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第四章 執行案例分析
本章依次分析臺北市政府在執行都市更新課徵地方稅 3 類型案件，包括第一節土 地增值稅課徵法令不明確、土地及房屋所有權認定法令競合及契稅減免函釋與裁量不 一等 3 個案例，逐一介紹個案處理所遇到之問題困難以及解決過程，藉以了解都市更 新案件地方稅核課的情形及所遇到之課題。
第一節 土地增值稅課徵法令不明確案例
都市更新權利變換計畫發布或完成後，原土地所有權人需將土地所有權移轉他人，
其移轉原因包含了不能或不願參與權利分配、扺付共同負擔、移轉與權利變換關係人 以及領取差額金等 5 種情形，略述如下：
一. 不願參與權利分配：
原土地所有權人在權利變換意願調查過程中，表明不願意參與權利變換，領取現 金補償將其原有土地移轉與實施者。
二. 不能參與權利分配：
原土地所有權人更新後應分配價值，因未達到最小分配面積單元，而無法獲分配 權利變換完成之更新土地與房屋，領取現金補償將其原有土地移轉與實施者。
三. 扺付共同負擔：
參與權利變換之原土地所有權人，以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付 共同負擔與實施者。
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四. 移轉與權利變換關係人（權利變換範圍內合法建築物所有權人、地上 權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人）：
原土地所有權人應於擬定權利變換計畫前，若與權利變換關係人協議不成時，依 估定價值，於權利變換完成後由土地所有權人將更新後應分配之土地及建築物，移轉 與權利變換關係人。
五. 領取差額金：
參與權利變換之原土地所有權人、實施者及權利變換關係人，其實際分配之價值 小於應分配之權利價值時，其價值不足部分可領取差額價金，視為移轉更新後土地及 房屋與支付差額價金者。
根據土地稅法第 28 條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其 土地漲價總數額徵收土地增值稅，所以權利變換完成後，原土地所有權人因前揭 5 項原因將土地所有權移轉他人時，均需依法課徵土地增值稅，其稅額計算公式如下：
土地增值稅應徵稅額 = 土地漲價總數額 ╳ 稅率【依其超過原規定地價或前次 移轉時申報現值之比例適用累進稅率 20%、30%、40%】
土地漲價總數額=申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移 轉現值 ×（台灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋
土地重劃負擔總費用）
換言之土地增值稅的稅基為為土地漲價總數額，舉例說明如圖 11 的例示說明，
即土地所有權人乙的前次移轉現值，即為土地所有權人甲的土地移轉現值，由此可得 知應先確認土地申報移轉現值審核標準後，始可有前次移轉現值的審認標準，而且二 項的審核標準應一致。
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圖 11 申報土地移轉現值與前次移轉現值關係圖
資料來源：本研究自行整理
依上列 2 項土地增值稅計算公式可得知，一般土地所有權移轉案件之土地增值核 課，申報土地移轉現值係決定土地增值稅稅額的主要因素，申報現值則涉及如何決定 公告土地現值單價，以及應在何時點認定。依都市更新條例第 43 條規定，權利變換 結果係由實者列冊送地政機關辦理權利變更或土地及房屋移轉登記，也就是以權利變 換辦理都市更新之案件，原土地所有權人、實施者與權利變換關係人間並無需訂立契 約書，所以權利變換案件無訂立契約之日可供核定申報土地移轉現值。
都市更新條例及其施行細則亦無土地移轉現值認定之規定，致稅捐機關核課土地 增值稅，無相關法令得以適用。綜合前述影響權利變換土地增值稅的要件有三其法令 依據及主管機關如圖 12，並說明如下：
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圖 12 土地移轉現值認定因素及主管機關
資料來源：本研究自行整理
一、 公告土地現值：
依平均地權條例第 46 條規定係由各直轄市或縣（市）政府所成立之地價價評議 委員會評定之，平均地權條例之訂定、修正與解釋事項中央之主管機關為內政部 地政司，地方執行機關在台北市則為臺北市政府地政局。
二、 公告土地現值時點：
依土地稅法第 30 條規定其申報移轉現值之審核標準，原則係以訂約日當期之公 告土地現值為準（申報人若逾訂定契約之日起 30 日始申報者，以受理申報之稅捐機 關收件日當期之公告土地現值為準），土地稅法之訂定、修正與解釋等事項，其中央 主管機關為財政部賦稅署，地方執行機關在台北市則為臺北市稅捐機徵處。
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三、 權利變換案件的立契日期：
依都市更新條例第 43 條規定，權利變換完成後，實施者應依據權利變換結果，
列冊送請地政機關辦理土地及建築物所有權登記，都市更新條例之訂定、修正與解釋 等事項，其中央主管機關為內政部營建署，地方執行機關在台北市則為臺北市政府都 更處。