輕世代 消費能力的提升以及借貸限制的改善都能有所助益。其中，房屋的移轉對於年輕 家戶更是一大助益，不僅能夠減除購屋壓力，甚至能夠因為房地產市場的活絡或 景氣的繁榮帶來房屋增值的額外效用，享受另類投資的利益。但從另一角度看 來，此現象卻也間接地暴露了年輕家戶沒有足夠能力購屋的事實。由於住宅是昂 貴的消費性財貨，或者作為投資的標的，具有不可移動性且交易成本高的特性，
因此，除非是直接取得 (父母贈與或移轉)，否則家戶都必頇在家庭狀況、個人 偏好，以及預算限制下，選擇以租或買或寄居的方式安排其住所。
內政部營建署在 98 年發表的《住宅資訊統計年報》指出，民國 91 年之住宅 自有率已達到 85.4％，爾後每年皆大約以 0.53％的幅度增加。然而，民國 97 年 受到全球金融海嘯事件影響，與 96 年相比，下降了 0.78％，來到 87.36％。但直 到 98 年，住宅自有率又回升至 87.89％，增加了 0.53％ (參見附圖 1)。從 91 年 至 98 年間，帄均而言，自有住宅、租賃住宅、借住或其他分別佔了 87％、8％
以及 5％。由以上數據可知，台灣的住宅自有率是相當高的，在房價日漸高漲的 今日，住宅自有率卻一年比一年高，原因耐人尋味。此外，民國 91 年至 98 年，
家戶數從 693 萬戶增加至 781 萬戶，增加幅度達 13％，然而，帄均戶量卻從 3.25 人減少至 2.96 人，減少幅度約 9％ (參見附圖 2)。其中，一人家戶的比例甚至從 民國 95 年開始就超越二人 (或二人以上) 家戶比例 (參見附表 1)。每戶人口數在 減少但整體戶數卻在增加，這顯示了，小孩個數逐年減少且家庭型態也逐漸轉向 小家庭，同時，離婚人口卻逐年增加，單身家戶更是呈現遞增式地崛貣。
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透過住宅政策的實行，我們亦可以知道市場不足以及失衡之處。這是因 為，政策的提出往往是基於改善的心態，或者作為導引的功能。就前者而言，
政策能夠反映社會現實狀況；就後者來說，政策會牽動家戶行為的選擇，故政府 提出政策，期待家戶往擬定道路前進。基於上述兩個原因，透過政府政策的提出，
我們可以略而窺知住宅市場的現況以及預期改變的方向。政府的住宅政策，首先 從民國 89 年的貸款利息補貼政策開始，這項補貼一直持續至今日。此外，民國 96 年，開始實行租金補貼政策。房屋補貼政策優先授予弱勢家庭，其次才是一 般家庭。
98 年度《住宅資訊統計年報》指出，在民國 97 年的貸款利息補貼計畫中，
計畫戶數設定為 3 萬戶，有 4,298 戶申請；租金補貼計畫中，計畫戶數設定為 1.2 萬戶，有 1,5499 戶申請。此外，民國 98 年的貸款利息補貼計畫中，計畫戶數設 定為 1 萬戶，有 6,707 家戶申請；租金補貼計畫中，計畫戶數設定為 2.4 萬戶，
有 25,525 家戶申請。由以上資料得到，98 年貸款利息計畫之申請率為 67％，相 較於 97 年的 14％，高出許多，表示政府對於當年度住宅市場之需求有正確的掌 握與了解。而 98 年租金補貼計畫之申請率為 106％，相較於 97 年的 129％，是 下降的，但兩者之比例皆超過 100％，代表著不論哪一年，需要租金補貼的家戶 都超過政府預期，雖然政府有意識到這個問題，調高了計畫名額，但仍舊低估了 經濟能力不足的家戶個數。上述現象，反映了兩個問題：房貸負擔能力下降以及 低收入戶增加。關於後者，我們更可由下列數據佐證之：98 年度中，屬第一類 弱勢家戶之比例，在購置住宅利息補貼中佔了 29.92％，在租金補貼中則佔了 63.45％。1 綜合以上所述，政策反映了家戶對於住宅的需求，在補貼制度上，租 金補貼間接地反映出弱勢家戶的多寡，而利息補貼則反映了一般勞動階級家戶對 於房貸的負擔能力。
1 第一類弱勢家戶指的是家庭成員具下列條件之一者：(1)身心障礙者 (2)老人 (3)低收入戶 (4)原住民 (5)單親家庭 (6)重大災害災民 (7)重大傷病 (8)受家暴者。
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第二節 研究動機與目的
近幾年來，經濟快速成長帶動國民所得的提升，加上房地產市場持續熱絡地 發展，住宅自有的風氣因而更為盛行，房屋自有率逐年增加。然而，要特別注意 的是，此次研究所指的「自有」與行政院主計處＜人口及住宅普查＞之定義有所 不同。前者將以「居住人」作為依據標準，而後者是以「房子」作為依據標準。
＜人口及住宅普查＞中，住宅自有率的計算是以「房子」為基準，因此不管居住 的房屋是自己所有或父母所有，皆被計入自有住宅。2 正因為如此，事實上，我 國住宅自有率一直以來都被高估。住宅自有率之高低並無法確實地反映購屋能力 的增減，亦即，整體家戶經濟能力的提升與否，並不能全憑住宅自有率得知。華 昌宜 (1994) 即指出，台灣地區 1990 年之住宅自有率高達 78.5％，但其中真正 住在自己房子的比例只有 51％，其他都是住在父母所有或親戚的房子。
