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三、 權利變換案件的立契日期：
依都市更新條例第 43 條規定，權利變換完成後，實施者應依據權利變換結果，
列冊送請地政機關辦理土地及建築物所有權登記，都市更新條例之訂定、修正與解釋 等事項，其中央主管機關為內政部營建署，地方執行機關在台北市則為臺北市政府都 更處。
壹、 個案背景說明
一般建商興建房屋出售，會於房屋興建完成前向地政機關申請將數筆建築基地合 併為一筆，而土地合併依平均地權條例施行細則第 24 條規定，地政機關應重新改算 合併後土地之原規定地價或前次移轉申報地價及公告土地現值，並將其結果通知稅捐 稽徵機關及土地所有權人，內政部地政司為執行上開規定，訂定「土地合併改算地價 原則」，地政機關辦理土地合併登記並發給土地所有權狀後，同時將土地合併改算地 價通知稅捐機關。而建商於領取使用執照後，始與承買人訂立買賣契約，向土地所在 稅捐機關申報土地增值稅，稅捐機關援依改算地價通知所載公告土地現值及前次移轉 申報地價核定土地增值稅，原土地所有權人繳納相關稅捐後再向地政機關辦理土地所 有權移轉登記（如圖 13）
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圖 13 一般土地合併登記及地價改算流程圖
資料來源：本研究自行整理
都市更新權利變換的實施方法亦是拆陳舊屋後予以重建，所以參與都市更新權利 變換之土地必然涉及土地合併程序，而內政部為明確規範權利換變案件辦理土地及建 物權利變換登記應檢附文件，訂定「辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項」，
依其第 3 點規定，都市更新事業計畫實施完成後，實施者應檢附登記申請書、稅捐稽 徵機關審核並已完納相關稅費之權利變換分配結果清冊及權利書狀等文件，送請本市 地政機關辦理土地及建物權利變換登記，流程如圖 14
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圖 14 權利變換完成辦理土地及建物權利變換登記流程圖
資料來源：本研究自行整理
參與權利變換土地因合併前土地公告現值不相同，以及參與更新的土地所有權人，
更新後獲分配土地面積因會有增減，所以更新後土地的土地公告現值及前次移轉現值 重新改算，所以內政部地政司另行訂定「都市更新權利變換地價改算作業原則」，做 為直轄市、縣（市）政府辦理都市更新權利變換後各宗土地之當期公告土地現值、原 地價（或前次移轉現值）及申報地價改算的依據，重新核算權利變換後土地之前次移 轉現值（原地價）及公告土地現值。由上圖 22 可知，「都市更新權利變換地價改算 作業原則」中所訂各項前次移轉現值的計算公式，有關移轉前次移轉現值（原地價）
的認定原則，應與財政部所頒土地申報移轉現值相關函釋規定一致。
雖然上述所得稅條例及土地稅法規定看似明碓，但如屬都更新權利變換案件，因 依都市更新條例規定，土地及合法建築物所有權人可分配之權利價值，係為房地合併 計算之市價評定，與前述房地分離課稅原則有所不同。且都市更新權利變換完成後，
若有原土地所有權人因不能或不願參與權利分配、扺付共同負擔、移轉與權利變換關