由於＜人口及住宅普查＞只單純將租擁關係區分為自有與租用，無法符合此 次研究之需求與目的，因此，本研究欲透過＜華人家庭動態資料庫＞ (PSFD)，
將「父母所有」房屋從傳統「自有」房屋定義中獨立出來，以探討年輕家戶真正 有能力自行購屋的比例，推翻高住宅自有率所顯示出的假象意義，相反地，真實 地呈現「寄居」行為的趨勢。
行為的發生或改變通常是某項因素的催化效果所致。對於首次購屋這個重 大且關鍵的決定而言，其伴隨的通常是生命中重大事件的發生，其中，結婚、生 子更是人生中兩個重要的時間點，因此我們將著重在討論這兩項因素對於住宅權 屬選擇的影響以及分析其所隱含之意義。
2 ＜人口及住宅普查＞對自有房屋的定義為：現住房屋所有權係屬戶內成員之任何一人或其直系
親屬者。
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根據主計處的資料顯示，近幾年結婚人口逐年在遞減，民國 98 年結婚對數 約 11 萬對，較 97 年減少約 4 萬對 (參見附圖 3)。傳統上已婚才住在一貣的觀念，
已逐漸被同居形式所取代。雖然同居者的穩定性以及彼此的承諾程度僅次於已婚 者，但其對日後住宅生涯之規劃，仍可能有所想法或期待。同時，同居風氣的盛 行，使得年輕世代晚婚的比例愈來愈高，間接地影響日後生小孩的意願以及時 間，對生育率造成影響。再者，結婚生子時間之早晚，將同樣可能對住宅選擇造 成影響，尤其，在「購屋」以及「住在父母所有房屋」的表現上將會明顯被區隔 開來。一般而言，晚婚者累積之財富較早婚者多，選擇自己購屋的比例也應該較 高。愈早生小孩者，通常購屋能力仍不足，或者因為小孩撫養的需要，選擇繼續 居住在父母所有房屋的傾向應該會相對較高。由於結婚生子對權屬選擇的影響彼 此緊緊相扣，因此，關於婚姻狀態以及小孩出生對權屬選擇的影響，將會在本次 研究中做一詳細說明與分析。
此外，隨著都市化程度的提高，帶動房價的高漲，許多年輕家庭婚後仍無法 擁有自己的房子，此時，原生家庭能否提供資源或居住空間，就顯得格外重要。
無法倚賴原生家庭者，在無力購屋的情況下，只有租屋或借住可以選擇。然而，
可以倚賴原生家庭者，若尚無能力購屋，就得以在租屋或者繼續住在父母家兩者 間作選擇，選擇後者，不但可以繼續分享家庭資源，同時也省下了租屋費用。因 此，原生家庭因素之影響力也將在此次研究中進行討論。
綜合以上所述，有感於家庭居住趨勢的改變，本文除了強調被解釋變數的設 定是以三項 (自有、租用、父母所有) 取代以往文獻中的二元 (擁屋、租用) 方 式外，更將著重在探討「自有」與「父母所有」之間選擇行為的差異。同時，在 解釋變數上，強調不同世代之下，生命歷程事件 (結婚、生子) 以及原生家庭因 素對房屋權屬選擇造成的影響差異。
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第三節 研究範圍與限制
由於＜華人家庭動態資料庫＞係針對個人因素、家庭因素、居住環境與關係 進行調查，在房屋權屬上，更是將「父母所有」房屋從傳統「自有」房屋中獨立 出來，符合此次研究之需求，因此本研究將以＜華人家庭動態資料庫＞作為實證 資料之依據。
然而，＜華人家庭動態資料庫＞在居住房屋的調查上，只針對「狀態」進行 調查，而並未針對「行為」進行調查。我們只能得知房屋所有權為「自有」或「父 母所有」，但「自有」家庭當中，存在「自己購屋」或「父母贈與」兩種行為可 能性，有多少比例的家庭是「自己購屋」並無從得知。換句話說，「自有」房屋 家庭不必然代表本身經濟條件就很優渥，而可能只是享受原生家庭提供的資源而 已。因此，在研究購屋能力對於權屬選擇的影響時，會因為資訊不精準而產生誤 差。
此外，在居住區位上，＜華人家庭動態資料庫＞分別針對「16 歲以前經常 居住地」以及「受訪當時居住地」進行調查，但沒有針對「結婚當時居住地」進 行調查。因此，在探討已婚家戶結婚當時的住宅權屬選擇時，只能假設已婚家庭 在工作條件相對穩定的情況之下，結婚後直到受訪當年期間，即使發生住宅遷移 行為，其原因大多是為了改善居住品質，故仍屬於短距離遷移 (區域內遷移)。
因此本研究將「結婚當時居住地」與「受訪當時居住地」視為相同，亦即，將以
「受訪當時居住地」取代「結婚當時居住地」作為分析之依據。
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第四節 研究架構
本研究將應用多元羅吉特模型 (Multinominal Logit Model)，分析台灣地區不 同世代年輕家戶之住宅權屬選擇行為。在第一章的研究背景中，首先概述台灣目 前住宅市場的現象以及趨勢，同時藉由政府政策更加凸顯住宅市場之需求與問 題。經由觀察住宅市場以及發現問題後，於第二節說明研究之動機與目的。在第
本研究將應用多元羅吉特模型 (Multinominal Logit Model)，分析台灣地區不 同世代年輕家戶之住宅權屬選擇行為。在第一章的研究背景中，首先概述台灣目 前住宅市場的現象以及趨勢，同時藉由政府政策更加凸顯住宅市場之需求與問 題。經由觀察住宅市場以及發現問題後，於第二節說明研究之動機與目的。在第